资产评估的基本理论课件.ppt

1、资产评估的基本理论课件,1,资 产 评 估Valuation,手机： E-mail:,资产评估的基本理论课件,2,基本内容,一.基础理论和基本方法 二.单项资产评估 机电设备、房地产、 流动资产、 无形资产、 长期投资、资源资产 三.企业价值评估 四. 以财务报告为目的的评估 五.资产评估报告,资产评估的基本理论课件,3,第一章 资产评估的基本理论,第一节 资产评估的概念和特点 第二节 资产评估的作用和目的 第三节 资产评估的假设和原则 第四节 资产评估的价值类型 第五节 资产评估与会计和审计的关系,资产评估的基本理论课件,4,本章重点,1.资产评估的假设条件 2.资产评估的原则 3.资产评估

2、的价值类型,资产评估的基本理论课件,5,第一节 资产评估的概念和特点,一.资产评估的概念 二.资产评估的特点 三.资产评估的种类,资产评估的基本理论课件,6,一.资产评估的概念,（一）资产评估的概念 （二）资产评估的基本要素 （三）资产评估中资产的含义 （四）资产评估的目标是判断评估对象的价值，而不是实际成交价格。,资产评估的基本理论课件,7,（二）资产评估的基本要素,1.评估主体 2.评估客体 被评估的资产是资产的所有权或所有者的权利，不是被评估资产的本身。 3.评估依据 4.评估目的,5.评估原则 6.评估程序 7.评估的价值类型 8.评估方法 9.评估假设 10.资产评估基准日,资产评估

3、的基本理论课件,8,3.评估依据,（1）中国资产评估准则 （2）国有资产评估管理办法 （3）财政部等主管部门制定的规章制度 （4）资产评估相关法律法规,资产评估的基本理论课件,9,中国资产评估准则,一.业务准则 1.资产评估基本准则 2.资产评估具体准则 3.资产评估指南 4.资产评估指导意见 二.职业道德准则 1.职业道德基本准则 2.职业道德具体准则,资产评估的基本理论课件,10,（三）资产评估中资产的含义,1. 资产含义的多角度 2.资产评估中资产的分类,资产评估的基本理论课件,11,1. 资产的含义的多角度,（1）经济学中的资产 （2）会计学中的资产 （3）资产评估中资产的基本特征 经

4、济主体拥有或控制 能给经济主体带来经济利益 能以货币计量,资产评估的基本理论课件,12,2.资产评估中资产的分类,（1）按存在形态：无形资产和有形资产 （2）按是否具有综合获利能力：单项资产和整体资产 （3）按能否独立存在：可确指资产和不可确指资产,资产评估的基本理论课件,13,二.资产评估的特点,（一）市场性 （二）公正性 （三）咨询性 （四）专业性,资产评估的基本理论课件,14,（二）公正性 ,1. 资产评估是服务于资产业务需要，而不是服务于资产业务当事人的需要 2.表现 （1）资产评估按公允、法定的准则和规程进行 （2）评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者,资产评估的基本理论课件,1

5、5,（三）咨询性,1.评估结论是对资产业务提供专业化估价意见，没有强制执行的效力 2.评估师为资产交易的估价是当事人的参考，最终的成交价取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等 3.评估师只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责,资产评估的基本理论课件,16,三、资产评估的种类,1.评估、评估复核和评估咨询 2.完全资产评估和限制性资产评估 3.单项资产评估和整体资产评估,资产评估的基本理论课件,17,第二节 资产评估的作用和目的,一.资产评估的作用 二.资产评估的目的,资产评估的基本理论课件,18,一.资产评估的作用,（一）咨询 （二）鉴证 （三）管理,资产评估的基本

6、理论课件,19,（二）鉴证：鉴别和举证,1.是价值鉴证，不是权属鉴证 2.不具有法律效力，是决策的依据 3.违反规定的评估师应承担相应的责任,资产评估的基本理论课件,20,二.资产评估的目的 ,（一）一般目的 （二）特殊目的 （三）特殊目的在资产评估中的作用,资产评估的基本理论课件,21,（一）一般目的,1.一般目的是资产在评估时点的公允价值。 2.评估对象的公允价值 （1）是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的合理评估价值的抽象。 （2）是泛指相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理评估值。 （3）有别于会计中的公允价值，比会计中的公允价值范围广。,资产评估的基本理论

