土地一级开发成本测算培训.ppt

1、土地一级开发项目工程成本核算，北京牌京投土地项目管理咨询股份制公司2006年5月，如前所述，北京牌市土地一级开发与管理培训教材是对目前北京牌市土地一级开发模式和体系的系统整理、归纳和总结，旨在进一步推进土地开发与城市建设的科学、规范和秩序。 本次交流学习主要从土地水平开发成本的概念、成本构成、其修订依据和修订报告的编制等方面进行总结，旨在使土地水平开发成本的修订系统化、规范化和整理。土地一级开发项目工程成本估算、一、土地一级开发项目工程成本概念二、土地一级开发项目工程成本构成三、土地一级开发项目工程成本估算四、土地一级开发项目工程成本概念项目工程前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施

2、建设费用、 由公共补助设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地募集中的交易费用、公共市政补助设施交付前的管理费用等构成。 二、土地一级开发项目工程成本构成；(一)项目工程前期费用；(二)征地拆迁费用；(三)公共区域市政基础设施建设费用；(四)区域内公共环境景观建设费用；(五)区域内公共配套设施建设费用；(六)工程建设其他费用；(一)土地一级开发项目工程成本估算根据项目工程前期费用的项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目工程前期的各种工程商谈费建设性详细订正计划和区域内的输油管道综合等的订正案费用工程调查， 映射等费用环境影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价

3、评估费用工程设施修订费及施工图审查费投标代办服务费(1)项目工程前期费用、项目建议书、可磨报告、土地一级开发实施方案等编制费及项目工程前期各种工程咨询费的修订标准是， 可参考1999年9月10日国家规划委员会制定的修订价19991283号建设项目前期工作咨询费暂行规定及北京牌市物价局、北京牌市规划委员会北京牌价(房)字1999第487号项目建议书， 可磨报告的编制费土地一级开发实施方案的编制费项目工程前期的各种工程商谈费、(1)项目工程前期费用、建设性详细规划和区域内的输油管道综合等委托编制方案费用的2001年国家规划委员会关于部分商品和服务价格的开放和分配的通知(修订价格20011218号)

4、 于1993年撤销建设部、国家物价的2004年6月，为了规范改订市场收费，中国城市改订协会进行了全国性的调查研究，制定并公布了城市改订收费指导意见2004中规则协秘字第022号，作为城市改订收费的参考依据。 (1)项目工程前期费用，3 .工程勘察、映射等费用2002年1月7日国家修订委员会、建设部以修订价格200210号文公布工程勘察设施修订费用管理规定，从2002年3月1日开始执行。 根据本文件的有关规定订正工程勘察、映射等费用。 (一)项目工程前期费用、4 .环境影响评价分析费用2002年10月28日全国人民代表大会通过中华人民共和国环境影响评价法规定，在中华人民共和国领域和中华人民共和国

5、管辖的其他海域建设对环境影响的项目工程，必须进行环境影响评价。随后，国家规划委员会、国家环境保护总局发布了规范环境影响咨询收费相关问题的通知修订价2002125号文。 该通知规定在项目工程前期进行建设项目的环境影响评价分析，包括制定技术鉴定环境影响报告书(包括大纲)、环境影响报告书(包括大纲)、环境影响报告书的费用基准，可以作为计算环境影响评价分析费用的依据。 (1)项目工程前期费用，5 .交通影响评价分析费用北京牌市修订规划建设委员会最早于2001年发布了部分新建项目工程交通影响评价通知市规发20011001号。 对需要交通影响评价的项目，由项目工程业主委托符合资格的设施修订或咨询机构评价交

6、通影响，根据北京牌市建设项目的交通影响评价标准和要求，制成咨询报告书。 进行建设项目交通影响评价咨询的机构必须具备城市规划和交通咨询甲级资质。 但是，委托编写交通影响评价报告的费用标准没有明确规定，在实践中可以参照委托修订计划咨询的标准和市场行情的协商(现在的费用标准通常是0.52元/平方米)。 (一)项目工程前期费用，6 .地震影响评价分析费用自2002年1月1日起施行，中华人民共和国国务院令第323号公布的地震安全评价管理条例对建设工程进行新设、扩建、改建，需要按照中华人民共和国防震减灾法和本条例的规定进行地震安全评价的； 必须严格执行国家地震安全评价的承建单位应把建设工程地震安全评价工作

