第三节 物业管理法律常识.ppt

1、物业管理基础知识 培训课程,授课教师：温晓芸 电话E-mail: QQ:719371674 2011.05,第三节 物业管理法律知识,一、物业管理的法律、法规 二、物业管理法律关系 三、物业管理纠纷及处理,一、物业管理的法律、法规,【引例】物业管理法规的概念是什么？ 某日，某物业服务公司甲乙丙三个管理员对于物业管理法规的含义产生了争议，甲认为物业管理法规就是物业管理法律，乙认为法规和法律不是一回事，法律包括法规，丙则认为所谓的物业管理法规就是物业管理条例。请评析他们的观点。,（一）物业管理法规概述,物业管理法律规范是指由特定的国家机关制定或认可的，由国家强制力保证实施

2、的，用以调整物业管理活动中当事人关系的具体准则。 （1）城市新建住宅小区管理办法（1994） （2）物业管理条例（2003、2007） （3）物权法（2007）,（二）物业管理法律体系,1宪法 2法律 3行政法规 4地方性法规 5行政规章 6地方性政府规章 7司法解释 8政策文件 9其他规范性文件,（三）物业管理条例简介,1、立法宗旨 2、指导思想 3、立法原则 4、七项基本制度,1、立法宗旨,物业管理条例第一条开宗明义，将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。,2、指导思想,主要表现在以下三个方面： （1）强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体

3、业主的共同利益关系； （2）强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； （3）强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。,3、立法原则,物业管理权利和财产权利相对应的原则 维护全体业主合法权益的原则 现实性与前瞻性有机结合的原则 从实际出发，实事求是的原则,4、七项基本制度,业主大会 业主公约 前期物业管理招投标 物业承接查验 物业管理企业资质管理 物业管理从业人员职业资格 住宅专项维修资金,【引例解析】,物业管理法规是调整物业管理关系的法律规范的总称。基于我国物业管理的立法现状和法律渊源，对物业管理法规的理解也有广义和狭义之分。 狭义的物业管理法规指

4、国务院颁布实施的物业管理条例；广义的物业管理法规不仅包括物业管理条例，全国人大及其常务委员会、国务院及各部门制定的与物业管理相关的法律法规、部门规章，还包括有立法权的地方各级立法机关和行政机关制定的与物业管理相关地方性法规、地方性规章和其他规范性文件。本书采用广义的物业管理法规概念。,某小区物业公司由该小区开发商组建成立。某日，开发商给该物业公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电的措施，以迫使该住户及早交款。物业公司按照开发商的要求办理，使得该住户无法正常生活。 问题：物业公司的做法是否合法？,【引例】 物业公司能否

5、以停水、停电等手段催业主交房款？,（一）什么是物业管理法律关系 法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即权利和义务关系，物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务关系。 （二）厘清物业管理法律关系有何意义 物业管理中的关系不清楚就会出现各种问题，所以参与物业管理的各方主体都要认清物业管理中的法律关系，树立法制意识。研究物业管理法律关系对加强物业管理立法、守法、执法、司法都有着极其重要的意义。,二、物业管理法律关系,1、物业管理法律关系的主体 2、物业管理法律关系的客体 3、物业管理法律关系的内容,（三）物业管理法律

6、关系的构成要素,物业管理法律关系的主体是指依法可以参加到物业管理法律关系中，并在物业管理法律关系中享有权利和承担义务的人或组织。按照我国物业管理法规的有关规定，我国物业管理法律关系的主体主要有自然人（业主、使用人等）、法人（物业服务企业、房地产开发商等）、非法人团体（业主大会、行业协会等）、国家（以公房业主、土地所有者等身份）。,1、物业管理法律关系的主体,物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利与义务共同指向的对象，或者说是当事人权利义务围绕的对象、中心。包括物（房屋及其附属的设备、设施和相关的场地）、非物质财富（创意、独特的规范、标准、制度、品牌、信誉等）、行为（物业服务）及行

7、为结果（安全的楼宇、运行良好的设备、良好的环境等）。,2、物业管理法律关系的客体,（1）物业管理法律关系的内容概念 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和负有的义务。 （2）物业管理法律关系内容中的权利概念 物业管理法律关系内容中的权利是指物业管理法律关系主体依法在一定的条件下，按照自己的意志，作出或者不作出某种行为，以及要求他人作出或者不作出某种行为的资格。 （3）物业管理关系内容中的义务概念 物业管理关系内容中的义务是指物业管理法律关系主体依法律规定或合同约定所承担的某种必须履行的责任，即物业管理法律关系主体按照法定或约定的要求，必须作出或不作出一定行为的负担。,3、

