源山地产项目营销推广方案.ppt

1、金成源山,项目整体策划推广方案,项目营销执行主线,“引领万州闲趣山居”的品质生活,项目的全部产品设置、广告推广营销活动开展等等都需紧密围绕“一山一世界，一宅一人生”这一主线，须在产品设置、营销包装中渗透入浓郁的项目精神理念，以此给客户以 明确提示，使客户深刻理解本项目所营造的 “闲趣山居”的生活精神。,推广总策略：,大众推广： 通过广告牌、报纸等大众传媒方式，向社会大众层面进行推广，建立起本项目在社会上的广泛知名度，从而形成本项目在社会上的品牌效应，形成项目的城市品质专享的印象。 活动/内涵主题： 由于目前整个楼市开始转淡，很多楼盘的营销活动不被客户推崇。因而本项目应根据项目形象，结合群众感兴

2、趣的话题，进行具有品牌内涵及品牌文化的营销活动，其中公益性活动具有良好的社会参与性，并可提升项目形象，采用热门性的事件主推进行某些重要节点的营销配合，将取得多重效益。 参与性营销： 本项目为泛高档项目，因而须注重营销活动的客户心理感受，加强客户的参与性，以便更好的提高项目声势。,ONE.广告策略,一切广告行为都是为了引发口碑!,引发口碑 广告行为,360广告投放,事件营销,高品质现场包装,360广告投放,一夜间，满城皆源山 户外重点投放（公交车、候车亭、主要干道户外、道旗、楼体） 集中区域：项目周边/城中心/商业中心 给万州人民的一封信 客户接触点：银行/商业网点/超市/加油站/高档会所 高品

3、质环保袋派送 开盘前一月定量在城市核心商业区和人流密集区集中进行派发,事件营销,开盘当天抽取20位幸运客户游三峡活动。,高品质现场包装 精工设计样板房 情景销售中心/品质展示区,TWO.活动策略,一切活动策略都是为了扩大品牌影响力，促进销售,线上： A事件类营销B客户维系活动：品茶会，儿童音乐大课，香水品鉴会 线下： 点对点式的营销：A企业团购房/教师团购房/公务员团购房/银行职员团购房/ B增加客户粘性，每次活动会员可获得积分，按积分发放实体奖品，如微波炉，烤箱，食用油，洗衣粉等,两大主线 线上做影响， 线下做销售,THREE.推广阶段战略部署,这是一次实战型的报告，从设想到具体实施，完成销

4、售才是重中之重！,整盘推售节奏：,整盘推售估计需1-2年 产品推售顺序为：一期（2011年11月开盘） 二期（2012年,推广阶段划分,第一阶段：蓄客阶段（制造影响力） 第二阶段：公开发售（揭开神秘面纱） 第三阶段：持续热销（保持延续性）,第一阶段：源山 到来！,时间周期：2011年710月,第一阶段：源山 到来！ 时间周期：2011年710月 品牌任务：塑开发商和项目品牌，形成开发商品质体系 阶段策略：前期以轰动性事件、活动点燃市场，后续以活动营销维持热度 核心战术： 给万州市民的一封信 音乐比赛 见证开发商品牌之旅，游三峡活动,给万州人民的一封信 时间： 2011年7月 内容: 在日常生活

5、接触点摆放特别的DM （大型超市/卖场/加油站/商业网点/报亭） 以亲切的一封信口吻与万州人民第一次亲密接触。 效果: 形式新颖，有品质感，可引发好奇。 音乐比赛 时间： 2010年8月 内容: 邀请媒体与企业家等参加， 发布源山接待中心开放信息 维系与媒体的关系 效果: 迅速告知意见领袖，扩大影响。,万州人民居住需求调查 时间： 2011年7月9月 内容: 在主要大型超市设置展场，做维期一个月的项目宣传巡展 居住需求调查可配合小礼品及每周抽奖零距离感受项目 效果: 迅速告知，引发关注，迅速积客。 见证开发商品牌之旅 时间： 2011年9月 内容: 邀请万州各大主流媒体记者和购房需求调查 幸运

6、客户游世三峡动达到有效的传播品牌口碑的效果: 迅速告知，引发关注，品牌认知。,第二阶段：品质地产诞生！,时间周期：2011年10月12月,品牌任务：产品聚焦市场目光，深化演绎品质地产 阶段策略：当口碑效应已初见成效，进一步抓住种子客户拓展营销，同时开展线下的点对点营销。 核心战术： 万州“礼花之夜” 开盘典礼 系列点对点营销（公务员置业计划、企业白领精置业计划） 10月底秋季房展会专案 10月感恩2011，感恩万州活动会,媒体策略： 户外/围墙/短信/网络 主流媒体定制新闻 报纸媒体定制专栏品质地产系列报道 电视媒体定制专栏品质地产：源山的标准系列报道 新闻特稿（舆论宣传阶段主题） 示范区实景

