物业管理条例及相关法规培训(集团20030829).ppt

1、物业管理法律法规培训与培训，主要授课：张春丽，集团审计法律部，2003年8月28日，物业管理条例(2003年9月1日实施)前期物业管理招投标管理暂行办法业主大会规则，培训与培训，前言，1。法规效力：时空追溯(物业管理用房)2。法规及法律、法规、地方性法规/地方政府规章：1)符合规定的装修审批2)与规定相矛盾：物业管理用房3)规定不明确：物业维修资金由房地产公司移交，培训点，第一部分，规定与开发商第二部分，规定与物业管理公司第三部分，规定不明确与公司管理对策，1。选聘物业管理企业。销售前的两项必要任务：销售合同、业主大会。物业管理用房。行使对共用部分和设施的所有权或使用权。接受不动产和财产。参与

2、成立业主大会。特别维修基金。项目遗留问题，第一部分：法规和开发商。1。选聘物业管理企业：招标(1) (1)选聘物业管理企业：招标(3)相关法律法规：第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以协议选择具有相应资质的物业管理企业。第八条物业管理标底分为公开招标和邀请招标。招标人采用公开招标方式的，应当在公共媒体上发布招标公告，同时在中国住房和房地产信息网和中国物业管理学会网上发布免费招

3、标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的方式。第十九条通过招标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照下列规定的期限完成物业管理招标：新销售的商品房项目应当在销售前30天完成；商品房预售项目应在取得商品房预售许可证前完成；不出售的新房地产项目应在交付前90天完成。1.选聘物业管理企业：招投标；3.对策：1 .对于已确定开工的项目，在9月1日前签订前期物业管理合同(预售项目必须签订)a .避免招标；避免非法或延迟当前销售。未来项目：1)协议：如住宅规模较小，应经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。2)邀请招标甲、内部邀请：跨地区商务资格乙、友谊

4、邀请1。选聘物业管理企业：招投标(3)对策3。招标工作：新建商品房项目应在销售前30天完成；商品房预售项目应在取得商品房预售许可证前完成；1.选聘物业管理公司：两个合同(1)现状及法规要求：现状：开发商/物业公司小业主：物业服务合同开发商：销售合同(以后扩展)法规要求：开发商物业公司：(前期)物业服务合同开发商小业主：销售合同(含以上合同)1。物业管理企业的选聘：两份合同；(2)相关法律法规：第二十一条业主和业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当签订书面前期物业服务合同。第二十五条建设单位签订的销售合同1.选聘物业管理公司：两份合同；3.问题(前期物业服务合同)1。未签订前期物业合同提供服务

5、。签名，但时间滞后(在占领的时候)3。签名，但有效期太短4。合同内容过于模糊，责任不明确；1.选聘物业管理公司：两份合同；4.权甲，避免行业委员会主动更换物业公司；b、避免因行业委员会未成立而导致新旧合同无法更换的问题；3)关于合同的地位和内容：一、合同是物业公司权利的来源；b、细化和明确物业公司的权利和义务，如：物业公司不承担非因公司过错给业主造成的一切损失。2.售前工作(销售合同/业主公约)1。法律要求：1 .签订物业服务合同，并将内容写入销售合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的销售合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。2.制定临时公约并获得业主的书面承诺。第二十二条建设单位在出售

6、物业前，应当为业主制定临时公约，并依法就物业的使用、维护和管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反公约应当承担的责任达成协议。建设单位制定的业主临时公约不得侵犯购房者的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向购房者明示，并予以说明。买受人与建设单位签订物业销售合同时，应当书面承诺遵守业主临时公约。销售前必须做两件事(销售合同/业主公约)。(2)问题：1 .买卖合同中没有规定产权内容：a .没有协议，但是有协议，但是不完整。2.业主公约：a .尚未制定，但在销售前(被承认时)未向业主明确说明。2.预售工作(销售合同/业主公约)3。对策：1 .在销售合同中(遵循指南):

7、a .同意物业合同的内容b .以物业合同为附件2。业主公约：1)销售前取得业主的书面承诺。(我已完全理解并承诺遵守本公约)2)充分利用业主公约为物业公司的有序管理做准备，如就物业管理中的一些难题达成一致，如擅自搭建、非法装修、统一外墙等；3)物业管理用房；(1)问题：1 .无准备的住房：屋顶/顶楼的安全，管理办公室设在地下室，这导致顾客投诉。2.没有足够的空间准备。3.准备房子，但产权和使用权没有给业主，收入属于开发商。4.擅自改变用途。(2)相关法律法规：第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。地方性法规(深圳市实施细则)第二十一条开发建设单位应当自管委会成立之日

8、起两个月内，按照规定向管委会提供住宅物业管理用房。物业管理用房的计算公式为：管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标、居住区总户数和每户平均人口数。前款相关计算系数以市政府有关部门发布的最新数据为准。物业管理用房相关法律法规第三十八条物业管理用房依法归业主所有。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。第六十五条物业管理企业违反本条例规定，未经业主大会同意改变物业管理用房用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下罚款；如有收入，收入将用于物业管理区域内物业共用部位和设施的维修和保养，其余部分将根据业主大会的决定使用。3。