7、课件,22,（二）特殊目的 ,1.资产转让 2.企业兼并 3.企业出售 4.企业联营 5.股份经营 6.中外合资合作,7.企业清算 8.担保 9.企业租赁 10.债务重组,资产评估的基本理论课件,23,（三）特殊目的作用,1.影响评估结果、价值类型等。 不同的评估目的，评估结果不同，价值类型也不同。 2.界定评估对象的基础。 3.规定评估结果的具体用途，同时也规范了被评估资产的作用空间。,资产评估的基本理论课件,24,二.资产评估的目的 ,1.资产转让 2.企业兼并 3.企业出售 4.企业联营 5.股份经营 6.中外合资合作,7.企业清算 8.担保 9.企业租赁 10.债务重组,资产评估的基本

8、理论课件,25,第三节 资产评估的假设和原则,一.资产评估的假设 二.资产评估的原则,资产评估的基本理论课件,26,一.资产评估的假设条件,（一）交易假设 （二）公开市场假设 （三）持续使用假设 （四）清算假设,资产评估的基本理论课件,27,（一）交易假设,1.假定所有待评估的资产已处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行评估。 2.最基本的假设,资产评估的基本理论课件,28,（二）公开市场假设,1.假定充分发达和完善的市场条件 2.公开市场： 买卖双方地位平等 双方均能获得足够市场信息 交易行为自愿，理性非强制或不受限制 3.保证资产价值由市场行情决定，而不是由个别交易决

9、定,资产评估的基本理论课件,29,（三）持续使用假设,1.假设被评估资产正处于使用状态，并将继续使用 2.细分三种情况： 在用续用：按现行用途继续使用 转用续用：改变资产现时使用用途 移地续用：改变现在空间位置 3.该假设下资产评估结果的使用范围有限,资产评估的基本理论课件,30,（四）清算假设,1.在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件 2.资产评估值通常较低,资产评估的基本理论课件,31,二.资产评估的原则,（一）资产评估的工作原则 （二）资产评估的技术原则,资产评估的基本理论课件,32,（一）资产评估工作原则,1.客观公正性原则 （1）以事实为依据，避免主观臆断。 （2）不以个人好恶和

10、主观成见影响评估值。 （3）不得以委托方或相关当事方预先设定的价值量作为评估结果。 （4）不能为自己及评估机构谋取正当收费以外的私利。 2.科学性原则 3.独立性原则 （1）评估机构独立：不依附于他人的社会公正性中介组织，与资产业务当事人无利益及利害关系 （2）执业中，坚持独立的第三者地位，不受委托人及外界干扰 （3）与委托人或相关当事方有利害关系时，应主动回避。,资产评估的基本理论课件,33,（二）评估经济技术原则,1.预期收益原则 2.替代原则 3.贡献原则 4.供求原则 5.最佳效用原则 有多种用途的资产在公开市场条件下评估时，按最佳用途评估 6.评估时点原则,资产评估的基本理论课件,3

11、4,1.预期收益原则,资产价值的取决于能为所有者或控制者带来的预期收益。 资产预期收益越高，评估值越高,资产评估的基本理论课件,35,2.替代原则,（1）具有相同使用价值和质量的资产，交换价值大体相同 （2）资产评估中存在评估数据、评估方法等的合理替代。,资产评估的基本理论课件,36,3.贡献原则,（1）组成整体的要素资产价值高低由其对整体资产的贡献决定。要素资产的贡献越大，价值越大。 （2）评估处于整体的单项资产时，必须综合考虑对整体资产的贡献，不能孤立确定其价值 。,资产评估的基本理论课件,37,6.评估时点原则（估价日期原则） ,（1）资产评估必须有评估基准日。 （2）评估值是评估基准日

12、资产的价值。,资产评估的基本理论课件,38,第四节 资产评估的价值类型,一、资产评估价值类型的含义 二、资产评估价值类型的分类 三、评估目的对价值类型的约束 四、价值类型的意义 五、影响价值类型的评估条件,资产评估的基本理论课件,39,一、资产评估价值类型的含义,1.资产评估的价值类型是评估结果的价值属性及其表现。 2.不同的价值类型代表的评估值在性质和数量上不同。 3.资产评估的价值类型与评估目的、被评估对象的功能、状态、市场条件有关。,资产评估的基本理论课件,40,二、资产评估价值类型的分类,（一）以估价标准形式表述 （二）以评估目的表述 （三）以资产评估假设表述 （四）以评估时的市场条件

