世联-武汉万科红郡宜居型大社区项目后期投标报告64P

1、武汉万科房地产，武汉万科红郡后期代理投标报告，有限的五天，世联工作，31天，1天，2天，3天，4天，沟通任务，现场调查，信息采编，内部审查调整，嵌入式稿件，1，以多少视角看项目工程，与相应客户有多少回报我们应该站在哪里看哪里，5天内都不能解决所有的问题。 赶不上市场调查、客户面谈法等重要工作，5天只能解决项目工程的中心战略问题。 在武汉市场，世联有许多成功的尝试，也善于以本土化的方式获得项目工程的最大价值。 复地东湖国际武昌核心模范豪宅，2009年TOP10，华润中央公园2009年武汉市场销售量第二位，连庭别墅价格创武汉记录，保利十二樫武汉别墅市场的绝对引导人，2009年全年营销学5亿，专业公

2、司的使命：让项目工程走上正道， 我们的构想我们的目标：寻求与开发者相对应的价值最大化的项目工程溶解热，本报告根据重点解决的问题，基于地域认知，产品价值最大化的基础上确定项目工程的营销学占据并提出战略方向，在完成本报告后， 世界连是光谷产业新城的发展判断世界连对项目工程整体气质的构想图世界连对项目工程整体客户的判断和发掘其价值，如何看待这个项目工程和万科城花的价值关系万科城花、万科魅力、本项目工程、武汉万科城市花园是万科三大系列产品中的城市近郊项目工程，是以中低密度产品为主的居住万科是中国，武汉万科是光谷第一个项目工程/三环路附近最成熟的大社区/稀疏型城市大社区，环境好交通便利，居住方便，大家眼

3、中万科城市花园是什么样的社区？在光谷生活了10多年，在城市花园生活了两年多的老陈从这里到鲁巷不太远，即使有三环感也不在城市中心。 世联同事表示，城市花园万科柜，社区氛围成熟。 刚转了三周，那里真的是离不开尘土的地区。 周边交通方便，环境好，地区前景相当好的金融港就在他的对面。 离开城市花园一分钟就快。宜居、大盘指标是万科城市花园老板和老资格行业人们可见的总体形象，是万科熟悉的客户区域，是客户所期待、信赖、早已认可的高端产品。 但是，高端是升级吗？ 或者，the other？ 万科布兰德在大武汉地辖区提升的全新产品系列。 看地域价值，2-1，视角1 .城市发展模型视角，视角2 .不动产发展视角，

4、视角。 在万众期待的声音中，我们如何判断价值最大化的方法，从传统的观点来看，本项目工程不是光谷地辖区的中心，而是武汉近郊社区的位置，也不代表城市发展的方向。 传统价值体系、传统价值评价的基准：中心化商务中心区(商圈所在地=繁华便利都市感十足)。 现在以鲁巷广场为中心的周边地区，位于泛光谷地区认可的中心。 从光谷、鲁巷、传统的角度来看，本项目工程不属于传统的高端房地产区，而汤森湖别墅则是武昌价值更高的高端房地产区。 传统价值体系、传统价值评价标准：湖资源汤仁海、东湖、汤逊湖、南湖等，武汉没有湖泊资源不足，特别是汤逊湖是被认可的武昌别墅区。金银湖、后湖大板块、盘龙城大板块、汤普森湖大板块、汤普森湖

5、大板块：依托于汤普森湖，是新兴别墅聚集地，未来市场供给量较大的保利十二橡树、纳帕溪谷、长岛、宜家汤臣、美院COAST、美加湖岸等，卡奥斯板块、红莲湖板块、南湖板块，定位选择差别化从这个观点来看，定位实际上寻求价值的评价体系的再建构。商战美国里斯/特劳特(畅销品新定位作者)、本项目工程：价值体系重建、产业新城发展下的房地产出现模式研究：本项目工程入市符合产业新城发展的区域，是光谷产业新城在2010年进入成熟期时出现的，比较了区域的经济现状、政府主体水平和政策指导， 项目工程正在走向成熟，光谷地辖区发展研究判决1，要素1 :政府转移/高等院校城作为对地辖区推进发展具有非主导作用的要素2 :卡奥斯口

