2第二章房地产估价(7-10).ppt

1、房地产估价Real Estate Appraisal,淮阴师范学院 城环学院 房地产系 封海洋 ,2,第二章 房地产估价,房地产估价,房地产的行业划分,房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定活动。,本质:房地产价格模拟过程 估价=科学+艺术+经验,房地产估价定义中的关键术语,专业估价人员,估价目的,委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或民事行为、行政行为等的需要。 估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有

2、所不同，导致估价结果也出现相应的差异。,无签字权,估价目的,例如： 海南凉山市某大厦主楼停建工程及附搂涉案房地户价格评估的估价目的是：为海南某人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据 车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考,估价目的可以体现在地产与房产管理、房地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房地产经营等方面。,估价时点,估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个的具体日期，通常以年、月、日表示。 估价时点一般是对估价对象完成实地勘查之日，若不是，应当在估价报告中

3、说明，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价时点的估价对象状况与完成实地勘查之日的房地产状况一致。,估价的作业日期是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。,客观合理价格或价值,房地产估价客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。为交易参考依据，而不等于房地产交易双方的实际成交价格。,估价方法(市场比较法、收益法、成本法),估价程序（规范规定八个步骤）,估价原则,房地产估价的行为准则,房地产估价的技术准则,起初：房地产交易管理的需要 现今： 房地产买卖、租赁的需要 房地产抵押、典当的需要 房地产拆迁、征收、征用补偿的需

4、要 房地产税收的需要 房地产保险与损害补偿的需要 房地产纠纷调处、司法鉴定的需要 企业发生有关经济行为的需要 房地产管理的需要 其他方面的需要,房地产估价的行为准则,独立、客观、公正,体现公平的原则，要求估价人员： 1、换位思考 2、站在专家的立场反复、精细地权衡评估价值 3、具有良好的职业道德,合法原则,合法原则,1、产权合法 2、利用、使用合法 3、处分方式合法 4、估价过程合法,最高最佳使用原则,最高最佳使用,最高最佳使用原则也称为最有效使用原则，是指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础。（法律许可、技术可能、经济可行、价值最大） 1、最佳用途 2、最佳规模 3、最佳集

5、约度,最高最佳使用原则,1、四方面依次筛选 法律许可、技术可能、经济可行、价值最大 2、三个经济学原理 收益递增递减原理、均衡原理、适合原理 3、判断与选择 （1）保持现状前提 现状价值 新建价值 （拆除费 建造费） 3000元/ 5000元/ 3000元/ （2）装修改造前提 改造后价值增加额 装修改造费 V新 V现 改造费5000元/ 3000元/ 1500元/,最高最佳使用原则,3、判断与选择 （3）转换用途前提 价值增加额 转换用途所需费用 （4）重新利用前提 （5）上述情形组合 3 2：转换用途+装修改造,替代原则,替代原则,当处于同一供需圈内的房地产市场上同时存在两宗或两宗以上效用

6、相同或相近的房地产时，其价格将在市场机制的作用下趋于一致。 替代原理在房地产市场中的特殊性表现为：房地产商品的替代关系具有不完全性；房地产市场必须处于同一供需圈。,获得最高性价比,避免“情人眼里出西施”,估价时点原则,估价时点原则,同一宗房地产在不同的时点，往往会有不同的价格 。 必须依据估价目的来确定 在估价时，是采用法律、法规、政策包括税收政策的颁布、更改、实施日期之前还是之后的，就应该根据估价时点来确定。,估价时点原则,估价时点原则,多出现在房地产损害赔偿案件中，根据过去的状况和现在状况的对比,估价中最常见、最大量的的，包括在建工程的估价,评估房地产的预售或预购价格,多出现在房地产纠纷案

7、件中，复核估价,多出现于房地产市场预测，为投资分析提供依据,有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。,B地块相对于A地块的减价额=（200-50）2000=30万元,例2-1,例2-2,有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元，房地价值为每平方米3000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。,该建筑

8、物的价值=房地价值土地价值 =3000-1000=2000元/,该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/,发展更完善，更规范化,1房地产估价行业资格认证与执业人员的专业教育背景密切相关 2通过准入考试来获得资格认证 3对房地产估价人员与估价机构的管理采取登记制度 4通过行业学会（协会）对房地产估价人员与估价机构进行管理 5行业学（协）会注重对房地产估价师的继续教育和考核工作，防止估价师专业水平的下降,产生背景-90年代,初期形式（不规范）,一是房地产估价师执业资格通过认定产生，没有通过严格的考试。 二是估价机构属政府机构，房地产估价成为政府垄断性的行业。,发展历程,规范化发展,实行了房地产估

9、价师执业资格考试制度-1995年至今 房地产估价师学会的成立（1994） 房地产估价机构实行脱钩改制-2000年 中华人民共和国国家标准房地产估价规范-1999年 城市房屋拆迁估价指导意见-2003年 内地房地产估价师与香港测量师资格互认-2004年 房地产抵押估价指导意见-2006年 房地产估价师的知识结构趋于完善 房地产估价师的职业道德实行诚信,房地产项目可行性研究 土地价值评估及城市土地运营顾问 物业估值 拆迁评估 房地产项目开发贷款 房地产按揭贷款 房地产专业房屋土地评估,房地产估价市场与服务领域,中专学历,8年以上工作经历,估价实务满5年 大专学历,6年以上工作经历,估价实务满4年

10、本科学历,3年以上工作经历,估价实务满3年 硕士学历,第二学位,研究生班,估价实务满2年 博士学历 无以上学历, 10年以上工作经历,估价实务满6年,房地产估价师执业资格制度,1994年,成立房地产估价师学会 2004年,更名为房地产估价师与经纪人学会,房地产估价行业组织,2005年, 估价机构实行资质管理制度 一级资质,全国范围内的各类房地产业务,国务院建设部主管 二级资质,省或直辖市内的除公司上市、企业清算外的房地产业务,省级建设部门主管 三级资质,地级市内的除公司上市、企业清算外、司法鉴定外的房地产业务,省级建设部门主管,房地产估价机构,掌握一定的建筑知识和建筑建造知识 掌握一定的房地产

11、经纪理论 具备丰富的房地产专业技术知识 熟练掌握相关的法律、法规和规定 熟悉房地产市场及其交易的变化情况,房地产估价师应具有的知识结构,提高估价道德认识 培育估价道德情感 锻炼估价道德意志 树立估价道德信念 养成估价道德习惯,房地产估价师应遵守的职业道德,1、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实 2、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利 害关系人有关的估价业务 3、 如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托 4、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人,房地产估价师应遵守的职业道德,5、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争 6、不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章,房地产估价师应遵守的职业道德,作 业,一、名词解释 房地产估价 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 二、房地产估价的合