房地产开发报建流程(完整版)

1、房地产开发申请流程(完整版)来源：天涯社区天涯论坛法律论坛作者：野蛮战士，发布于2007年12月本文重点梳理了蛮族战士对房地产开发建设报道过程中的相关观点和意见，并简要涉及了其他网友的回复和评论。野蛮战士：这一类的事情似乎与法律没有太大关系，但对法人理解法律的运作却很有帮助。所以把它贴在这一页上。中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施。我看了房地产开发建设报道的相关内容，有一些感触。我想在这里谈谈他们。土地、规划和建设三个部门之间的恩怨由来已久，所以我想在哪里谈都可以。以下基本符合施工申请的顺序。一、土地证书、建设用地规划许可证、规划分审批阶段土地证书和建设用地规划许可证，连同规划点的批

2、准，是房地产开发的先决条件。然而，收集这些东西的顺序是很有学问的。有经验的同志基本上可以通过看这些东西的发行时间来讲述故事背后的故事。这三件事涉及土地部门和规划部门之间的长期权力斗争。目前，中国的法律没有很好地规范这个问题。简而言之，土地证书是由土地部门签发的，它是土地所有权证书，标明土地的用途和使用期限(仅注明)；建设用地规划许可证由规划部门核发，是核实土地用途和土地界线的法律依据；规划要点由规划部门审批，是确定容积率、建筑密度、停车位配置要求等土地利用强度指标的法律依据，这些都在本次审批中有所体现，包括目前小户型面积限制的要求，也将在本文件中有所体现。一般来说，对于一块土地，规划部门在取得

3、土地使用权证书之前，必须核实规划点并颁发建设用地规划许可证(以下简称土地规划许可证)。这绝对应该是一个必要的程序。因为土地部门必须根据规划部门批准的土地功能和土地利用强度计算土地出让金，土地使用年限可以在土地证书上注明。然而，在现实中，这种想法只能是一种理想状态。因为，首先，当许多地方的土地部门出售土地时，他们只是简单地出售整个土地，而不考虑规划。然后给人家一张商业和住宅用地的土地使用权证书。这种不可理解的土地转让模式曾经非常流行。后来土地开发商被转让了，我去规划部门做了一个努力，不管是修改计划还是根本没有计划。不管怎样，我的土地租赁费已经付了，剩下的事情必须由你们的计划部门来解决。我不是批评

4、这种土地转让模式容易腐败。我们应该知道，我国正式的土地出让始于1990年，而以公开交易形式进行的土地出让甚至始于1997年。北京第一个公开交易的土地直到2000年才上市。我只是说中国在这个问题上缺乏经验，没有国际模式可以借鉴。因为中国的房地产管理体系在世界上是绝对独一无二的。愤怒的年轻人，不要在这里评判我。我从事这个行业已经很多年了，至少我个人觉得把我放在20世纪90年代的背景下想不出更好的土地交易模式。直到现在，城市规划的概念还没有深入人心，更不用说当时了。然而，这种土地交易模式现在只是历史。新城镇规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，市、县人民政府城乡规划主管

5、部门应当根据控制性详细规划，提出拟出让土地的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。土地以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向市、县人民政府城乡规划主管部门取得建设用地规划许可证。市、县人民政府城乡规划主管部门不得擅自改变建设用地规划许可证中作为国有土地使用权出让合同一部分的规划条件。我希望在我未来的职业生涯中，我不会带着商住用地的土地证去规划部门。阿门。二.项目公司设立、项目设立、环境评估和房地产开发资质这四项是几乎每个项目开始时必须做的事情。非常有社会主

6、义特色。然而，这里有一些有趣的事情，与法律有很大的关系，比如成立一个项目公司。这里需要说明的是，母公司拍摄的土地被转让给其全资项目公司名下，根据我国法律这不是一笔交易。我再次强调，母公司与其全资附属公司之间的土地转让不是交易。同样，这也不是交易。因此，房地产公司可以随意设立项目子公司，然后在房子被出售后实际摧毁它，只留下一个空壳。这种经营方式没有法律风险，非常经济实用，所以中国的一些小规模的房地产公司都在这样做。另外，这东西纯粹是计划经济时代留下的产品，很烦人，我不知道这东西应该是什么。主要考察项目的投资额和可行性。我不知道政府从什么角度管理当前市场的可行性。不管怎么说，由于市场经济的深度不同

