衡阳爱霖购物广场定位方案.ppt

1、,中国地产营销实战军团！,爱霖购物广场定位及营销策略方案,商道 人之道 商机瞬息万变 大势风起云涌 成事在天 谋事在人,衡阳宏观经济分析,一,1.1 衡阳市基本概况 1.2 衡阳市经济指标统计分析 1.3 衡阳市城市规划发展趋势,目 录,综述,六,1.1 衡阳市基本概况,衡阳：“扼两广，锁荆吴”，地处南北要冲，区位优越，交通便利。 衡阳市东邻株洲、郴州；南界郴州；西接邵阳、永州；北靠娄底、湘潭。 衡阳：幅员广阔，位居全省各市、州中第2位。 全境面积为15310平方公里，其幅员位居全省各市、州中第2位。 衡阳：750万人口，湖南规模最大的地级市。 2009年衡阳市区的面积在600平方公里左右，总

2、人口752万，其中中心城区建成区面积120平方公里，中心城区户籍人口120万。,长沙市,株洲市,湘潭市,衡阳市,衡山县,汨罗市,岳阳县,岳阳市,临湘市,耒阳市,郴州市,宜章县,韶关市,衡阳：以第二、三产业为主要经济产业支柱，具有一定的发展基础和独特的城市竞争力。,以衡钢集团、水口山有色金属公司、香港建滔等10多家企业为龙头，集聚上下游中小企业180多家，形成钢铁管材加工、有色金属采选冶炼、输变电设备等八大优势第二产业群； 以发挥南岳风景名胜区等国家级旅游资源优势，通过城市综合环境治理，增强中心城区旅游服务职能，重新展现省级历史文化名城的风貌的第三产业群；,1.1 衡阳市基本概况,1.1 衡阳市

3、基本概况,衡阳：经济强市，名声显赫，仅次于长沙，位列湖南的第二大经济中心。 衡阳现为全国现代物流枢纽城市、中南地区区域性物流中心、华南北部地区（湘南、赣南、粤北、桂北）区域性中心城市。湖南省唯一的国家服务业综合改革试点城市 。中国现代服务业最佳投资城市。,庞大的居住人口，神话般的衡山宗教文化，造就了独具特色的商业都市，而随着武广高速的开通，衡阳快速迈入了飞速发展的阶段。,衡阳中心城区人口集中程度较高，2009年中心城区人口达120万，这将形成一个有力的消费市场。,衡阳市近三年人口数量缓慢增长，截止至2009年年底衡阳市总人口达到了752万人，中心城区城市人口规模达到120万人左右。比2008年

4、增加了20.86万人。,1.2 衡阳市经济指标统计分析,1.2 衡阳市经济指标统计分析,衡阳GDP增长一览表 （单位：亿元）,衡阳市GDP总量就从2002年的395.2亿元增长到2008年的1000.1亿元，平均每年增长100.8个亿，截至2009年衡阳GDP总量达到1168.01亿。,衡阳市国民经济稳步增长2009年国内生产总值（GDP）突破千亿！,1.2 衡阳市经济指标统计分析,2007-2009年衡阳人均GDP平稳增长，增长幅度出现小幅波动，平均增幅达16%；,衡阳市人均GDP处在湖南城市中位，城市物价偏低但有着较高的人均消费支出,1.2 衡阳市经济指标统计分析,衡阳历年财政收入一览表

5、单位：亿元,2003年至2009年财政收入保持了快速增长的态势，全市财政收入占GDP的比例从2002年的4.89%提高到2008年的6%，表明该段时期衡阳市经济发展质量较高。,衡阳市2009年财政收入突破亿，保持快速增长！,投资市场蓬勃发展，投资意识较强，2009年全社会固定资产投资突破400亿元。,1.2 衡阳市经济指标统计分析,衡阳历年固定资产投资一览 单位：亿元,2009年全社会固定资产达441.91亿，增长速度达44.5%,1.2 衡阳市经济指标统计分析,衡阳消费品零售总额一览表 单位：亿元,近三年消费品零售总额保持稳步增长的态势，2009年全社会消费品零售总额为399.23亿元，比2

