离婚时按揭房产的归属.ppt

1、离婚时按揭房产的归属,09法学（3）班 陈泽,房产认定为共同财产,房产认定为个人财产,只有当房屋为夫妻共同财产时，才得分割； 否则只得认定为一方财产， 另一方无权主张加以分割,按揭情形下能造成是双方共同财产的情形,如房产证上有夫妻二人的名字、婚姻关系存续期间二者 共同出资买房、一方父母明确对夫妻二人的赠与、双方父母为夫 妻婚姻之缔结而购进房屋等,婚姻法第39条：“离婚时，夫 妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财 产的具体情况，依照照顾子女和女方权益的原则判决。”,3,1,夫妻一方于婚前购买房屋，且将房款全部付清,夫妻一方于婚前出资首付，婚后二人共同还贷，产权登记于首付款一方

2、名下,由一方父母出资购买的房屋，产权登记在出资人子女名下,4,客户满意,2,夫妻一方房产于婚后所生利益之归属,4,1、夫妻一方于婚前购买房屋，且将房款全部付清,依据婚姻法第18条，一方的婚前财产应当认定为夫妻一方的财产。若夫妻一方于婚前付清房款并取得房产证，则该房产应当认定为一方的个人财产，且不因婚姻关系的存续时间而改变 财产的所有权。,但若一方于婚前付清房款于婚后 取得房产证，此时的房屋是否为夫妻共同所有?,个人认为答案是否定的，房产证虽于婚后取得，但作为买房者的夫妻一方已经履行了购房合同中付款这一主要义务，房屋的所有权成为可切实期待之利益。若仅因婚姻关系之缔结而瞬间改变价值百万的房产归属，

3、对于因购房而付出艰辛劳动的一方实为不公，也违背了婚姻法改革伊始所确立的婚前个人财产独立之本意。,争议焦点，出台之前，法院中存在大量“同案不同判”的现象： 一是法律适用的不统一，同等情况不能得到同样对待； 二是在个案的处理上发生的法律效果与社会效果冲突时，法官束手无策，没有达成统一的技术和方法。同是夫妻一方婚前首付，婚后二人共同还贷，法院判决却出现了认定为夫妻共同财产和认定为一方所有的不同结果。不同的判决结果往往有其背后的学理依据、伦理考量，并非随意促成，但形式上的不公严重折损了司法权威，对于不通法理的普通百姓而言更是非议颇多。,2、夫妻一方于婚前出资首付，婚后二人共同还贷，产权登记于首付款一方

4、名下,而第11条则规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。,新法规制下，此种情形应当认定房产为首付方所有，共同还贷部分以夫妻间的债务处理。,况且，考虑到银行方面，其开展房贷业务。本着对按揭人资信状况的特殊信任：即使银行可在产权人怠于还款时将房屋拍卖，这也违背了设立此项业务的初衷长期稳定地回笼资金并赚取此中产生的高额利息。因而若允许离婚时变更按揭房屋产权之归属，定会对整个房贷产业链造成巨大的冲击。,3、由一方父母出资购买的房屋，产权登记

5、在出资人子女名下,此种情形亦当认定为一方所有为宜。,据解释 二第22条：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出 资认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除 外。,又有解释三第8条：“婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。,可见不论是婚姻缔结之前，还是婚姻关系存续期间，父母 出资买房都视为对自己子女的赠与，,夫妻一方房产于婚后所生利益之归属,婚后房屋所生利益分为两

6、种，一是孳息，二是增值部分，前者主要基于人为因素，后者则是基于市场因素。在房产为夫妻二人共同所有的情形下，理所当然应对房产所生利益加以分割；若房 产为一方所有，则能否对房屋所生利益加以分割不能一概而论。,。解释三第 6条对此规定；“夫妻一方的个人财产在婚后产生的孳息或增值收益，应认定为一方的个人财产；但另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产。”,个人财产为原则、共同财产为例外的处理方法，界限则是另一方对房屋所生利益是否有贡献。,个人财产说 共同财产说 部分共同财产部分个人财产说,配偶一方以自己的财产为房屋所有人装修，应属民法上之添附，据从物随主物之原则，添附之物当随房屋属产权人

7、所有。产权人应当给付配偶一方装修所花费之出资。,房屋出租的情形下，若产权人自己打理、经营出租事宜，则所获资金应认定为一方财产；若配偶一方参与管理房屋出租事宜，则租金应认定为夫妻共有财产。,出于市场因素，配偶一方难以举证自己对于房屋增值部分做出过贡献。但假若 配偶一方于婚姻关系存续期间参与按揭房共同还贷，则产权人应当给付他方婚姻关系存续期间房屋增值部分的一半价款。,配偶一方对他方婚前财产是否付出了物资劳动、努力、投资、体力或智力的技能、创造和管理活动,孳息,增值部分,装修,出租,总结,1，不管婚前婚后，如果由父母出资买的房，登记在自己子女名下的，则认定为个人财产，不属于夫妻共同财产。 2，婚前买

