深房广场酒城运营发展定位报告

1、深房广场酒城运营发展定位报告,前 言,通过深圳市场透视，时下酒市场风起云涌。尤其各种形式的交易中心和保税区葡萄酒贸易模式更是风生水起。然而，不论是政府、集体还是个人，都仅仅局限于打造有个性的葡萄酒集散中心。在整个深圳酒类市场，没有一个综合性的酒城。 不管是交易中心，还是集散中心，都是为了给代理商和进口商提供更好的服务，以期能够繁荣酒类贸易，带动经济发展，这种模式伴随着酒类市场的不断发展迅速在全国各地拓展，拉近了国内外酒庄以及进口酒商与经销商、代理商甚至终端消费者的距离，让酒交易的各个环节更直接更有效率。这是一件利好的事业，这种模式，不应该只用于葡萄酒市场，而要突破到综合酒类市场，推动这个综合酒

2、类行业的快速发展。 深圳酒类市场的发展态势表明一个综合类酒城是酒行业发展的趋势，而深房广场裙楼的区位指出其可行性。本报告通过对国内综合酒城运营的一般规律的研究，对深房广场酒城运营发展进行了定性分析，提出了相关的建议，以供领导层决策参考。不当之处，敬请批评指正。,结构体系,深房广场酒城发展方向界定,深房广场酒城发展环境分析,工作开展建议,认识深房广场酒城,综合酒城运营一般规律研究,认识深房广场酒城,基本概况一,地理位置 建筑规模,基本概况二,深房广场酒城将是深圳有史以来规模最大、功能最全、综合定位标准最高的现代化酒城，是集为商家提供形象展示、渠道拓展、配套服务为主的多功能标志性建筑综合体。 项目

3、落定后将成为全深圳第一个综合性的酒城。,整体设计构思,深房广场酒城的重要意义,深房广场酒城运营矛盾冲突分析,深房广场酒城发展环境分析,区域性国际化进程中的深圳,城市概况,关键词：区域性国际化城市,城市性质深圳是中国高新技术产业基地和区域性金融中心、信息中心、商贸中心、运输中心及旅游胜地，现代化的国际性城市，中国四大一线城市之一，大陆第四大城市。深圳与上海、北京是国内公认的三大金融中心。 城市功能深圳是一个具备大规模、完善的公共设施、完备的服务功能城市，具有极强的向区域提供各种服务的综合承载能力。同时具有包容的文化、独特的区位优势和便利的交通条件，可承担起区域服务中心和区域要素中心的使命。 政策

4、导向中国酿酒产业十二五（2011-2015年）发展规划提出，将从多方面着手完善产业结构，优化酿酒产业布局，打造一批先进的酿酒工业基地和特色经济区域集群；压缩和疏导过剩产能，提高产业集中度和企业竞争能力。 在“十二五发展”规划中打造特色经济区域集群，是酒行业良性健康持续发展的必然态势。,产业转型期稳步发展的深圳GDP,经济持续稳步发展,深圳2011年上半年度GDP为5015.2亿元，同比增长10.6%。 如果下半年能保持这样的增幅，深圳今年将成为继广州之后，全省第二个GDP过万亿的城市。,产业转型期稳步发展的深圳财政收入,财政收入持续增长,2011年深圳经济发展状况呈现“一个平稳，五个明显”的特

5、点。经济发展水平总体良好。 2011年上半年深圳地方财政收入714.6亿元，已完成全年59%的任务。,产业转型期稳步发展的深圳固定资产投资,社会固定资产投资规模大，同比稳步增加,2011年深圳全市固定资产投资预期增长9%，达到2120亿元左右。 固定资产的巨大投入为深圳吸引社会投资，激活社会投资创造了良好的发展环境。,产业转型期稳步发展的深圳社会消费品零售总额,社会消费品零售总额快速增长，商贸业发达,截止2010年深圳社会消费品零售总额突破3000亿元，比预期高出两个百分点。深圳商贸业发达推动社会消费品零售总额增加。,深圳城市名片,名片1 极具现代特色的“国际花园城市” 深圳被美国纽约时报列为

