龙湖商业街方案提报 PPT课件

1、无锡龙湖房地产开发有限公司 2011年12月,2020/7/23,1,二、目 录,2.1 商业定位 2.2.1 城市概况 2.2.2 区域概况 2.2.3 项目定位 2.2 总图 2.2.1 规划设计条件 2.2.2 总图及指标 2.2.3 功能布局 2.2.4 建筑间距 2.2.5 机动车出入口 2.2.6 场地标高 2.3 商业平面 2.3.1 业态填空和商业得房率 2.3.2 柱网 2.3.3 层高 2.3.4 商业流线 2.3.5 商业货运流线 2.3.6 公区尺度 2.3.7 店铺模块 2.3.8 商业疏散 2.3.9 设备用房及辅助设施,2.4 办公模块研究 2.4.1 办公模块研

2、究（板式） 2.4.2 办公模块研究（点式） 2.5 地库 2.5.1 地库设计条件 2.5.2 功能分区 2.5.3 地库垂直动线 2.5.4 人防设计 2.6 立面 2.6.1 外立面风格意向 2.6.2 外立面展开及材料比例 2.6.3 外立面效果图 2.7 供配电设计 2.7.1 供配电系统 2.7.2 变配电机房布置方案 2.7.3 供配电总图 2.7.4 弱电系统 2.7.5 弱电机房布置方案,2.8 暖通系统设计 2.8.1 地下室给排风系统 2.8.2 空调系统 2.8.3 燃气系统 2.8.4 排油烟系统 2.8.5 层高 2.9 给排水系统设计 2.9.1 消防水泵房 2.

3、9.2 生活水泵房 2.9.3 给水、消防及排水系统 2.9.4 餐饮部分排污方案 2.9.5 总体给水方案 2.9.6 总体污水方案 2.9.7 总体雨水方案 2.9.8 设备管道,2020/7/23,2,2.1 商业定位 2.1.1 城市概况 2.1.2 区域概况 2.1.3 项目定位,2020/7/23,3,城市未来规划： 1中心城市：“一主两群” 一主：主城区 两群：锡东城镇、锡西城镇 主城区：“一心四区” 一心：中心城区（中心老城区、太湖新城区） 四区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城区、锡西新城区 中心城区：“一体双核” 一体：中心老城区、太湖新城区 双核：老城中央活力核，新城行政

4、商务核,无锡基本情况介绍： 1.人口：常住639.77万 户籍466.56万 2.面积：188万平方公里 3.全市GDP：5758亿元 4.人均GDP: 超90000元 5,人均可支配收入：27750元,近靠长三角经济圈核心上海，区位优势明显；未来将发展成为独具竞争力的国际化区域性中心城市，和最具影响力的国际化创新型湖湾都市。,2.1.1 城市概况/城市概述,2020/7/23,4,项目目前周边尚未成形，未来将成为新区的CBD商圈，随着龙湖、协信、朗诗等企业的入驻， 房地产市场已经进入发展快车道.,紧邻太湖新城,太湖新城规划图,23平方公里，东连无锡高新区、西邻太湖新城政务中心，处于城市发展带

5、和产业发展带的交汇处。,以创意研发、服务外包为主导，以高科技产业为支撑，商务金融、科技孵化、文化居住、生态休闲为配套的滨水生态城市，将建成将建成 “感知中国”中心的核心示范区。,目前区域内商业条件尚不成熟，但具备较大发展潜力,将成为十二五规划中又一市级核心商圈太湖新城的卫星商圈,新区规划图,依托新区,2.1.1 区域概况/区域概述,2020/7/23,5,项目周边以在建住宅小区为主，集中商业尚无已建成项目，在建小区除龙湖自身项目外均在2013年底陆续交付。,3范围线,国联地块,朗诗绿色街区,积水项目,协信阿卡迪亚,龙湖滟澜山,国信观湖湾,协信中心,项目所在地,范围线,2.1.1 区域概况/项目

