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1、2012,投资性房地资产课件,1,一、投资性房地产概述 二、投资性房地产的确认与初始计量 三、投资性房地产的后续计量 四、投资性房地产的转换（重点、难点） 五、投资性房地产的处置,2012,投资性房地资产课件,2,知识的链接： 1.固定资产（无形资产）初始计量：按取得的实际成本计量。 2.固定资产（无形资产）后续计量：计提折旧（摊销）、减值测试（折旧计提的方法、会计处理）。 3.交易性金融资产的后续计量：资产负债表日，按公允价值计量，公允价值变动计入当期损益（公允价值变动损益）。处置时将原计入公允价值变动损益的累计金额转入投资收益。,2012,投资性房地资产课件,3,第一节 投资性房地产概述,

2、一、投资性房地产的特征 (一)投资性房地产的定义： 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。,2012,投资性房地资产课件,4,是一种经营性活动； 在用途、状态、目的等方面区别于其他房地产； 有两种后续计量模式,(二)投资性房地产的特征：,2012,投资性房地资产课件,5,二、投资性房地产的范围,（一）已出租的土地使用权,（三）已出租的建筑物,（二）持有并准备增值后转让的土地使用权,与闲置土地的区别,出让、转让、接受投资等方式取得的,空置的建筑物在一定条件下可视为投资性房地产,2012,投资性房地资产课件,6,(四)不属于投资性房地产的项目 1.自用的房地产 2.作为

3、存货的房地产 3.某房地产由不同用途部分构成的，应分别单独确认，不能单独确认的，不能确认为投资性房地产。,2012,投资性房地资产课件,7,【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 E.房地产开发企业正在开发的商品房,【正确答案】AC,2012,投资性房地资产课件,8,1.确认条件： 满足投资性房地产的定义； 该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业； 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,第二节 投资性房地产的确认 与初始计量,一、投资性房地产的确认,2012,投资性房地资产课件,9,2

4、.确认的时点： （1）已出租的土地使用权或建筑物：租赁期开始日；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：停止自用、准备转让的日期；（3）持有以备经营出租的空置建筑物：管理当局正式书面决议日,2012,投资性房地资产课件,10,【判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）,【正确答案】,2012,投资性房地资产课件,11,二、投资性房地产的初始计量,初始计量原则：投资性房地产应当按照取得成本进行初始计量，成本包括为购建某些投资性房地产达到预定可使用状态或预定用途前发生的一切合理的、必要的支出。,2012

5、,投资性房地资产课件,12,（一）外购的投资性房地产,1.成本,相关税费,购买价款,其他支出,比照固定资产、无形资产掌握,2012,投资性房地资产课件,13,2.会计科目,投资性房地产,投资性房地产-成本,科目的性质 核算的内容 记账的方法,2012,投资性房地资产课件,14,（1）成本模式下， 借：投资性房地产 贷：银行存款等,（2）公允价值模式下， 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款等,3.会计分录,2012,投资性房地资产课件,15,（二）自行建造投资性房地产 1.成本包括：土地开发费 建筑安装成本 资本化的借款利息 其他费用及分摊的间接费用等,2012,投资性房地资产课件,16,2.

6、会计科目,投资性房地产-在建,科目的性质核算的内容 记账的方法,2012,投资性房地资产课件,17,3.会计分录 发生建造支出时， 借：投资性房地产在建 贷：银行存款等,2012,投资性房地资产课件,18,（1）成本模式下， 借：投资性房地产 贷：投资性房地产在建,（2）公允价值模式下， 借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产在建,达到预定可使用状态时，,2012,投资性房地资产课件,19,【例题】2008年10月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。2009年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同

7、约定，该厂房于完工时开始起租。2009年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为900万元；两栋厂房的实际造价均为1200万元，能够单独出售。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。,2012,投资性房地资产课件,20,【答案】土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产900（12002400）450（万元） 借：固定资产厂房12 000 000投资性房地产厂房12 000 000贷：在建工程厂房24 000 000 借：投资性房地产土地使用权 4 500 000贷：无形资产土地使用权 4 500 000,2012,投资性房地资产课件,21,（三）非投资性房地产转换为投资性房地产 （

8、在本章第五节将）,2012,投资性房地资产课件,22,一、后续计量模式选择的原则 1.一般采用成本模式进行后续计量，只有满足特定条件的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。 2.同一企业只能采用一种模式对其所有的投资性房地产进行后续计量，不能同时采用两种模式进行后续计量。,第三节 投资性房地产的后续计量,2012,投资性房地资产课件,23,二、采用成本模式计量的投资性房地产,（一）计量的原则 采用成本模式计量的投资性房地产与固定资产、无形资产后续计量的要求一样，要计提折旧、摊销、减值测试。,2012,投资性房地资产课件,24,（二）会计处理 1.会计科目,其他业务收入 其他业务成本 投资性房地

