02 各阶段目标成本测算编制及注意要点

1、各阶段目标成本计算的编制及注意事项，广深地区东莞成本管理部，2016-8，目录，目标成本计划版目标成本施工图版目标成本计算表、一、启动版本的目标成本，启动会议的成本计算将由我方成本人员完成。咨询公司可以协助收集政府法规、收费文件、成本水平和其他开发单位成本数据。1启动版的注意事项，1。启动版目标成本：启动大会召开前2天，各公司应完成目标成本(启动版)的编制，并报集团审核。对于需要召开定向会议的重点项目和新的区域项目，公司应在定向会议前一天完成目标成本(定向版本)的编制并上报集团备案。不需要输入启动版本的目标成本。发布会议版本的目标成本无需获得批准，只需在规定时间内向集团报告备案即可。2编译时间

2、，输入和批准要求，1。启动版本的目标成本。在启动会议目标成本的准备阶段，要严格执行高层和多层住宅主要设计指标的限额标准和其他限额指标。定额详见关于发布高层和多层住宅建筑主要设计指标限值标准的通知(2016年修订版)和关于新建城市住宅建筑主要限值指标的指导意见(2016年版)及关于发布2015年限值指标的通知；关于严格执行法国产品系列和高层建筑立面造价限额的通知；荣计2015102号关于规范防水材料使用的通知。启动会议的报告文件需要说明“限额”指标的执行情况。如果车库楼层高度和标准楼层高度超过“限制”，开球会可在批准后进行。3限制要求，1。启动版本的目标成本、示范区和售楼处的成本限额：详见关于发

3、布高层和多层住宅建筑主要设计指标限额标准的通知(2016年修订版)和关于新建城市住宅建筑主要限额指标的指导意见(2016年版)及关于发布2015年限额指标的通知。八大事项的申报要求(贯穿启动、计划、实施等多个阶段，启动阶段内容全部清晰):示范区(含售楼处)、地基处理、土方工程、石材幕墙、玻璃幕墙、门窗、景观、装修房屋等八大事项。 如果预计成本超过计划版本目标成本的专项控制目标或在深化计划后满足以下报告条件之一，区域公司的平台成本将结合具体计划率先向集团报告，集团相关职能部门审核并明确具体项目的成本目标后才能实施专项报告，不包括对标项目景观和精装标准的调整和玻璃幕墙的报告。 4示范区和销售办公室

4、成本报告注意事项，1。启动版本的目标成本，4示范区和销售办公室成本报告的注意事项，对于示范区、销售办公室和景观事项，要求在项目启动会议上明确具体的配置标准和成本控制目标；在方案版本的目标成本批准前，如果示范区的相关事项需要进行校准，则要求区域公司平台成本部门在校准前与集团沟通，并上报示范区和销售办公室的成本目标；对于土方工程，如场地条件复杂、开工后方案调整或施工过程中发生不可预见的事件，土方工程科目的费用将比开工增加20%以上，或增加的费用将超过500万元，平台费用应及时由相关部门组织专项报告；对于基础处理事项，如实际地质条件比地质调查报告更差，或施工过程中发生不可预见的事件，基础处理主体费用

5、将比开工增加20%以上，或增加费用超过500万元法国高层，法国多层，无石材幕墙，集团标准立面；外檐是玻璃幕墙系统。(5)精装成品房要求在开工会上明确精装风格和成本标准的意图；精装开班会应在样板间开放前3个月召开，精装配置标准和成本控制目标应在报告计划中明确规定。(6)其他要求：报告的成本对象为“项目单周期”。有关报告要求，请参见下表：1。启动版本的目标成本；4.示范区和销售办公室成本报告的注意事项；1。启动版本的目标成本；5.示范区及售楼处招标要点、合同价格、合同支付。示范区、售楼处、样板房工程施工招标原则上采用招标方式。如果由于进度要求等原因不能采用投标，可以采用直接委托，但委托方必须是最近