8、的房子，登记在自己名下的，属于个人财产，离婚时不进行分配。 3，婚前买的房子，婚后房子的升值部分与配偶无关。 4，婚前买的房子，登记在自己名下的，如果夫妻双方共同还贷，离婚时应考虑对方还贷部分进行补偿。 5，男方婚前买了房，婚后他擅自将房子卖掉，如果他的妻子想追回该房屋，法院不予支持。 现在的婚姻法司法解释就看谁出钱多，就支持谁。如果男方出钱买了房，那么房子就是男方个人的财产，离婚时不参与共同财产分割，房子未来的升值部分同女方也无关，有人说老婆也参与还贷了，那么你就来证明你出了多少钱，你出多少钱就补给你多少钱，你能拿到的仅此而已，不会再多了。 一些女人认为，房子是有力武器，如果老公敢在外面找小

9、三，就让他净身出户，现在这已经完全不可能了，只要房子是他买的，就算离婚与你也无关，净身出户的是你而不是他。还有人认为，男人找小三是过错方，理应进行赔偿。但新婚姻法司法解释要求你能证明自己毫无过错，如果你不能证明这一点，那就不支持你的意见。【新婚姻法并不针对女方，只是男方买房的情况更普遍，因此以男方为例来说明】,案 例 分 析,1、婚前个人购房，婚后按揭还款，离婚时房屋归产权登记的个人，房屋增值有补偿。,案例 2006年初，小王拿出自己全部积蓄，再加上父母支援，靠按揭贷款购买了一套小户型房子。2006年底，小王与小李结婚后搬到新房居住，两人一起承担月供，1年后小王取得了房屋所有权证。但如今双方闹

10、起离婚，小李主张房子本是婚后取得的，应以夫妻共同财产进行分割。小王主张房子是其婚前个人财产，现在房屋增值了2倍，也与小李无关。,解释(三)原文 第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 中华人民共和国婚姻法第39条第1款：离婚时，夫妻的共同财产由

11、双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。,解读 大家都知道，婚前取得的财产归个人所有，婚姻存续期间取得的财产，一般情况下属于夫妻共同财产。但对于婚前一方通过按揭购买，婚后才取得房产证的房屋，不能机械地以取得房产证的时间来确定是否是夫妻共同财产。因为买房屋的钱是一方婚前个人财产，并且已经向开发商支付了全部购房款，婚后获得房产证只是财产权利的自然转化。因此，只要房屋买卖行为发生在婚前，并且买卖合同已经实际履行，房屋登记在买房人个人名下，就应当以婚前个人财产处理。 对于夫妻双方婚后共同还贷部分及房屋的增值，应结合共同还贷的款项以及相对应的房屋增值部分，

12、由房屋所有人给对方相应补偿。 本案中，房屋应归小王所有，但应结合夫妻共同还贷的数额占总购房款的比例以及对应的房屋增值，并根据保护女方权益的原则，由小王给予小李相应补偿。,2 、婚前个人财产婚后产生的孳息和自然增值，不属于夫妻共同财产。,案例 小赵结婚前购买了500克黄金，小赵与小刘结婚数年后，这些黄金的价格已经涨了2倍多。黄金这些年的增值，小刘有份吗? 解释(三)原文 第五条：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。,解读 婚姻法规定了婚姻关系存续期间所得的生产、经营收益及知识产权收益归夫妻共同所有。婚姻法解释(二)中也规定，婚姻关系存续期间，“一方以个人财

13、产投资所得的收益为夫妻共同财产”。但在司法实践中，对于婚前财产本身产生的增值(如黄金、房屋涨价)或者孳息(如存款利息)等收益，如何处理往往存在争议。 解释三第五条规定是对“孳息属于物的所有人”之民法基本原则的诠释，同时也避免了实际中财产收益是否属于“投资收益”的纷争。即今后夫妻一方婚前个人财产，无论是“投资”性质还是“自用”性质或二者兼而有之，均在所不问，该财产在婚姻期间的收益，除了孳息和自然增值外，均属于夫妻共同财产。 本案中，小赵婚前买的黄金，在婚后价值增高，但增值仍属于小赵个人财产。,3、婚后父母赠房，登记在其子女名下的，属该子女个人财产。,案例 小周结婚5年后，父母给他买了一套房子，产

14、权证上写的是小周的名字。那么，他的妻子小吕对这套房子有份吗?,解释(三)原文 第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第18条第(3)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。,解读 此前根据婚姻法及相关解释，婚姻存续期间，父母赠与其子女的财产，除明确在赠与合同中确定只归夫或妻一方外，视为夫妻共同财产。但在房价飞涨的情况下，父母往往倾注全部积蓄为子女购房，又碍于面子，一般也不会与子女签署书面协议。如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产