上海中环内酒店式公寓市场专题研究.pptx

1、,上海中环内酒店式公寓专题,上海中原-研展部,目 录,PART1、中环内酒店式公寓整体分布现状 PART2、各区县酒店式公寓整体分布及典型案例,目前,中环内共有19个酒店式公寓项目在售,其中内环内10个，内中环9个,森宏购物广场,复旦软件园,天汇广场,汇银铭尊,中锦滨江大厦,瀛通绿地大厦,蓝海城市家,金赢108,展讯中心,中海万锦城,从分布来看，中环内酒店式公寓主要集中于西北片，多在闸北、普陀二区，西南片则集中于卢湾打浦桥板块 (集中于闸北、杨浦、虹口、卢湾、普陀五区),N,苏河湾,浅水湾恺悦大厦,源达大厦,日月光中心,五月花广场,华丽家族汇景天地,嘉和美舍,城市公寓,大华虎城,万富轩,普陀,

2、闸北,虹口,杨浦,注1：浦东特制陆家嘴除外的原浦东新区，不包含南汇 注2：苏河湾为特例 ，有太多不可复制性。所以不能作为区域价格依据。,从价格来看；除卢湾外，内中环虹口、宝山、杨浦、普陀各区的酒店式公寓价格大致接近。均处于24万的价格区间。接近同区域公寓、办公均价。,内环内多成交表现不佳；内中环则有部分项目去化较好。 去化较好的酒店式公寓以100以下户型为主。 相对于外环,中环内户型明显面积区间更大,可满足不同类需求.,注1：成交数据为2013年1-6月,中环内各面积段酒店式公寓成交明细,内环内各酒店式公寓成交,内中环内各酒店式公寓成交,中环内酒店式公寓 整体扫描,区域,整体分布较散，西北片普

3、陀、闸北区相对较多，成交主要集中于内中环区间内,价格,单价接近同区域住宅、办公均价,面积,主要为100以下户型为主，但整体户型区间大,选择区间多、可满足不同类需求.,目 录,PART1、中环内酒店式公寓整体分布现状 PART2、各区县酒店式公寓整体分布及典型案例,闸北区 虹口&杨浦区 普陀区 卢湾区,五月花,苏河湾,苏河壹号,万锦诚,金赢108,闸北区（4个在售，集中于不夜城板块） 不夜城板块： 除苏河湾外，其余项目皆围绕闸北火车站分布，以小户型产品为主，价格低于同区域公寓均价。 大宁板块： 仅一个项目在售，距不夜城板块较近、主要依托自身商业,闸北区酒店式公寓分布,单价多在3万左右，以小户型产

4、品为主。,注1：成交数据为2013年1-6月,金赢108,苏河湾,五月花,万锦城,苏河壹号,火车站,南广场,不夜城板块解析,办公市场：集中于火车站南广场，沿天目西路分布。品质不高、租金低，以低预算小公司为主,租赁市场：由于区域手机批发市场、三叶眼镜市场、羊毛衫批发市场较多。租赁市场旺盛。但整体印象低档、混乱、不安全,火车站以南，不属于区域办公集群，做办公物业存在问题。 借交通及产业市场，不夜城区域能出现酒店式公寓，但区域整体品质不佳，故区域酒店式公寓不会有太高的租金，影响了其定价,故少部分项目外.大部分项目去化良好(苏河湾为另一类特例）,华侨城-苏河湾,万华侨城苏河湾是大型中央企业华侨城集团在

5、上海城市核心区域打造的大规模地标级滨水城市综合体项目。 华侨城苏河湾东起河南中路，西临西藏路，北至天潼路，沿上海母亲河苏州河1公里岸线，拥有轨道交通M8、M10、M12换乘点，交通便捷。项目东临外白渡桥800米，与邮电总局、浦江饭店（原礼查饭店）、外滩一脉相连，与陆家嘴金融贸易区隔江相望，距离人民广场、南京路、淮海路等成熟商圈均仅十分钟车程，拥有城市中心苏州河、黄浦江以及陆家嘴等稀缺景观资源。 华侨城苏河湾内还拥有丰厚的历史人文资源，曾经上海呼风唤雨的商业首脑机关上海总商会、第一个官办庙宇天后宫、苏州河沿岸的银行仓库群等等，都印证着这里曾经繁华的历史文脉。 华侨城苏河湾整个项目由世界顶尖设计团

6、队Foster+Partner担纲规划设计，涵盖超高层豪华住宅、宝格丽奢华酒店、顶级会所、精品商业、行政公馆、艺术家工作室、国际一流美术馆等多种业态，是一个融合艺术、人文、时尚、商业、居住及都市娱乐功能为一体的大型城市综合体。,周边配套 综合商场：中粮上海大悦城、上海新世界广场、南京东路步行街、来福士广场、上海第一百货商场；银行：农行天潼支行、工商银行天潼支行、农商银行天潼支行、交行北京东路支行、建行福建路支行、中行北京东路支行、招商银行、深发展银行、中信银行；医院：外滩地段医院、上海市口腔病防治院、上海市黄浦区中医医院、南京东路地段医院、,不夜城特殊案例： 大规模区域改造(难以复制),金赢1

