新《石家庄市物业管理条例》讲座.ppt

1、新石家庄市物业管理条例讲座，一、概要，一、石家庄市物业管理条例的法律地位石家庄市物业管理条例属于石家庄市人民代表大会常务委员会制定的地方性法规，其上级法为物权法国国务院物业管理条例。 2、石家庄市物业管理条例制定与修改元石家庄市物业管理条例2003年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过，2004年5月28日河北省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准实施。 石家庄市物业管理条例修订案：新石家庄市物业管理条例2009年11月28日通过河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议)、河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，自2010年3月1日开始实施。

2、 二、分项分析，第一章总则第一条规定物业管理活动，维护业主和房地产服务型企业的合法权益，保障房地产的合理使用，改善人民群众生活和劳动环境，并根据中华人民共和国物权法和国务院物业管理条例及有关法律、法律规范的规定，结合本市实际制定本条例。第一条残奥短语：本条指出了新石家庄市物业管理条例的立法目的和制定依据。 第二条市行政区域内的物业管理活动适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主选聘房地产服务型企业或者专业服务型企业，业主和房地产服务型企业按照物业服务合同的约定，对房屋和配套设施和有关场所进行维修、保养、管理，维持有关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第二条残奥短语按照国务院的物业管理条例将“物

3、业管理企业”变更为“房地产服务型企业”将“业主公约”变更为“管理规约”。 追加：专业的服务型企业也属于物业管理范畴。 房地产企业的管理、服务活动的依据是房地产服务合同。 第三条本市各级人民政府应当创造条件，逐步推进住房类房地产和非住宅类房地产的物业管理，提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争反应历程选择房地产服务型企业。 第三条残奥短语逐步推进住房类房地产和非住宅类房地产的物业管理，不再是口号。 为了达到这个目的，各级人民政府必须创造条件。 通过公开、公平、公正的市场竞争反应历程保障选择房地产服务型企业是各级人民政府的义务。 第四条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。 县

4、(市)、区房地产行政主管部门监督管理辖区内的物业管理活动。 高新技术产业开发区管理委员会在市房地产行政主管部门的委托范围内，负责管辖区内的物业管理活动的监督管理。 各级人民政府的财政、发展改革、规划、建设、价格、城市管理、公安、民政、卫生、人防等部门在各自的职责范围内监督管理物业管理活动。第五条街道办事处、乡镇人民政府配合所在区域内房地产行政主管部门监督管理物业管理活动，负责协调物业管理争端，组织、指导辖区业主大会的设立和管理組合换届，监督业主大会和管理組合依法履行职责。 城市社区居民委员会可以设立能够由镇内办事处、乡镇人民政府监督、指导、协调业主大会和管理組合工作，协助依法调解社区内物业管理

5、纠纷的列席业主大会、业主代表大会和管理組合会议的公益性岗位，加强物业管理相关工作。 第五条残奥短语，我个人认为本条制定有瑕疵：强调其在居民委员会物业管理活动中的特殊地位，涉嫌凌驾于业主、管理組合、房地产服务型企业之上，而作为居民委员会重要职位的小区业主更容易成为小区的特别主体。依照法调整物业管理纠纷吗？ 居民委员会必须接受居民自治组织法的调整，不是物业管理条例，即居民委员会没有这个功能。 这是市房地产所借鉴裕华区的经验在全国物业管理方面进行的创新，值得探讨。 第二章业主及业主大会第六条房屋所有权为业主。 所有者在物业管理活动中依法享有权利和履行义务。 第七条物业管理区域应当设立业主大会。 物业

6、管理区域的划分，应当按照建设用地修订版许可证规定的红线范围，考虑房地产的共有设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路修订等因素，由县(市)、区房地产行政主管部门决定。 分批开发建设或者开发两个以上建设单位建设的房地产，其辅助设施设备共享，一个物业管理区划定的辅助设施设备可以分批独立使用的，可以分别划定物业管理定区。 第八条物业管理区域内的业主组成业主大会，只有单业主，或者业主人数少，全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、管理組合的职责。 业主数目多，召开全体业主大会不便，在征得多数业主同意的情况下，可以以尤针织面料、栋或者一定的建筑面积、业主数目为选举单位，可以选择业主代