6、/昆山作为中国第一产业园区，这个地辖区的发展经济背景和方式比它们优越的要素3 :作为国家和省市政府重点关注的产业园区，本区发现当前，区域发展逐渐趋向成熟，具有一定的城市市场能力。项目开发期间出现大量地辖区办公建筑/酒店，住宅发展中前期依赖周边地辖区辐射，结论：地辖区发展逐渐成熟尝商服房地产带来了巨大的发展机会，结论：后期产业逐渐升级，地辖区经济形式良好，辅助发展完善产业园职工和地辖区内人民成为项目工程的主要客户群主要带来区域的人气积累和商业需求，政府的转移/高等院校城推进区域发展：推进城市化进程和确立区域未来自信心，研究判断光谷区域发展3、19，经过近20年的发展，光谷高新区以产业主导迅速发展

7、，成为武汉经济发展的重点。 从、2001年、2001-2005年、2006年2009年、2001年下半年开始，随着网际网络泡沫经济的破裂，世界光电子产业进入大调整时期，刚刚开始的中国光谷，走着去世界光电子产业进入冬天，中国光谷审查时势， 光谷作出了重点发展光电子产业的战略决策，先后设立了东湖新技术创业中心、光谷创业街、留学生创业园、华中软件园等各种“孵化器”，近年来，中国光谷技术专利申请量以每年40%的速度增加，2006年达到2400个项目2000个中国光谷企业总收益突破1000亿元，初步形成了以光电子产业为主导、能源环境保护、生物工程与新药、软件等产业竞争发展的结构中国光谷建成了国内最大的导

8、光纤维线缆、光电德老虎钳生产基地、最大的光通讯技术研发基地、最大的激光产业基地。 光缆生产规模居世界第二，国内市场占有率50%，国际市场占有率12%； 光电脱老虎钳、激光产品的国内市场占有率为40%，在全球产业分工中占有一席之地。、1988-1991年、1988年，东湖新技术开发区正式成立。 1991年国务院批准东湖新技术开发区为国家级高新技术产业开发区的烽火科技、华工科技、楚天激光等多家科研院所拥有自各儿科研成果，来到高新区事务司创业，使科研成果产业化，2001年9月， 国家高新技术产业开发区某市市长座谈会在武汉召开，提出以提高自主创新能力为核心的“二次创业”的2001年7月，原国家规划委员

9、会正式批准，同意在武汉东湖国家高新区建设国家光电子产业基地，即“中国光谷”，首次设立新技术开发区， “光谷”光电子产业基地成立，创业困难，市政建设逐渐跟进、突破、创新，光谷地辖区的发展成为武汉发展的重点，武汉光谷地辖区的发展自2001年7月正式建立国家光电子产业基地起，经过9年的时间，整个地辖区进入了发展阶段。 光谷区域，2010年以后，光谷经济占武汉经济的1/2多，是高新复合型产业聚集的区域，中部区企业上市公司最密集的地辖区。 成为武汉真正的经济中心！ 光谷成熟、自我中心化，成为科技新城，2010年，光谷区域、光谷聚集了许多高新技术企业观，其产业经济发展带来了大量的客户，2009年光谷经济超

10、过武汉GDP占有量的50%，成为全市经济发展势头最强的区域武汉光谷的总订划面积为224平方公里这里是中国光电子情报技术实力最强的地辖区，是中国最大的导光纤维线缆和光电德老虎钳基地、最大的光通讯技术研发基地、最大的激光产业基地。 截至2008年底，东湖新技术开发区注册企业达12784家，其中经营活跃的有000多家。 光谷截至2009年9月，已拥有华工科技、武汉凡谷、烽火通讯、糖果电力、东湖高新技术、人福科技、长江通讯、光迅科技、精伦电子、三特索道等21家国内外资本市场企业上市的企业上市公司，企业上市公司数占湖北省的三分之一，湖北至中部区光谷软件园光谷街场景，22，光谷产业定径套，市政定径套和商业

11、定径套相继成熟和完善，区域进入成熟发展阶段，光谷步行街，华美达酒店，光谷广场，光谷办公建筑，经过近9年的发展，光谷已经包括商业街在内建成，光谷区域，23，光谷区域2000 光谷区域从2007年开始，光谷GDP超过了千亿元，远远高于其他各市的经济区域。 湖北的重点是武汉，武汉的重点是光谷，2007年全湖北省的GDP为9231亿元，全武汉市的GDP为3141亿元(首次突破3000亿元大关)，东湖高新区(光谷)的GDP为1150亿元，武汉市的国内生产总值占全省的三分之一，光谷的国内总值也就是说，光谷是武汉经济乃至湖北经济的旗舰！ 光谷地辖区，2008年湖北GDP排名前三甲位，光谷总体规划面积为224

