房地产投资信托基金.ppt

1、房地产投资信托基金的概述,房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的 缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金) 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门 投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配 给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的 是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但 绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流 通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。,从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典 型的

2、运作方式有两种。 其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集 资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所 产生的现金流向投资者还本归息；,其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设 立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的， 均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给 投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商 场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此， REITs一般只适用于商业地产。,以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营 机构房屋委员会下属的商业物业，其中

3、68.3%为零售业务租金收 入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)； 租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会 将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果 领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务 杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。,REITs分类,1）根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金(Equity REITs)、抵押型房地产投资信托基金(Mortgage REITs)和混合型房地产投资信托基金(Hybrid REITs)。 2）按照组织结构不同

4、，可以分为契约型REITs和公司型REITs两种。 3）按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两种。 4)按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs、“合股(StapledStock)和“双股(Paired Share)，以及“纸夹(Paper Clip)结构。,通过REITs融资的优势,REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项 目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及 投资策略的制定上都具有先天的优势。 对于投资者而

5、言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为 REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择 投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信 托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风 险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的,房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产, 可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也 比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远 远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。,对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式 的投资

6、，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业 要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就 那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分 散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不 会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目 的控制权和自经营权。,中国内地房地产投资信托基金模式的选择,可供选择的三种模式。 (1)信托计划模式。这种模式的优势在于能从结构上确立受托人 的资产管理职能，在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同 时，有效地保护投资人 (委托人)的利益。目前的房地产信托计划上 升到房地产基金的层次上，就要克服其在

7、产品设计上的障碍：一是 只具融资性，不具投资性；二是无统一交易平台，面临市场流动性 问题；三是债权性质，使得不能像真正的REITs那样参与项目的管 理和投资决策。,(2)房地产上市公司模式。这种模式的优势在于：一是障碍少， 以现有公司法和证券法为根本依据；二是现有上市公司的 经营和监管实践提供了丰富的经验；三是这种模式下的基金的股东 即为公司股东，回避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲 突；四是国际上有成熟的经验可借鉴。这种模式面临的问题有：一 是我国公司法所规定的“公司对外投资不得超过净资产的50” 对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一 个很大障碍；二是面临着公司制

8、下公司管理与房地产项目管理混杂 所容易出现的潜在利润冲突问题。,(3)封闭式契约型产业基金模式。这种模式的优势在于：一是可借鉴 我国现有的证券投资基金的经验；二是避开公司法对公司对外投资 50限额比例的限制；三是通过基金的结构从而引入对房地产项目 的监管与管理。这种模式面临的问题有：一是基金管理公司股东和 基金持有人之间有利益冲突；二是缺乏法律依据。,选择信托基金,在上述三种模式中，我们认为，利用现有的信托法规及信托制 度，在目前信托投资公司开展的集合资金信托业务基础上设立本基 金，法律、政策障碍少，可行性强，试点工作成功的机会更大。 (1)相对完善的信托法律法规有助于基金的规范运作。2001

9、年以 来，我国相继颁布了中华人民共和国信托法、信托投资公司 管理办法、信托投资公司资金信托管理暂行办法信托投资 公司信息披露管理暂行办法及信托业务会计核算办法。信托 法律法规体制已经相对完善，便于基金规范运作及获得有效监督。,(2)现有的集合资金信托计划为本基金的设立奠定了基础。第 一，此类计划广泛地投资于房地产，已经为房地产企业、投资者和 监管部门所熟悉，具有较好的市场基础。第二，信托投资公司已经 开始利用此类计划来探索设立本土化房地产投资信托基金的途径。 如2003年12月北京国投推出的一个计划，就是直接购买一个商铺的 产权，信托计划投资者的回报源自商铺的租金收入。该计划在运作 原理上已经

10、接近国际上的房地产投资信托基金。,3、借鉴国外及我国香港、台湾的成功经验。 美国现有的房地产投资信托基金有一部分是采用信托形式。新 加坡及我国香港和台湾上市的房地产投资信托基金也采用信托形式。 采用信托形式成立的房地产投资信托基金属于实际上的“信托”；在 台湾就明确地被称为“不动产投资信托”，而把该信托项下的信托财 产称之为“基金”。,我国证券投资基金法在借鉴香港证券投资基金模式时，把基金 管理人和基金托管人视作共同受托人，并分别赋予其管理基金和保 管财产的义务，两者分别对基金管理不当和财产保管不当负责。但 是按照我国信托法，共同受托人所承担的义务是一样的，必须对信 托财产的管理、运用及保管不

11、当负同一责任。因此，证券投资基金 法与信托法存在冲突。 如果我们要借鉴新加坡或香港的模式设立房地产投资信托基 金，同样面临着上述法律冲突。因此，我们认为，借鉴台湾的做法 更适合我国内地现行法律体系，在现行信托法律体制框架内完全可 以设立房地产投资信托基金。,建立内地REITs基本框架设计,1、信托基金设立形式。 借鉴我国台湾地区的模式，信托基金采用契约型方式设立，由 信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行信托基金受益 凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式，采用公募方式，上市 交易，存续期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其可以增发的功能。 信托存续期不低于30年，信托到期终止后，经受益人

12、大会协商可以 延长存续期，也可采取发行新的信托基金的方法，按照协议价格或 者公平市场价格收购原信托基金持有的物业，实现原投资者的资金 退出。,2、信托基金的主要参与者。 信托基金的主要参与者包括委托人、受托人、资产管理人和受益人。,3、受益人大会制度。 为了保障投资者的合法权益，信托基金可引入受益人大会制 度，并在信托文件中对受益人大会的相关内容进行约定。受益人会 议相当于股东大会，可以就基金管理和运作的重大问题进行表决， 如投资策略的改变、受托人的撤换、新受益证券的增发、基金终止 等等。信托基金各方当事人应按照信托文件的约定，充分发挥受益 人大会的作用，规范信托财产的管理和运作，建立严密的风

13、险内控 制度。,4、收益及分配。 信托财产所得各项收入扣除成本、费用及相关税、费等支出 后，原则上将90收益向受益人分配。房地产投资信托基金实际上 是一种集体投资方式，投资者必须在自担风险的前提下享受投资收 益。因此，基金只提供预测的收益率，而不就投资回报对投资者作 任何承诺。,5、信托资金的运用。 信托资金的运用，主要包括收购和持有适合中低收入居民租住 的经济型租赁住房，并辅以部分经营性的公建项目，以平衡租金收 入，实现受益人的预期收益。,(1)收购房源。 信托基金募集资金可收购现有适合租赁的住房，同时，信托基 金还可收购符合信托基金运用方向，由房地产开发公司定向建设的 住房。定向建设住房的选址地块应为交通便利、邻近市区，具有一 定的人口规模及产业基础，有较强的土地升值空间，符合城市建设 发展方向的地区，有利于保证物业的出租率及租金水平的稳定性。,(2)租金标准。 租金构成原则上应包括折旧费、受托人和资产管理人费用、 税金、维修费、投资收益五项因素。如在住房建设和运营中政府给 予政策扶持，可在一定程度上