泽科·兴城商业营销方案.ppt

1、九鼎营销代理(中国重庆)泽克兴城商业营销计划，该计划中讨论的几个问题。1.区域商业市场分析、渝北泽克兴城和安家田中央商圈总体规划构想：“124”布局、重庆路、安家田中央商圈、丁子口、通巨府、胜利路、双龙大道、双龙东路区域商业市场分析、胜利路现代科技文化街在西轴定位为以通讯设备和文化为主的科技文化专业街，五年内规划商业面积将达到2万平方米左右。崇柏购物中心和太平洋购物中心是该地区规模较大、知名度较高的大型购物中心，是具有一定辐射力的商业特色街道。南轴双龙大道综合商业街定位为集景观、商业、住宿、娱乐、餐饮、休闲为一体的综合商业街。双龙大道拥有新世纪超市、国美电器等商业设施。在未来的规划中，街道应突

2、出体现渝北整体形象的城市景观带功能；同时，新增加的商业网点需要有相当的规模，才能成为特色街道，补充安家店核心区和其他三条特色街道的商业功能，满足该区域居民的基本消费功能。“两块”丁子口区和铜居府区丁子口区和铜居府区是渝北区的老商业区，由胜利路、一学路、余杭路和横街组成。目前，它们仍然在满足两个地区的消费需求方面发挥着重要作用，也是安家店中央商圈的重要组成部分。目前，专卖店、超市和餐厅是形成安家店核心区的必要补充的主要形式。“一个核心”安家店核心商务区的定位是在两个区域内形成一个标志性的新商务中心，对已建成的安家店商业步行街(金艺大都市)和已建成的金港国际商业步行街进行充实和调整，使安家店步行街

3、占地面积达到0.3平方公里，商业设施的商务面积达到30多万平方米；同时，提升整体商业价值，突出商业购物、文化休闲、特色餐饮、商务办公、金融服务等功能。位于东轴的双龙东路品牌美食休闲街定位为娱乐餐饮专业街。其发展重点应与靠近机场的优越位置相结合。通过引进一批国内外知名餐饮企业，规模较大的品牌餐饮经营机构为主体，集市场内外餐饮和中西餐饮于一体，营业面积约5万平方米，将成为渝北高端食品消费带。位于余杭路(含横街)北轴线的精品专卖街，定位为时装、鞋帽、箱包、体育用品等国内外品牌的集合，服务于各个年龄段。农村地区也有一些餐馆，还有Dicos作为补充。五年内，规划的营业面积将达到3万平方米左右。这个地区的

4、消费水平应该是中等水平。“五年规划”期间，适度引进部分服装品牌店和专卖店，整顿和提升其经营环境和形象。2。区域商业业态构成，泽克兴城，区域商业业态，汉宇路，汉宇路店业态(主要是五金，电机，餐饮和药店)，泽克兴城，区域商业业态，武兴路店业态主要是服装，餐饮，电器，打字和复印和通讯，武兴路，泽克兴城，胜利，泽克兴城，双峰路，区域商业业态构成，双峰路零售业态(主要是服装，餐饮和通讯)，3。区域商业租赁及销售价格分析，泽克兴城，重庆路，胜利路，双龙大道，双龙东路，区域商业租赁及销售价格分析，汉宇路，汉宇路渝北中学段和渝北中学后门段。位于胜利路和双龙大道交叉口的北城中央地下商场紧挨着余杭路北段的金港国际

5、实验小学，面积50平方米，租金30元/平方米/月。4.项目周边条件分析，泽克兴城，项目周边条件分析，(区位条件):以泽克兴城为中心，近期周边地区新建商品房项目不多，多为2000年前的多层住宅。(交通状况):210国道韩愈段为黑色路面，双向四车道道路狭窄，机动车停放极为不便，经过此处的大多为卡车或重型车辆。总线线路有610、621、680、683、685、690、782和01。未来，将规划一条通往庐山村的新交通道路。(人口结构):该地区成年人约4万人，居民主要为城市中青年居民，高中以上文化程度，家庭年收入约5-6万元。(区域商业):210国道韩渝段多为临街商业类型，以五金、机电、汽车维修网点为主