12、平方公里，而且按照目前光谷的经济力量来说，光谷不再是武汉城市副中心的地位，而是真正意义上的科技新城，光谷作为科技新城，目前正在形成自各儿的中央商圈和中央商区。 以光谷区域、光谷未来的中央商务区域、鲁巷广场为中心的中央商业圈正在逐渐成熟，以光谷金融港和光谷软件园为中心的中央商务区域正在准备，这件事正是光谷未来的中央商务区域周边！ 光谷商圈、光谷产业新城的发展：本项目工程所在区域已出现许多低密度产品。随着光谷的自我中心化和发展成熟，本周边区域将成为由光谷商业中心和商务中心区三脚丫子组成的高端居住中心，本项目工程：重建价值体系，商业中心、商务中心区、高端居住中心、光谷坐标城九台别墅、现代比弗利、万科

13、城花后期、光谷核心区域，本， 金融港、武大科技园、本案所属区域是未来的中央商务全国著名金融性后台服务中心光谷金融港与本案毗邻，光谷著名产业园武大科技园与本案相差甚远。 光谷金融港位于修订用地1600亩，修订建筑面积160万平方米，总投资预计超过100亿元，是武汉市修订建设的全国金融后台服务中心。 项目工程全部建成后，可满足8-10家金融机构设立综合性后台中心、30家专业后台中心和100家辅助服务外包企业的空间需求。 武汉高等院校科技园聚集了国内外许多著名的“3S”企业和科研院所。 武大科技园以国家地球空间信息产业为首，还包括荧光电子情报、现代农业、环保科技、新材料、生物压电石英药、机电一体化、

14、汽车电子等。 大光谷地辖区、富士康、华工科技园、华师科技园、理工科技园、项目工程周边有许多重点高新技术企业园区，最具代表性的有武大科技园、华师科技园、武汉理工科技园、华工科技园等。 光谷软件园，地域价值，传统价值体系，本项目工程：价值体系的再建构，观点1 .城市发展模式的观点，不具有中心化价值，传统的认知豪宅价值，万科城花地域=产业新城高端住宅中心地域，看到地域价值，2-2武汉豪宅依靠“天生丽质”，被动传统豪宅(被动豪宅化) (基本价值)，容积率House/独栋别墅：独门独户，有一天有地，景观资源东湖/汤逊湖/南湖：占有一定的外部资源，地区商业中心，资源集中区：如果有可能，不可复制的机会在哪里

15、？ 客户需求分析，本项目工程：价值体系再建构，客户主导的分析，武汉世联多代理豪宅的成交客户案例卡为客户研究提供翔实的手数据，客户案例卡成交，传统属性分析超越了Profiler工具武汉高端住宅的客户价值观，支重轮汉堡的中国消费者价值中国消费者的价值体系可以分为个性化区域、传统价值区域、节制型价值区域3个区域。 在武汉，不同年龄、不同地区、不同行业的客户对别墅的消费观念一致。 武汉高端住宅客户价值体系多体现在追求、质量和明智的购物上，原始资料来源：万科高尔夫联盟客户保利心语别墅客户保利十二樫别墅客户华润中央公园洋房客户，武汉客户高端房地产价值体系偏重实用主义，追求身份标签条，但对价格相对敏感，正在

16、购买中客户的需求因素主要集中在偏感性的“刺激”区域，希望通过高端房地产的职业生涯来表现成功后的身份提升，可选地，重视产品的硬件属性，对开发者布兰德有很多赞同，但不为此支付更多的溢价。 武汉高端房地产客户价值体系总结：追求：追求更高的生活质量，成功和得到他人认可，产品给予的身份标签条。“能买到万科别墅不是普通人，感觉这样住更适合自各儿”万科高尔夫别墅的客户明智地购物：积极砍价，获得更多折扣，获得更多礼物，“再打一个折扣， 我马上决定”保利心语别墅的客户质量：对产品和服务的要求高于同行水平，要求大阳台，露台的美称，服务：对布兰德历史的美好联想，相信成功的经验，规则和传统。 “我一直珍惜保利这个布兰德。 如果不用保利买的话就不在武汉放房间了。 ”保利十二橡树客户、成熟市场高端房地产客户价值体系分析：自我表现，追求多元，低调奢侈，原始数据源：深圳星河丹堤深圳兰乔圣菲深圳香蜜湖1号北京牌西山美庐上海侑山银湖别墅， 高端房地产成熟市场客户的职业理念使偏向感性身份标签条的消费热情增强，开始基于产品满脚丫子的化学