7、委托给具有相应资质的地震安全评价部门。 地震安全评价机构对建设工程进行地震安全评价后，应编制该建设工程的地震安全评价报告。 目前，全国各省市对地震安全评价收费标准有不同的规定，北京牌市工程可以根据原北京牌市物价局2002年9月18日北京牌价格(收)字2002361号文件关于地震安全评价收费标准的信的有关规定进行化学基修订。 (1)项目工程前期费用，7 .地价评估费用1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布关于土地价格评估费用的通知，通知规定：“土地价格评估费用是房地产市场重要的经营性中介服务的费用行为，评估机构委托自主， 有依照有偿服务原则与委托方订立合同的土地评价资格，经土地

8、物价部门确认的单位，可以接受土地所有者或者用人单位的委托，评价土地价格，依照本通知的规定征收土地评价费。 ”“这是一个很好的例子。” 1997年12月1日，北京牌市物价局发布了北京牌价(房)字1997第398号文件关于房地产经纪公司服务费的通知，并对我市关于房地产经纪公司服务费的规定进行了修改： 房地产价格评估费、土地价格评估费标准执行政府价格，其收费标准根据目标总额采用差价定率(1)项目工程前期费用、8 .工程设施费及施工图审查费工程设施费的修订，可以根据2002年1月7日国家修订委员会、建设部在修订价格200210号文公布的工程调查设施费管理规定中的有关标准，结合项目工程的实际情况进行测定

9、。 审查施工图是当前基本建设进程的必要环节。 2004年8月23日，在建设部134公布的住宅建筑和市政基础设施工程施工图设置修订文件的审查管理方法中，再次明确规定“施工图未通过审查的不得使用”。 但相应的图纸审核收费标准，国家没有统一规定。 北京牌市在市规发2001761号关于开展施工图设修订文件审查的通知中第五条审查费用：国家正式提交施工图审查费用标准前，北京牌市施工图审查机关在国家发展修订委员会修订价格19991283号文件中按照工程咨询人职工日费用标准执行。(1)项目工程前期费用，9 .招标代理服务费原国家修订委员会在招标代理服务费管理暂行办法的通知修订价20021980号文中明确了招标

10、代理服务费标准。 我们在此基础上制定招标代理服务的收费登记表，可以简单快速地调查收费金额。 (1)项目工程前期费用，10 .工程保险建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月提出推进建设工程质量保险工作的意见，建议质量保险建设是工程建设和使用期间可能的质量缺陷转移经济责任的方式，转移工程技术风险， 在能够实行质量责任中，工程质量保险主要为工程竣工后一定期间内发生的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。 中所述情节，对概念设计中的量体执行面积分析。 与工程建设领域有关的保险品种主要有职工的意外伤害保险(雇主责任险)、设订责任险、工程质量保证保险和建筑(安装)工程的全部保险。 但是，具体的汇率

11、，市场波动很大，建设工程的所有保险一般是保险金额的1%左右，第三者的责任险按比例投保。 但是，2004年11月中旬进行的北京地铁4，5，10号线的建设保险和第三者责任险的合同费率为5左右。 在2005年的深圳地铁项目工程，工程质量保险和运营初期的运营保险的修订也下降到了保险金额的5级，可见现在的保险业竞争相当激烈。 因此，在项目工程前期阶段，很难准确估算工程质量保险费，可以按建设工程制造成本的1%到2%进行估算。 (二)征地、拆迁费用、征地补偿费用拆迁补偿费房屋拆迁评价费拆迁工程费用古树保护和文物古建修护；(二)征地拆迁费用；(一)征地补偿费用根据土地所属区域和征用前不同用地性质产生不同的征收

12、费用。 本市行政区域内依法征用农民集团所有土地，按2004年5月21日北京市人民政府第148号公布的北京牌市建设征地补偿配置办法进行化学基补偿配置。 征地补偿费包括土地补偿费和配置补助费。 有关青苗和其他土地附着物的，还应当向所有者支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。 青苗是指尚未收获的农作物。 其他土地附着物包括房屋、供水井、道路、输油管道、水路等建筑物、构筑物、林木和其他经济作物等。 本市征地补偿费实行最低保护标准制度。 征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门结合乡镇单位征收的农村村民生活水平、农业产值、土地单位及本办法规定的人员配置费用等综合因素确定，向市人民政府报告批准后公布执行