6、分布,2020/7/23,6,未来人口（含新安及华庄）将达20万人，工作岗位高达26万个，园区企业高管投资性需求较强,人口 规划,购房人群特征,新安区域,华庄区域,华庄区域,现有人群特征,技术人才,管理、白领阶层,原著居民,本区域客户,投资客户,区域 工作者,未来人口规划20万人,新安街道未来规划常住人口10万人（太科园）； 华庄街道占地面积38平方公里，有人口10万人，其中本地人口5万人，外来人口5万人，下辖15个社区。 目前太科园招拍挂出让的住宅用地可引居民约4.6万人（按照130平米每户，3人每户来计算），与10万人的常住人口尚有差距,26万个工作岗位； 第一类为刚毕业或毕业不久的大学生

7、，主要从事技术性工作；占比在60%-70%左右 第二类为中高层的管理者，以海归人群为主，目前外籍人士数量相对较少； 第一类人群技术性人群年收入在10万元左右，而管理人员的年收入一般在2530万元左右，中高收入人群的年龄集中在35岁40岁之间,技术工种人群数量占优,购房客户呈三足鼎立格局,原居住的住房需求相对广泛，有刚需、首改、再改等，这也是之前龙湖项目的主力购房客群； 园区内人群，技术性人才主要是以首置为主，而中高层管理者则主要是以投资兼改善型需求为主； 投资客户主要是以长期投资客户为主，看重未来太科园的发展，来源相对较广,2.1.1 区域概况/人口规划,2020/7/23,7,交通可达性较强

8、，特别是与太湖新城的联系以及与新区的联系通过东西走向的快速道路能够迅速到达两个区域的核心位置。,交通可达性分析,地块太湖新城：通达性强，距离适中 震泽路、观山路、高浪路、具区路、吴都路，未来地铁4号线 地块新区：通达性强，距离适中 地块市区：通达性强，距离较远 地块其它：通达性一般，距离较远 未来地铁4号线（2015年建设）、环太湖高速、具区路等、紧邻沪宁城铁新区站（4公里）苏南国际机场（6公里）,2.1.2 区域概况/外部交通,2020/7/23,8,协信中心,龙湖商业,嘉业国际城,水乡睦邻中心,深圳海岸城,2.1.3 项目定位/竞争项目分布,2020/7/23,9,项目周边大型综合体林立，

9、加之太二已经有综合体项目，建议项目商业走社区类路线，避开竞争。,2.1.3 项目定位/竞争项目概况,2020/7/23,10,S W O T,Opportunities 项目周边会聚集庞大的消费群 周边项目规划中缺乏如此规模的社区商业,Strengths 目前项目周边无商业项目 周边居民消费均依靠档次较低的乡镇商业街,Weaknesses 太科园规划的推进“速度”具有不确定性，对本项目“成熟期”和收益影响较大,Threats 周边项目仅滟澜山一期交付 目前尚未有商业氛围,项目周边消费群体庞大，且周边无大型的社区商业中心，项目有望成为住宅群内的集中消费区。,2.1.3 项目定位/SWOT分析,2

10、020/7/23,11,社区型商业+投资类的LOFT,启示,区域,城市,项目自身,商业性质公寓 片区内未来有协信及企业本身有SOHO类产品面世，但入市时间均较晚 限购下，低总价的投资类产品受青睐；太湖新城嘉业国际城投资类产品一周就去化210套,城市发展主轴线,地块体量适合社区商业,商业案例及竞争市场 区域大型综合体较多，未来综合体物业竞争激烈 项目周边大型居住社区林立，但缺乏一定的商业配套,借助小型超市等主力店的带动，推动中小商家，业态设置以日常生活类为主。,餐饮：超市：配套=48%：3%：49%,2.1.3 项目定位/市场定位,2020/7/23,12,2.2 总图 2.2.1 规划条件 2