7、，对这件事的管理也不同。在一些地方，它基本上不受管制，而在另一些地方，它受到严格管制。这个项目需要什么材料，这一点谁也说不清楚。项目建立和其他项目之间的关系甚至更加随意。例如，最近的国家政策要求首先进行环境评估，然后再建立项目。这是基于加强环境保护和促进可持续发展。然而，在许多地方，环境影响评价的主要前提材料之一是项目审批。如果你不能建立一个项目，你就根本不能做环境影响评价。然而，有政策和对策，一切都是由人来做的。不管怎么说，到目前为止，建设项目已经一个接一个地启动了，我不知道每个人是如何通过这些令人费解的政策。无论如何，如果我自己管理这些事情，我基本上直接去这些部门，比如说，去计划部门，让他

8、们向我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，让他们向我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责这些程序。如果你为编译成本多付出一点也没关系。简而言之，当我亲眼看到这些程序时，我的头疼得厉害。房地产开发的资质多少有些技术性，关键是专业技术人员很难找到。现在这些专业技术人员的资料都在省内联网上，基本上不可能用几个玩家来糊弄建设部门，而且建设部门也不敢在这件事情上胡来，因为任何人都可以在网上查到某人的职业资格。现在很难找到结构工程师，所以我想找一个。嘿嘿。三、总平面布置审查阶段在现阶段，各地的名称是不同的，我经常听到它被称为“建设性详细规划审查”。在这一阶段，有必要审查住宅区的总平面图，即住

9、宅区内的建筑物是如何布置的，每栋建筑物有多高和多大，每栋建筑物之间的距离有多远，日照是否充足，总建筑面积比有多大，是否超过规定的建筑面积比，建筑密度有多大，如何安排进出道路在这里，我想举一个例子，比如建筑密度。这件事看起来很简单，对吗？它是建筑的基础面积占整个社区面积的比例。例如，这个社区有10，000平方米，地面上有3，000平方米的建筑，所以建筑密度为30%。这个计算似乎没有争议。但是等一下。我的3000平方米建筑占地2000平方米，是一个巨大的高架平台，在高架地板下有一个停车位，在它上面有一个空中绿化广场。现在，争议来了。我的2000平方米是建筑地基吗？你限制我的建筑密度的原因无非是为了

10、确保绿化和保护居民的休闲空间。现在，虽然我好像在地上建了一些东西，但是这个东西的顶部是绿色的，我的绿化没有减少，我的休闲空间也没有减少，所以这2000平方米不能算在建筑密度里。无论这种空中花园式的架空地板是否应被视为建筑密度，其技术规格无论如何都是不受限制的，而且有无限的发展空间。又如，容积率，总建筑面积除以净土地面积。它看起来也很简单。但实际上，净土地面积是多少？你从哪里开始？是纯土地使用权证书中包含的面积，还是比这个面积稍大一点，直到到达周围道路的中线？这件事根本无法解释清楚，所以可以计算。当净土地面积增加时，总建筑面积自然会增加。这是一个你可以黑进去的地方。在其他地方，如设置消防出口，高

11、层建筑周围必须设置环形消防车道。然而，社区的绿化基本上被破坏了。该怎么办？设置看不见的火道，并在上面种草以保持绿色。只要指着图纸说这是一条消防道路。这样做怎么样？无论如何，我个人不知道这是否行得通。消防车道的承载能力有非常严格的设计要求。无论如何，我个人不知道这种草是否能承受消防车。审查总平面布置图是整个开发和施工申请过程中最技术性的活动，通常需要2到3个月的时间，经常需要与规划部门反复修改和争论，然后反复打磨，直到双方都发脾气为止。无论如何，我几乎没见过谁不做任何工作就能通过总布置图的考试。我从未见过零缺陷的总平面设计。不管公司的总体布局是什么，不管你是万科、R&F还是敏捷，只要你捡起来，就

12、会有很多问题。要么是消防距离不够，窗户在打不开的地方打开，要么是车道转弯半径太小，等等。我自夸我无能。我试图在10天内完成这项工作，这被认为是一个传奇。呵呵)有人说这个帖子与法律没有什么关系。我现在告诉你，在施工申请的每个阶段都有成堆的计划、法规、法律等等。你不应该认为在这个过程中我们国家的法律是空白的。事实上，它们是完美的。什么是住宅设计规范、住宅小区规划设计规范、消防设计规范、结构设计规范等。我不知道它们有多重。但实际上，他们是这么做的。作者：peafowlzx施工过程中确实有很多设计规范，但都是建设部制定的，一般由设计院根据范围来制定，工程技术人员在实施过程中进行检查。当然，有时候申请建

