物业管理前期介入工作指引108p

1、指导方针、培训大纲、物业管理前期干预的概念、前期干预的一般程序、规划设计阶段前期干预的内容、建设施工阶段干预的程序和内容。物业管理的前期介入是指物业公司接管项目前房地产开发的各个阶段。包括项目决策、规划设计、营销策划、施工、竣工验收等。并就环境布局、功能规划、建筑设计、材料选择、设备选择、配套设施、管线布置、房屋租赁及销售、施工质量、竣工验收等提供有益的建设性意见。从物业管理运营和业主使用的角度出发，确保物业设计和施工质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件。早期介入物业管理的概念，即所谓的技术节能，包括两层含义：一是使用专业节能产品来达到降低能耗的目的；二是利用技术手段达到降低能耗的目的。对

2、于已经投入使用的物业项目，当物业管理能够介入时，物业项目的建设已经基本结束或完全结束。此时，通过改变设计来达到节能的目的已经太晚了。要做好项目的节能工作，首先要有思想上的认识，其次要贯彻细节能做的原则，加强和改进管理，提高资源利用效率，减少损失和浪费，以尽可能少的资源消耗创造尽可能多的经济效益和社会效益。在前期阶段，如何做好节能改造措施，物业项目的节能工作必须在物业项目被接管后才能开始运行，而应尽快参与物业项目的工程设计和施工。1.首先，该物业项目的产品是节能的，也就是说，该物业项目使用的设备都是节能设备，使用的材料都是节能材料。其电路、各种管线、设备选型、设备数量等方面应考虑节能的需要，体现

3、节能的理念。2.物业管理人员比工程设计人员、工程施工人员和工程管理人员更了解和掌握各种物业设备设施的能耗，具有丰富的节能经验和体会。物业管理的早期介入是通过业主或建设单位将这些经验和体会应用到物业项目的工程设计和施工中，以弥补设计和施工中的缺陷，从而使物业项目的产品更加节能，为物业项目的节能工作奠定基础。在前期，如何做好节能改造措施，1。双方确定工作内容要求；2.该财产组成一个工作组；3.制定工作计划；4.计划实施时，物业应重点关注安防系统、智能系统、管理用房、停车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调布置、工程设备售后服务、物业管理方案确认及管理合同。5.应准备好书面材

4、料，以便物业和房地产之间进行协调和讨论，以便进一步调查。6.涉及物业利益的文件应由物业确认，如管理费、物业管理合同、涉及物业销售的承诺、设备及设施的售后服务合同等。早期干预的一般程序，主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和建设阶段。三个主要阶段结束后，将配合房地产进行竣工验收。1.规划设计阶段包括：总体设计、安全布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环境保护、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、单体住宅、智能配置、3.施工阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌体工程、地面、屋面混凝土工程、回填工程、地下室工程等。1、早期干预、

5、规划设计评估准备的内容。规划和设计评估所需的信息。2.可行性研究报告及批复、详细规划及批复、项目选址意见、勘测定界报告、配套条件详细资料、初步扩产批复。3.规划文件、市场研究、产品定位、目标客户定位和目标客户信息。4.设计文件概述、施工详细规划图纸、建筑设计规范、设计图纸(平面图、立面图和透视图)、结构设计规范、给排水设计规范、电气设计规范、弱电设计规范、供暖、通风和空调设计规范、电力设计规范、交通分析、绿化分析、经济指标等。5.房地产需要组织一次项目简报会，介绍项目情况，并与项目、设计、工程、营销和物业等相关部门一起回答问题。6.物业公司应组织对项目地块情况、类似典型建筑及周边配套情况进行实

