惠州别墅竞品项目个案分析

1、竞品项目个案分析,深圳中原地产代理有限公司惠州分公司事业四部,五矿.哈施塔特,由五矿集团投资开发，总占地达百万平米，是沿江路一带又一资源型大盘。,五矿.哈施塔特,联排别墅td2户型约230，双首层、双露台、双车位,-2F,2F,1F,-1F,五矿.哈施塔特,双拼别墅su2户型约366，双首层设计入户，预留电梯位，超大开间独立客厅,-1F,3F,2F,1F,营销节点铺排：项目通过系列活动塑造项目欧式形象；融合了多种置业需求，客户主要锁定珠三角及本地精英阶层，深挖本地成功及向往宁静的城市中上层客户。,五矿.哈施塔特,五矿.哈施塔特,总结,哈施塔特以一条负面新闻启动对项目的炒作，然后借由集团辟谣扭转

2、项目形象，这一系列的动作不仅没有对项目产生负面影响，更使得该项目从一启动即受到了各界人士的广泛关注，瞬间打响了项目的知名度； 通过外国媒体对项目进行报道，无形中提升了项目的档次，从一开始为项目竖立高端形象即奠定了良好的基础； 从前期形象导入至现阶段产品热销，项目均以网络炒作做为宣传的主要渠道，达到了较好的效果； 得益于项目自身资源及极具特色的建筑风情，五矿致力于将该项目打造成为博罗知名的旅游景点，现阶段所有活动均围绕该目的所举办，已初见成效。,保利山水城,保利山水城：位于沿江路的超级大盘，不但占据了自然条件最好的天然生态区域，共享城镇双向繁华，并且产品丰富满足不同客户需求,保利山水城,联排别墅

3、产品分析：在利用原始坡地资源的前提下采用了创新的别墅错层设计及下沉式庭院,错层设计将使客厅面积更大，楼层高度也更充裕。作为别墅产品来说更加大气。,下沉庭院采光好，休闲活动空间也得到释放。,临湖双拼别墅约487，双车库，前后双花园，顶层露台,保利山水城,优点：临湖别墅、类独栋，基本实现四面采光 缺点：产品实用性较差，空间感不强，且面积段偏大，导致滞销。,保利山水城,临湖独栋别墅约536，带私家码头，前后双花园，顶层露台,优点：临湖别墅，户户享有私家湖景,惠州首创错层设计； 缺点：入户花园面积过小,产品面积段大,地下室需计入面积。,保利山水城,营销推广：保利山水城自10年9月份开盘至今项目推广力度

4、较强，产品去化速度较为平稳，属于沿江路别墅盘中销售速度较快的项目。,总结,保利山水城,在资源利用上，依山围湖而建，保持每户的景观资源，自身打造人工湖，以及风情商业街； 整个项目依山围湖而建，层层退台，保证了项目每户的双层景观资源； 每期开发产品线丰富，保证项目的持销； 保利山水城首批单位开盘时间为沿江路通车之前，该片区为当时惠州市场热点片区，项目开盘成交情况良好，但随着市场热度的转移，项目成交逐步下滑，洋房销售价格不升反降，别墅成交受阻，为了提升项目销售，发展商现阶段的主要工作将围绕片区炒作来进行，通过市场对片区的认可从根本上提升项目的成交； 项目活动节点较为密集,且多为公益性活动，该类活动影

5、响力较大，对项目形象提升有较大帮助。,奥林匹克花园,奥林匹克花园：惠博沿江路第一个超级别墅大盘，建面达130万平米，项目主打运动居住主题，具备全面配套设施,奥林匹克花园,规划分析：项目分五期开发，目前在售二期，一二期为纯别墅产品，三期起以高层产品为主，预计将于2012年10月入市，产品以80-200二至五房为主,奥林匹克花园,别墅产品分析：新型合院产品，以花园环绕卧室等方式，动静区分离，为客户营造安逸舒适的院落生活，但部分产品无地下室，且赠送面积较少，产品的市场竞争力较弱,奥林匹克花园,营销推广：项目整体开发周期较长，时间跨度大，举办过多次大型主题活动。,项目活动节点基本围绕重要时间点展开，搜