7、表参加业主大会。 第九条交付使用的房地产业主入住率在50%以上和入住建筑面积达到50%以上的，房地产所在地的镇内办事处或者乡镇人民政府应当指导业主大会的设立。 业主大会的设立，首先可以构成业主大会准备机构，负责业主大会设立的具体工作。 业主大会筹备机构由业主代表、街道办事处或乡镇人民政府代表711人组成。 筹备机构在业主代表中所占的比例不能低于成员的二分之一。 业主代表由业主自愿报名，由街道办事处或乡镇人民政府确定。 业主代表必须热心为业主服务，由责任心强，有一定组织能力的业主负责。 第9条残奥短语，本条规定了成立业主大会的时间节点：主入住率达到50%以上，入住建筑面积达到50%以上。 本条还

8、规定，镇内办事处或乡镇人民政府在设立业主大会中的作用只是“指导”。 第十条下列事项由业主共同决定： (1)制定和修改业主会议议事规则和管理规章；(2)选举管理組合，或交换管理組合成员；(3)监督管理組合工作，听取管理組合工作汇报； 变更或撤销管理組合不当决定；(四)管理組合不履行职责，负责恢复履行；(五)选择采用、解聘房地产服务型企业；(六)收集和使用住房专业维修资金；(七)决定改建、重建建筑物及其附属设施；(八)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。 (基本上是国务院物业管理条例第十一条)，第十一条第一次业主大会应当选举管理組合。 管理組合是业主大会的执行机关。 管理組合由513名委员组成。

9、 管理組合主任、副主任在管理組合委员中选举产生。管理組合应当履行以下职责： (1)召集业主大会会议报告物业管理实施情况；(2)代表业主与业主大会选出的房地产服务型企业签订物业服务合同；(3)改组、改选、补充组织管理組合；(4)业主； 及时了解房地产使用者的意见和建议，监督和合作房地产服务型企业履行房地产服务合同，阻止房地产服务型企业损害所有者权益的行为，向有关行政管理部门报告；(5)监督业主管理规章的实施； 促使业主缴纳物业管理等依照合同应缴纳的费用；(6)业主、用人单位对房地产服务型企业的投诉；(7)与街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会合作对本住宅地辖区进行社区管理；(8)业主大会赋予的

10、其他责任。 第十一条残奥短语，本条规定行业委员会不仅监督房地产服务型企业，还要监督云同步实施行业监督所有者管理规则，督促所有者按照物业管理等合同支付应缴纳的费用：在此使用“缴纳”而不是“缴纳”。 第十二条业主大会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。 业主会议由管理組合召集。 五分之一以上业主提出召开业主大会的，管理組合应当在三十天内组织召开业主大会临时会议。 管理組合不组织召开的，十分之一以上业主可以联名向房地产所在地的县(市)区房地产行政主管部门申请，要求召开业主大会会议。 受理申请的房地产行政主管部门应当立即催促召开。 召开业主大会，必须在十五日前通知全体业主，管理組合要做业主大会的会

11、议记录。 第十二条残奥短语、本条规定了召开业主大会的时间节点和临时召开的条件以及救济途径。 时间节点：召开业主大会议事规则的规定定期。 条件：五分之一以上业主提议。 救济途径：十分之一以上业主可联名房地产行政主管部门申请。 第十三条管理組合应当自选举产生之日起三十日内，将管理組合选举结果和选举情况报告、管理规章和业主大会议事规则向县(市)区房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示管理組合选举结果、管理规章和业主大会议事规则。 变更管理組合备案和公示事项的，应当按照前项规定重新备案，重新公示。 第十四条业主大会决定对业主、用人单位、整个管理組合具有约束力。 业主大会、管理組合应当依法履行职

12、责，不得作出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第十五条业主大会集体行使权利，维护业主在物业管理活动中的合法权益。 业主大会的决议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但物业管理区域内的专有部分必须由占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主参加。 业主选出的业主代表参加业主大会，必须征求事先代表的业主的意愿，忠实地反映。 业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使表决权。 第十五条关残奥词，本条规定业主大会决议的形式： 1、集体讨论2、书面征求意见。 的双曲馀弦值。 业主大会决议的前提条件：专有部分是占建筑物总面积过半数的业主，占总人数过半数的业主

13、参加。 第十六条业主大会在制定、修改业主大会议事规则、制定、修改管理规章、选举、解职管理組合、不动产服务型企业方面，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，其专有部分占建筑物总面积的过半数， 需征得占总人数过半数的业主同意的专业修理资金集中使用，决定改建、重建建筑物及其附属设施的，专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主，需征得占总人数三分之二以上的业主同意。、第十六条残奥短语，本条规定了重大事项的决定条件： 1、房地产服务型企业的遴选和解聘：专有部分占建筑物总面积过半数的所有者，须征得占总人数过半数的所有者的同意2 .筹集和使用专业维修资金，决定改建、重建建筑物及其附属设施； 专有部分是占建