6、2010年必到的31个旅游胜地之一。 这是一座“国际花园城市”；是被称为“青春之城”、平均人口年龄不到30岁的“中国最年轻的城市”；是拥有世界之窗、欢乐谷和东部华侨城等著名人造景观的“主题公园之都”；是生产了全世界1/5手机的“中国数码产品基地”,深圳城市名片,名片2“大运之城” 2011年8月，即将在此举办的世界大学生夏季运动会，将“从这里开始”，诠释“不一样的精彩”这是这座城市以大运会之名向世界传达的理念，也是这座刚刚而立的城市重新出发的雄心。,深圳城市名片,名片3“设计创意之都” 创意设计是深圳作为一个年轻城市文化创新的源泉和价值所在 。创意设计）已经拓展到文化、城市和社会的各个领域和角

7、落，成为深圳产业转型的推动者。,深圳城市名片,名片4“创业之城”,过去，深圳是所有心怀梦想的人们理想的“创业之城”。 2010年，这座城市被福布斯杂志评为中国大陆最具创新能力的城市；被美国布鲁斯金学会和伦敦政治经济学院评为中国最具经济活力的城市，在全球范围内仅次于土耳其的伊斯坦布尔。 从这里，走出了招商银行、平安集团、深发展(000001,股吧)等引领创新风向的金融巨子；走出了华为、中兴等堪称中国通讯业龙头的科技巨擘；还催生出比亚迪(002594,股吧)这样的新能源产业先锋。 他们，成为深圳展示给世界的闪亮名片，也见证着“创业之城”的成长。,深圳城市名片,名片5“中国曼哈顿” 前海，怀抱深圳打

8、造全球金融中心城市的雄心，承载“中国曼哈顿”崛起的梦想。 根据规划，未来深圳将投入400亿元，汇聚体制机制上的优势和具有“突破性”的政策，将前海片区打造成现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作先导区、珠三角地区产业升级引领区。预计10年后，前海地区生产总值将达到1500亿元左右，平均每平方公里GDP或达100亿元。,深圳国际化功能形象区罗湖区,罗湖区深圳成为区域性国际化城市功能形象区,罗湖区已经形成了以服务业立区的经济结构，大力发展高端服务业，第三产业占主导地位，占GDP比重达到88%，金融、商贸、黄金珠宝和文化创意成为四大支柱产业，是深圳市的商贸旺区、金融中心、网

9、络服务中心和黄金珠宝产业基地。,罗湖区在城市中的地位,一枢纽三中心；一旺区三基地： 交通枢纽 信息交流中心 市级行政中心 金融中心 商贸旺区 物流基地 中国内地黄金珠宝产业的重要基地 文化创意产业的重要集聚基地,罗湖区深圳成为区域性国际化城市功能形象区,罗湖区深圳成为区域性国际化城市功能形象区,发展现状,罗湖区深圳成为区域性国际化城市功能形象区,发展目标,围绕建设和谐罗湖、效益罗湖和国际化城区的总体目标，不断巩固和发展现代服务强区建设成果，努力把罗湖建设成为立足深圳、服务全国的集金融、物流、 信息、专业服务等现代服务功能于一体的商业活动中心区，以现代商贸、都市旅游，娱乐休闲为支撑的消费天堂，以

10、创新产业为导向的文化产业基地。,深房广场酒城发展环境评价,良好的区位优势使得深圳经济社会各项事业全面快速发展,居民收入不断提高，消费能力、消费层次不断升级,国际花园城市形象逐渐深入人心，影响力不断扩大,国际化城市形象需要国际化的城市服务功能,深圳辐射能力进一步增强,罗湖新规划促进项目发展,深房广场酒城发展环境小结,一、良好的区位优势使得经济社会各项事业全面稳步发展,二、居民收入不断提高，消费能力稳步提升，消费层次提高,四、国际化城市形象升级的目标需要国际化的城市服务功能,三、国际化花园形象逐渐深入人心，影响力不断扩大,六、新的城市规划促进项目发展,五、深圳辐射能力进一步扩大,综合酒城运营一般规

