房地产估价10.ppt

1、房地产评价，混合型房地产的目前价值评价，评价机关：咸宁学院智环学院07馆(满区，禹英坤，彭济东，许郡，主导，潘涛，马宝)评价工作日：2010年六月7日至2010年六月20日(2)(3)本评价报告不考虑不可预测因素和不可抗力因素的影响。(四)委托人合法有偿取得土地使用权。(5)在对评价对象的评价过程中，假设未来净利每年不变，房地产综合资本化率每年不变。(6)这次房地产是商业用的，使用期限为40年。(7)评价对象2000年竣工，采用钢筋混凝土框架结构，耐久性为60年。(八)本评估报告所依据的相关资料由委托人提供，对其真实性负责。委托人提供的资料歪曲导致评价结果错误，评价机构和评价者不负责。(9)评

2、估价格是满足所有家庭和限制的评估期间日2010年六月7日，剩余使用年限为30年的住宅所有权的现值。(10)未经评估机构书面同意，不得将本评估报告的全部或部分用于任何公开文件、通知或报告，也不得以任何方式公开。(11)评估报告从评估开始的6个月内有效。评价原则，1，合法原则遵循合法原则，首先房地产评价应以评价对象的合法权益为前提。合法权益包括合法财产权、合法使用、合法处置等。根据合法原则，具体有以下几个方面。在合法财产权方面，应以房地产所有权证书和相关证书为依据。在合法使用方面，要以城市规划、土地使用控制等为依据。在合法处置方面，应以法律、法规或合同等允许的处置方式为依据。在其他方面，评估的价格

3、等必须符合国家的价钱政策。2.最高最佳使用原则所谓最高最佳使用，房地产评价应以评价对象的最高最佳使用为前提。是经过法律允许、技术上可行、财政上可行、充分合理的论证，最大限度地发挥评价对象价值的最可能的使用之一。最佳使用具体包括最佳使用、最佳规模、最佳强度三个茄子方面。评价原则，3，替代原则替代原则要求房地产评价结果在同等条件下明显偏离类似房地产的正常价格，渡边杏。类似房地产是指与评价对象在同一供求范围内，在用途、规模、等级、建筑结构等方面与评价对象相同或相似的房地产。相同的供求范围是与评价对象相同或相似的房地产所在的地区范围。4.评价点原则评价点原则要求房地产评价结果必须是评价点评价对象的客观

4、合理的价格或价值。评价不是求评价对象所有时间的价格，而是求评价对象特定时间点的价格。牙齿时间不是评价者可以随意假定的，必须根据评价目的决定。牙齿点就是评价点。决定评价点原则的意义是评价点是评价房地产价格的时间界限。5.公平原则公平原则要求房地产估价员站在中立的立场，向各方寻求公平合理的价格。评价方法，此次评估的技术思考和评估方法的选择评价对象是街上的商业住宅用房地产，具有潜在的收益价值。商用部以前、现在、以后都提高了收益，住宅区部分现在为自己居住，但将来会成为潜在的经济效益。因此，通过对牙齿房地产预期收入的预测，可以获得房地产的价值。根据委托方提供的资料，此次评价决定采用收益法。评价方法的定义

5、收益法是预测估价对象未来的正常净收入，使用适当的资本化率折扣到估价点，然后累计，估计估价对象客观合理的价格或价值的方法。评价对象分析，个别因素分析此次评价对象是位于咸宁市温泉潜山路街的混合型房地产，2000年取得土地使用权，使用期限为40年。土地注册用途是商业，其基础设施达到了“七统一坪”的水平。评价对象接近3号桥派出所。一楼为商场出租，二楼自主经营，三、四楼为住宅。评价对象的总建筑面积为600平方米。评价对象是评价日期2010年六月7日的具体情况如下。层数：4层结构：砖混凝土结构，耐久性50年。评价对象分析，区域因素分析面向潜山路，6号和9号巴士经过。与3号桥派出所相邻，左边是司法局、2号桥

6、小学、红旗初中、温泉库等，右边的路直达月亮湾、潜山、温泉谷，斜向对方潜山商业街，周边经济逐渐崛起。最佳使用分析牙齿房地产街，面积牙齿比较大，与周围的门相比具有很大的优势，最好牙齿开展商业活动。目前其使用未达到最佳使用标准。(阿尔伯特爱因斯坦，使用，使用，使用，使用，使用，使用，使用，使用)房地产市场分析房地产业是我国的重点支柱产业。随着市场经济的不断发展，房地产业在推进城市建设、积累社会财富、提高人民物质文化生活水平方面发挥着非常重要的作用。评价方法选择分析评价对象的特性，评价目的，分析和研究，评价对象是盈利性房地产。部分部分目前没有收益，但未来会有潜在的收益能力，所以这次评价采用收益法。首先

7、估计评估对象的年度有效总收入，然后在正常运营时扣除管理费、修理费、保险费、税金等，获得年度净收入。通过保守率求出评价对象的房地产在评价时的现值。调查了股价的详细计算过程，牙齿房地产共4层，每层建筑面积150平方米，第一层作为商家，主要用于租赁，已签订3年租赁(2009 -2012年)，租金为2000元/年，是当地同构商店的市场平均，第二层是自主经营的美容院，月住房保险费是重置价格的0.2%，规定房地产的房产税是租金的12%，营业税、城市建设维持税、教育附加费都是租金的5.5%，咸宁市土地使用税是每年每平方米5元。 牙齿房地产的报酬率为8%。1 .第一层现值计算租赁的年度净收入=20000 *(1-12%-5.5%)-30000 * 0.2%-160 * 5=15100没有租赁的年度净收入=1200 *；(1 8%)2 10480 * 1-1/(1 8%)28/8% *