14、筑总面积三分之二以上的业主，必须征得占总人数三分之二以上的业主的同意。 第十七条管理組合有下列情形之一的，应当由房地产所在地县(市)、区房地产行政主管部门制止，限期改正或者撤销其决定，情节严重的，可以暂停其活动，通知所有业主： (一)管理組合行为依法、 违反法律规范和政策规定的；(二)管理組合行为危害社区稳定和社会稳定的；(三)管理組合侵犯业主合法权益的。 第三章房地产服务型企业第十八条从事房地产服务活动的企业应当具有独立的法人资格，从事相应资格等级的房地产服务。 从事物业管理的人员应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训。 第十九条房地产服务型企业应当按照规定定期接受房地产行政主管

15、部门的资质审查。 拒绝资质评定的，不得继续从事物业服务。 第十九条残奥短语、资质审查是房地产主管部门对房地产行业控制市场渗透的行政行政许可行为。 房地产行业门槛过低，房地产企业鱼目混杂，加强监督检查力有利于房地产行业健康发展。 第二十条房地产服务型企业享有下列权利： (1)按照物业服务合同进行相应的管理；(2)按照物业服务合同征收服务费；(3)监督装饰活动；(4)对造成物业共有部位、共有设施设备和场所损害的行为，要求责任者停止损害；(5)法律、法律规范第二十条残奥短语、房地产服务型企业在园区内行使管理权的依据是： 收取服务费的根据也是房地产服务合同的约定。 物业费包括两个性质的费用： 1、业主

16、“应缴纳”物业费，主要指公共设施的维修保养。 征收依据：物权法。 2、业主应缴纳的房地产服务费：主要指房地产服务型企业的服务成本、税金和利润。 征收依据：物业服务合同，第20条残奥词组，监督装饰装饰活动的手段： 1、装饰公司可以采取控制入场、使用自动电梯搬运建材等手段2、监督业主私下拆建：只能收取室内装修押金。 如何在室内装修押金物业服务合同中合法收取约定？ 如果不动产服务合同没有约定的话，室内装修押金就变成乱费，并向业主通报。 第二十一条房地产服务型企业应当履行下列义务： (1)按照物业服务合同的要求提供物业服务；(2)接受业主、管理組合的监督，定期向业主大会、管理組合汇报物业服务合同的履行

17、情况和物业维修资金的使用情况，并进行公示(3) 公示物业服务合同约定的收费项目和标准；(4)公示共有部位、利用共有设施设备的经营收益和支出情况；(5)协助有关部门制止违法、违反行为，维持物业管理区域的秩序；(6)法律、法律规范规定和物业服务合同约定的其他义务。 第二十二条房地产服务型企业应当协助有关部门办事儿物业管理区域内的治安、安全、事故防治。 发现违法犯罪案件和安全事故时，房地产服务型企业必须采取应急措施，立即向云同步有关部门报告，协助救助工作。 房地产服务型企业雇用保安员，必须遵守国家有关规定。 保安人员维护物业管理区域内公共秩序，必须依法履行职责，不得侵犯公民的合法权益。、第二十一条、

18、第二十二条残奥短语，二是规定了社区保安的职责：协助有关部门制止违法、违反行为，维护物业管理区域秩序、治安、安全、事故预防工作。 简单来说，就是监视、游动哨、发现、经济措施、制止、警报、合作。 打击违法犯罪是公安机关的神圣责任。 第二十三条房地产行政主管部门应当加强房地产服务型企业监督管理，评价其房地产服务活动，促进房地产服务型企业服务等级的提高。 房地产服务型企业应当向房地产行政主管部门定期提交报告书、基本企业信息等有关资料。 房地产服务型企业应当在不动产服务合同签订之日起30天内向房地产所在地县(市)、区房地产行政主管部门备案。 第二十三条残奥短语、房地产行业门槛过低，房地产企业鱼目混杂，必须提高员工普遍素质，加强监督检查力有利于房地产行业健康发展。 第四章前期物业管理第二十四条前期物业管理是指，从房屋销售之日起，到所有者委员会与房地产服务型企业签订的房地产服务合同生效的物业管理。 在业主、业主大会选择房地产服务型企业之前，承建单位要选择具有相应资格的房地产服务型企业选择采用可实施前期物业管理的房地产服务型企业，必须签订前期的房地产服务合同。 业主或者管理組合选择采用或者继续采用的房地产服务型企业与签订的物业服务合同生效和前期的物业服务合同终止。 前期物业管理期间，在交付使用房地产之前发生的房地产服务费用由承建单位承担，交付房产所有者后的房地产服务费用由所有者承担。 当事