上海陆家嘴中央商务区规划开发

1、规划视野 9 2 0 0 4 年第期 城市管理 上海陆家嘴中央商务区规划开发回眸 The Retrospect on Planning & Development of Shanghais Lujiazui CBD 文、 图 ： 陶建强 T a o J i a n q i a n g（上海陆家嘴( 集团) 有限公司副总经理） 陆家嘴中心区：中国资本最密集的地区 根据上海市城市总体规划中确定，上海市中央商务区 （C B D ） 扩 大后由陆家嘴中心区、外滩和北外滩商务区组成，用地规模约为3 平方公里。其中，陆家嘴中心区是上海C B D 的主体部分, 用地约1 . 7 平方公里，规划建筑总面积约4

2、 3 5 万平方米。 经过近十三年的艰辛工作，陆家嘴中心区的建设主体单位- 陆 家嘴集团公司，严格按照规划进行开发建设，先后投入资金1 3 0 亿，完成动迁居民2 . 7 万户、单位近7 0 0 家，拆除旧建筑面积约2 1 0 万 平方米，建造7 座3 5 千伏变电站，修建市政道路7 0 余万平方米，完 成滨江大道、中心绿地、世纪大道等一系列重大工程。 如此集中、高强度的土地的利用状况，充分体现了C B D 地区 在土地集约使用、功能集聚的效应，土地使用权的楼面价格也从开 发初期3 0 0 美金/ 平方米提升到目前超过8 0 0 美金/ 平方米，相当于近 2 5 0 0 万元人民币一亩的地价，

3、黄金宝地的优势和潜质得以充分发 挥。 随着土地开发、项目建设，陆家嘴中心区金融功能也初显成 效。到2 0 0 3 年1 2 月底，在陆家嘴中心区1 . 7 平方公里集聚的外资银行 营运资产总额突破2 0 0 亿美元，平均每平方公里引资逾1 1 7 亿美元， 成为中国资本最密集的地区。开业的分行级中外资金融保险机构已 达1 4 6 家，外资金融机构资产总值2 2 0 0 亿美元，占全国外资金融机 构资产总值的5 7 % ；上海证券交易所的股票、国债等有价证券额占 全国市场份额的8 7 % ；在全球各大证券交易所中排名1 3 ；陆家嘴的 股票、期货、钻石、产权、房地产、人才等7 大要素市场中上海期

4、 货交易所去年成交额高达6 . 0 5 万亿元人民币，占全国期货市场份额 的6 0 % 以上；陆家嘴金融中心区已成为上海国际金融中心的核心地 域和亚太新兴资本集聚极之一。 陆家嘴集团公司也由当初政府以土地空转初始地价投入的1 7 . 4 亿元注册资本金，到2 0 0 3 年底形成拥有总资产超过1 5 0 亿元、净资 产超过5 0 亿元的特大型集团公司，累计上缴税收1 2 亿元，上缴国有 股红利和国有股转让收入累计9 . 7 亿元。 陆家嘴金融中心区的规划开发背景 一、浦东新区开发的战略演变（1 9 8 4 年1 9 9 1 年） 早在1 9 8 4 年上海市人民政府就在上报中央政府的 上海经济

5、发 展战略汇报提纲 中首次提出开发浦东问题。1 9 8 6 年国务院批复 上 海市城市总体规划方案 时正式提出： “使浦东成为现代化新区，特 别要注意有计划地建设和改造” 。 1 9 9 0 年4 月1 8 日，国务院正式批准开发开放上海浦东 新区，随即上海市人民政府浦东开发办公室、陆家嘴金融 贸易区开发公司相继成立，标志着浦东新区的开发进入实 质性的启动阶段。 二、 陆家嘴金融中心区规划国际咨询 （1 9 9 1 年4 月 1 9 9 2 年1 2 月） 从1 9 9 1 年下半年由上海市政府和法国公共工程部联合 项目性质 数量所占比例占地面积所占比例 建筑面积所占比例 （幅）（万平方米）（

6、万平方米） 建成2 94 1 %2 6 . 23 2 %2 1 64 9 % 在建81 1 %1 5 . 51 8 %1 1 72 7 % 签约2 02 8 %2 9 . 03 5 %6 81 6 % 合计5 78 0 %7 08 5 %4 0 19 2 % C B D7 11 0 0 %8 2 . 71 0 0 %4 3 51 0 0 % 注：此表统计截止2 0 0 3 年底 表1 陆家嘴中心区土地批租情况 图1 ：上海市浦东新区和陆家嘴金融贸易区位置示意图 （1 9 9 0 年） 规划视野 10城市管理 2 0 0 4 年第期 组织的陆家嘴金融中心区的国际规划设计竞赛。根据上海市城市规 划