11、.2.2 总图及指标 2.2.3 功能布局 2.2.4 建筑间距 2.2.5 机动车入口 2.2.6 场地标高,2020/7/23,13,具 区 路,净 慧 西 道,规 划 道 路,2.2.1 规划设计条件,项目四至： 东至规划路；西至净慧西道； 南至规划路；北至具区路。,用地面积:23121.2,52M,35M,30M,绿化控制用地,高层建筑控制线,多层建筑及地下室控制线,用地红线,20M,10M,20M,5M,10M,16M,8M,5M,2020/7/23,14,2.2.2总图及指标,2020/7/23,15,注：1.机动车停车位按商业60个/万平方米建筑面积。 2.非机动车停车位按商业7

12、50个/万平方米建筑面积。,2.2.2总图及指标,2020/7/23,16,2.2.3 功能布局,溢价分析,1#,2#,3#,用地红线,中央 绿带,景 观 渗 透,地标建筑,考虑到商业与办公的舒适度，将销售店铺集中布置于地块南侧，办公集中布置于地块北侧。,1 总图规划，由于销售店铺的货值高于办公，尽可能最大量地布置销售店铺面积，办公建面为24484M，销售店铺建面为21139M(不含地下商业)，布置原则如下： 1）在商业价值最高的净慧西道和规划道路的区域布置三层双面店铺，沿外街布置大面积店铺（面积为110平方米左右的一带二两层店铺）。沿内街布置小面积店铺，控制总价。 2）在商铺价值比较低的区域

13、沿具区路只设置二层单面小面积商铺，控制总价。 2 最大化提高商铺得房率，借助大量的室外连廊或露台进行疏散可以节省一半的建筑面积，目前得房率为78.4%。,布局原则,2020/7/23,17,z,2.2.4 建筑间距,2020/7/23,18,z,2.2.5 机动车出入口,机动车入口,地库入口,地库入口,机动车入口,机动车入口,具区路（城市主干道）,基地车流动线,基地周边道路,基地禁止开口范围,消防等高场地,消防车道,关键点,在商业价值较低的内街引入车行道及地面停车位，导入人流，提高内街商铺价值。,机动车地面停车位,2020/7/23,19,2.2.6 场地标高,3.800,3.800,3.80

14、0,3.700,3.800,3.800,-2.050(-6.000),3.450,3.350,3.800,3.450,3.466,3.800,4.359,4.500,4.100(0.000),3.992,3.220,3.191,3.600,3.950(0.000),2020/7/23,20,2.3 商业平面 2.3.1 业态填空及得房率 2.3.2 柱网 2.3.3 层高 2.3.4 商业流线 2.3.5 商业货运流线 2.3.6 公区尺度 2.3.7 店铺模块 2.3.8 商场疏散及消防设计 2.3.9 设备用房及辅助设施,2020/7/23,21,2.3.1 业态填空和商业得房率,餐饮,次

15、主力店,1 尽可能多布置餐饮点位；主 要布置于沿净慧西道与南侧规划 道路及商业内街（见附图），比 例为46.8%。 2 在端部设置次主力店，尽可能 预留餐饮条件。 3 办公30米范围内没有餐饮,配套,布局原则,一层平面图,2020/7/23,22,2.3.1 业态填空和商业得房率,二层平面图,1 增大预留餐饮点位比例；主 要布置于沿净慧西道与南侧规划 道路及商业内街（见附图），比 例为52.9%; 2 在端部设置次主力店，尽可能 预留餐饮条件，可布置目的性消 费业态如早教、足浴、棋牌; 3 办公30米范围内没有餐饮.,布局原则,餐饮,次主力店,配套,2020/7/23,23,2.3.1 业态填

16、空和商业得房率,三层平面图,餐饮,次主力店,配套,1 增大预留餐饮点位比例；主 要布置于沿净慧西道与南侧规划 道路及商业内街（见附图），比 例为60.1%; 2 在端部设置次主力店，全部 预留餐饮条件，也可布置目的性 消费业态如早教、足浴、棋牌; 3 办公30米范围内没有餐饮.,布局原则,2020/7/23,24,1 设置506平方米小超市; 2 超外小店铺不预留燃气，主要为配 套商业，如美甲或花店等业态。,布局原则,2.3.1 业态填空和商业得房率,超市,配套商业,地下一层平面图,2020/7/23,25,2.3.1 业态填空和商业得房率,商业部分面积包括商业营业面积(套内),商业交通面积,

