0912惠州楼市状况(1).ppt

1、1,2,楼市的走势与城市的发展趋势紧密相连，在重新审视惠州楼市之前，先来看看惠州城市以及经济发展的趋势,惠州曾经是中国“烂尾楼”的代名词； 惠州曾经90年代初期经济硬着陆的受害者，被朱总理称为“三皮城市”，牛皮、肚皮、地皮，历史的承重包袱，制约了惠州过去10多年的发展； 随着深圳、东莞产业结构的转型以及当前逐步进入饱和发展的状态，惠州成为“挤出效应”的受益者，80年代看深圳、90年代看东莞，未来的10年看惠州将不是一个空洞概念，至少在珠江东岸发展轴线的城市群中作为明星城市是成立的。,三十年河东三十年河西，时代变迁下，惠州这座城市应该得到 充分的重视,3,惠州数据,政治上的利好,经济上的利好,2

2、008年奥运火炬传递在惠州； 全国文明城市第一名；惠州央视被正面报导； 国务院珠江三角洲地区改革发展规划纲要首次明确给惠州以归属珠三角的国家战略定位； 2010年省运会在惠州举行；,“深莞惠一体化”立案，城轨动工建设；深莞惠区号统一，断头路打通，区域融合； 石化产业、数码信息产业两个产业龙头拉动，中海壳牌以及中海炼油的大亚湾石化区产能规划为年产值3000亿，惠州数码年产值为1000亿。惠州偏重型的产业构成对深莞产业结构的补强意义重大。 承接深圳、东莞3000亿元产能转移。,但今天，惠州有诸多来自政治层面以及经济层面上的利好支撑,第1位：世界银行最新出炉的中国120个城市投资环境报告，惠州排名第

3、一。 全国第3位：市场环境竞争力名列全国200个大中城市的第3名。 全国第8位：商务经营基本要素竞争力名列全国200个大中城市第8位。 全球前10位：2009年城市竞争力蓝皮书中，在全球经济增长速度排名中，500个城市，惠州位列前10。,4,深莞惠经济总量的对比,惠州的经济发展势头向好，08年超1200亿，预计2011年达1800亿元,惠州人均GDP近5000美元，是小康城市水平，百姓开始具备较强的购买力,5,表面上来看，惠州与东莞在GDP总量对比上差距仍比较明显，落后东莞4-5年；东莞井喷期是在2005年，其中房地产及固定资产投资贡献较大；在全球经济气候不发生根本逆转的情况下，惠州有机会迎来

4、高涨，成为珠三角经济发展的明星城市。,1997年惠州被东莞超越,2005年东莞GDP总量井喷,惠州2010之后很可能迎来经济高涨期,3,2,1,2010后的惠州，有望迎来经济上的井喷,6,惠州楼市未来将进入品牌发展期未来惠州楼市逐步成熟，产品多元化、开发规模化、项目质素高端化。,发展提升期 2006年至2009年,发育成长期 2003年至2005年,代表性项目：东湖花园1-3区 特性：价低、品质低，产品单一，以多层住宅的形态出现。 客户：封闭型市场，本地自住客户,萌芽起步期 2002年之前,品牌发展期 2010以后,代表性项目：荷兰水乡、东方威尼斯、半岛1号、合生帝景湾、港惠新天地 特性：大盘

5、涌现，产品趋向多元化，从低端到高端产品、从小户型到多层洋房、别墅到高层江景豪宅开始呈现，并且取得市场认可。楼市热点区域呈现并扩大化 客户： 市场趋于开放，本地客户为主、深圳客户较为活跃,代表性项目：长湖苑、丽日百合、美地花园城 特性：建筑类型出现小高层；开始注重社区内的配套以及园林的规划; 客户： 封闭型市场，本地客户,代表性项目：卓越项目、星河项目、佳兆业综合体、华贸综合体 特性：深圳品牌开发的进入并大举开发入市，产品素质全面提升。中高端产品在供应结构中占比加大 客户： 惠州、深圳客户成为稳定的客户群。,7,惠州楼市成交量逐年上涨,从2006年开始，惠州总体年成交量企稳在250万平米以上，2

6、010年预计成交量将超过500万平米,发展提升阶段,品牌发展阶段,与深圳东莞相比较，惠州年成交量水平逐步拉近。,8,惠州楼市量升价涨。但与深圳价格发展趋势不同的是，惠州楼价相对07年高位水平目前仍有差距，整体而言价格发展较为健康,惠城区成交价格走势 当前价格约为5000元/平方米，2009年前三季度整体升幅约为25%；,惠阳区成交价格走势 整体价格水平约为3600，但是惠阳区有较大量的别墅大盘供应，价格为8000-10000元,9,惠城区.惠阳区.大亚湾 成交量及供应量,惠城区 2009年1-10月惠城的供应量约为200万平方米，成交面积为180万平米，成交套数15000套； 预计2010年有

7、效新增供应将在250万平米左右，热点区域将集中在江北区以及南部新城区，东部新城的发展值得关注，水口区域未来潜在供应量大，但是区域较不成熟、抗市场风险能力较差； 惠阳区 2009年1-10月份供应量约为60万平米，主要原因是诸多项目在2008年停工缓建；成交面积约为55万平米，成交套数为6000套； 2010预计有效新增供应量将达到125万平米，产品多为别墅类资源性项目， 大亚湾区 2009年1-10月份供应量约为60万平米；成交面积约为50万平米，成交套数5000多套； 2010预计有效新增供应量将达到166万平米。 沿海高速的开通对该区域楼市的发展将起到正面提升作用；除此之外，08-09年上半年市场低迷期大亚湾仍持续走量，并且通过派单行销的方式获得大量深圳客户购买，该区域市场作为一个面向深圳区域开放型市场被证明是成立的。大亚湾未来将成为不可忽视的楼市热点区域。,10,标题,惠州市况特点总结,惠州公司发展策略的思考点,总结一：热点扩散，惠阳大亚湾供求同步放量； 总结二：资源型类别墅大盘大行其道，并广受欢迎； 总结三：市场趋于开放，挤出效应下深圳客户进入惠州成为不可改变的事实； 总结四：产品趋于高端化，城市综合体开始出现,市况的总结以及分公司发展战略的关联性思考,策略一：重视后进区域，抢攻大亚湾 策略二：乘胜追击，总结沉淀中原操作惠州