6、要商业形式，项目对面街道为学校挡土墙，形成人流少、商业环境差的单边街道商业。汉宇路1号汉宇路商铺。客户分类？他们关心什么问题？负担得起的价格/开发商的声誉和实力/产品类型/投资回报/投资是否稳定/购买后谁将租赁店铺/店铺的业务类型/租赁店铺后的租金/店铺所在地的增值潜力/国家宏观政策/银行贷款政策，第一类：投资者关心的问题，最根本的是店铺的投资回报和经营管理。店铺规模/店铺类型/店铺定位/店铺租金/店铺位置/消费群体/生意兴隆的前景/管理公司实力，第二类：经营者关心的问题，最根本的是商业形式和消费群体。消费环境/产品丰富度/商业特征/价格/功能/交付状况/促销力度/便利性/从众效应/竞争对手替

7、代规模，第三类：消费者关注，最根本的是消费和购物环境的便利性，让我们先关注商业终端用户运营商和消费者的需求。根据问卷调查，调查范围：渝北区良路古镇(地点：胜利路、余杭路、汉宇路、五星路、双丰路)。调查人群：良路古镇常住居民、泽克星城业主及周边商家，调查对象年龄在25-50岁之间，大部分具有高中以上文化程度，家庭结构以三口之家为主。调查方法：1)常驻经营者：调查内容包括商业意愿、商业模式和对案件看法的调查。2)消费者意愿：调查内容包括购物习惯、相关商业设施满意度调查、相关设施预期增长调查、被调查者基本消费情况及其对本案的看法。根据调查数据，重庆九鼎市场部共发放问卷350份，有效问卷298份。2、

8、运营商需求调查、业务满意度，从这张表中可以看出，受访者认为目前的业务状况一般占大多数，其次是不满意。这表明大多数运营商迫切需要改善当前的经营环境。从这张表中可以看出，大多数受访者决定继续经营，其次是认为发展会更好，还有一小部分人不清楚未来的发展。这表明，大多数运营商对目前的业务非常有信心，对两条道路的发展持乐观态度，并相信自己未来会越来越好。在最不满意的选择中，最不满意的是拥挤的交通流量和巨大的噪音，其次是不合理的商业布局，第三是拥挤的人行道。说明前期规划的旧商业街狭窄，商业形态布局凌乱，已不能满足商家的商业需求。大多数受访者的店铺都是租赁形式，很少有人自己购买和经营。主要原因是朋友或亲戚的财

9、产转租这说明，作为一个老的商业中心，该区域的商铺面积总体上比较小，商业业态总体上处于中低水平。商店的月租金占最大比例为每月1501-2000元，其次是1001-1500元，再次低于1000元。租金水平与位置有很大关系。胜利路租金相对较高，余杭路和双峰路租金基本相同；汉宇路租金相对较低，主要是因为街道狭窄，人流少。良路旧商业中心的租金水平为50-60元/平方米/月，普遍较低。从整体市场情况来看，大部分受访者仍认为现时的租金价格合理，三分之一的经营者认为租金偏高。调查显示，大多数家庭的心理租金价格约为50-60元/平方米/月。业主对本项目的印象、不太了解泽克兴城的人占绝大多数。其次，他们觉得泽克兴

10、城不太方便吃饭和购物。说明项目周围的业户不了解规划情况，认为项目周围的商业形象太差，没有形成良好的商业氛围，因此在今后的宣传中应加强与项目周围业户的沟通。认为本项目适合业务格式。据认为，泽克兴城的小便利店超市和餐馆居多，其次是网吧，对干洗店的需求也比较大；其他项目主要是五金和电机，占比较高的比例。解释说，商业家庭希望有一条高档的社区式商业街。这也是本项目业务导向的基础。对本项目商业发展的看法，受访者对泽克兴城的商业门面普遍持乐观态度。近一半的运营商对未来发展有信心。这反映出该地区的业户对目前的商业环境并不满意，并期望大型商业街能改善商业氛围。运营商团队表示，受访者主要是泽克兴城和良路老城区周边

11、的运营商，他们对泽克兴城未来的发展持乐观态度，尤其是汉宇路附近的拆迁和未来卡车的更换必然会带动周边业务的改善。受访者表示，生活型企业将会有更多的商机，如小餐馆、便利超市、网吧和干洗店。由于经营时间长，受某些业态的影响，汉裕路的武进机电商户也有意打造一个“五金机电业态集中点”。第三，消费者需求调查，消费者的年龄水平，从这个表可以看出，这次采访的人口集中在30-40岁，20-29岁的比例也比较大。这说明这个地区的消费者主要是中青年，他们容易接受新的消费观念。消费者收入情况、家庭月收入在1501-3000元的人所占比例最大，家庭月收入在3001-7000元的人所占比例最大。结果表明，良路地区居民收入