17、地上部分商业后勤卸货面积,地上部分商业门厅及落客面积; 1F的非机动车出入口及地下车库出入口也暂时将其归属商业部分,计入商业总建面; 办公部分面积主要包含:办公门厅面积,办公核心筒面积以及直接服务于办公的部分走道面积.,2020/7/23,26,2.3.2 柱网,关键点：除塔楼柱网为7.8米，7.2米之外，其余均为10.8米，8.4米。,1# 2#塔楼柱网尺寸为7.8 6m,商业转角部位柱网尺寸为8.48.4m,商业基本柱网尺寸为10.88.4m,3#塔楼柱网尺寸为7.26m,10.8米x8.4米 10.8米柱跨有利于店铺划分，横向停4辆车,8.4米x8.4米 局部西南转角店铺开间为8.4米，

18、横向停3辆车,8.4m,8.4m,8.4m,8.4m,7.8米x6米 1#2#办公塔楼基本户型面宽为3.9米,因此柱网尺寸为7.8米，横向停3辆车,B1,1F,7.2米x6米 3#办公塔楼基本户型面宽为3.6米,因此柱网尺寸为7.2米，纵向停2辆车,2020/7/23,27,2.3.3 层高,关键点：净高控制,2020/7/23,28,2.3.4 商业流线,商业动线的主要特点,设置基地内车行道,拉动内街人流。,2020/7/23,29,2.3.4 商业流线,一层平面图,关键出入口设置广场空间,南侧小区,街角广场,规划公交站点,庆典广场,商业落客,空间节点,绿荫广场,35m,35m,30m,20

19、m,30m,25m,40m,15m,2020/7/23,30,2.3.4 商业流线,二层平面图,重要节点均匀布置竖向交通. 商业内部通过连廊环通. 连廊与办公核心筒直接相连,导入人流。,商业客梯,办公核心筒,扶梯,室外连廊,开敞楼梯,2020/7/23,31,2.3.4 商业流线,三层平面图,商业客梯,办公核心筒,扶梯,室外连廊,开敞楼梯,重要节点均匀布置竖向交通. 商业内部通过连廊环通. 连廊与办公核心筒直接相连,导入人流。,2020/7/23,32,2.3.4 商业流线,地下一层平面图,1.通过在下沉广场设置客梯/扶梯，联系一层和地下一层商业，导入人流。 2.地下车库可通过门厅直接到达地下

20、商业，导入人流。,商业客梯,超市,扶梯,商业动线,往地下车库,2020/7/23,33,2.3.4 商业流线,垂直交通统计情况列表：,说明： 1.表中电梯尺寸为井道尺寸，平面图中的电梯尺寸与表中有所出入，将会在深化设计中进一步调整。,2020/7/23,34,垃圾房（126平方米）,2.3.5 商业货运流线,1.商业货梯对应建筑布局,兼顾服务半径,均匀布置; 2.地下车库最低处净高达2.8m,达到货运净高要求; 3.垃圾房尽量靠近地库入口.,货梯布局原则,B1,2020/7/23,35,2.3.6 公区尺度,喷泉广场步行入口,12M,16M,20M,40M,2020/7/23,36,入口广场,

21、15M,16M,10M,2.3.6 公区尺度,2020/7/23,37,下沉广场,15M,6.6M,10M,2.3.6 公区尺度,2020/7/23,38,2.3.8 店铺模块,面积统计表,尽量划分小店铺；120平米以下小店铺占75%。,布局原则：,2020/7/23,39,2.3.7 店铺模块,沿街典型店铺平面,3层标准单元店铺赠送露台面积35.6M。,首层尽量划分小店铺；沿外街店铺价值高，设置一带二店铺，提高二层店铺溢价率； 二三层靠近核心筒布置大店铺，远离核心筒布置小店铺，三层局部可赠送露台面积，为30平米左右。局部设置二带三店铺，提高三层店铺溢价率；,A,B,C,D,5.76m,4.8

