客户和近期市场分析.ppt

1、Xxxx项目,客户数据及近期市场,2010年,目 录,第一部分 客户数据统计 第二部分 近期市场状况 第三部分 可比性项目调研,第一部分 客户数据统计,截止2010年6月6日，本项目共积累来电来访客户1325 组，其中办卡客户为1103组，单独需求平层客户为671组， 平层、跃层均需求的客户为173组，故需求平层的客户数为： 844组。,客户购买意向统计,A类为主动办卡且首次置业、购买意向很强的客户 B类为已经办卡但购买意向一般，观望型客户，对价格比较敏感 C类为加强宣传介绍后办卡的客户，比较勉强，成交可能性相对较小,信息来源统计,来访区域统计,客户年龄段分类统计,平层户型面积分类统计,平层客

2、户多集中在48平米以下小户型 ，48平米以上户型由于缺陷稍多选择客户相对较少。,购房需求统计,小结,随着推广时间的延长，部分早期领卡客户已经流失，因此以上数据已经具有一定水分。 信息来源渠道，除房交会外，主要为网络、报纸和路过外展场。 客户以“三北”地区30岁以下自住型年轻人为主，这部分人群购买能力相对较弱，要求低总价、低首付、低月供（体现青春减压特色）。 对于48平米以上户型可以通过降低起价、增加优惠等手段促进客户分流。,第二部分 近期市场状况,重庆两江新区总体方案获批,国务院在5月7日批复了重庆“两江新区”总体方案,6月18日正式挂牌。重庆“两江新区”继上海浦东和天津滨海新区之后，成为中国

3、第三个副省级新区，是中西部最大的新开发区。 重庆两江新区将享受国家给予上海浦东新区和天津滨海新区的政策，并叠加重庆及西部的优惠政策，包括对于土地、金融、财税、投资、外贸等领域赋予先行先试权，允许和支持试验一些重大的、更具突破性的改革措施。 规划两江新区位于重庆主城区长江以北、嘉陵江以东区域，总范围1200平方公里，其中本项目也处于两江新区范围内。,重庆房地产细则出台,重庆细则没有“加码”，调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。 提高贷款利率、首付比例 首套房贷款首付比例

4、不得低于30%，二套房不得低于50%，利率不低 于基准利率的1.1倍，三套及以上首付及贷款利率大幅提高。 首次买房按揭有补助 普通商品房交易契税按1%征收，手续费减半。首套房按揭在主城区 交纳个人所得税的实行财政补助。 二手房减免营业税时限恢复到5年 高档住房土地增值税预征率上调2%，高档住房交易契税按3%征收,近10周商品房成交曲线图,近10周商品房价格走势曲线图,5月总体市场情况,5月重庆楼市遇冷。商品房供应量减小、成交面积和成交价格大幅下滑，众多消费者均对楼市持观望态度。 5月市场供应量骤减。众多开发商延迟推盘计划，5月主城区新开盘项目（含组团）28个，推出房源6000余套，总供应体量约

5、55.8万平米，仅为4月的3分之一。 5月主城区商品房交易量骤减。共成交商品房1.31万套，仅为4月的一半。 5月成交面积为120万平方米，同比下降42%。 5月建筑面积成交均价为4982元/平米，比4月下降了1132元/平米，低价位商品房和经济适用房的成交比例提高。,5月供应情况,2010年5月，主城区办理批准预售的项目数量及商品住宅预售面积大幅下滑。根据网上房地产数据显示，5月主城区共有50个项目办理预售许可证，新办预售面积84.13万平米，其中新办预售商品住宅面积78.78万平米。,5月供应情况,（所有成交数据均来自重庆网上房地产 ）,5月各区域商品房供应情况,受新政和市场影响，众多开发

6、商延迟了推盘计划，导致5月市场供应量骤减。环比4月，5月新增项目减少60个，供应量和供应套数也是成倍缩减，特别是一向为主力供应区域的南岸区和江北区5月供应量排名末位，江北更是无楼盘加推。 高端物业供应比例依旧为四分之一，如龙湖2010年新作“龙湖花千树”，销售状况乐观，可见其品牌影响力。 5月南岸区和九龙坡供应房源主要以大中户型为主，平均单套面积分别达到132和101平米，渝北区推出大量中小户型，如：万科朗润园和南方玫瑰城等。,5月商品房供应环比情况,渝北区 渝北区5月共有4个项目（含组团)面市，共计房源995套，供应体量7.1万方。 万科两个项目同时加推，其中万科朗润园今年首次加推，开盘均价