12、属于中等水平，购买力较好。消费者家庭月支出占比最大的是2000-3000元，其次是1500-2000元，占家庭收入的比重较大。这说明这个地区的消费者有很强的消费观念，整个家庭的月消费额比较大。消费者购物的主要区域、从该表可以看出，胜利路和南曲路在被调查者的首选区域中排名第一；二是五星路和重庆路；第三是离家近。说明传统商业中心对居民影响很大，是目前主要的购物和消费场所。从该表可以看出，被调查者考虑的因素在商业区形象中排名第一，在商场氛围中排名第二，在交通便利性中排名第三；折扣促销活动也占了相对较大的比例。因此，在泽克兴城未来的商业氛围建设中，我们必须就消费者的外出就餐习惯而言，受访者每周外出就餐

13、三次的比例最大，其次是几乎每天外出就餐，占近80%。这表明该地区消费者外出就餐的频率普遍较高，相应的餐饮需求也相对较大。消费者外出就餐的主要区域，从上图可以看出，消费者最常吃饭的区域主要在他们家附近，其次是重庆路和五星路。这表明大多数消费者喜欢选择最近的餐馆。休闲娱乐区的主要选择，可以看出，大多数受访者休闲娱乐最频繁的区域是胜利路与南区的交叉口；其次是金港国际，双龙东路，娱乐场所和公园集中的地方。由此可见，该项目辐射的居住区仍然缺少最近的休闲娱乐场所。休闲娱乐场所的主要选择，KTV是最常光顾的休闲娱乐场所，其次是公园和娱乐城俱乐部，还有一定需求的健身俱乐部和剧院。同时，也提示了项目休闲娱乐形式

14、的定位和导向。考虑到休闲娱乐场所的因素，受访者在选择休闲娱乐场所时最关心的是环境，其次是服务。规模对消费者来说不是很重要。因此，营造项目的商业环境是商业营销的关键工作。消费者对泽克兴城的印象，被调查者对汉宇路和泽克兴城的印象是不知道和不了解，其次他们觉得周围的生活设施相对缺乏；同样，消费者对项目的区域规划不清楚，觉得项目的生活设施缺乏，但有商业发展潜力。认为商业设施更受欢迎，从这张表可以看出，受访者认为增加火锅餐馆是使泽克兴城更受欢迎的最大比例，其次是中国餐馆，其次是银行、小型便利超市和KTV酒吧。这表明以餐饮和休闲产业为基础的商业形式是这一地区最受欢迎和最有市场的。目前该项目最需要的商业设施

15、。由此可见，泽克兴城附近最需要的设施所占比例最大，其次是银行和小餐馆。社区茶馆、茶馆、网吧和干洗店的需求比例基本相同，他们在选择时都比较注重。说明基于社区生活设施的综合商业模式是该项目消费者最需要的，也为该项目的定位提供了依据。后期推广中引入的商家应注重社区服务，如小型便利超市和干洗店，增加一些中餐厅、银行和火锅餐厅将使项目更受欢迎，提升区位价值。1.本项目产品分析、项目规划、庐山村方向及水土、在建道路、住宅区街道、在建道路、汉宇路、单边街、旧住宅建筑、未知规划区、A区共有34条房屋回迁路面，其中20条已回迁给客户，部分仍在运营，主要为小立面。从整体户型比例和主户型来看，B区和C区的商铺布局主要集中在50-100平方米，占总面积的近一半，其次是100-150平方米和30-50平方米。与周围的商店相比，整个人行道的面积大约更大。真实照片，B区的实际路面与图纸不同，拐角路面的高度是问题吗？A区有34个门面，面积15-90平方米，其中20个是小门面，其余14个是开发公司的可销售店铺，面积48-90平方米。小路面宽2-3米，深约7米，大路面宽3.6-5.8米，深约15米。B1号楼一层、二层、B1号楼一区、二区共21条人行道，面积22-252平方米(双层人行道)。对于较大的双层路面，建