22、m,3.9m,9.3m,12.6m,布局原则：,2020/7/23,40,1F,中区不规则店铺平面,5.4m,跃层店铺,平层店铺,3F,2F,5.4m,5.76m,4.8m,3.9m,2.3.7 店铺模块,首层尽量划分小店铺；沿外街店铺价值高，设置一带二店铺，提高二层店铺溢价率； 二三层靠近核心筒布置大店铺，远离核心筒布置小店铺，三层局部可赠送露台面积，为30平米左右。局部设置二带三店铺，提高三层店铺溢价率；,布局原则：,2020/7/23,41,1# ， 2# 办公底商典型店铺尺寸分析,配套,4.8m,5.76m,2.3.7 店铺模块,一层平面,二层平面,塔楼及商业附属空间布置于北侧，减小店

23、铺进深，控制总价。 端头布置大店铺及次主力店。,布局原则：,A,B,16.5m,13m,次主力店（大店铺）,2020/7/23,42,B1平面疏散距离分析,车库60米的疏散半径,商业37.5米的疏散半径,2.3.8 商业疏散,B1,疏散半径=37.5米,2020/7/23,43,2F平面疏散距离分析,商业37.5米的疏散半径,2F,疏散半径=37.5米,2.3.8 商业疏散,2020/7/23,44,地下一层防火分区示意,2.3.8 防火分区,1.机动车库防火分区4000m 2.非机动车库防火分区 1000m 3.商业防火分区2000m,2020/7/23,45,安保中心、电信机房和有线机房设

24、于1层商业价值最低的北向辅助区域,1F,2.3.9 设备用房及辅助设施,有线机房 16m,安保中心 38m,电信机房 16m,2020/7/23,46,2F,2.3.9 设备用房及辅助设施,物业管理布置原则:,卫生间布置原则:,3F,1F,B1,1.公共卫生间设置在B1(面积102m)和2F（面积121m）,兼顾1F和3F 2.超过110m的店铺和沿街1复2店铺预留上下水。 3.端部店铺面积大于200平米设置套内卫生间。,公共卫生间,店铺(带套内卫生间）,物业管理,物业管理240m,店铺(预留上下水）,独立设置在板式3F架空层,与商业联系方便。,2020/7/23,47,2.4 办公模块研究

25、2.4.1 办公模块研究（板式） 2.4.2 办公模块研究（点式）,2020/7/23,48,2.4.1 办公模块研究（板式）,标准层平面,套内净开间为3.9m，进深为7.2m，标准户型面积为27平方米;柱尺寸位600X600,户型A,户型B,户型C,户型D,2020/7/23,50,板式塔楼剖面图,9F 4.60m,1F 5.76m,B1F 5.80m,2F 4.80m,设备层 3.40m,3F 4.60m,4F 4.60m,5F 4.60m,6F 4.60m,7F 4.60m,8F 4.60m,2.4.1 办公模块研究（板式）,2020/7/23,51,公共区域尺度研究,2.4.1 办公模

26、块研究（板式）,1F办公公共区域,2F办公公共区域,3F办公公共区域,2020/7/23,52,8.0m,2.4.5 模块研究,溢价分析,户型A平面,户型A夹层平面,根据无锡规划，办公层高最高为4.6米，可通过后期精装,套内局部设夹层，赠送14.7M面积，赠送比例为40%， 赠送走廊上方为衣橱空间，提高赠送比例，并保持卧室及客厅完整。,水管井,排气井,排烟井,排水立管,空调机位,3.9m,户型室内示意,消防用水,赠送部分（14.7M）,客厅,客厅上空,简易厨房,卫生间,卧室（10.2M）,衣橱（4.5M）,衣橱,户型亮点,生活功能完整。 4.6米高起居室，可灵活布置。 独立卧室，与公共区域分隔