6、008年增长19%，其中城市消费品总额占总比例的51%，主要集中批发零售贸易行业以及餐饮业。全社会消品零售数据增速呈加快之势，表明衡阳市人们消费能力不断加强。,衡阳商贸交易活跃，市场体系完善全社会消费品零售总额将近亿，衡阳市人们消费能力不断加强。,腰包渐鼓，城乡居民储蓄突破800亿元。,1.2 衡阳市经济指标统计分析,衡阳历年居民储蓄数据一览 单位：亿元,2003年至2009年衡阳市城乡居民储蓄总额分别为323.48、376.65、441.50、520.30、588.26、707.99、821.62亿元，2009年较2008年增加了113.63亿元，7年内平均每年增加78亿元。,衡阳城镇居民家

7、庭收入（年人均）,1.2 衡阳市经济指标统计分析,先驰观点：根据以上数据可以看出衡阳市居民收入基本处于小康与富裕之间，居民可以支配收入比例很大，消费能力强。,1.2 衡阳市经济指标统计分析,衡阳城镇居民消费性支出及构成（每人年平均）,先驰观点：从以上数据来看，衡阳城镇居民消费是呈上升趋势的，除了食品所占比例最高外，衣着和娱乐文教服务其次，然后就是交通通信、居住和医疗保健、设备用品（包括手机）。由此可以看出衡阳消费的倾向性，在保证基本食品外，享受型的消费居首位。,“吃”“购物”“玩”是衡阳人津津乐道的消费项目,1.2 衡阳市经济指标统计分析,从众多图示图表分析中可以发现，衡阳各项经济指标均呈现出

8、稳步、快速增长态势。经济的腾飞以及庞大的消费群体对城市消费市场、城市空间规模、城市功能布局、城市生活品味的需求不断增长，将促使衡阳向湖南规模最大的地级市的目标，未来物业存在财富增长的无限可能！,未来，物业财富增长的无限可能,宏大的消费群体 经济指标稳步快速增长,总结,1.3 衡阳市城市规划发展趋势,促进由传统加工工业城市向现代加工工业与物流中心的方向发展，培植具有省际或全国意义的主导产业，重塑湘南经济中心地位； 发挥南岳风景名胜区等国家级旅游资源优势，通过城市综合环境治理，增强中心城区旅游服务职能，重新展现省级历史文化名城的风貌。,2002-2020年衡阳城市总规提出，衡阳将建设成为湘南商贸、

9、物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市。,1.3 衡阳市城市规划发展趋势,衡阳城市体系构建整体思路与设想： 极化一点，构筑一圈，发展五廊。,衡阳经济区划： 采取“圈层式结构”。,1.3 衡阳市城市规划发展趋势,内圈,外圈,1.3 衡阳市城市规划发展趋势,衡阳经济区划： 采取“圈层式结构”。,目 录,综述,六,衡阳市区商业基础调研,二,2.1 衡阳市商业网点规划 2.2 衡阳市商业基本布局和特征 2.3 珠晖区商业分析,2.1 衡阳市商业网点规划,衡阳市20102020年城区商业网点规划的总体布局是“一主六副、两带十街、十大市场群及十大商贸物流园区(中心)”。,两带,6个商业副中心区,十

10、街,十大市场群,十大商贸物流园区,一个商业中心区,东起湘江南路，西至红湘路，北起立新大道和明翰路、 南至雁城路；,即湘江观光休闲商业带、蒸水古文化商业带；,即衡西综合商业步行街、长湖主题购物休闲步行街、中山路精品服饰商业街、 和平路特色餐饮休闲街、华新风味美食街、杨柳乘用车4S店一条街、绿色农 家乐民俗风情街、先锋路综合数码商业街、文化办公用品品牌街、大元头商业 综合步行街；,高新片区商业副中心、长湖片区商业副中心、江东片区商业副中心、 酃湖片区商业副中心、雁栖湖片区商业副中心、五星片区商业副中心；,即家具装饰建材及五金市场群、汽贸及配件市场群、工业品生产资料市场 群、衡阳特产副食品批发及旅游