6、房网、惠州今日网为其主要宣传推广阵地，偶尔举办篮球比赛汇聚人气。,总结,奥林匹克花园,奥园是在运动、原生态的人文理念指导下，具备全面配套设施的惠州首个体育复合地产； 奥林匹克花园是全国性的连锁品牌，隶属北京中体产业，该项目的运动配套及倡导的“运动时您的生活方式”是其独特优势，项目所举办的各项活动也均围绕这一独特优势开展； 该项目是沿江路别墅成交最好的项目，其成交模式多以老带新、二三联动、内部关系客户为主； 项目在推广渠道方面，着力于形象及口碑的塑造，着眼于惠城区一些已住高层但想一步到位换别墅住的客户，以直邮、彩信、老业主推介、朋友介绍为主，而较少采用一些大众性媒体，极力突出精准营销。,雅居乐白

7、鹭湖,雅居乐白鹭湖：雅居乐白鹭湖是雅居乐地产布局华南区域，斥资50多亿重金打造的珠三角首度资源型大盘。其联手国际著名园林大师泛亚易道、贝尔高林，国际一流建筑设计公司WATG，强强联手，打造南中国最美的湖畔小镇。,雅居乐白鹭湖:项目几乎覆盖所有类型物业，分8-10期，将在近十年内分组团、批次开发,雅居乐白鹭湖,雅居乐白鹭湖,联排,户型分析： 优势：东岸湖滨联排别墅，景观资源较好，顶层露台全赠送； 劣势：产品房间偏小，舒适度不高。,雅居乐白鹭湖,双拼,户型分析： 优势：景观资源好，类独栋，基本实现四面采光，顶层露台全赠送； 劣势：产品房间偏小，空间不够开阔，地下室实用性不强。,雅居乐白鹭湖,营销节

8、点：,总结,雅居乐白鹭湖,该项目充分利用4000亩原生湖泊等自然稀缺资源，完善且高端的硬件配套，凸显社会上流阶层投资度假的置业需求； 通过独特且极具差异化的概念对项目各组团进行包装，避免市场视觉疲劳，吸引客户眼球； 以绝对高端的形象站位，充分利用稀缺资源，制造强力的身份登记划分与客户心里需求的构建。,佳兆业东江新城,佳兆业东江新城：定位为“南中国250万平米休闲新城”，致力打造成为珠三角近距离融合之下的，一个远尘嚣、近繁华的新城市栖居胜地。,佳兆业东江新城,规划分析：首期占地28万平米、容积率仅为0.38，整体平面规划以水为主题，建筑风格融欧陆皇家风情，集皇家法式、英式古典及西班牙三种风格组成

9、，规划两个独栋岛屿，三种建筑风格互成风景。,前期开发低密度高档住宅及万怡国际酒店，后期将开发洋房、小高层、高层住宅。 一期别墅产品区别于目前博罗市场上以大面积段为主的开发思路，推出了120-150平米小户型产品，走差异化竞争路线。,一 期,北,佳兆业东江新城,别墅产品分析：136联排别墅，属于项目的创新型产品，是博罗以及沿江路板块面积最小的别墅，满足中低端客户需求,产品畅销原因： 面积段较小，总价较低； 产品通过花园以及客厅挑高改造等方式，提高赠送面积，增加产品的附加价值； 所有卧室都带有卫生间，提高项目整体档次； 顶层主卧带有3个阳台并设置书房，满足各种功能需求,289双拼别墅,佳兆业东江新城,产品分析： 空间开阔，采光好； 负一层挑空前花园，提升地下室的舒适度，负一层花园楼梯直达一层前花园； 主卧层超大面积露台全赠送； 双拼别墅仅一个车库。,佳兆业东江新城,独栋别墅,产品分析： 360度花园全赠送、带私家泳池、法式建筑大气舒适、藏风聚气风水极佳、门前带私家喷泉。,佳兆业东江新城,营销推广：佳兆业东江新城自去年六月份起即开启了网络软文的炒作，及其他阶段性推广和活动，保持市场对项目持续的关注度。,佳兆业东江新城,总结,项目首批单位以小面积、低总价联排单位为主，该批产品