11、律研究,综合酒城的一般特征,处于城市商圈中心，交通便利 中型以上规模，周边配套以及自身配套较为完善，规格档次高 城市标志性建筑，兼有实用和城市形象展示双重功能 投资额较大，运营维护成本较高 由开发商、经营商家多方共同运营,本报告旨在通过研究如何充分发挥深房广场裙楼的使用价值，从社会效益与经济效益两方面探究酒城在此落户的可行性。 因此，本报告将主要从酒城的收入和支出两个方面对酒城的运营进行研究。,酒城收支结构,招商收租,各类广告媒介收入,员工薪酬,物业管理,设施维护,建设投入,装潢规划,设施使用,收入,支出,自营品类,vs,.,备注：本报告旨在从商业运营角度探讨深房广场酒城发展定位问题。,酒城收

12、入分析,酒城收入评价,著名综合酒城经营案例,北京东单明珠中外名酒城,项目概况：,东单明珠中外名酒城位于北京市东城区朝内大街192号，属市区二环以内。 酒城于2008年8月开业，建筑面积26000平米（目测实际经营面积约10000平米。）,项目周边：,酒城所处区域虽为中心城区，但受市政规划所限，周边多为低层建筑，包括政府机构、银行办公场所、民居等，另有零星分布部分商业。 酒城所临的朝内大街交通便利，地铁口距酒城约200米。,北京东单明珠中外名酒城,项目外观：,北京东单明珠中外名酒城,酒城为一栋独立的多层建筑，内部共六层，建筑临街立面装有一巨型LED电子广告屏，正门广场为停车场。,北京东单明珠中外

13、名酒城,内部功能分区：,一楼国内知名白酒区，共有茅台、五粮液、泸州老窖、剑南春、郎酒等十余个知名品牌进驻，进驻单位性质为厂家直销店或一级代理商。另一楼尚有个小型咖啡厅。,二楼红酒、黄酒区，有中粮酒业、会稽山、进口红酒等品牌进驻，商户性质为厂商或经销代理商。,北京东单明珠中外名酒城,北京东单明珠中外名酒城,三楼为红酒超市和休闲品酒区。,北京东单明珠中外名酒城,四楼为餐厅 五楼为写字楼 六楼为酒楼,北京东单明珠中外名酒城,公共部位：,14楼有步行梯及电动扶梯各一台，每层层高约4米，梁柱较多，公共面积地面铺设地毯。,北京东单明珠中外名酒城,北京东单明珠中外名酒城,北京东单明珠中外名酒城,项目优势：

14、优越的地理位置，便捷的交通方式； 稳定的商业消费群体； 成立早，知名度高； 位于北京二环，大商圈内； 建在市区内的规模最大的综合类酒城； 运营发展定位明确，功能分区明晰； 区域内及周边良好的人文、科技、文化优势； 招商客户都是酒厂直营店或一级经销商，产品质量有保障，商户稳定。,项目劣势： 交通便利但人流量不大； 受场地限制，配套服务设施不齐全； 经营模式单一，场地租金为主，广告收入效益欠佳；,深房广场酒城与此酒城各方面条件有一定的相似度，其优势与劣势都对深房广场酒城有很好的借鉴作用。,综合酒城运营启示,价值平衡 酒城应注重社会效益与经济效益的平衡。,运营模式 酒城投资建设和运营成本高，需要通过