11、工艺品市场群、林牧产品市场群、义乌小商 品市场群、文体办公用品市场群、酒类产品市场群、花鸟古玩文化工艺品市场 群及再生资源市场群；,即白沙工业物流中心、松木化工物流园区、云集空港物流园区、茶山坳小 商品物流中心、丁家桥水运物流中心、东阳渡四方粮油物流中心、呆鹰岭 生产资料物流中心、呆鹰岭全国湘菜原料物流中心、朱家堰物流中心及朝 阳物流中心。,2.2 衡阳市商业基本布局和特征,目前，衡阳城市商业基本是以中央商贸区为中心，呈十字形分布。,由中山路和解放路构成的商业圈，中山路是衡阳目前人流量最大的商业街，解放路是衡阳的交通动脉。,石鼓区商贸区,江东商业圈,承接中央商务圈的辐射，发展出一小部分街区商业

12、，业态较复杂,批发区域，主要从事服装、鞋类等商品批发，本案正是江东商业圈内的商业极核！,中央商贸区,重点开发区域，有望成为衡阳新的经济政治中心。,华新商贸新区,本案,2.2 衡阳市商业基本布局和特征,衡阳市的商业布局与区域认知 ：“西贵东舶”,江西特别是中央商务区的商业非常繁华且档次很高，而江东商业在业态布局、人流、经营档次等方面都和江西差距甚远。江东在衡阳人心里是一个买低档次东西的地方。,一条湘江使江西和江东在商业档次上出现了“冰火两重天的局面”,江西： 百货林立、品牌高档,江东： 业态混乱、档次偏低 （本项目位处江东）,2.2 衡阳市商业基本布局和特征,商业特征分析,衡阳本地人消费具有习惯

13、性和就近原则，商业发展“东扩南移”的目标在一定上 存在阻力；,市区整体商业良莠不齐，中央商圈一方独霸，遏制其它零售商业网点的生存；,各商业圈依据不同位置，呈明晰业态分布状；,“西贵东舶”商业印象已成共识；,2.3 珠晖区商业分析,“专业市场群”即以江东火车站为核心的专业市场群，区内拥有创富商贸广场、爱霖购物广场、东方商业广场，以及江东综合市场、天力批发市场、衡阳商贸城、雁东批发市场等传统的批发与零售兼营的商业市场。,珠晖区商业市场主要为“以火车站为核心的专业市场群”，其以廉价、多样为特色，城区辐射范围较广，贸易范围遍及湖南全省及广东地区。,珠晖区商业特征分析,专业市场群区,2.3 珠晖区商业分

14、析,临街 散铺,专业 市场,东风支路,衡阳商城,内衣、鞋类等,东风路,湖南路,华正商业城,太平洋批发市场,江东综合市场,商业布局主要体现为由一定专业分工的各类专业市场及依附性临街散铺组成。,CBA、匹克 等运动品牌,广东路,服饰、鞋批发,电器、文体,服饰,家居用品,金融、餐饮等,排档、副食等,不具有规模优势的专业市场在竞争中逐渐没落；专业市场的成功关键依赖于交通条件、自身规模而非与城市中心的距离优势。,2.3 珠晖区商业分析,如：创富义乌商城由于各种原因目前陷入困局，推出免租2年等优惠措施招商，经营状况堪忧。,珠晖区主要街道商业调研分析广东路,2.3 珠晖区商业分析,广 东 路,西,东 风 路

15、,衡阳商城,太平洋 批发市场,爱霖 购物广场,金喜五金批发市场,KFC,红色 电影院,衡阳市出版交易市场,东方购物中心（东方超市）,华正 商业城,该路为城市次干道，约10米宽，以经营品牌及散货服饰为主，且有多个大型百货商场，人流量大，业态较杂，其中衡阳商城路段和东方购物中心路段以及对面的太平洋批发市场是以服饰品牌为主，华正商业城与爱霖购物广场则是以电器小家电为主，临江路以西租金120150元/月左右，临江路以东至华正商业城期间临街门面新租门面租金300-450元/月左右，老门面租金240-280元/月左右，呈东高西低趋势。,步步高,临江路,东风支路,2.3 珠晖区商业分析,珠晖区主要街道商业调

16、研分析广西路,广 西 路,罗氏平价商行,小四 粮油店,家家乐 副食批发,红旗冷饮副食店,华意 副食店,聚源 饼屋,九一 商店,该路为连接火车站的城市支干道，约6米宽，周边为老社区，居民配套以餐饮、副食为主，人流一般，因广西路北端连接火车站，租金高于南端，北面租金达到85-95元/月左右，南面租金约50元/月左右。,2.3 珠晖区商业分析,季云水果批发,2.3 珠晖区商业分析,珠晖区主要街道商业调研分析湖北路,湖 北 路,衡州 大市场,环球 家俱城,华融湘江银行,该路为城市支干道，约6米宽，有衡阳市第一人民医院，居民配套以餐饮、副食为主，人流一般，经营状况较好，东风路南段租金价格均为45-60元