7、广告（根据工程进度）平面/CF 销售策略： “源山”客户选房活动 资深会员介绍新客户优惠 资深会员财富增值计划,开盘典礼 时间： 2011年11月 内容: 在开盘当晚，举办现场抽奖， 奖品包括实力奖品如微波炉，烤箱，洗衣粉 还可获得游三峡活动机会 现场抽奖券优惠活动，SP活动 效果: 极强的新闻性，塑高形象，扩大影响。 品味生活品味茶话会活动 时间： 2011年12月 内容： 邀请成交客户及意向客户来现场参加品茶，送礼品活动。 效果： 维系客户，促进销售，增加到访。,第三阶段：源山 生活 升华！,时间周期：2011年12月以后,品牌任务：万州生活典范，缔造有内涵的精英社区 阶段策略：维护老客户

8、的忠诚度与品牌美誉度 核心战术： 关注精英 源山精英沙龙系列活动（文化、体育、艺术、音乐等） 源山新老业主联欢活动 源山标准体验月 2012年春季房展会专案,媒体策略： 短信/户外针对性打击/报纸 大众媒体定制新闻 报纸媒体定制专栏源山品质楼盘系列报道 电视媒体定制专栏品质地产：源山的标准系列报道 新闻特稿（舆论宣传阶段主题） 现在谁在买房？ 谁求完美，谁享尊贵？ 优越与超前：源山的投资远景 示范区实景（根据工程进度） 销售策略： 分期公开选房策略 高层现房示范单位开放：尚品生活验证活动 VIP卡升级优惠计划（金卡、银卡、普通卡）,FOUR营销创新,五感营销 五维多元感官体验式营销 Sense

9、 of sight（视觉） Sense of listening（听觉） Sense of touching（触觉） Sense of taste（味觉） Sense of smell（嗅觉）,5感营销，是抛弃传统的仅靠视觉、听觉来进行品牌宣传的模式，通过视觉、听觉、触觉、味觉与嗅觉建立起五维多元感官体验，从而综合性、纵深化的建立起品牌形象与品牌感受。,符合5感的营销方式，包括营销中心的布置、销售氛围的塑造、服务人员的服务、销售人员的状态等各个方面，让客户一进营销中心，就能体验到各个感观的舒适与尊崇。,（一）情境式营销中心 营销中心是目标客层接触到项目的最前沿，一个好的营销中心可以传达一个案子

10、的精神，可以为案子的形象起到加分作用。我们希望通过目前上海、北京等高端住宅流行的“情境式营销”方式，来塑造与众不同的营销体验。 入口接待区：LED牌上显示“欢迎 客户字样”，业务人员上前迎接问候。 开发商业绩展示区：将开发商开发过的高档住宅项目陈列，展示实力。 区域环境区：关于万州市政规划大图显示，自然景观、配套建设，景观一一亮相，将区域环境直观表现。 VIP洽谈区：由一个个特定的包房组成，目标客户进入后，由专门的服务人员送上餐点、茶水，在私密、优雅的空间内进行更深入的洽淡。,（二）5感氛围的塑造 5感包括视觉、听觉、触觉、味觉、嗅觉，新里程会根据不同个案的属性来营造不同的5感 。在本案的5感

11、塑造中可以将本案的高格调、优雅品位尽量得到最多的体现，让客户一进入营销中心，就能感受到全方位的“刺激”，感受本案与其它案子的不同之处，从而立体化的记住本案。,在视觉方面，营销中心包装、售楼人员的仪表、包括茶杯等接待道具都应该是高格调、优雅、具现代感的。,在听觉方面，用小提琴演奏或钢琴现场演奏来传达，固定播放舒缓钢琴曲。,在味觉方面，精致的咖啡、红茶、点心、水果，用高品质的器具盛放，让客户感受到尊崇感。,在嗅觉方面，可以用特制的高档精油进行氛围打造。,在触觉方面，高档的售楼中心、精致的家具、精美的摆设和古董家具体现不凡品位，触手可及。,（三）设计精致样板区及样板房 样板区是客户最能直观了解项目以后交房标准的媒介，好的样板区/样板房能深深地打动客户，也是最能让客户感动的地方。这是至关重要的一点，一定要好好设计施工。,样板房打造成一件艺术品 噱头引爆倾城关注 纯正的血统：知名设计师的作品；（噱头一） 领先的理念：领先市场的设计水平；（噱头二）