6、地调查。规划设计阶段干预、总体评价。1.合理区分居住区的规划功能，实现居住私密性和社区沟通协调。2.居住区道路交通规划合理，交通流量和人流组织有序，停车位充足。3.建筑与自然和谐相处，有充足的照明和通风，环境优美。4.生活方便，基本生活设施齐全，出行方便。5.设备设施得到充分保障，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等设施可靠完善。6、注重环境和生态，使用环保、节能等环保材料、设备和设施。7.安全防护设计完善，技术手段先进，安全防火配置充分。8.智能配置先进，网络资源充足，便于数字社区建设。9.方便物业组织管理，节约管理成本。10、各项技术经济指标在同类住宅区中处于领先水平。规划设计阶段

7、干预项目评价细则、分类评价、规划设计阶段干预项目评价细则、消防平面布置图1。消防设备和设施的配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟雾感应、自动喷淋等)。)完全合理可靠。2.消防车道设置合理，位置和过渡半径符合国家标准。3.消防爬坡面(场地)设置合理，位置和面积符合国家标准。4.消防出口、门、墙和避难区设置合理，符合国家标准。分类评价、规划设计阶段涉及的项目评价细则、交通布局1。各级道路功能布局充分合理，层次分明，线路清晰，易于分流管理。2.主要道路、出入口按人和车辆划分，在设计和设施配置中考虑限速要求和返回空间。3.机动车停车位配置充足(普通居住建筑数量不低于2: 1，游客停车位数

8、量占5%；联排别墅等高标准住宅建筑的数量应为1: 1，客人停车位的数量占10%)。非机动车停车位配置齐全(一般居住建筑不少于1: 1.5户)，停车方便。4、有条件的，应设置地下机动车停车场，应符合国家标准。分类评价、规划设计阶段项目评价细则、生活配置1。根据周边市场和商业配套条件，设置足够的市政和商业用房例如，10万平方米以上的住宅区应设置健身、乒乓球、阅读、儿童活动室、棋牌、台球、多功能厅等项目。面积约400平方米，会所面积每10万平方米住宅建筑面积增加200平方米。1、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等配套设备的设计能力。应满足使用需要，具有适当的扩展空间。2.配电、水泵、电梯、中央空

9、调设备成熟可靠。沟渠、管道、运河和水井布置合理，便于维护。3.公共照明和走廊照明配置合理。公共照明的数量、亮度和位置适当，并应采用节能装置。走廊照明10层以下的居住建筑应采用节能自熄开关，18层以上的高层居住建筑应设置疏散感应照明和照明疏散指示标志。4.配电室、水泵房、电梯房、中央空调房等设备间的设计应符合国家标准。5.水泵房不应设在住宅楼内，水泵房内不应有污水管道穿越，电梯井不应靠近卧室。当靠近书房和客厅时，应采取隔音措施。分类评价，规划设计阶段干预项目评价细则，智能配置1。智能安防一般可配置红外周界防越系统、门禁可视对讲系统、社区巡逻系统、电视监控系统、车箱管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯

10、紧急呼叫系统、家居安防系统等。并与中央控制中心相连。2.网络智能一般可以配置社区宽带、电子公告板、社区物业管理网络平台和家电远程控制系统。3.智能设备管理一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、分户计量管理系统、燃气泄漏报警系统、应急广播系统等。并与中央控制中心相连。4.中控中心应设在管理部门或毗邻管理部门。布线系统和中央控制中心之间的距离以及由此产生的信号衰减应单独考虑。5、智能设备和技术应考虑先进技术、设备标准化、网络开放性、系统可靠性和可扩展性，采用成熟产品。分类评价、规划设计阶段干预项目评价细则。屋顶应充分考虑防水和隔热效果

11、，屋顶和屋顶花园能满足其特殊要求。墙体应充分考虑防水、隔热和隔音效果。2.地板厚度和隔音符合国家标准。3、住宅门应采用统一生产的防盗门。4.住宅外窗应考虑开启方便，隔音和防水效果好，不应近距离直接面对其他住户的门窗。5.厨房设计应遵循洗、切、炸的流线，操作面长度应为23米，燃气热水器的位置应合理，炉灶应避免开窗。6.卫生间不应直接向客厅开放，餐厅或厨房不应布置在低层住户的厨房、卧室、客厅和餐厅的上层。有给排水的卫生洁具应尽可能避免卧室的墙面布置。分类评价，规划设计阶段项目评价细则，7。厨房、卫生隔断地板和墙体应充分考虑防水隔音设置，地漏位置应合理，便于维护。8.管线和管线布局合理，不相互干扰、