13、。 征地补偿费最低保护标准应根据社会、经济发展水平适时调整。 (2)征地、拆迁补偿费，2 .拆迁补偿费根据房屋所属区域及其属性产生不同的拆迁补偿费，补偿原则和依据也不同。 集体土地房屋拆迁：按2003年6月6日颁布的北京市人民政府令第124号关于北京牌市集体土地房屋拆迁管理方法的规定，进行拆迁补偿费的订正。 拆除城市房屋：按照2001年11月1日北京牌市政府令第87号公布的有关北京牌市城市房屋拆除管理方法的规定进行拆除补偿费的订正。 按照上述管理办法拆除房屋的，需要做评估将拆除的房屋重新定径套为新价格的，应当按照公布重新定径套北京牌市房屋的评价技术标准的通知北京牌国土房屋管拆除2003808号

14、文的标准执行。 (2)征地、拆迁费用、2 .拆迁补偿费用会根据房屋用途产生不同的拆迁补偿费用，补偿原则和修订计算依据也不同。房屋拆迁评价：北京牌市房屋拆迁评价规则(暂定)，根据北京牌国土房屋拆迁20011234号一文，进行房屋拆迁补偿价格的修正计算。 此外，拆迁补偿费用中还包括搬迁补偿、生产中止休业损失、设备(家电)搬迁费补偿等，因此需要对拆迁的区域进行详细的现状调查、费用评估，最终确定。 不进行详细调查，通过各种渠道获取基础资料，对该地区的拆迁补偿经验值，也是该费用估计的重要依据之一。 (二)征收地、拆迁费用、2 .拆迁补偿费用房屋：根据北京牌市房屋拆迁评价规则(暂定)北京牌国土房屋拆迁字2

15、0011234号一文，进行拆迁补偿费的订正。 房屋拆迁补偿价格=(标准地价基准房价)被拆迁补偿的房屋的建筑面积，一部分定径套为新价格的非住宅房屋：根据第1234号和北京牌市非住宅房屋拆迁评价技术标准公布的通知北京牌住宅用地评价文字第1999656号进行化学基计算； 非住宅房屋拆迁补偿价格=区位价K1K2K3建筑面积地上物补偿价格，(2)征地拆迁费用，(3)房屋拆迁评价费1997年12月1日，北京牌物价局发表一份关于房地产经纪公司服务费的通知北京牌价格(房)字1997第398号文，并支付我市的房地产经纪公司服务费(二)征地，和4、拆除工程费用的拆除工程费用应根据工程实际需要估算拆除工程量，适用相

16、关估算指标或概算定额，将剩馀的泥土运输、消纳等因素考虑到一盏茶进行估算。 (二)征收、拆迁费用；5 .古树保护和文物古建修护，以及建设费用，其中包括古树保护方案和文物古建的修护，并根据建设方案，应用相关的概算指标或者概算，将修理、保护、复原等要素考虑到一盏茶进行费用订正。 (二)征地、拆迁费用，六.其他应国家或者地方政府要求在征地、拆迁过程中产生的各种费用。 例如，追加城市用地费、耕地开垦费、耕地占有税、蔬菜地基金、防洪费、早期搬家奖励、重点工程费等(3)公共地辖区市政基础设施的建设费用用地平平整整化费用及各二级开发机构提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维持费用的区域内的永久道路，

17、桥梁建设费用市政输油管道建设费用(包括雨水、污水、水、上水、电力、天燃气、电通讯、热等)市政站建设费用(包括雨水泵房、热等区域管理中央监控室及有关城市安全的公共设施等，其建设费用由修订情况决定)公共设施建设费用(区域内的交通智能化系统， 公共标识牌指示系统、安全防范监视系统、公共厕所、垃圾收集运输站、消防站、派出所、邮政局等)，(3)公共区域市政基础设施建设费用这是土地水平发展成本的又一重要组成部分。 应在不同阶段根据控制性详细修订、建设性详细修订或初步设定修订图纸或施工图面，参考相应的工程报价指标，估算定额，测量概预算定额。 (四)区域内公共环境景观建设费用包括绿化(花草、树木栽培)、微地貌、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座位等。 本部分费用是指土地一级开发区内，各二级开发区红线范围外的公共区域环境景观建设费用。它是土地一级开发成本的重要组成部分，在不同阶段必须根据控制性详细规划、建设性详细规划、或初步规划或施工图方面的化学基，参考相应的工程概算指标，或概算定额，或测量概预算定额。 (5)区域内公共辅助设施的建设费用包括市政管理用房屋的建设费用在内的汽车停车区(库)，非汽车