房地产估价报告

1、房地产估价报告评估报告编号：岳梅平保字f18a105(2018-fa107)评估项目名称：广州市黄浦区军贤街16号2803室房地产市场价值评估(实测为和静天骏a2栋)评估委托人：广州市花都区人民法院房地产评估机构：广东美佳联房地产于土地评估咨询有限公司注册房地产估价师：朱兴红4420070040江正奇4420140184评估报告出具日期：2018年7月26日广东美佳联房地产于土地评估咨询有限公司公司地址：广州市天河区天河北路28号时代广场西塔1005室电镇020-38820131邮政编码：510620致评估客户的信函广州市花都区人民法院：

2、受我公司委托，我们对位于广州市黄浦区军贤街16号2803室的房地产进行了市场价值评估(实测值为合景天骏a2栋)。根据广州市花都区人民法院评估委托书的要求，估价对象的估价时点定为2018年7月17日。鉴定的目的是为贵院处理病例提供有价值的参考；价值类型是价值时的市场价值。根据评估目的，遵循相关法律、法规、制度和政策，根据评估原则和程序，在实地调查和市场调查的基础上，评估人员采用比较法和收益法对评估对象的市场价值进行了测算，确定评估对象的评估结果如下：广州市黄浦区军贤街16号2803室(实测为合景天骏a2栋)，建筑面积91.94平方米。估价时点的评估值为人民币1，154，766元(评估单价为12，

3、560元/平方米)，即人民币壹佰壹拾伍万肆仟柒佰陆拾陆元整(评估值已包括土地使用权和建筑物的价值，但不包括未来)特别说明：本评估报告中的分析、意见和结论受评估报告中描述的评估假设和限制条件的限制(详见本报告第二章)。如果评估假设和限制发生变化，本评估报告应进行相应调整或重新评估。本评估报告的使用期限为自评估报告出具之日起一年即2018年7月26日至2019年7月25日。法定代表人：(中国注册房地产估价师)(中国注册土地估价师)广东美佳联房地产于土地评估咨询有限公司2018年7月26日目录一、评估师声明1二.估价假设和限制2(一)一般假设2(2)待定项的假设2(3)偏离事实假设3(4)不一致假设

4、3(5)基础不足假设3(6)对评估报告使用的限制3三.房地产估价结果报告5(一)估价委托人5名(二)房地产估价机构5家(3)评估目的5(四)估价对象5(5)时间点值7(6)值类型7(七)估价原则8(八)估价依据8(9)估价方法9(10)评估结果10(11)注册房地产估价师11(12)实地调查期11(十三)评估运营期11(十四)评估报告的使用寿命11四.附件12(1)广州市花都区人民法院评估委托书案件编号：(2018)广东0114第1072号，委托案例号(2018)粤法0114司法委托第0280号 12(二)估价对象位置图12(三)估价对象实地调查及相关照片12张(4)广州市不动产登记查册表复印

5、件(产权登记号：2017注册号5374801) 12(五)评估机构营业执照复印件。(6)房地产估价机构资质证书 12的副本(七)中国注册房地产估价师资格证书 12的副本一、鉴定人声明1.参与评估的注册房地产估价师按照国家现行评估标准中对评估职业道德和专业能力的要求，勤勉尽责地开展了评估业务。2.注册房地产估价师在评估报告中对事实的陈述真实准确，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。3.评估报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受评估报告中陈述的评估假设和限制的限制。4.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有真实或潜在的利害关系，与估价委托人和估

6、价利害关系人没有利害关系，对估价对象、估价委托人和估价利害关系人没有偏见。5.注册房地产估价师按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 (gb/t 50291-2015)和房地产估价基本术语标准 (gb/t 50899-2013)进行评估工作并撰写评估报告。6.我公司注册房地产估价师蒋正奇于2018年7月17日对本估价报告中的估价对象进行了实地调查。7.没有人为本评估报告提供重要的专业帮助。二.估价假设和限制(一)一般假设1.评估委托人提供了广州市不动产登记查册表等材料，我们没有与相关部门核实。我们假设评估委托人提供的材料合法、真实、准确、完整，没有任何理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性

7、。2.注册房地产估价师已经关注了影响估价对象价值的主要因素，如房屋安全、环境污染等。在没有理由怀疑估价对象存在安全隐患且没有相应的专业机构进行鉴定和测试的情况下，假定估价对象能够正常安全使用。3.估价对象估价时的房地产市场是一个公开、平等、自愿的交易市场，符合以下条件：1)双方自愿交易；2)双方都是出于自身利益动机进行交易；3)交易双方聪明谨慎，了解交易对象，了解市场情况；4)双方都有足够的时间进行交易；5)由于特殊利益，买方没有追加投标。4.估价对象享有公共部位通行权和水、电等共用设施的使用权。(2)未确定事项的假设1.估价委托人提供的广州市不动产登记查册表没有记录估价对象房屋的建造时间。经

8、注册房地产估价师实地调查，估价对象的建筑年限约为3年，估价房屋的建筑年限以实际调查为准。2.由于当事人的原因，我公司的评估人员前往评估对象现场进行实地调查，具体位置根据小区物业管理人员及附近居民的介绍而定。如果与实际情况不一致，本报告的结果可能需要相应调整。我们在此提醒本报告的使用者，我公司将不承担由此产生的任何评估风险和责任。3.由于双方原因，我公司不清楚估价对象的具体使用状况，也不清楚估价对象是否拖欠水、电、通讯、煤气、物业管理等费用(包括滞纳金)。因此，在本次评估过程中，我们没有考虑租赁、滞纳金(包括滞纳金)等因素对评估结果的影响，建议相关方在做出相关决策前进行核实，我公司不承担由此带来