17、/.月；东风路以西靠南面门面东高西低，租金价格为40-55元/ 月，而北面门面租金为30-50元/月，租金最低达到20元/月，最高到60元/月；,2.3 珠晖区商业分析,衡阳市第一人民医院,东 风 路,湖 南 路,湘江东路,2.3 珠晖区商业分析,2.3 珠晖区商业分析,珠晖区主要街道商业调研分析湖南路,湖 南 路,火车站货场,该路与火车站相接，约6米宽，周边 为老社区，靠湖北路以南以餐饮、服饰为主，以北以物流为主；与湖北路交汇处人流较为密集，北边托运物流附近人流较少；靠近火车站路段租金为此路段租金最高65-75元/月左右，整街租金水平在55-65元/月左右。,湘通 物流,邮政 储蓄,湖北路,

18、2.3 珠晖区商业分析,达德三得利冷冻食品批发市场,2.3 珠晖区商业分析,珠晖区主要街道商业调研分析东风路,东 风 路,亚洲电动车批发市场,该路为城市主干道，约60米宽，火车站路段主要为珠晖区各大批发市场形成的一个批发商业中心区域，路段北部为五金建材区，中部人流较多，主要为副食、餐饮，经营状况较好。租金以火车站附近门面为最高，约为250-290元/ 月左右，沿火车站往南北两向租金约在50-75元/月左右。,新贵族窗帘城,火车站,广东路,龙家坪路,湖北路,衡阳第一 人民医院,江东综合市场,天力批发市场,华融证券,创富义乌商城 中国工商银行,建材五金大市场,林隐酒楼,实验小学,东风支路,广隆国际

19、名车行,雁东批发市场,衡阳商城,东方商业购物中心,2.3 珠晖区商业分析,2.3 珠晖区商业分析,临江路与东风支路,东站路小学,东 风 支 路,大富贵家俱广场,广 东 路,衡阳自来水 总公司,环球家俱广场,邮政储蓄,湘江日用品广场,中国人寿,建设银行,临 江 路,德泉大酒店,东风财富广场,新华书店,中国石化,中国银行,临江路： 为城市次干道，约6米宽，属江东商圈辐射区内，路面较脏，业态多样但经营状况不太理想，家具市场、小五金市场坐落在此；该路西边人流稀少，东边因与广东路交界人流较多，但交界处正修路，市民出行不便。租金状况北低南高，新市场临街门面租金为200元/月左右，老门面租金均价为55-65

20、元/月左右。 东风支路： 该路为城市次干道，约6米宽，主要经营服饰、鞋，且有香江百货等大型商场，人流较多，经营状况较好。 道路西面多为住宅一楼改做门面，租金范围在20-30元/月左右，整条街租金在60-75元/月左右。,湘江宾馆 米萝咖啡,步步高 金喜五金批发市场,香江百货,2.3 珠晖区商业分析,2.3 珠晖区商业分析,2.3 珠晖区商业分析,2.3 珠晖区商业分析,2.3 珠晖区商业分析,珠晖区租金体系, 350,350-250,250-150,150-50, 50,2.3 珠晖区商业分析,一、,以价位偏低、多样为特色， 成规模效应；,二、,批发市场的目标消费者基本处 于衡阳城镇及珠晖区范

21、围内；,三、,本项目位于珠晖区，受珠晖区商 业环境的约束，遵循珠晖区的商 业定律！,小结：,江西中高档消费者几乎不到江东消费，江东专业批发市场的消费群体覆盖不了衡阳中心城区绝大人群；,珠晖区商业市场主要为“以火车站为核心的专业市场群”、高档零售业欠发达；,珠晖区商业租金体系为项目 租金定位及价格定位提供理 论依据！,目 录,综述,六,项目基本情况调研分析,三,3.1 项目位置 3.2 项目基本情况 3.3 项目周边情况 3.4 项目SWOT分析,地块位置 项目地块位于珠晖区广东路中间路段； 经济指标 商业面积近12000平米； 与城市内部联系 距离衡阳市中心商圈中山路段直线距离约7公里； 对外