9、产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备,科目的性质核算的内容 记账的方法,2012,投资性房地资产课件,25,2.会计分录,（1）取得租金时， 借：银行存款 贷：其他业务收入 （2）按月计提折旧、摊销时， 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）,2012,投资性房地资产课件,26,（3）计提减值准备时， 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,2012,投资性房地资产课件,27,三、采用公允价值模式计量的投资性房地产 （一）采用公允价值模式计量的条件 同时满足以下条件： 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2.能够从活跃市场上取得同类或类似房地产的市场价格。,20

10、12,投资性房地资产课件,28,（二）公允价值模式计量的原则 公允价值模式下，投资性房地产既不计提折旧（摊销），也不计提减值准备，资产负债表日，按公允价值计量，公允价值与账面价值之间的差额，确认为公允价值变动损益。,2012,投资性房地资产课件,29,（三）会计处理 1.会计科目,投资性房地产公允价值变动 公允价值变动损益,科目的性质核算的内容 记账的方法,2012,投资性房地资产课件,30,2.会计分录 公允价值上升时， 借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值下降时， 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产-公允价值变动,2012,投资性房地资产课件,31,【判断题】

11、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）,【正确答案】【答案解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销。,2012,投资性房地资产课件,32,【例题】2009年9月，甲乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造完成的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期10年。2009年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼工程造价8 000万元，公允价值也为相同金额，该写字楼所在区域有活跃市场，公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2009年12月31日，该写字楼的公允价值为8 400万元。,2012,投资性房地资产课件,33,【正

12、确答案】 （1）写字楼的入账价值为8 000万元借：投资性房地产成本8000贷：固定资产 8000 （2）2009年年末，公允价值上涨了400万元 借：投资性房地产公允价值变动400 贷：公允价值变动损益 400,2012,投资性房地资产课件,34,四、投资性房地产后续计量模式的变更 （一）变更的要求 1.投资性房地产后续计量模式一经确定，不得随意变更； 2.企业将成本模式变更为公允价值模式的，作为会计政策变更处理； 3.已采用公允价值模式计量的，不的转为成本模式。,为什么,2012,投资性房地资产课件,35,（二）计量模式变更的会计处理 投资性房地产后续计量模式变更属于会计政策变更的内容，下

13、学期讲,2012,投资性房地资产课件,36,五、与投资性房地产有关的后续支出,（一）后续支出处理原则 1.符合资产确认条件的后续支出，予以资本化，比照固定资产的资本化后续支出（如更新改造）； 2.不符合资产确认条件的后续支出，计入当期损益，比照固定资产的费用化后续支出（如日常修理）。,2012,投资性房地资产课件,37,（二）资本化后续支出的会计处理 1.会计科目,投资性房地产（在建）,2012,投资性房地资产课件,38,2.会计分录 （1）成本模式下 改扩建时，将账面价值转入“投资性房地产在建” 借：投资性房地产在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,投资

14、性房地产 的账面价值,2012,投资性房地资产课件,39,发生改扩建支出时， 借：投资性房地产在建 贷：银行存款等 改扩建完成后， 借：投资性房地产 贷：投资性房地产在建,2012,投资性房地资产课件,40,（2）公允价值模式下 改扩建时，将账面价值转入“投资性房地产在建” 借：投资性房地产在建 贷：投资性房地产-成本 借或贷：投资性房地产-公允价值变动,投资性房地产 的账面价值,2012,投资性房地资产课件,41,发生改扩建支出时， 借：投资性房地产在建 贷：银行存款等 改扩建完成后， 借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产在建,2012,投资性房地资产课件,42,（三）费用化后续支出的会

15、计处理 发生支出时，计入“其他业务成本” 借：其他业务成本 贷：银行存款等,2012,投资性房地资产课件,43,第四节 投资性房地产的转换,一、转换形式与转换日 （一）转换形式,1.投资性房地产,自用房地产或存货,2.自用房地产或存货,投资性房地产,用途、目的发生变化,2012,投资性房地资产课件,44,（二）转换日,1.投资性房地产,自用房地产或存货,2.自用房地产或存货,投资性房地产,自用日,租赁期开始日或管理当局决议日,2012,投资性房地资产课件,45,二、成本模式计量投资性房地产转换的会计处理 （一）投资性房地产转换为非投资性房地产 1.投资性房地产转换为自用房地产 处理原则：按投资

16、性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备科目。,2012,投资性房地资产课件,46,借：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备,2012,投资性房地资产课件,47,2.投资性房地产转换为存货 处理原则：将投资性房地产在转换日的账面价值转入“开发产品”科目。,借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,转换日 投资性房地产 的账面价值,2012,投资性房地资产课件,48,（二）非投资性房地产转换为投资性