13、筑的人需要交流。例如，当修理车库时，民防办公室要求必须修理车库门，以防止敌人空袭。然而，事实上，如果按照他的要求进行维修，车库将变成一个地堡，因此在审批之前，必须由申请施工的人进行沟通。四、管道综合审查、排水许可管道综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在就要谈一谈，因为它确实非常非常专业。如果你做得不好，它真的会杀人。此外，被这种事情扼杀的公司比比皆是。不要以为像保利和和盛这样的大公司在这个问题上不会犯重大的原则错误。事实上，无论哪家房地产公司，在这个问题上磕磕绊绊的概率都是一样的。这东西就像传递包裹一样，一个回合后就会死去。说了半天，什么是管道合成？包括住宅给排水管道、高压线路和弱电线

14、路三大项目，根据各种设计规范进行综合考虑和科学布置，并放在同一张图纸上。没有必要再解释供水和排水，即如何将自来水引入社区，然后如何从社区排放生活污水和雨水；强电是家用电，线从哪里进入，怎么上楼，怎么进门；弱电内容较多，如有线电视线路、各种通信线路、网络电缆、内部监控线路等。如果以上三件事是科学的，它们都必须进入地下，从地下渗透到单个建筑，然后连接成千上万的家庭。这些线路等等，必须合理安排，而且不能四处走动。作为一个非专业人士，要判断一个社区的管线综合设计好不好，你只需要看两件事：(1)你只要走进一个社区，看看建筑物之间是否有电线。只要你有这个，基本上你不用考虑这个社区。(2)窨井盖是否基本上沿

15、居住道路布置，而不是到处布置。如果地上到处都是井盖，你几乎看不到过去。基本上，你可以考虑放弃这个社区。为什么我要如此强调这种管道集成？如果设计不好会发生什么？首先，供水和排水一整天都会出问题。下雨时，这个社区变成了一个池塘。我真的看到了太多的东西。然后，对年轻的我来说，网络整天出故障，社区网络运营商没有选择，因为只有一个管道被埋，其他网络运营商不能进来提供优质服务。然而，在这个例子中，要么这里的线路坏了，要么那里的线路坏了，它整天都在修理。我很奇怪。嘣，网络断开了。那么，夏天不要开空调，一旦开了，它就会没电了。家用电器必须旋转，所以不要一起打开。看电视时千万不要打开电脑，否则你将不得不在黑暗中

16、度过一夜。这是管道集成没有做好的迹象。你说，你能生活在这样的社区吗？既然管道合成如此重要，为什么我们不说当我们设计它时，我们应该仔细考虑和研究它？实际上，这是行不通的。为什么？因为所有的电线，你必须从外面输入，你必须有一个与外界的接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你，不管开发人员事先做了多少准备工作和调查工作，都不能保证保留的接口不会改变。最常见的是，市政污水管道是突然重建和改变的地方。即使不改变位置，水位也会上升几厘米。这个社区的排水系统已经完工，因为坡度不够。这种事情太普遍了。每个人都必须经常看到市政管道建设，挖掘道路，今天在这里做事情，明天在那里做事情。不管怎样，我被这件事吓坏了。在这种

17、情况下，你甚至不能赔钱。然后，高压电线的接入端口在开始时说得很好，并且它是从某个变电站连接的。当建设完成，需要正式连接时，突然发现变电站已经搬走，或者容量已经超出，你不能再连接了。你必须从其他地方连接。在这个时候，你只能乱花钱乱领导。尽可能多地计算电量。至于它会给生活带来什么样的麻烦，我不知道。让我们谈谈排水许可。这个东西是市政部门发行的，是专门为社区排水设计的。现在需要将雨水和污水分开。也就是说，雨水和生活污水应该分成两排管道。这条东西向管道是管径和流量，也是连接市政管道的位置。这反过来又会影响管道的综合设计，这实际上是一回事。我不会说太多。作者：土豆也有理想：这里需要说明的是，母公司拍摄的

18、土地被转让给其全资项目公司名下，根据我国法律这不是一笔交易。请询问这一决定的法律依据是什么。我已经找了很久了。我不知道它是基于什么。尽管土地局的每个人都说他们能做到。五、单体审查、建设工程规划许可证规划部门对单项设计的审查也很严格，但总的来说，它比总体规划更容易通过。什么是单一设计？在总体规划的基础上实施单体建筑的设计方案。单体方案的主要内容是什么？我个人总结如下：关键是要确定每个空间的大小。在这个阶段有些事情很麻烦，最烦人的是停车位。目前，我国各大城市对停车位要求非常严格。要求一般是每个家庭一个停车位，一个100平方米的商业停车位。一般的配置要求基本相同，城市也差不多。停车位不够，所以基本上你不能通过单体测试。当然，在总平面图审查期间，也对停车位进行了审查，但