13、及资产使用状态划分,资产评估的基本理论课件,41,（一）以估价标准形式表述,1.重置成本：现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗用的成本 适用前提资产处于在用状态 2.现行市价（变现价值）：资产在公平市场上出售的价格 适用前提：公平市场 3.收益现值：将资产未来预期获利，按适当的折现率折成现值 适用前提：资产投入使用，投资者为了获得预期收益 4.清算价值：在非正常市场上限制拍卖的价格 一般低于现行价格,资产评估的基本理论课件,42,（二）以评估目的表述,1.抵押价值：以抵押为目的评估 2.保险价值：以保险为目的评估 3.课税价值：以税收为目的评估 4.投资价值：持有资产获得收益 5

14、.转让价值 6.租赁价值 7.兼并价值 8.拆迁补偿价值：以拆迁补偿为目的评估 9.拍卖价值等等,资产评估的基本理论课件,43,（三）以资产评估假设表述,1.持续使用价值 2.公开市场价值 3.清算价值,资产评估的基本理论课件,44,（四）以评估时的市场条件及资产使用状态划分 ,以评估时的市场条件及资产使用状态分为市场价值和市场价值以外的价值。 1.市场价值 2.市场价值以外的价值 3.划分市场价值和非市场价值的标准 4.划分市场价值和非市场价值的意义,资产评估的基本理论课件,45,1.市场价值,（1）市场价值是资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现交换价值的估计值。 （2）市场

15、价值与公允价值的区别 （3）市场价值是最典型的公允价值，是公允价值的坐标。,资产评估的基本理论课件,46,（2）市场价值与公允价值的区别,市场假定不同 公允价值包括正常市场条件和非正常市场条件两种情况。 市场价值是正常市场条件（公开市场） 资产使用假定不同 公允价值假定资产处于交易时的特定状态，不一定是最佳使用状态。 市场价值假定资产处于最佳使用状态 资产的市场营销期不同 市场价值要求资产要有充分的市场营销期 公允价值可以不满足进行正常清理的充分时间。,资产评估的基本理论课件,47,2.市场价值以外的价值（非市场价值） ,（1）市场价值以外的价值是不符合市场价值定义的价值形式的总称。 （2）市

16、场价值以外的价值包括在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、课税价值、剩余价值、清算价值等。 （3）非市场价值只是一种局部市场认可或只在局部市场范围内是公允、合理的，即只对特定的市场主体来说是公平合理的。,资产评估的基本理论课件,48,3.划分市场价值和市场价值以外价值的标准,资产评估的基本理论课件,49,4.划分市场价值和非市场价值的意义,（1）有利于评估人员对评估结果的性质的认识，便于撰写评估报告时更清楚地说明评估结果的含义。 （2）便于评估人员划定评估结果的使用范围和适用范围。,资产评估的基本理论课件,50,三、评估目的对价值类型的约束,1、一般目的对价值类型的约束 所有评估结果（价

17、值类型）都要公允。 2、特定目的对价值类型的约束。,资产评估的基本理论课件,51,四、价值类型的意义,1.通过合理划分价值类型可以帮助评估人员合理把握资产评估中的公允价值。 2.明确资产在不同条件下公允价值表现形式以及气功运行得到市场的认同程度是有差别的，至关重要。 3.价值类型的合理选择是实现评估目的的重要手段。,资产评估的基本理论课件,52,五、影响价值类型的评估条件,1.评估的特定目的 评估目的对价值类型的影响，会通过对评估对象使用方式、使用空间及使用状态体现。 2.评估对象条件 评估对象自身的功能、使用方式和利用状态。 3.评估依据的市场条件 在不同的市场条件下，相同的资产评估结果和价

18、值类型不同。 在评估实践中，基本的市场条件有公开市场假设和清算假设。,资产评估的基本理论课件,53,第五节 资产评估与会计和审计的关系,一、联系 二、区别,资产评估的基本理论课件,54,一、联系,（一）与会计的联系 1.会计计价和财务报告用资产评估结论。 评估结论是会计入账、调账的依据。 2.资产评估需要参考会计资料。 （二）与审计的联系 1.资产评估中资产清查采用审计的方法。 2.流动资产和负债的评估可借鉴审计的方法。 3.以财务报告为目的的评估结果，应符合审计准则的规范。,资产评估的基本理论课件,55,二、区别,（一）与会计的区别 （二）与审计的区别,资产评估的基本理论课件,56,（一）与会计的区别,1.职能不同 会计：反映和监督 资产评估：评估和咨询 2.依据不同 会计：历史成本 资产评估：市场价值 3.技术方法不同 会计：核算 资产评估：核算、收益折现法、市场售价类比