9、的任何评估风险和责任。(3)偏离事实假设本评估项目不存在与事实假设的偏差，因此本报告不存在与事实假设的偏差。(4)不一致的假设根据广州市不动产登记查册表(财产登记编号。2017登记字第5374801号)，估价对象的规划用途为办公。根据估价对象所在住宅区物业管理人员的介绍和我们的估价人员的调查，估价对象所在的建筑实际上是住宅。本估价对象的用途以广州市不动产登记查册表所示的办公用途为准。(5)基础不足假设由于当事人的原因，我们的估价人员无法进入该房屋对估价对象进行调查。因此，本次评估未考虑户型、特殊装修、通风的影响1.本评估报告的使用期限为自评估报告出具之日起一年即2018年7月26日至2019年

10、7月25日。报告期内房地产市场或评估对象状况发生重大变化，评估结果需要相应调整或由评估机构重新评估。2.本报告中的评估结果是指相应价值点的房地产市场价值，包括被评估对象的建筑物及其占用土地使用权的市场价值，但不包括未来转让时应缴纳的税费。税费政策正在发生动态变化。建议交易双方在做出决定前，应与国土房管局、税务等相关部门进行核实。我公司不承担由此带来的任何风险和责任，因此我们在此提醒用户注意本报告。3.本报告估价时点的估价结果包括满足估价对象功能需求的水、电、消防等配套设施的价值，但不包括动产、债权债务、特许经营权等财产的价值，因此估价结果不能单独使用。如所含配套设施与房屋分开处理，评估结果无效

11、。4.本报告对房地产的所有权不负责，也不考虑其所有权状况对估价对象价值的影响。5.本评估报告的适用范围是为委托方办案提供价值参考。报告中的相关意见和结论仅供参考，不负责其他用途。6.本报告必须完整使用才能有效，受托人对使用本报告部分内容可能造成的损失不承担责任。同时，未经我公司书面同意，本评估报告的全部或部分内容不得公开发表，也不得提供给相关登记或备案部门以外的单位或个人。7.当事人对本报告有异议的，请在报告出具后七日内向法院申请复议。如果当事人对本报告未提出异议并在约定日期内申请复议，则视为同意本报告。三.房地产估价结果报告(一)估价委托人名称：广州市花都区人民法院(二)房地产估价机构机构名

12、称：广东美佳联房地产土地评估咨询有限公司地址：广州市天河区天河北路28号时代广场西塔1005室法定代表人：朱兴红归档等级：一级证书编号。方悦古北字第1号0100028联系人：曹老师电话3)估价目的为委托方办案提供有价值的参考。(4)评估对象1.估价对象的财产范围估价对象为广州市黄浦区军贤街16号2803室(实测为合景天骏a2号楼)，包括估价对象的建筑物和土地使用权的市场价值，以及满足估价对象功能需求的水、电、消防等配套设施的价值，但不包括动产、债权债务、特许权及其他财产的价值。2.估价对象的身体状况(1)土地的物理条件估价对象位于广州市黄浦区军贤街16号(实测为和静

13、天骏a2栋)。根据估价人员的实地调查，估价对象所在土地较为平坦，地质条件良好，形状规则，适合建设。土地开发程度为红线外“六连”(供水、供水、供电、通路、通讯、供气)，红线内土地上已建有上部结构。(2)建筑物的物理条件评估对象名称广州市黄浦区军贤街16号2803室(实测为和静天骏a2栋)使用状态未知的建筑结构和层数31层钢筋混凝土结构地板。28楼建筑面积(平方米)91.94建筑时代大约3年平面形式三架梯子和六户人家未能进入噪音和照明无法进入，未知方向和景观无法进入，未知物业管理情况完善住宅物业管理装饰部分外部业主计划使用土地使用情况建筑面积(平方米)1广州市黄浦区军贤街16号2803室(实测为和

14、静天骏a2栋)广州市不动产登记查册表(产权登记号。2017注册号5374801)，证明权属证书号为岳(2017)广州房地产编号06018058何建玲办公室土地性质为国有土地，土地用途为商业和金融用地。国有土地使用权出让金已经收取，使用年限自2012年10月25日起为40年。91.94(2)其他权利的状况评估结果为委托方处理本案提供了价值参考依据，未考虑估价对象在估价时点前设定的其他权利以及抵押、查封等因素对估价对象价值的影响，请向用户反映。4.评估对象的位置状态(1)位置：估价对象位于广州市黄浦区军贤街16号(实际位于和静天骏a2栋)。(2)交通状况：估价对象主要包括九龙大道等。有345路、3

15、65路和370路公交车经过，靠近地铁“知识城线王村站”，交通相对便利。(3)环境条件和外部配套设施：有许多商业和住宅物业，如广州知识城腾飞公园、招商永靖湾、万科幸福之都、时代田芸和广州绿地城，以及学校、医院、市场、农场、银行和邮局等。公共配套设施和生活配套设施总体完善，生活氛围浓厚，商务办公氛围普遍。(4)区位条件未来变化趋势分析：根据估价对象所在区位目前的房地产市场状况，通过分析房地产市场的供需情况，结合国家房地产宏观调控的方向和力度，我们认为近期该地区同类房地产价格相对稳定。(5)时间点价值根据广州市花都区人民法院评估委托书的要求，取值时间设定为现场调查日期2018年7月17日。(6)值类型估价对象的评估价值类型定义为：上述估价对象在估价时公开市场条件下的市场价值(不包括未来转让应付的税费)。市场价值是指估价对象自愿在估价时点进行公平交易的金额，交易双方熟悉情况，谨慎行事，经过适当的市场营销后不会被迫这样做。(七)估价原则1.独立、客观、公正的原则：要求站在中立的立场，实事求是，公正、诚实地评估所有相关方的公平合理价值或价格。2.合法性原则：估价结果