27、，享有其独自私密空间。 附赠大面积衣橱及储物空间，弥补小房型储物空间不足的劣势。,2020/7/23,53,2.4.5 模块研究,关键点,标准层高控制在2.45，夹层高度2.15，可保证夹层大部分净高2米，局部卫生间降版部分为1.7米。,户型A纵剖面,单元立面模块,1.2m,2.3m,1.2m,0.4m,0.8m,3.8m,4.6m,7.8m,3.9m,米黄色真石漆,灰色涂料,玻璃,单元剖面,空调百叶,客厅,卧室,衣橱,2020/7/23,54,套内净开间约为3.6-4.2m，进深约为7.0-8.7m，套内面积约在24-35平方米;柱尺寸位800*800；,7.2m,7.2m,7.2m,7.2

28、m,6.1m,6.0m,9.6m,6.1m,11.0m,2.7m,4.2m,3.6m,3.6m,3.6m,8.7m,7.0m,4.0m,3.4m,4.0m,办公标准房型模块分析,2.4.2 办公模块研究（点式）,11.8m,1.6m,1.5m,减少交通面积，提高得房率。,户型A,户型B,户型C,布局原则：,2020/7/23,55,地下一层层高： 5.95m=4.65m净高+0.7m设备层高+0.6m梁高； 5.8m=2.8m净高+0.8m梁高+0.7m设备层高+1.5m覆土层,设备层层高2.2m=1.6m净高+0.6m梁高,点式塔楼剖面图,8F 3.30m,7F 3.30m,6F 3.30m

29、,5F 3.30m,4F 3.30m,3F 3.30m,2.4.2 办公模块研究（点式）,2020/7/23,56,2.5.5 房型尺度,户型A平面（标准房型）,办公标准房型模块分析,2020/7/23,57,2.5 地库 2.5.1 地库设计条件 2.5.2 功能分区 2.5.3 地库垂直动线 2.5.4 人防出口示意图,2020/7/23,58,2.7.1 车库设计条件,地库指标说明： 本项目地址是无锡中央商务区地块C地块 ，根据无锡关于机动车/非机动车停车位配建标准实施细则规定列出配比要求： 一：机动车停车位：商业停车位指标：商业按不少于60个/万M建筑面积设置 。 地上商业建筑面积46

30、000M 商业面积46000MX 停车位60个/万M=276个机动车停车位 二：非机动车停车位（自行车停车面积：室内1.5m/辆）：商业按不少于750个/万M 。 地上商业建筑面积46000M 商业面积46000MX 停车位750个/万M=3450个非机动车停车位 3450个非机动车停车位X1.5M/辆=5175M非机动车车库 三：地下商业1800M,成本控制： 1.减少地库面积：减少地下非机动车库面积，其余设置于地面； 2.降低层高：通过对地下室人防10.8米柱距的区域加小柱，使地下室人防区域的梁高降低到1.2米，在此基础上争取将梁上翻0.4米，降低地下室层高； 3.最大可能性增加地下销售店

31、铺的面积，增加获值。,2020/7/23,59,2.7.2 功能布局,机动车停车,非机动车停车,地下商业及超市,结构较为完整位置高效布局停车，总车位287辆，机动车位（含人防）：31M/辆，机动车位（含人防、设备，不含SOHO门厅）：37.9M。 商业及超市集中于下沉广场四周。 西北角及东北角布置非机动车。 北面塔楼底下不规整空间布置设备、机房。,地下室总面积15048M 主要分为四个主要功能区块 布局原则：,2020/7/23,60,2.7.3 车库垂直动线,2020/7/23,61,6.1人防平面示意图,人防：面积4000m2 战时常6级乙类人防物资库， 平时地下车库 分为两个防爆单元，各