6、合作过的优秀公司。如果合同清单与原合同清单相同或相似，不得高于原合同清单的单价和当前市场价格；如果合同清单中的单价不能借鉴原合同清单，可参照原合同单价构成方法和收费标准进行验证，验证后的合同清单单价不得高于当前市场价格。对于非总包合同的总承包合同，要求在获得施工许可后3个月内确定合同总价，在4个月内启动补充协议审批流程，并完成收尾工作。对于工程量可通过图纸计算确定的非总价分包合同，要求在进场后30天内确定合同总价，启动补充协议审批流程，并完成结算。1。启动版本5的目标成本。示范区和售楼处投标要点、成交价格和付款。对于工程量无法通过图纸计算确定的非包干分包，要求在完工后30天内完成收尾(如灌注桩

7、深度以实测数据为准)。进场时间以进场通知、中标通知、会议纪要或区域造价负责人的书面确认为准。原则上，非一次总付合同在结束前不得支付任何项目款项。总包支付参见施工总承包商评价的相关要求和区域战略采购管理操作指南。1。启动版本的目标成本，6演示区、模型室和销售办公室的计划管理。各公司应在每年1月15日前，根据附件1的项目实施和发展情况，编制下一年度的示范区、样板间和销售办公室计划，并上报集团成本管理部。集团成本管理部负责汇总集团年度计划，牵头组织相关职能部门对公司提交的年度计划进行初步审核，并对各项指标的合理性和计划的可操作性做出专业判断和建议。集团成本管理部组织召开示范区、样板间、销售办公室年度

8、计划制定会议，区域公司向集团报告示范区、样板间、销售办公室年度计划。项目立项会后，区域公司成本管理部会签组织完成项目审批。1。启动版本的目标成本，6。示范区、模型室和销售办公室的规划管理。当市场、发展节奏和销售预期发生较大变化时，地区公司重新判断已制定的年度计划，如有必要提出计划调整，应每六个月与业务计划一起上报和调整。示范区、样板间和销售办公室的规划确定后，成本指标不能超过各阶段的目标成本和限额标准。如果超出目标成本或限额标准，各地区公司应做出书面说明，并就特定主题向集团报告，说明超出的原因，并制定成本处理计划。原则上，成本增加为n对于已批准方案成本的项目，不需要在后续阶段制作方案成本报告会

9、议；对于未批准方案成本的项目，应报告多阶段产品的第一阶段。如果后续阶段的产品与第一阶段相同或相似，且不存在涨价问题，则无需上报方案成本，方案成本需经平台审批后上报集团成本管理部。2。方案版本1的目标成本。编制要求，方案费用报告应在方案批复后2个月内批复。同时，应特别说明和报告方案版本和启动版本成本之间的变化和原因。与同期一样，每个产品计划的回复时间不一致，以第一批时间加一个月来确定提交审批的时间。同阶段方案批复完成后，如果费用上涨超过建设成本的2%或土地成本发生变化，应重新提交集团成本部审核/备案。如果费用变化在工程造价的2%以内，应在施工图编辑时进行调整。2。方案版本2的目标成本。方案版本与

10、启动版本之间的成本变化及原因说明要求必须提供计算依据；比较项目计划指标和第三级科目的成本。在方案版本目标成本的编制阶段，要严格执行高层和多层住宅建筑主要设计指标的限额标准和其他限额指标。定额详见关于发布高层和多层住宅建筑主要设计指标限值标准的通知(2016年修订版)和关于新建城市住宅建筑主要限值指标的指导意见(2016年版)及关于发布2015年限值指标的通知；关于严格执行法国产品系列和高层建筑立面造价限额的通知；荣计2015102号关于规范防水材料使用的通知。3极限要求，2。方案版本的目标成本，2。方案版本4的目标成本。八大事件的报告要求和进入EAS的时间要求，详见“目标与动态系统”4.6.3

11、。电子物品监视必须在目标成本批准后的5个工作日内输入。3。施工图版本目标成本，1施工图版本目标成本时限。方案版本的目标成本应在项目获得施工许可后3个月内进行修订。通过施工图指标的计算，公司根据施工图预算完成目标成本(施工图版本)的编制，并与施工图预算及其指标一起上报集团成本管理部。在同一批中，如果获得施工许可证的时间不一致，则以最后一批时间加3个月确定备案时间。3。施工图版本的目标成本，2。施工图版本与计划版本之间的费用变化及原因要求应特别说明；必须提供计算依据；并比较项目计划指标与三级科目的成本。3。施工图版本的目标成本，3。施工图版本目标成本的审批流程如下：由各地区(市)公司自行决定审批流

