泉州土地评估样本

1、8.典型案例案例一：有限公司使用的土地(无形资产土地使用权评估清单1号)(1)估价对象的描述1)土地登记状况估价对象的来源及历史沿革：该土地原为耕地，政府通过了“一书四案”、收购储备、出让等土地使用程序。权利人按照合同约定支付土地价款后，取得国有土地使用权。2010年4月1日，权利人办理了土地登记手续，获得了该地块的国有土地使用证。根据证书：编号：*郭勇(2010)编号权利人：* * * *有限公司位置：* * *图土地号。未填写图纸号。未填写土地类型(用途):工业用地收购价格：未填写使用权类型：转让终止日期：20*年5月25日土地面积：21，958.60平方米(其中：专有面积：21，958.

2、60平方米，未填写分配面积)签发人：* *人民政府竣工日期：2010年4月1日现场调查：地块的四个边界分别是* * *在东，* * *土地在南，* *路在西，* *街在北。根据* *市土地等级图，估价对象的土地等级为* * * * * * *工业用地二级。2)土地权利状况估价对象的土地使用权属于* * * * * *有限公司.土地性质为出让，出让取得宗地的时间为2020年5月26日* *；该地块土地使用权终止日期为2020年5月25日至2020年12月31日，剩余土地使用年限为38.4年。初始批准使用年限为50年，自本次评估基准日20*年12月31日起，使用年限为1.6年。评估基准日，评估对象

3、未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权、地下权等其他权利。估价对象未设定任何邻接权。3)土地利用状况估价对象的利用现状为：* * *、* * *、* * *等建筑物和构筑物均建在地块内，总用地面积为21，958.60平方米，总建筑面积为35，846.36平方米，容积率约为1.63，建筑密度约为44%，绿化率约为20%。地面重要建筑物的基本信息如下：地面重要建筑物基本信息清单序列号建筑名称结构建筑面积(平方米)完工日期地面耐用性。服务年限建造一个新的檐口高度评论1车间a结构9887.942002-9-135011.3377%12.22宿舍a结构4355.382002-12-155011.0878%

4、16.23办公楼结构4549.282003-9-175010.3379%22.24车间b结构9674.782003-10-135010.2580%12.25宿舍楼b结构4462.632003-12-155010.0880%16.26宿舍楼c结构1691.232007-1-1550786%16.27*结构1225.122003-12-135010.0880%12.2总数35，846.362010-10-30土地利用变化：估价对象为开发利用前的耕地，主要土地类型为旱地。经过土地用途转换和建设用地开发，目前被用作工业用地，最好的土地用途是工业用地。(2)地价影响因素分析1)一般因素* *市，又名鲤城

5、、刺桐、温岭，是中国三大金融综合改革试验区之一，海峡西岸经济区五大中心城市之一，经济总量连续15年居福建省首位。目前，* *市辖历城、丰泽、洛江、泉港，下设石狮、晋江、南安两个管委会，惠安、安溪、德化、永春五县，以及孟卿、台商投资区。* *土地面积11，244平方公里，人口8，128，500人(数据来自2010年第六次全国人口普查的主要数据公报)国务院于2012年福建省*市金融服务实体经济综合改革试验区总体方案批准。福建* *已成为继浙江温州金融综合改革试验区和广东珠三角金融改革创新试验区之后的第三个全国金融综合改革试验区，并将努力探索中国金融服务实体经济的新途径。主要任务：加大对小微企业和民

6、生的金融支持力度，提升农村金融服务能力，加强泉台、港、澳、侨金融合作。* *城市位于低l2009年，*市城市总体规划（修编） (2008 2030)经省政府正式批准实施，规划城市面积2980平方公里，核心区面积980平方公里。第一次，晋江、石狮、惠安和南安部分地区被包括在内，以支撑一个大城市的骨架，并在海湾周围建设一个沿海城市。2013年，中心城市的建成区从2005年的70平方公里扩大到海湾地区周围的176平方公里。* *自唐代开放以来，一直是华南四大外贸港口之一。宋元时期，* *港跃居四大港口之首，以“海桐花港”之名享誉世界，成为与埃及亚历山大港相媲美的“东方最大港口”，呈现出“十人入市”和