22、联系 距火车站仅200米左右，交通便利；,3.1 项目位置,项目位于火车站正对面的繁华交通干道广东路 地理位置优越,项目,3.1 项目位置,项目目前外观,3.2 项目基本情况,商户合同即将到期，项目面临升级整改，重新包装后推出市场,项目区域建筑陈旧、周边业态丰富但杂乱、商业形象较差,项目南对衡 阳商城、东方商业购物中心以及华正商业城；北靠香江百货、东风财富广场；西临金喜五金批发市场、湘江日用品广场；东挨太平洋批发大市场，项目周边各类批发市场林立！,3.3 项目周边情况,项目处于批发市场与百货市场重叠区域、地位尴尬,新型百货区,传统批发市场区,3.3 项目周边情况,项目,3.4 项目SWOT分析

23、,竞 争 优 势,strength,地段优越：项目地处衡阳老城区商业核心位置广东路， 交通便利，人流量大，消费群体稳定；,柱距大、结构合理：建筑结构合理，商业经营适应度广， 经营种类及面积可灵活调整；,项目为已建成项目，能够迅速切入市场，抢占商业先机。,与周边专业批发市场群形成规模效应，商业起点高；,3.4 项目SWOT分析,竞争劣势,weakness,江西中高档消费者几乎不到江东消费，江东批发市场的 目标消费者主要为衡阳地区及珠晖区人群；,大中型批发零售市场集中在广东路北面，且日常所需用品 均有对应批发市场，项目升级存在差异性难度；,周边经营种类太多太杂，无统一管理与运营，直接影响 项目的运

24、营档次和招商方向；,商场硬件设施不完善，商业管理水平不高，直接影响了消费者的购物欲望和客流。,机会,opportunity,火车站商圈的吸金能量强，项目周边业态丰富，人流稳定、 坐拥大量的消费群体；,项目区域市场内，中高高档女性百货与孕婴儿市场存在商 业市场空白；,3.4 项目SWOT分析,商家合约到期看是比较麻烦的问题，处理得当就是项目整 提升最大的机遇。,3.4 项目SWOT分析,威 胁,threat,项目的经营压力和发展瓶颈非常明显，周边商业形态正在变化， 整改和调整时间严重不足，需要尽快介入并采取有效工作；,经营者想法不一，能量不一，但凡项目有大的动作将遇到无法 估量的阻力，变数很大，

25、在具体招商和销售工作中要非常重视 经营户的心理动态。,项目周边区域有新物业存在，极有可能定位与本项目相同 或抢占项目定位方向；,3.4 项目SWOT分析,先驰观点：从各个角度切入项目内部以后，项目目标消费群体已经浮出水面，只可能是衡阳市周边地级及珠晖区人群，同时我们发现，项目并不具备极大的优势，反而困难重重：,1、如何重新进行差异化定位，优化业态组合，树立市场形象？,2、哪一种业态定位更符合项目，创造最大综合效益？,3、如何科学解决项目商业运营所存在的问题？,目 录,衡阳市区商业基础调研,项目运营简案,五,项目定位综合分析,四,项目基本情况调研分析,三,衡阳市区商业基础调研,二,衡阳宏观经济分

26、析,一,综述,六,项目定位综合分析,四,4.1 项目定位的基本原则 4.2 整体定位和探讨 4.3 定位分析和评定 4.4 定位详解（女人世界） 4.5 定位形象表现,4.1 项目定位的基本原则,基本原则1 符合消费者、经营者、购买者三赢策略；,基本原则3 具备良好的市场接受度和适应性，可预测的持续发展；,基本原则2 控制整改费用和整改周期；,升级版爱霖购物广场 （保持现有业态，全面整改和调整）,爱霖百货 珠晖专属百货 （立足珠晖区30万人口，零售为主的中高档购物广场）,女人世界精品服饰广场 （立足衡阳市及各县市2555岁中青年妇女批零 皆营的专业市场）,项目存在 四种可能性 定位方案,4.2