8、物业管理法律关系的内容,（一）民事性质的法律关系物业管理法律关系中主要一类是民事性质的法律关系，业主与物业服务企业之间基于物业服务合同所建立起来的服务与被服务的关系就是典型的民事法律关系。此类法律关系主要特点：主体法律地位平等；多由当事人自愿设立；当事人的权利义务一般是对等，即双方互享权利、互负义务。 （二）行政管理性质的法律关系行政管理性质法律关系的主体之间有隶属关系，一方可以依法管理另一方，另一方必须接受。在我国的物业管理立法中均明确了物业管理的行政主管部门，这些部门对应的拥有指导、监督、管理物业服务企业、业主、业主大会的职权，物业服务企业、业主、业主大会等要服从其指导、监督与管理。,（四

9、）物业管理法律关系的分类,1、物业管理法律关系的产生、变更和消灭概念 （1）物业管理法律关系的产生概念 物业管理法律关系的产生是指在物业管理法律关系主体之间新形成某种法律上的权利和义务关系。例如，因签订物业服务合同而形成的业主与物业服务企业之间的权利和义务关系。（2）物业管理法律关系的变更概念 物业管理法律关系的变更概念是指物业管理法律关系的主体、客体或内容发生部分变化。它包括：权利主体的改变；权利客体的改变；法律关系内容的改变。如物业服务企业发生合并，会使物业管理的服务主体发生变化。如业主委员会与物业服务企业协商就物业管理服务的项目、服务标准和收费等进行调整，从而导致双方物业管理法律关系内容

10、和客体同时变更。 （3）物业管理法律关系的消灭 物业管理法律关系的消灭是指法律关系主体之间的权利和义务的终止。例如，当物业服务企业与业主的物业服务合同到期后，双方的物业服务合同法律关系即告终止；业主大会成立并与物业服务企业签订的合同生效后，前期物业管理法律关系结束；物业服务合同期未满，但合同一方或双方依法解除合同的，双方的物业管理法律关系也即终止。,（五）物业管理法律关系的产生、变更和消灭,（五）物业管理法律关系的产生、变更和消灭,2、物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提和条件（1）物业管理法律规范是物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提法律关系的产生、变更和消灭必须以相应法律规范的存在为前

11、提，没有相应的法律规范法律关系就无法产生，也就无从有变更和消灭。因而，物业管理法律规范是物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提。 （2）物业管理法律事实是物业管理法律关系产生、变更和消灭的条件物业管理法律事实是指物业管理法律规范所规定或认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和消灭（或终止）的客观现象或条件。和一般的法律事实一样，物业管理法律事实可分为物业管理法律行为和物业管理法律事件。,1、业主相互之间的关系 2、物业服务企业和业主之间的关系 3、开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系 4、供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系 5、社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关

12、系 6、物业管理各方主体与政府之间的关系,（六）物业管理条例确立的基本法律关系,【引例解析】,在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有的权利。在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业服务企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利应一致。案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律

13、关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。开发商要求物业服务企业用停水、停电的方式使住户按时交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业服务企业按照其要求对住户停水、停电，则混淆了房屋买卖法律关系物业管理法律关系，违背了其法定职责与义务，是违法行为。,三、物业管理纠纷及处理【引例】业主花盆坠落致小学生伤害事件物业公司是否承担赔偿责任？,王某喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王某赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的小学生李某放学回家，恰好走到王某

14、家楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业公司的巡逻保安见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到李某被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王某家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去王某家玩，王某曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，李某父母找到王某要求其赔偿损失，王某称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿，即使赔偿，也是物业公司赔偿，因为其管理不到位。为此，李某向人民法院起诉，要求王某与物业公司赔偿损失。本案中的损失依法应由谁承担？,三、物业管理纠纷及处理,（一）物业管理法律责任概述 物业管理法律责任是指物业管理活动主体由于违反物业管理法

15、律规范行为而应当承担的不利的法律后果。物业管理法律责任制度是法律对物业管理社会关系进行调控的一种形式，以保护合法权益、促进义务履行为主要内容，而在法律责任追究方与法律责任承担方之间建立起与国家强制处罚措施相联系的权利义务关系。 （二）物业管理法律责任制度的功能 一是处罚物业管理中的违法行为； 二是补偿受害者之损失； 三是教育人们遵纪守法。,1、物业管理法律责任的构成 物业管理法律责任的构成是指据以确定物业管理法律责任必须具备的各种条件或必须符合的标准。 2、法律责任的归责条件四要素构成 由于物业管理中违法行为具体种类很多，在一般情况下，法律责任的归责条件由下列四要素构成： （1）行为违法 （2