15、对部分物业出售出租回收成本,物业组合 酒城除开场地和设施外，尚有一定的商业物业经营,价值发掘 酒城的规划须重视社会功能及商业功能的合理配置，充分挖掘项目的商业价值,收益水平 酒城地段好、建设成本高、设施齐全、形象价值高，一般可以获得更高的租金或售价,在满足酒城运营发展的基础上，充分挖掘酒城的使用价值特别是商业使用价值，把酒城建设成为多渠道合作共赢的社会项目。,深房广场酒城发展方向界定,作为深圳第一个综合性酒城，很好的完善了城市的服务功能，提升了城市的品味。 在顺利的实现深房广场酒城正常运营初衷的前提下，我们能否通过挖掘潜在价值做更多的事情，令更多的顾客对之满意与向往，实现酒城利益最大化？,借鉴

16、北京东单明珠中外名酒城等成功运营酒城的经验，通过有效的商业运营获取项目的经济效益，与各个合作伙伴达成长期合作共赢局面。,商业主题定位以提升各类酒品牌为核心，集商务政务洽谈、休闲娱乐等多种功能为一体的新型时尚品酒、休闲洽谈目的地。,什么是时尚品酒、休闲洽谈目的地？,品酒交流目的地古今中外已有之。时尚品酒、休闲洽谈目的地则是顺应时代发展趋势而给予品酒交流一个全新的定位与更高更广更深的精神内涵。通常，品酒交流目的地一般是在大众化的环境中，提供一种单一的服务。而时尚品酒、休闲洽谈这种组合将产生四位一体的协同效应。,时尚品酒、休闲洽谈目的地的特性,协同效应目的地的酒品类酒品牌与自身配套设施独自发生作用但

17、又相互补充，他们的市场是互为交叉重叠的。,辐射范围大 一般来说，目的地项目的市场范围不少于1个小时的车程距离。,注重商务政务目的地项目经常会吸引许多商务政务来此聚会。,重在品味目的地项目将时尚品酒、休闲洽谈捆绑起来，创造了一种多样性的体验，把品酒乐趣与品酒功能浑然融入酒城。,时尚品酒、休闲洽谈目的地与传统品酒交流的区别,规模更大、经营方式更广；,为了凸显时尚，需要对配套娱乐项目做更大突破，特别是品酒之外区域的娱乐和营销，通常需要比品酒区和鉴赏酒区投入更大的努力和投资。,娱乐元素经常与其他空间使用功能混合在一起，包括餐饮区、健身区等。,时尚品酒、休闲洽谈目的地组成要素,白酒区,黄酒区,红酒区,时

18、尚品酒搭台,室内保龄球运动设施,餐饮剧院,夜总会,品牌纪念店,室内高尔夫运动设施,赏酒区,品酒区,商务区,休闲区,主题酒会,功能性餐饮,时尚品酒、休闲洽谈目的地发展的动力,酒类品牌多，定位参差；酒业形象定位同质化；价值导向劣质、不良竞争，这些因素促使开发商谋求社会效益与经济效益双赢的竞争优势出路。,在竞争的环境中，综合酒城通过满足具有特定生活方式的人们的需求从而脱颖而出，越来越注重休闲和体验的氛围。,高端社交需求的畅旺源于政务商务、社交活动的增加，以及家庭人口的减少。,社会和技术发展的的融合，促使了娱乐业无孔不入，渗透到各个领域；同时，收入的增加使如今的顾客比任何时候都渴求方便的休闲体验，这种需求促使了地区级和社区级的新型娱乐目的地的开发。,综合性酒城的开发有助于提升城市综合品味，推动城市形象升级。,酒业竞争白热化,高端社交需求的日趋强烈,娱乐业无孔不入,城市发展,市场趋势,一、达成共识 酒城出资建设、运营管理及其他相关各方充分认识到招商对酒城运营发展的重要意义，达成统一的思想认识，共同推进酒城向时尚品酒、休闲洽谈目的地方向发展。,二、高效利用商业面积 如何高效规