17、房地产 1.自用房地产转换为投资性房地产 处理原则：按固定资产或无形资产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入投资性房地产、投资性房地产累计折旧（摊销）、投资性房地产减值准备科目。,2012,投资性房地资产课件,49,借：投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产（或无形资产）减值准备贷：固定资产（或无形资产） 投资性房地产累计折旧（或摊销）投资性房地产减值准备,2012,投资性房地资产课件,50,2.作为存货的房地产转换为投资性房地产 处理原则：将在转换日存货房地产的账面价值转入“投资性房地产”科目。,借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品,转换日 存货房地产 的账面价值,

18、2012,投资性房地资产课件,51,思考：成本模式下的转换，会计处理其实就是会计科目的对转：固定资产（无形资产）与投资性房地产对转，累计折旧（累计摊销）与投资性房地产累计折旧（摊销）对转；固定资产减值准备（无形资产减值准备）与投资性房地产减值准备对转。为什么？,2012,投资性房地资产课件,52,三、公允价值模式计量投资性房地产转换的会计处理（重点） （一）投资性房地产转换为非投资性房地产 处理原则：应以转换日的公允价值作为非投资性房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。,2012,投资性房地资产课件,53,借：固定资产（无形资产、开发产品）,借或贷：公允价值变动损益,贷：投

19、资性房地产-成本,借或贷：投资性房地产-公允价值变动,转换日公允价,转换日账面价与公允价的差额,转换日账面价,2012,投资性房地资产课件,54,【例题】2009年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议，2009年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用资产，原采用公允价值进行后续计量，当日公允价值7200万元，原账面价值7000万元，成本6700万元，公允价值变动增值300万元。,2012,投资性房地资产课件,55,【正确答案】 借：固定资产 7200贷：投资性房地产成本 6700投资性房地产公允

20、价值变动 300公允价值变动损益 200,2012,投资性房地资产课件,56,（二）非投资性房地产转换为投资性房地产 处理原则：应以转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额分不同情况进行处理： （1）当公允价值账面价值，差额计入“公允价值变动损益”； （2）当公允价值账面价值，差额计入“资本公积-其他资本公积”；,2012,投资性房地资产课件,57,借：投资性房地产-成本,累计折旧（摊销）,贷：固定资产（无形资产、开发产品）,资本公积-其他资本公积,转换日公允价,转换日 公允价账面价的差额,转换日 账面价,公允价值变动损益,固定资产（无形资产)减值准备 存货跌价准

21、备,转换日公允价账面价的差额,2012,投资性房地资产课件,58,【课堂练习】 甲企业2009年1月1日把一栋自用的办公楼用于出租，这栋办公楼原价5000万元，已计提折旧1000万元，已使用10年。2009年1月1日，办公楼公允价值为10000万元。那么，转换日的账务处理为：,2012,投资性房地资产课件,59,借：投资性房地产成本 10000累计折旧 1000贷：固定资产 5000资本公积其他资本公积 6000,2012,投资性房地资产课件,60,思考：公允价值模式下，非投资性房地产转换为投资性房地产，公允价值高于原账面价值的差额，为什么不能计入公允价值变动收益呢？,2012,投资性房地资产

22、课件,61,第五节 投资性房地产的处置,一、处置会计处理的原则 企业出售、报废、或毁损投资性房地产的，应将处置所得扣除其账面价值和处置发生的相关税费后的金额计入当期损益。,2012,投资性房地资产课件,62,二、成本模式计量的投资性房地产处置的会计处理,1.收到处置收入时， 借：银行存款 贷：其他业务收入,2012,投资性房地资产课件,63,2.按投资性房地产的账面价值转入“其他业务成本”,借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,2012,投资性房地资产课件,64,3.处置所得交纳的营业税等相关税费,借：营业税金及附加 贷：应交税费-应交营业税等

23、,与处置固定资产相关税费的处理一样吗？为什么？,2012,投资性房地资产课件,65,三、公允价值模式计量的投资性房地产处置的会计处理,1.收到处置收入时， 借：银行存款 贷：其他业务收入,2012,投资性房地资产课件,66,2.按投资性房地产的账面价值转入“其他业务成本”,借：其他业务成本 贷：投资性房地产-成本 借或贷：投资性房地产-公允价值变动,2012,投资性房地资产课件,67,3.结转投资性房地产公允价值变动损益,借或贷：其他业务成本 贷或借：公允价值变动损益,借：资本公积-其他资本公积 贷：其他业务成本,4.结转原转换日计入资本公积的金额,2012,投资性房地资产课件,68,5.处置收入应交纳的营业税等相关税费,借：营业税金及附加 贷：应交税费-应交营业税等,2012,投资性房地资产课件,69,【会计处理题】2005年12月30日，中天公司支1200 万元购入一栋办公楼用于企业总部办公，预计使用20 年，净残值为0，采用直线法按年计提折旧。2006年12 月30日，办公楼转作经营租赁，租赁期为2006年12月 31日2008年12月31日，每年租金100万元。办公楼公 允价值如下：2006年12月31日公允价值为1150万元； 2007年12月31日公允价值为900万元；2008年12月31