16、）损害结果 （3）因果联系 （4）行为人心理主观过错状态,（三）物业管理法律责任的一般构成,（四）物业管理各阶段易发纠纷类型及处理,1、物业管理前期介入阶段 物业管理前期介入是指在房地产开发项目策划和物业建设规划设计时期，物业管理企业及物业管理专家就主动介入或应房地产开发建设单位邀聘介入，为能在物业开发规划设计中预先周全考虑和妥善安排，利于以后业主自治管理物业和物业管理事业开展的项目（主要包括业主委员会办公场所的物业管理专用房、可供物业管理经营支配的商业用房和场地），所作出的专业性技术咨询服务活动. 在物业管理前期介入阶段，介入的方式是提供物业管理专业咨询服务。这种咨询服务可以是有偿的，也可以

17、是无偿的,2、前期物业管理阶段,（1）物业接管验收期 接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 物业接管验收是物业管理委托方与受托方之间发生的法定手续或约定手续，从管理服务工作上讲，物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期介入咨询服务转入到对物业的实体管理之中; 从法律关系讲，接管验收是物业管理企业履行生效的委托合同所应尽的第一项重要义务，也是明确交接双方责任、落实物业保修责任、维护将来入住业主合法权益、保证今后物业管理工作能够正常开展的一个“法锁”（即法律关系纽结）。,特别注意事项:,A、接管验收中若发现物业质量瑕疵，应明确记录在案，约定期限督促开发建

18、设单位对存在的物业质量瑕疵整修、加固补强，直至完全合格。对于其他质量问题，可约定期限由开发建设单位负责维修，也可以采用费用补偿的办法，由接管方处理。 B、落实物业的保修事宜。对开发建设方与建筑施工单位关系而言，建设工程在保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。但就开发建设方与其物业购买业主、承租使用人的关系而言，开发建设方应负物业保修责任，是物业保修第一责任人。 C、物业管理企业应督促开发建设方移交物业整套竣工验收资料和竣工图，包括产权资料和技术资料。 D、为尽快发挥投资效益，开发建设单位应及时提出接管验收申请。,（2）物业入住期,当物业管理企业的验收接

19、管完成后，物业就具备了入住条件。 所谓“入住”，就是业主领取钥匙，接房入住或使用物业。 在物业入住期易发纠纷主要有五类: 第一、服务态度和办事效率方面的纠纷。 第二、服务差错造成业主利益损害的纠纷。 第三、格式条款合同纠纷。 第四、业主验收自己物业发现质量瑕疵而错究责任人纠纷。 第五、房屋销（预）售合同中关于售后物业管理约定的纠纷。,（3）房屋装饰装修期,物业管理企业应当将装修房屋的禁止行为和注意事项告知业主和使用人。 对房屋装饰装修中易发的纠纷之处理，应注意以下几点: 建设工程质量管理条例第15条第2款规定: “房屋建筑使用者在装修过程中不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。” 若擅自变动了则

20、按第 69条规定“责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款”；造成损失的，应依法承担赔偿责任。 异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。建筑装饰装修管理规定第28条规定: “房屋所有权人或使用人因装饰装修损坏毗连房屋的,应负责修复或赔偿。” 业主与其所聘用的施工队伍之间因装饰装修房屋质量或报酬发生的纠纷，不属于物业管理纠纷，当事人协商解决不了的，可以申请调解、仲裁或提起民事诉讼。 为防止环境侵害行为和保护业主环境权，对能产生震动、噪音、妨害相邻人安宁的装饰装修活动，应限定每天允许施工的时间。,（4）业主团体自治下的物业管理阶段,第一、物业管理企业的

21、辞退纠纷 物业管理企业应当在物业管理合同终止或者解除后10日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县（自治县）房地产行政主管部门备案: 对预收的物业管理服务费用予以按实结算，多收的部分应予退还; 移交全部物业档案资料和有关财务账册; 移交物业管理用房和业主共有的其他财物。,第二、房屋维修、更新的费用纠纷 （1）属于业主独有（房屋室内）部分的自用部位和自用设备的维修、更新费用由业主负责。 （2）房屋使用人承租的，依中国合同法第220条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”其第221条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的

22、，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。” （3）房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新费用，由整幢房屋本体业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担，1989年11月1日建设部第5号令城市异产毗连房屋管理规定第 9条，比较详细地规定了凡异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏,视同自然损坏）所需修缮费用的处理原则。（接下）,（接上）（4）物业管理区域内的水、电、气、通信、有线电视等管线及其他属公用事业部门专项管理的设施，也可以委托物业管理企业管理维护，并承担相应费用。 （5）属人为损坏的，由该行为人负责承担维修、更新费用或者给