32、2000m2,2020/7/23,62,6.1人防出口示意图,物资运输 出入口,人员出入口,2020/7/23,63,2.6立面 2.6.1 立面风格示意 2.6.2 立面特征 2.6.3 立面展开及材料比例 2.6.4 立面效果图,2020/7/23,64,2.6.1 立面风格示意,商业立面风格打造采用了“风情小镇”与“简约典雅”的混合概念,成本控制：由于真石漆及红砖也可呈现此种风格，降低成本。,2020/7/23,65,2.6.3 外立面展开及材料比例,南向立面,西向立面,立面基础材料为真石漆及红砖，门框颜色以棕色为主，整体强调暖色系与愉悦的消费氛围。,2020/7/23,66,2.6.3

33、 外立面展开及材料比例,南向立面,LED屏幕40平米,主入口广场为最重要的展示面，除展示商品外，更要展示商业氛围，因此在入口处打造层层商业退台并配合LED展示屏幕。,主入口广场,2020/7/23,67,2.6.3 外立面展开及材料比例,8.4M,8.4M,10.8M,10.8M,10.8M,4.2M,4.2M,5.4M,5.4M,5.76M,5.4M,4.5M,1F,2F,3F,RF,（沿街标准柱跨）,（沿街标准店铺面宽）,2020/7/23,68,2.6.3 外立面展开及材料比例,10.8M,5.4M,5.4M,1F,2F,3F,RF,店招,店招,展示橱窗,展示橱窗,5M,3M,2.2M,

34、2.5M,2.2M,1M,9.4M,1.1M,5.76M,4.8M,3.9M,1F,2F,3F,RF,3M,1M,2.5M,1.1M,红砖,真石漆,1M,店招,1M,百叶,百叶,2020/7/23,69,2.6.4 外立面效果图,2020/7/23,70,2.6.4 外立面效果图,2020/7/23,71,2.6.4 外立面效果图,2020/7/23,72,2.6.4 外立面效果图,2020/7/23,73,2.6.4 外立面效果图,2020/7/23,74,2.7 供配电设计 2.7.1 供配电系统 2.7.2 变配电机房布置方案 2.7.3 供配电总图 2.7.4 弱电系统 2.7.5 弱

35、电机房布置方案,2020/7/23,75,本项目负荷等级划分：,2.7.1 供配电系统,工程概况： 本项目为商业地块，业态包括地下车库、商业（包括零售 商业、餐饮等）、SOHO公寓等，各业态的面积如下表所示。,2020/7/23,76,2.7.2供配电系统,用电负荷指标： 按照如下依据确定本项目的用电负荷指标 1）商业各业态电负荷指标参照龙湖-街铺配置需求表要求； 2）按照国家规范及考虑到项目初期业态调整及日后发展可能，用电指标预留了适当余量。 各业态用电负荷指标如下：,根据建筑分区原则，20kV/0.4kV低压变电所设置如下 1）BDS1, 主要负担本地块中地下商业及超市、地上餐饮及地上零售

36、商铺的用电。 2）BDS2, 主要负担板式及点式SOHO公寓及地下车库及设备用房 的用电。,2020/7/23,77,2.7.3供配电系统,各变电所变压器设置情况如下：,BDS1：,BDS2：,具体计算见附件：无锡龙湖商业地块电力负荷计算书,20kV进线方案： 1） 本地块设置两座20/0.4KV用户变电站。市政两路20KV高压电源引入其中一座（具体根据总体情况定，该座变电所同时兼本地块的20KV总开关站），两路独立的市政20KV电源同时供电，互为备用，每一路高压电源供电容量拟设计满足各组负荷容量75%的供电要求。 20KV供电主接线为单母线分段，设转换开关装置（手/自动），当发生系统中一个部

37、分故障断电时，可通过转换开关的操作提供连续供电。,2020/7/23,78,2.7.4变配电机房布置方案,2#变电所(BDS2) 负责本地块中点式及板式SOHO公寓的用电及地下车库与设备房的用电。内设2台1250KVA/20/0.4KV干式变压器,要求上方不能有水患,1#变电所(BDS1) 兼本地块的20KV总开关站,负责本地块中地下商业及超市、地上餐饮及地上零售商铺的用电。内设2台1600KVA/20/0.4KV干式变压器，要求上方不能有水患,2020/7/23,79,2.7.5供配电总图,2#变电所(BDS2) 负责本地块中点式及板式SOHO公寓的用电及地下车库与设备房的用电。内设2台12