12、程，至少由地区(市)成本/财务负责人和地区(市)总负责人审批后将扫描件提交集团成本部。合同计划启动后，由文件归档组进行调整，以合同计划的形式上报集团成本管理部总经理审批。3。施工图版本的目标成本，4。施工图版本的费用限额要求，在项目实施阶段，各项指标原则上不允许超过“限额”。超过“限额”的，应在实施前专门向集团报告(车库层高和标准层高超过“限额”的，经开工会批准的除外)，经批准后方可实施；在高层和多层建筑正式施工图绘制前，工程造价应按附件4的格式计算。对于那些超过、4。编制目标成本时的注意事项，1。征地前期注意事项，明确了解红线内外土地及其附着物情况(包括场地高差、植被覆盖、河流分布、箱涵、鱼

13、塘和湖泊、高压线、输油管道、市政道路、地上附着物拆除、地下水文地质等)；征地、噪声和红线外原有视觉景观对成本的影响；确定市政配套设施(市政供水、排水、供电、供气、供热和道路)的成熟度及其对成本的影响；清楚了解政府土地规划中的关键点对成本的影响。参与产品比例的选择并提供专业建议；掌握准确的土地数据后，进行可行性研究、营销、设计和成本核算。通过对产品建筑属性和产品经济指标的分析，构建产品方案组合，经过技术经济比较，确定合理的产品方案；4.编制目标成本时的注意事项，1。征地前期注意事项及征地成本工作原则：客观真实。成本人员应客观、真实地反馈项目的估算成本，不得因其他原因故意或人为改变数据的客观性和真

14、实性；实地调查。没有实地勘察，就不可能了解可能的成本要素并确保其准确性。因此，造价人员必须进行现场踏勘。完整无缺。可行性研究阶段的成本要素必须全面、完整，不得有错漏。项目前期研究是项目成本计算的基本环节。所获得的信息是否全面、准确，对项目定位、产品方案和预计利润至关重要，是成本管理的起点。前期研究的结论直接导致最终决定(是否征用土地)。4。目标成本编制中的注意事项。项目启动阶段的注意事项，以及：清楚了解距离红线的距离，以及是否设立污水处理站。市政供水成本要点：明确市政供水管道与地块红线的距离；判断是否要自己建一个水库。水费关注重点：明确临时供水点与地块红线的距离；判断临时供水的成本。关注供热方

15、式选择成本的要点：明确集中供热热源接入点的位置，判断是否有必要在住宅区建设独立的供热站。中水成本要点：明确市政中水管道接入点与地块红线的距离；判断是否有必要建设中水加压站。永久电费要点：明确市政供电接入点与地块红线的距离，并预测其接入费用；决定是否建造一座发电站。4。目标成本编制中的注意事项。项目启动阶段注意事项，市政解决方案临时用电费用注意事项：明确临时用电接入点与地块红线的距离，并预测其费用。市政燃气成本要点：明确市政燃气管道接口与地块红线的距离；确定是否设置气瓶组处理站。关注通路的成本：明确了解原有道路是否需要维护，并预测其成本；确定是否需要修建道路和高架桥。关注公交车站成本：清楚了解社

16、区内将要建设的公交车站的数量和面积。周边环境成本注意事项：主要体现在提高工程质量的成本投入上(如在红线外的高速边缘修建隔声屏，在项目红线外的周边市政道路上更换街砖和景观树等)。)。4。目标成本编制中的注意事项。项目启动阶段注意事项，红线内土地情况：场地高差情况成本注意事项：明确了解场地高差情况关注鱼塘和湖泊的成本：清楚地了解场地内是否有鱼塘和湖泊，以及鱼塘和湖泊的面积和深度，从而计算出重建和回填的成本。高压线路成本注意事项：清楚地知道是否有高压线路通过现场(高压电压)，如果有，有必要预测因埋设或改变方向而产生的成本。4。目标成本编制中的注意事项。项目启动阶段的注意事项，红线内的土地条件：输油管道等市政条件。成本注意事项：清楚知道现场是否有输油管道、军用光缆等设施，如果有，需要预测移动或改变方向的成本。关注市政道路的成本：明确场