9、物业管理用房。对策：1 .依法配备并保证数量。2.用途：一经确认，将不会改变。3.如有变更，1)办理手续，同时将收入返还给业主。2)恢复原来的用途。4.行使共用部位和设施的所有权或使用权。(1)问题：1 .建设单位任意处置业主的相关权益。例如，开发商赠送屋顶花园和底层花园；2.物业公司随意改变用途。例如，顶楼被用作安全宿舍。3.产权不清，收入分配不清。例如，没有产权的地下停车场由开发商出售。(2)相关法律法规：第二十七条业主不得擅自处分物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权。第五十条在物业管理区域内按照规划建成的公共建筑和共用设施不得改变用途。业主确需依法改变公共建筑和共用设施用途的，应当

10、依法办理相关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提交业主大会讨论决定，由业主依法办理相关手续。第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理相关手续。业主收入应主要用于补充专项维修资金，也可根据业主大会的决定使用。4.行使共用部位、共用设施的所有权或者使用权。对策：1 .规划和设计不应随意改变，尤其是对于已分配的部分。2.在销售合同中：明确产权和利益；3.对待已处置的业主的产权，改变其用途：1)办理手续，收益归业主所有。2)恢复原始使用；5.接受不动产和财产；(1)现状：1 .未移交；2.移交

11、不完整：数据、设备和设施；3.交接，但无法设定验收程序；4.上述现象导致：1)业主不满，产权不清；2)物业公司合同终止时向业主委员会移交不明确；5.第二十九条建设单位办理物业验收手续时，应当向物业管理企业移交下列材料： (一)竣工总平面图、单体建筑、构筑物和设备竣工图、配套设施和地下管网工程竣工图等竣工验收材料；(二)设施设备的安装、使用和维护等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明书；(四)物业管理所需的其他资料。前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将上述信息移交给业主委员会。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料退还业主委员会。物业

12、服务合同终止时，业主大会选择新的物业管理企业的，物业管理企业应当做好交接工作。5.接受不动产和财产；(3)对策：市场化运作1。新项目：根据法律交付1)数据传输2)设备和设施的传输2.旧项目：手续完备；6.参与业主大会的成立；(一)法律法规要求：第五条业主代表和建设单位(含公有住房销售单位)在筹备成立业主大会时，应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内以书面形式公布。(业主大会规则)第三十三条业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物

13、业管理无关的活动；6.参与成立业主大会；2.对策：积极参与和引导；7.专项维修资金；1.问：开发商是否必须按照当地规定缴纳相关维修资金？相关法律法规第五十四条住宅物业、住宅小区非住宅物业以及与单一住宅建筑结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金归业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位和设施的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金的筹集、使用和管理办法，由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理相关手续。业主收入应主要用于补充专项维修资

14、金，也可根据业主大会的决定使用。7.专项维修资金；3.对策：坚持“飞马行动”的原则，至少依法做出规定。项目遗留问题(1)问题：1 .责任主体不明；2.物业管理公司承担开发商的责任，导致业主投诉物业管理费被侵占。相关法律法规第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围，对物业承担保修责任。项目遗留问题(3)对策：1 .原则：内部市场化运作。操作：1)明确法律主体和权利责任；2)明确分析成本，防止业主投诉物业管理费用。1.业主、业主大会和业主委员会。物业服务合同3。物业公司及业主的个人权利。物业管理费。水电费和取暖费。业主的知情权和监督权。未经授权的建筑。业主非法装修。供水和供电设施的维护。

15、物业管理公司。共用部位和设施的使用权和管理权。第二部分：法规与物业公司(八)享有对物业共用部位、共用设施设备及相关场地的知情权和监督权；(九)监督物业共用部位和设施专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；义务：(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金；(五)按时缴纳物业服务费；深圳法规：无，1.1业主责任与权利比较：1。业主、业主大会和业主委员会；1.业主、业主大会和业主委员会1.2业主大会职责和权利比较：第十一条业主大会应当履行下列职责： (一)制定和修改业主公约和业主大会议事规则；(二)选举和更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；(三)选聘和解聘物业管理企业；(四)决定专项维修

16、资金的使用、继续筹集方案，并监督实施；(五)制定和修改物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用、维护公共秩序和环境卫生的规章制度；深圳条例：第十三条业主大会行使下列职权： (一)选举和罢免业主委员会成员；(二)监督业主委员会的工作；(三)听取和审查业主委员会的工作报告；(四)决定涉及住宅区业主利益的重大事项；(五)修改业主公约；(六)改变和撤销业主委员会的不适当决定；(七)批准业主委员会章程。业主、业主大会和业主委员会1.3业主委员会的责任和权利比较第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，应当履行下列职责：(二)代表业主与业主选定的物业管理企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主和物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(四)监督业主公约的实施；(五)业主大会交办的其他职责。深圳条例：第十九条业主委员会行使下列职权： (一)召集