7、“海内四海商贾”的繁荣景象。* *交通发达，有海运、空运、公路和铁路。* *港是海西三大港口群之一，已进入1亿吨大港行列。晋江机场是一个国际机场，规划中有福州至厦门高速铁路和长泉高速铁路。计划建设厦漳泉城际铁路和* *城市轨道交通。高速公路包括福州至厦门高速公路、泉南高速公路、浦甬高速公路、厦沙高速公路和阜朝高速公路。公路网四通八达，交通极为便利。* * 1978年国内生产总值为7.79亿元，1992年超过100亿元，2000年超过1000亿元；2010年，国内生产总值达到3564.76亿元，增长12.8%；2013年，国内生产总值达到5050亿元，增长11.5%，连续15年位居全省第一。2)

8、区域因素区域概述* *经济技术开发区是国家级经济技术开发区，其发展范围包括9.5平方公里的孟卿园区、3平方公里的国家级出口加工区、4.5平方公里的专用汽车基地和15平方公里的关桥园区。估价对象位于* * * * * *:位于* * * *，是* *中心区的扩展和延伸，也是* *八大集团之一的江南迟店集团的核心区域和交通枢纽。它属于* *中心城市。交通状况区域内有高速公路，主要包括324国道及其复线、城市外环路和二环路；该地区距市区仅3公里，距锦江机场7公里，距后渚港7公里，距火车站7公里，距厦门国际机场和厦门港90公里。它是通往厦门、福州、晋江、南安和石狮的主要道路。基础设施条件A.接近该区域

9、估价对象周围主要有梅台路、智台路和崇荣街(混凝土面层，宽度约15m，次干道)。B.电源评估对象周围区域的供电由国家电网保证，主要电源为* *热电厂、* *洪山电厂、* *光明水电厂。综合分析表明，该地区供电保证率在98%以上。C.通信本地区评估对象附近的市政通信网络主要由电信、移动和联通提供保障。全区程控电话全部开通，市话普及率达到95%以上；通信线路基本畅通，通信质量较好。评估对象附近有一个联通基站和一个移动通信基站，移动通信信号良好。公共设施状况估价对象周围有超市、邮政、电信、银行等公共设施，公共设施综合评价为优秀。环境条件估价对象周围的文化体育设施优良，居民素质优良，治安状况优良；自然环

10、境更好。规划条件估价对象周围的规划用途为工业用地，规划对土地利用强度有适当的限制。产业集聚程度估价对象附近有5 10家类似关联企业，产业集聚程度相对集中。综上所述，通过对上述区域因素的分析，该区位优势明显，适合发展工业估价对象位于* * * * * * * * * * * * *。土地总面积为21，958.60平方米，容积率约为1.63；注册土地用途为工业用地，现土地用途为工业企业用地，本次评估设定用途为工业用地。三面面对道路(* * *、* * *、* * *)，路况良好；包裹宽度约204米，包裹深度约85米，长宽比约2.4。包裹形状更规则；地基承载力约为20 25t/m2。地势平坦；该地块

11、基础设施状况为红线外“六通”(接入、供电、通讯、供水、供水、供气)，红线内场地平坦。具体如下：途径：* * *，* *，* *。电气化：在红线内铺设有用的电线，安装有用的电气设备和设施，并与红线外的市政供电系统连接。3通信：红线连接到电信公司线；红线属于移动通信的全覆盖范围。供水：市政供水布置在红线外，供水管网布置在红线内，供水保证率约为95%。排水：红线内敷设雨水管网和污水管网，红线外敷设市政管网。供气：红线外铺设天然气管网。供热：红线内外无市政供热管网。场地平整状态：平整。综上所述，通过上述单个因素的分析，宗地本身具有明显的优势，有利于工矿仓储企业的发展，从单个因素的分析来看，工矿仓储用地