27、 整体定位和探讨,爱霖孕婴儿童品牌大市场 （立足衡阳市及各县市近100万消费群体的专业市场）,4.2 整体定位和探讨,升级版爱霖购物广场 （保持现有业态，全面整改和调整）,定位分析： 1、项目区域内商业地位稳固：珠晖区，衡阳市老城区，各类批发市场云集，历经十几年的发展各业态已经基本成熟稳定，衡阳人的心目具有相当高的熟知度，商业地位根深蒂固； 2、项目与周边市场渐成电器规模体系：项目1F电器专业市场和2F苏宁电器，香江百货负1F，华正商业城1F小家电已经形成了总规模近20000平米的电器综合市场，规模效应显著，占据珠晖区电器市场的头位； 3、全面升级提升租金，实现项目利润：通过硬件和软件的提高，

28、业态的调整与促进，提升爱霖购物广场的产业价值和市场号召力，并直接促进租金的提升，最终实现销售价格的提高和去化。,4.2 整体定位和探讨,爱霖百货 珠晖专属百货 （立足珠晖区30万人口，零售为主的中高档购物广场）,定位分析： 1、区域内缺专业中高档百货：江东中高档零售业发展较弱，珠晖区的中高档消费大量流失到解放路和中山路段； 2、区域内不乏高消费力者：珠晖区经济基础良好，中高档消费意识较强； 3、项目具备中高档购物广场条件：项目位置恰好位于批发市场和零售中心区的交接带，规模适当，完全具备做中高档购物广场的条件； 4、定位百货，前景广阔：直接面向珠晖区在籍家庭和流动人口中部分高端客户，近30万的消

29、费群体相当于普通县城的两倍消费力，完全能够支撑10万平米的中高档零售商业，爱霖百货12000平米商业在当前及近十年具备非常好的发展契机。 业态规划： 负1F：时尚潮流服饰大类；1F：男女品牌服饰、皮具、化妆品和首饰等；2F：休闲、运动服饰、箱包大类。,4.2 整体定位和探讨,爱霖孕婴儿童产品大市场 （立足衡阳市及各县市近100万消费群体的专业市场）,定位分析： 1、母婴产业市场容量巨大，前景不可估量：伴随着我国经济的快速增长，法律法规的健全，新生儿数量也稳定增加，母婴服饰产业被普遍的看做朝阳产业，具有巨大的发展潜力和市场收益，从出生到6岁孩子的中国家庭仅仅在婴儿食品、玩具、书籍上的消费每年就有

30、1.4万元人民币。中国每年出生的城市新生婴儿有350万，这个一年5000亿的黄金将会是中国婴幼儿产业发展的天然动力。 2、孕婴儿童产品大市场的定位相比同区域其它批发市场更专业化：无论是零售还是批发开店都能够完全满足市场需求和消费习惯。如果是批发，一站式全部订货完毕，轻松开店；如果是零售，家庭主妇孕妇无需担忧、任意挑选。 业态规划： 负1F：3-14岁儿童服饰大全；1F：孕婴用品大全；2F：胎教用品、文化用品、玩具大全（含儿童游乐场、孕婴指导培训中心、健康保健中心等）,4.2 整体定位和探讨,女人世界 （立足衡阳市及各县市3055岁中青年妇女批零皆营的专业市场）,定位分析： 1、专业批发市场接近

31、饱和：近十几年的发展，江东各类专业市场规模庞大，存在市场空白的几率几乎为零； 2、市场无特色将无法稳定客源：项目处于专业市场群与新生百货区的重叠区域，定位如果没有基于市场超于市场，无特色，无法稳定客源； 3、女人世界定位可行：结合消费品分类调查和消费观念分析，衡阳中青年女性爱时尚，考虑引进“俏太太”这一特定标签，整合产品和资源，形成一个完整的专业市场具有可行性； 4、切合店家心理，一站式进货：俏太太服饰广场定位更能直接吸引衡阳市区零售消费者，更能切合各县市批发者的心理，一站式进货到位，不必舟车劳顿。 业态规划： 负1F：女性鞋包、配饰、内衣；1F：女性服饰大全；2F：精致家居饰品和用品、苏宁电