7、设计研究院编制的 陆家嘴中心区调整规划初步方案 和上海市建 设委员会的批复意见： “原则同意规划结构，并进一步确定陆家嘴 金融中心区在上海C B D 的重要地位，明确区内建筑规模控制在3 0 0 万平方米内。” ，作为中法合作编制的 上海市陆家嘴中心地区规划 及城市设计国际咨询邀请书 及 任务计划书 的主要依据。 1 9 9 2 年1 1 月，经过挑选的中国上海联合设计小组、英国罗杰 斯、法国贝罗、意大利福克萨斯、日本伊东丰雄共五个国家的著名 设计大师将有关陆家嘴中心地区规划国际咨询设计方案正式递交上 海市政府。 三、 陆家嘴金融中心区规划方案的深化和审批 （1 9 9 2 年1 2 月 1

8、9 9 3 年1 2 月） 上海市建设委员会组织上海规划专家及相关部门领导决定进一 步组织力量深化国际咨询设计精神，在更高的起点上编制陆家嘴中 心区规划实施方案。 1 9 9 2 年底，成立上海陆家嘴中心区规划深化工作组，按照 “中 国与外国结合、浦西与浦东结合、历史与未来结合” 的原则，进行 陆家嘴中心区的规划深化工作。 1 9 9 3 年8 月，正式完成 上海陆家嘴中心区规划设计方案 编制 工作， 在充分听取上海市人大、政协的意见后，经上海市城市规 划管理局上报上海市人民政府，由上海市人民政府正式批复 上海 图4 ：陆家嘴金融中心区规划用地结构分析图 图5 ：陆家嘴金融中心区规划建筑面积功

9、能结构分析图 图3 ：陆家嘴金融区重点开发示意图（1 9 9 3 年） 陆家嘴中心区规划设计方案 。 最终的陆家嘴金融中心区占地1 7 4 万平方米，规划建筑面积4 3 5 万平方米，毛平均容积率2 . 5 倍。 陆家嘴金融中心区的开发过程 陆家嘴金融中心区经历了1 9 9 3 年国家宏观调控、1 9 9 7 年香港回 图2 ：陆家嘴金融中心区国际咨询方案（1 9 9 2 年1 1 月） 规划视野 11 2 0 0 4 年第期 城市管理 里拉酒店、正大广场、震旦大厦都相继进入陆家嘴金融中心区。 由于受到1 9 9 3 年国家实行宏观经济调控的影响， 1 9 9 5 年后陆 家嘴C B D 区域

10、的开发转入了调整时期。 三、1 9 9 7 年2 0 0 0 年 1 9 9 7 年亚洲金融风暴，使整个亚洲的经济遭受极大的打击。以 房地产建设为主的上海陆家嘴C B D 又一次进入了困难时期。不少已 批租的土地进行再转让，更多的项目推迟了建设周期。在这一时 期，陆家嘴集团公司主要按照土地批租合同，积极做好市政配套工 作。同时在经济拮据情况下，筹集资金建设滨江大道、中心绿地、 世纪大道等项目，按照规划，在旧房拆迁、市政设施配套建设的同 时精心营造滨江环境和绿色公共空间。 四、2 0 0 1 年2 0 0 3 年 2 0 0 1 年以后，上海住房制度的全面改革，带动了整个房地产的 发展，掀起了陆

11、家嘴C B D 区域沿黄浦江高级公寓开发的热潮，为陆 家嘴地区的复苏和振兴开了个好头。 时间数量占地面积总规划建筑面积平均容积率 （幅）（万平方米）（万平方米） 1 9 9 2 年79 . 43 5 . 9 63 . 8 3 1 9 9 3 年1 21 4 . 3 29 7 . 9 26 . 8 4 共计1 92 3 . 7 21 3 3 . 8 85 . 6 4 表2 1 9 9 3 年以前的土地批租情况 归和1 9 9 8 年东南亚金融风暴等影响，经过十三年四个阶段的开发， 呈现出波浪型的发展走势。 一、1 9 9 3 年以前 随着1 9 8 8 年国家土地使用制度的重大变革，土地所有权和