7、较去年年底推出价格略微上涨，开盘销售过半。 南方玫瑰城推出A1组团二期二批次，推出均价比上月上涨500元/平米，因此销售受到一定影响。 御城华府推出一期最后两栋洋房，由于该楼栋临湖，景观视野较好，单价适中，整体销售较好。 北部新区 北部新区仅有3个项目（含组团）面市，推出体量6.3万方，房源646套。 均为加推组团，物业以高层和小高层为主 销售价格较前期无明显变化 市场成交低迷，3个加推项目的开盘销售约在20余套左右。 江北区无新项目（含组团）加推,北部片区5月项目概述,5月成交环比情况,5月主城区商品房成交量骤减，成交价格出现回落。 成交量为1.31万套，仅是4月的一半，成交面积约为120万

8、平方米。 建面成交均价为4982元/平米，比四月下降了1132元/平米。,5月各区域成交情况一览,6月值得关注新盘,6月成交概况, 5.31-6.6日成交概况 主城区商品房共成交2957套，总成交面积27.69万，总成交金额15.37亿元，建筑面积成交均价5550元/。 6.7-6.13日成交概况 主城区商品房共成交2949套，总成交面积26.31万，总成交金额13.47亿元，建筑面积成交均价5119元/。 6.14-6.20日成交概况 主城区商品房共成交2554套，总成交面积23.04万，总成交金额11.24亿元，建筑面积成交均价4878元/。,上周各区域成交情况一览,上周各区域成交情况曲线

9、图,第三部分 可比性楼盘调研,周边楼盘一览,楼盘个案,与本项目相比，均为小户型，走特色路线，与本项目有一定可比性。 浪漫满屋29-55平米小户单体楼，6月12日已开盘，开盘均价8500，开 盘销售30%，不理想。,与本项目一样为中小户型项目，两栋高层。 与本项目相比，体量相近，区域情况均是交通和配套不方便，该项目目前价格为起价6100，均价6500，可供本项目参考。 该项目户型集中在小两房，最小的为54平米，无一房。而本项目为32-84平米，有平层有跃层，比较多样化。,与本项目一样同处两江新区打造范围内，在广宣上注重对区域发展前景的包装。 该项目目前价格还未公布，但从地段和体量上来说，跟本项目

10、都有类似。 村上春树在宜居和交通方面有一定优势，本项目在区域及户型设计上具有优势，故村上春树价格出来后可进行对比参考。,睿尚离本项目距离很近，从位置上来说，同属新牌坊区位。 与本项目一样，睿尚也是以青春、时尚为基调定位的项目。 睿尚相比本项目，完全无园林。 但睿尚为复合型地产，有写字楼有酒店，本项目仅为商住。,38-69平米音乐轻轨小户，周边20余条公交线路，配套完善，生活一应俱全，户型实用，满足青年居住需求。 该项目地段、配套均比较成熟，均价7300，可做参考。,花样嶺项目VIP卡直接优惠8000元，本项目可采取直接的价格优惠， 更刺激眼球，与折扣优惠相比，优惠的实际数目更低，便于灵活操作。

11、,项目样板房做的豪华装修，37万的房子，用了20多万来装修，这样势必给顾客带来错觉，觉得房子漂亮，怦然心动，从而产生购买冲动，促成销售。本项目虽然体量较小，但建议在2号楼开盘后依据市场状况确定是否做样板间。 大城小爱地段成熟度来说，比我们高，离石桥铺也很近，虽然跟我们一样是在支路，但是支路都是已经成熟的商业和餐饮。 大城小爱体量比本案大，虽然本案包装上强调小而精，但是顾客还是会直观的觉得我们是个小楼盘。不管我们置业顾问怎么引导，顾客第一印象很难改变。 大城小爱是最后一期，相比本案是一期，我们要吸引关注，打响品牌，优惠大，折扣大，给之后的跃层腾出涨价的空间，故不能定价过高。 大城小爱定价7200元/平米，我们可以在此基础上联系以上实际情况，酌情考虑制定价格策略。,项目位于歇台子，与本项目比较类似，同属于大区域环境好，但离主干道有一段距离的偏小户型项目。 本项目容积率达到9.6，对品质方面来讲是一个硬伤。 价格方面6460，对比区位及环境，比较适中。,该项目蓄客方式采用发放限额预约卡的形式，办理该卡的客户更能享受到最高2000元的购房优惠。 同样属于小户型，同样交通位置不是很便利，但是本案地处两江新区范围，发展前景相对更好。,与本项目同属高档住宅新牌坊区位，但该项目客户群体为中高端。 项目为集