32、器。,4.3 定位分析和评定,项目定位分析采用对比和综合评定法进行，通过十几项指标进行，“ ”越多代表指标更优或者成本更少，最多五颗星，具体如下：,4.3 定位分析和评定,事实证明： 女人世界定位最适合本项目，项目将成为衡阳个性、特色、潮流、时尚女性休闲购物天堂！,女性市场具有强大的市场生命力。,提升项目的人气和商业竞争力，支持项目销售产品的设计与资金回笼。,全面设计衡阳特色化的消费力市场，打造衡阳个性、特色、潮流、时尚的女性休闲购物天堂。,女性产品进货渠道稳定，能保证市场内有充足货源。,衡阳对女性产品市场前景熟知度最高，因而项目推广不存在概念传输的困难,门面可大可小，能提前预知的升值空间，衡

33、阳人不会放过此等最佳投资赚钱机会,5.1 项目定位详解,5.1 项目定位详解,销售预期表一览,鞋 类,女性内衣、文胸、饰品,4.4 业态布局图,负1F： 业态规划：休闲鞋、皮鞋、靴子等鞋大类，时尚箱包系列、女性内衣文胸及精品饰品系列1等； 面积规划：20-30平米左右；,4.4 业态布局图,1F: 业态规划：优雅女人品牌服饰、个性服饰、针织衫、职业装等； 面积规划：30平米左右，分摊率约为40%，有利于创造一个宽松舒适的购物环境！,品牌服饰 品牌女性用品,优雅女人服饰 时尚女人服饰 高贵女人服饰,4.4 业态布局图,4.4 业态布局图,苏宁电器,家居饰品、装饰品,4.4 业态布局图,2F: 业

34、态规划：精致家居饰品、装饰品、苏宁电器等； 面积规划：面积较大，30-40平米左右，分摊率约为30%！,4.4 业态布局图,目 录,衡阳市区商业基础调研,项目运营简案,五,项目定位综合分析,四,项目基本情况调研分析,三,衡阳市区商业基础调研,二,衡阳宏观经济分析,一,综述,六,5.1 基本情况和提请开发商关注的问题 5.2 项目运营要点及思路 5.3 营销策略和招商策略 5.4 租售模式组合 5.5 推盘节奏 5.6 物业包装及整改 5.7 投入产出预算 5.8 商业管理建议 5.9 项目工作节点和内容,5.1 基本情况和提请开发商关注的问题,基本情况,须关注问题,建筑结构、柱网比较合理，建筑

35、陈旧、管网破损、配套设施使用不正常；,管理现状堪忧，经营次序、卫生条件尤为突出；,商家租期混乱，少量客户租期持续到2011年9月底或12月底；,整改投资和整改时间,商家抱团阻碍项目业态调整,最佳开业日期和租期的严重冲突,现有商家租金较低、可上升幅度不大；,招商营销团队和商业管理团队的分离,5.2 项目运营要点及思路,项目运营要点,运营思路,稳定商户定位调整商户调整 招商销售、工程整改 持续运营 市场适应、客源稳定和可持续发展是商业项目的基本点，针对爱霖购 物广场这类开业后业态调整再次运营项目，调整期间有很大的不可控因素， 例如部分商家的纠缠、苏宁电器2016年到期约定、整改过程可能产生的矛 盾

36、、已售商铺业主的阻扰等，所以更要关注协调工作、稳定商家、方案的 细化和预案。,要点一：定位保密性； 要点二：节奏控制度强； 要点三：执行力和时效性密接结合,第一阶段,第二阶段,第三阶段,确认定位、内部调整、确认执行案； 重点： - 定位确认； - 执行方案的细化,全面开展具体营销策略工作、工程整改； 重点： - 市场造势； - 销售价格； -招商先行,第四阶段,盛大开业、将物业交付运营公司打理。 重点： - 根据产业销售剩余量决定对运营公司的控制度。,稳定商家、完善定位、制定方案； 重点： - 对定位调整保密， - 同步确认商家特别是主力商家协议和约定是否影响定位实施； - 全面论证项目定位确认度和风险预估；,5.2 项目运营要点及思路,具体运营思路为四个阶段：,5.3 营销策略和招商策略,形象引入、定位造势、招商先行、模式制胜,有奖问卷调查,带租约商铺 高枕无忧,为定位充分造势，直接吸引优质商家，相当于招商会预演,确认定位，搜集商家及买家信息，为招商销售打基础,项目征名,万元租铺,租金抵房款 购铺乐翻天,营 销 策 略,