12、使用 权分离，使土地有偿使用制度为城市建设带来了巨大生机。浦东充 分利用土地空转的有利政策，获得了货真价实的土地资源后，针对 金融中心区的特性，先从国内的金融机构着手，从拆迁量少、易开 发的地块启动，在1 9 9 3 年，引进了中国人民银行上海分行、建设银 行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、上海证券交易 所、中国人民保险公司等一大批内资国家银行、证券、保险公司在 此建设总部办公大楼。 同时，以国家外经贸部为代表，联合全国二十几家进出口贸易 企业合资建设8 8 层的金茂大厦，促成一大批省部级楼宇群，极大地 促进各省部与上海、浦东的经济往来。 除了上海市政府部门直接投资建造的东方明珠电视

13、塔和港务大 楼之外，由陆家嘴集团公司直接批租的土地有1 9 幅。 二、1 9 9 4 年1 9 9 6 年 在这三年里，陆家嘴集团公司土地批租持续看好。在东侧继续 补充完善，形成相对完整的四个街坊，共1 8 个项目，集聚了国内重 点的银行、证券、保险企业，为形成上海的金融中心奠定了坚实的 基础。 日本森大厦株式会社和泰国正大集团成为外资的代表和先驱 者。正大集团和陆家嘴集团合资成立了沿黄浦江开发区域，开创了 外资房地产企业在中国从事土地成片开发的先例。森大厦公司独具 慧眼，以大股东身份联合日本三十多家企业财团在陆家嘴金融中心 区内开发两个项目：一幢5 0 层高的现代化办公楼，一幢正在建设中 的

14、超高层建筑环球金融中心，仅此两块土地的批租总金额就有1 亿多美金，成为这一阶段开发建设的重点。通过共同的努力，香格 时间数量占地面积总规划建筑面积平均容积率 （幅） （万平方米）（万平方米） 1 9 9 4 年1 21 5 . 1 69 7 . 9 46 . 4 6 1 9 9 5 年55 . 8 82 7 . 2 44 . 6 3 共计1 72 1 . 0 41 2 5 . 1 85 . 9 5 表3 1 9 9 4 1 9 9 6 年的土地批租情况 时间数量占地面积总规划建筑面积平均容积率 （幅） （万平方米）（万平方米） 1 9 9 7 年22 . 3 61 7 . 4 77 . 4 0

15、 1 9 9 9 年10 . 9 52 . 8 32 . 9 8 2 0 0 0 年10 . 9 25 . 0 05 . 4 4 共计44 . 2 32 5 . 3 05 . 9 8 表4 1 9 9 7 2 0 0 0 年的土地批租情况 时间数量占地面积总规划建筑面积平均容积率 （幅） （万平方米）（万平方米） 2 0 0 1 年45 . 3 71 6 . 5 53 . 0 8 2 0 0 2 年1 21 4 . 1 79 3 . 3 36 . 5 9 2 0 0 3 年11 . 8 77 . 4 04 . 0 1 共计1 72 1 . 4 11 1 7 . 2 85 . 4 8 表5 2

16、0 0 1 2 0 0 3 年的土地批租情况 按照 “中国与外国结合、浦西与浦东结合、历史与未来结合” 的原则，进行陆家嘴中心区的规划深化工作。 2 0 0 4 年，胡锦涛总书记对浦东开发提出了“在更高的起点上实现快速发展”的新要求。 规划视野 12城市管理 2 0 0 4 年第期 香港新鸿基集团一次性转让5 幅成片土地，建造规模达4 2 万平 方米的集办公、商业零售、酒店为一体、结合地铁车站的综合性项 目，创造了C B D 开发建设的新模式。 五、2 0 0 3 年2 0 0 8 年 陆家嘴集团公司希望通过今后五年持续的项目建设和区域完善 工作，逐步形成五大功能组团： 一是以中国人民银行、汇

17、丰银行、中银大厦等中心绿地周边地 区为重心的国际银行楼群组团； 二是以金茂大厦、证券交易所为主体的中外贸易机构要素市场 组团； 三是以东方明珠、香格里拉酒店、正大广场为核心的休憩旅游 景点组团； 四是以仁恒、世茂、汤臣、鹏利等滨江地带为代表的顶级江景 住宅园区组团； 五是以陆家嘴中心区西区地块为重心的跨国公司区域总部大厦 组团。 陆家嘴金融中心区规划和建设的主要经验 一、规划实施要有法律保障 三个层面规划的协调实施，是陆家嘴C B D 建设的法律保障。 首先是完善城市总体规划和近期建设规划审批程序的衔接。科 学、合理地研究并确定陆家嘴C B D 的定位，C B D 的开发建设体现 上海城市总体