12、的地价有一定的看涨趋势。(3)估价原则1)合法性原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法财产权、合法使用权和合法处置权。在法定产权方面，应当以房地产权属证书、权属档案记录或者其他法律文件为依据；就合法使用而言，应以使用控制为基础(如城市规划和土地使用控制)；在法律处罚方面，应以法律、法规或合同允许的处罚为基础。2)供求原则土地估价应以市场供求决定的土地价格为基础，充分考虑土地供求的特殊性和土地市场的区域性。在完全市场竞争中，一般商品的价格取决于供求平衡点。如果供给少于需求，价格就会上涨，否则，价格就会下降。与一般商品相比，土地具有独特的人文和自然特征，因此在土地估价中既要

13、考虑假定的公平市场，又要考虑土地供给的垄断性。3)协调原则土地总是处于一定的自然和社会环境中，必须与周围环境相协调。在土地估价中，要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到土地的收益和价格。4)替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场的交易价格为基础，估价结果不应明显偏离具有替代性质的土地的正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，当商品或服务的效用相同或大致相似时，那些价格较低的商品或服务吸引需求，也就是说，当同时有两种以上的替代商品或服务时，商品或服务的价格是在相互影响和比较之后确定的。土地价格也遵循替代定律。某一块土地的价格受到具有相同使用

14、价值的其他地块价格的约束，即具有替代可能性的同一类型地块的价格。5)改变原则在估价过程中，估价人员应掌握土地价格的影响因素和土地价格的变化规律，准确评估价格。一般商品的价格随着构成价格的因素的变化而变化。土地价格也是如此，它是各种土地价格相互作用的结果6)薪酬增减原则土地估价应考虑在一定技术条件的前提下，土地净收入会随着土地投资的增加而由增加到减少。(4)估价方法和估价过程估价方法的选择根据城镇土地估价规程，常用的地价评估方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本估价方法的选择过程中，根据对估价对象的实地调查和收集的相关资料，根据城市土地估价的规定，根据各种

15、估价方法的适用范围和使用条件，结合估价目的，具体分析如下：1)评估对象选择评估方法的原因(1)由于* *市工业用地交易活跃，近期同一供需圈内有可比的交易实例，因此本次评估采用市场比较法。由于我们对* * * * * * *的征地政策有充分的了解，征地费用及相关税费的数据收集也相当详细，且估价对象为工业用地，因此本次估价宜采用成本逼近法。2)估价对象不选择估价方法的原因收益法由于在估价对象的同一个供需圈中，类似的工业用地租赁案例很少，工业用地和工业地产租赁市场不活跃，收益法不适合本次估价。剩余法由于工业用地的建筑价格等相关参数难以直接从市场调查中获得，因此不适合采用剩余法进行本次评估。基准地价系

16、数的修正方法考虑到本次评估已经收集了* *市2009年11月30日公布实施的基准地价，其修正体系的数据没有完全掌握，本次评估暂不采用基准地价系数修正法。赋值过程市场比较法根据市场替代原则，市场比较法将待评估土地与评估日近期在市场上交易的替代类似房地产进行比较，并对类似房地产的交易价格进行适当修正，以估计待评估土地的客观合理价格。基本计算公式如下：V=VBABDE其中：v:包裹价格待定；比较示例价格；a:待评估的宗地条件指数/比较例的宗地条件指数=正常条件指数/比较案例宗地条件指数b:评估期内待评估宗地的日地价指数/对比宗地成交日的地价指数d:待评估宗地面积系数条件指数/比较例宗地面积系数条件指数e:待估宗地单个要素的条件指数/比较例宗地单个要素的条件指数1)选择可比较的例子根据选择可比实例的要求，从符合条件的交易信息中，选择三个与估价对象具有相同供求周期和相似条件的国有土地使用权交易实例作为可比实例。在评估过程中，评估对象选择了以下三个可比实例：例一：* * * *有限公司使用的土地本例位于* * * *