38、50KVA/20/0.4KV干式变压器,1#变电所(BDS1) 兼本地块的20KV总开关站,负责本地块中地下商业及超市、地上餐饮及地上零售商铺的用电。内设2台1600KVA/20/0.4KV干式变压器,1#变电所用的2路20KV高压电源采用专用封闭线槽在地下室非人防区明装,两路20KV电源,由上级变电所引来.具体进线位置可根据实际情况调整,2020/7/23,80,2.7.6弱电系统,拟在本项目中设计的弱电系统如下：,：表示设置 ：表示预留,1）计算机网络系统/通信网络系统/综合布线系统 a、本工程设置计算机网络系统及电话通信系统， 为用户、商家、企业、公司提供先进的通讯 手段及各种先进的通信

39、业务和多媒体信息服 务；包括多媒体信息、电子贸易、网上购物、 E-mail、信息查询、娱乐、教育等。 b、设置综合布线系统为电话系统和计算机系统 提供布线通道，采用19寸标准机柜，数据干 线采用多模或单模光纤；语音采用三类大对 数铜缆。,PC用户,楼层交换机,Internet,PC用户,楼层交换机,防火墙,路由器,核心交换机,服务器,主要系统描述：,2020/7/23,81,2.7.6弱电系统,主要系统描述：,2）安全防范系统 安全技术防范系统分以下子系统： 1）视频安防监控系统 视频硬盘录像机的存储容量满足30天、24小 时/天的要求，系统具有与入侵报警联动接口。 选用固 定定焦摄像机。 2

40、) 门禁系统 门禁点位设置于主要机房，如变电站/泵 房等，在满足规范的前提下，主要机房的门禁 点消防时采用不断电原则以确保机电设备的安 全。 巡更系统主要用于 3）电子巡更系统查询和记录物业巡更路线及 相关讯息。系统巡更方式:,塔楼,SOHO采用无线式巡更,其他区域采用在线式巡更。 4）报警系统 报警系统设置于主要机房区，首层及地下一层 主要出入口和屋顶对外平台的出口以防止闯入， 另外在持有商业的租户区内及残疾人卫生间内 设置求助报警按钮供紧急时报警。,2020/7/23,82,2.7.6弱电系统,主要系统描述：,3）车库管理系统 停车场管理具有车辆识别和人的身份识别功能; 手动(固定+临时)

41、出入ID卡；嵌入报警系统和红外对射防砸装置.出口收费.无线收费读卡器.,4）有线电视系统 a、 有线电视系统由城市有线电视网接入，采用 860 MHz（双向）高隔离度的邻频传输系统， 用户电平要(655)dB，系统采用分支分配方 式，图象清晰度应在四级以上,主要系统描述：,5）背景音乐及紧急广播系统 a、 背景音乐与紧急广播系统合用一套系统。 b、商业区租户及公寓住户区内仅设置紧急广播系统。,2020/7/23,83,2.7.6 弱电系统,主要系统描述：,5）电气火灾监控报警系统. 1）为防止配电线路绝缘损坏引起接地电弧火 灾，从变电所到楼层配电间电源进线处设置电 气火灾监控报警装置。 2）其前端主机设置在安保监控中心。,6）信息查询及发布系统 1） 电子信息系统提供信息发布屏及查询触摸屏 供外来人员了解本大楼的讯息，功能区域的 分布等。该系统具有采集、存储、整理、查 询和发布等功能. 2） 系统具有多信息切换功能。信息源包括计算 机多媒体信息、有线电视信号、DVD、摄像 机、闭路电视监控信号等多种音频视频信息 3) 预留线路条件,由媒体广告商负责系统安装等.,主要系统描述：,2020/7/