18、规划的目标要求，同时统筹协调城市总体规划、C B D 控制性详细规划和C B D 项目建设的关系。 其次是规范C B D 国际咨询和C B D 区域控制性详细规划的协 调。 第三是在C B D 日常的开发管理和批租项目的建设过程中，微 观层面、即可操作层面充分体现先进的规划理念与当地的客观实际 相结合。 二、开发实施要有启动资金保障 面对陆家嘴C B D 的1 . 7 平方公里范围的开发，动拆迁、市政设 施的建设需要大量的资金，但一片布满危旧简屋和陈旧工厂的毛地 无法实现土地转让。仅仅3 0 0 0 万元的启动资金对C B D 的开发建设来 说无疑是杯水车薪，更不要说巨额的政府土地出让金。因此

19、 “土地 空转” 的模式应运而生。 首先由政府财政/ 国有资产管理部门出资1 7 . 4 亿元作为注册资 金，成立由国资占大股东地位的陆家嘴开发公司，承担陆家嘴C B D 地区的开发工作；再由陆家嘴开发公司以自有资金支付陆家嘴C B D 区域土地的政府初始地价，获得整个陆家嘴C B D 的土地使用权，以 此土地进行抵押再获得巨额的建设资金，为建设提供初始的资金保 障。 三、开发实施要有招商机制保障 一是土地开发按照先易后难的顺序，由东向西逐步与浦西老外 滩金融街遥相呼应，共同形成上海的C B D 区域。 二是由国内银行到外资银行、由金融 （银行、证券） 到金融衍生 行业及相关服务业。2 0 0

20、 0 年以来，香港汇丰银行、美国花旗银行、 新加坡政府产业基金等国际性金融机构和房地产基金纷纷进驻，陆 家嘴C B D 的国际化趋势初步形成。 三是由吸引国内投资到引进国外资金。1 9 9 5 年后香港香格里拉 酒店集团和日本森大厦有限公司开始进入。2 0 0 0 年后，新加坡政府 产业公司、香港新鸿基集团加大对陆家嘴C B D 的投资力度，各类国 际性的投资基金和房地产基金也纷纷介入，标志着投资开发者的成 熟品牌和国际化的趋势。 四、 开发实施要有多样化和弹性的组织模式保障 借助浦东开发的有利形势，陆家嘴开发公司的经营模式也呈现 多样化的特点，形成以国有资产为主体，集合国营开发公司、中外 图

21、6 ：陆家嘴金融中心区五大功能组团结构示意图 （2 0 0 4 年） 规划视野 13 2 0 0 4 年第期 城市管理 合资房地产开发企业、股份制上市公司等多种经济实体组合的组织 模式，为C B D 开发建设的不同需求提供了灵活、多样的组织保障机 制。同时，成功地推出A 股、B 股的发行、可转换债券的发行，有 效地顺应了多元化的投融资发展需要。 五、 开发实施要有适宜的管理模式的保障 陆家嘴C B D 的土地开发采用成片规划、逐块转让，由开发公 司主要承担区域的征地、动迁、规划、市政建设和区域管理等职 能，而楼宇的建设全部由独立的开发商和投资者进行，避免了区域 开发与项目建设的交错矛盾，吸引了

22、众多的投资主体，加快了C B D 的建设周期。在组织功能上，集开发、建设、经营和管理于一体， 在经营融资上，集融资、投资、还贷于一身。同时开发公司在政府 职能部门和项目建设主体之间主动承担沟通和协调作用，获得了政 府、投资主体和开发公司 “三赢” 的局面。 陆家嘴功能区的近期发展 2 0 0 4 年，胡锦涛总书记对浦东开发提出了 “在更高的起点上实 现快速发展” 的新要求。浦东新区区委、区府提出，要从规划、体 制、机制上深入推进 “区镇联动” ，充分发挥开发区和街道两个积极 性，实现陆家嘴地区、金桥地区、张江地区和外高桥地区功能一体 化发展。 浦东开发是一个由点到线、由线到面的过程，现在已进入全面 建设外向型、多功能、现代化的新城区的新阶段，必须从全区5 7 0 平方公里整体发展的高度，高起点、高标准地探索特大型城市新城 区的发展道路。浦东新区拥有