23、予赔偿。 （6）物业出现严重损坏而影响业主、使用人权益和公共安全时,参见1989年 7月 8日建设部第11号令城市房屋修缮管理规定，区、县房地产行政主管机关应当督促限期维修； 必要时，房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施，排险解危的费用由当事人承担。 （7）房屋的共用部位、共用设施、设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。,3、物业的使用纠纷,物业的使用纠纷是因涉及公共秩序、公共环境卫生、公共利益的行为违法或不正当所引发的纠纷。 处理这类纠纷应使用: 社会公益优先保障原则、维护相关行政管理秩序原则和尊重物业所有权属主意原则。,4、车辆停占车位及车辆保管纠纷,在物业管理辖区内，对于车辆

24、行使、停车泊位和停车场泊位的占用都有一整套规章制度。但在现实生活中，由于不少人包括某些法官未弄清车辆占用车位关系和车辆寄存保管关系是两种不同的法律关系，以至于造成一些让物业管理企业按保管合同关系承担车辆被盗丢失的赔偿责任之判例。 比较车位停泊占用合同（简称车位合同）与车辆保管合同，至少有五个显著差异:,4、车辆停占车位及车辆保管纠纷,（1）车位合同是诺成合同，不以车位的实际交付为合同成立要件；保管合同一般自车辆实际交付保管时才成立。 （2）车位合同的标的物是车位范围的场地占用权或使用权; 保管合同的标的物是特定车辆。 （3）车位合同中的车位供方提供的是场地服务; 保管合同中的保管方提供的是劳务

25、。 （4）车位合同中的对价即车位使用费不是根据车辆的价值来确定的，而是依车位用地紧缺程度和国家物价部门有关规定而确定，且随占地面积扩大而增加; 有偿保管合同通常是根据车辆的价值由保管关系当事人自由约定保管费标准。 （5）车位合同关系的付费方不付费的，法律未赋予车位供方留置权，只能按违约行为依法追究其违约责任。而保管合同法律明确规定寄存人未按照约定支付保管费以及其他费用的，保管人对保管物享有留置权。,5、消费者权益保护纠纷,消费者是指为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或接受服务的个体社会成员。 根据物业管理服务的特点，物业管理企业和物业消费者应特别注意关于消费者权益的下列规定: （1）消

26、费者权益保护法第 49条规定: “经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。” 这就是所谓“加倍赔偿”（又称“退一赔一”）的法律依据，其中关键是对 “欺诈行为” 的认定。,国家工商行政管理局于1996年颁布实施的欺诈消费者行为处罚办法第3条列举了可以直接认定为属欺诈行为的具体类型，第4条又列举了经营者如果不能证明自己没有 “欺骗、误导消费者”的意图，就必须承担加倍赔偿责任的一些情况。 此外，计量不准就是商品质量不合格，根据有关法规规定，购到计量不准商品的消费者可向经营者索取商品金额价格3倍的赔偿.

27、（2）消费者权益保护法第 25条规定: “经营者不得对消费者进行侮辱、诽谤，不得侵犯消费者携带的物品，不得侵犯消费者的人身自由。” 第 43条规定，违反上述条款规定的，“应当停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并赔偿损失。” 这就是消费者名誉权、人身自由权受到侵害时要求精神损害赔偿的法律依据。,民法通则第120条规定，也是人身权受到侵害时可以要求精神损害赔偿的依据。 （3）消费者权益保护法第 24条规定: “经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。”含有这方面的内容无效。 格式条款合同的格式条款

28、是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。条款合同不同于示范合同，它是由当事人一方（经营者）预先拟订，相对方只能对该拟订的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能讨价还价的合同类型，在法理上也称为“服从合同”。,【引例解析】,本案例适用有关特殊侵权民事责任的规定。 （1）民法通则第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”可见在这种情况下实行举证责任的倒置，即由加害人承担证明自己没有过错的举证责任。在本案中，王某未能证明自己对建筑物上的搁置物、悬挂物采取了足够的安全措施，同时对可预见的大雨、暴风天气情况下建筑物上的搁置物、悬挂物是否有可能脱落、坠落进行足够的安全防护。王某作为花盆的所有人和管理人，未尽管理职责，其有过错。 （2）民事责任以民事义务的存在为前提，无义务即无责任。物业公司虽无对业主花盆的管理义务，但对建筑物上的危险物有提示业主防范的义务。这应属于公共安全管理的事项。物业公司应当