12、分类评价、规划设计阶段项目评价细则、室内配置1。室内空调座椅的合理设置应与家具布局一起考虑。避免直接吹到卧室的床上。2.室外空调座椅应考虑美观的外墙，设置统一的支架，安全隐蔽。3.室外空调位置应考虑安装和维护方便。因距离太近而相互吹动的室外机应错开，与相邻的4套或4套住宅基地相邻时应采取安全隔离措施。5.空调冷凝水和防冻水应设置排放口，或连接阳台排水系统。6.室内空调风道位置合理，应靠近室内位置。管道应离地面约2.2米，并向外倾斜约10度。7、当公寓或大厅过大时，应考虑柜式空调的要求。8.如果使用小型中央空调，地板高度应大于3.3m，并应预留一个室外机位置。9.各种室内插座和开关位置合理，应结

13、合家具布局和使用习惯考虑。配电箱的配电线路设计合理，分布合理。10.电视和信息(电话和数据)插座应分别设置在主卧室、客厅和书房，不应平行设置。11.联排别墅和跳楼应设置在二楼，以便相互交谈。12.高档住宅建筑应考虑家庭安防系统的配置和扩展功能。分类评价、规划设计阶段涉及的项目评价细则、绿化配置1。绿化布局合理，树、灌、花、草配置层次丰富，数量充足，品种多样，造型美观。2.绿化率和集中绿地率设置合理，分布均匀，集中绿地位置适中，便于人们自然聚集。3.绿化品种适合当地气候条件，主要是变色观叶植物，旺长期长，成活率高，抗病虫害能力强。4.绿化品种维护方便，节约维护成本。5.绿化布局不遮挡住宅照明，方

14、便行人。应该考虑步行习惯。6.绿化品种应无污染，并具有吸收有害污染(如尾气)的功能。7、主干道和集中绿地两侧应有大树。分类评价，规划设计阶段项目评价细则，景观配置1。景观装饰布局合理，应位于人流相对集中的区域。2.采用水景时应考虑水质、水系统的清洗、清洁、排水、补充和维护。河床设计应考虑防渗效果。3.不建议在社区内设置深度超过1米的水系统，并提供保护或警告。天然河道水系超过1.5m时，应配备相应的救生设备和设施。4.景观装饰应易于清洁和维护，应采用牢度更高、污染更少、不易损坏、不易变形和磨损的材料。5.泛光照明不会影响居民，也不会造成光污染。分类评价，规划设计阶段干预项目评价细则，公共空间1。

15、应充分考虑雨水排水能力的设计，避免排水不畅。2.建议设立集中的场所和庇护所，以便开展社区活动。3.公共活动区域分布合理均衡，位置适中，对居民的影响最小。4.绿化和清洁的进水口应合理设置(一般距离不超过150米)。5.各种仪器和盒子设置合理，便于查看、发送和接收。走廊应设置布告栏，预留牛奶盒和休闲椅，室外信箱应防雨。6.应在建筑物和公共场所的入口处以及无障碍通道和设施处考虑残疾人的进出2.行业委员会和居委会的职能(根据当地政策):办公区、资料室、会议室和接待室：具体位置视具体情况而定：相对靠近管理部门，行业委员会和居委会可以在一个地方联合成立。物业在施工阶段的介入主要集中在项目土建工程结束时，即在设备、门窗安装阶段，时间大约为竣工验收前5个月。1、施工干预程序和内容。成立干预小组，一般23人，专业搭配合理，水电专业知识和良好的沟通技巧，并接受相关工作培训。房地产项目部应设专人与物业联系，及时回复物业的建议。2.干预小组根据施工安装进度进行现场跟踪，及时解决与房地产和施工方沟通发现的问题。建立