7、08（嘉利国际）,周边配套 商场:伍绿折扣店 红双喜专卖店 超市：联华超市 大润发超市银行：建行、工商、浦发、中国银行酒店:镜泊湖宾馆 红冠宾馆餐饮:桂都铭泽酒楼 静安面包房医院：建桥医院其他:闸北公园,金赢108创意广场地处闸北区中心区域，东至平型关路，南至俞泾港路，西至乐业公寓，北至民和路，是一座集大卖场、体验式餐饮步行街、LOFT办公为一体的一站式广场。其建设规模约100，000平方米，其中地上建筑面积约60，000平方米，地下建筑面积约40，000平方米。 金赢108创意广场近10000平方米的体验式餐饮步行街，一条以餐饮为主、融合其它多种业态的主题性步行商业街。底层挑高5.55米的珍

8、稀旺铺，是按照餐饮要求量身打造的，完美地平衡景观、建筑和人流的关系。同时，以休憩长椅、景点小品等手段，提供了充分的停留空间；以大卖场+特色餐饮美食形态，形成体验式、情感化和个性化的消费氛围，从而实现整体价值的最大化。 体验式餐饮步行街还采用了科学、合理的动线设计，让内部形成人流循环，使得大卖场顾客、商务办公人群、周边居民和专业市场顾客，形成良性互动、相互呼应的消费关系；庞大的流动性与消费的日常性相结合，生意自然源源不断。 金赢108创意广场还建有2栋18层LOFT办公楼和1栋5层商办楼，约50，000平方米LOFT办公空间，充分满足工作和商务活动的需要；别具匠心的5.4米层高设计，空间想象力丰

9、富，专为高品位的商业精英量身定制。,不夜城特殊案例： (借不夜城租赁需求，环境优于不夜城),闸北区酒店式公寓现状（特指不夜城板块）,故区域内 酒店式公寓可存活,区域配套成熟 轨交1#、8#穿行,以首改、再改产品为主 非传统意义上豪宅认知区,外来人口密集 租赁市场旺盛,现状,主要以小面积的投资、租赁性酒店式公寓产品为主,此类产品主要围绕火车站分布，其产品价格或难有突破。,虹口&杨浦,虹口区（2个在售） 仅2个项目在售，中信虹港名庭为以公寓为主社区，酒店式公寓作为类住宅产品去化。嘉合美舍为商办综合体，其酒店式公寓为小面积，低总价的服务式公寓。 杨浦区（2个在售） 仅2个项目在售，均为综合体项目、小

10、户型产品，为依托于周边配套及交通的服务式公寓,单价皆不到3万，小户型产品为主,注1：成交数据为2013年1-6月,杨浦、虹口区解析,办公市场：围绕五角场以及北外滩有部分甲级办公，其它区域办公分布较散；以乙级、丙级办公居多.多为机械、货代、外贸公司，需求面积较小,租赁市场：区域专业市场并不发达，而以五角场为核心的创意产业园，人员收入较高，住房自有率较高，对服务式公寓无太大的租赁需求。同时虹口杨浦区外来人口不多，租赁需求也并不旺盛。,五角场,北外滩,两区内大部分区域，很难存活高品质的办公物业。但作乙级、丙级办公则无问题。 区域内租赁市场不旺盛，导致区域内对服务式公寓的需求并不高。,故区域内酒店式公

11、寓产品较少、且多数去化不佳(中信为特例) （区域内办公物业，更多做乙级、丙级办公楼）,中信虹港名庭,中信虹港名庭位于市中心虹口区北外滩地段，北依物华路，南靠通州路，西邻胡家木桥路，被沙泾港景观河道环绕。社区内可远眺黄浦江、陆家嘴，近赏沙泾港河湾美景，距文化名人故居汇集的山阴路、溧阳路约1000米，与益民纪念馆为邻，文化氛围浓郁。四川北路商业街举目可见，外滩商圈散步即到。 中信虹港名庭建筑风格采用新古典主义帕拉第奥母题设计风格，既符合现代人的审美趣味，又能体现新古典主义建筑的特色。在立面造型处理上，采用挺拔的线脚和柱式，半圆形拱券，以及欧式铸铁花饰。建筑色彩和材料上，以经典的高级面砖为主，底部基

12、座采用干挂天然花岗岩。滨河商铺以充满海派韵味的石库门建筑语汇营造出具有海派特色的河滨景观休闲街。,周边配套 学校：虹口区第二中心小学、华师大一附中、继光中学、瑞虹中学综合商场：物美、易买得医院：第一人民医院其他：中国邮政、中国农业银行,虹口特殊案例： 居住氛围浓厚(处于居住社区内),虹口&杨浦区酒店式公寓现状,未来难有期待,区域配套成熟 轨交10#、8#穿行,以首改、再改产品为主 非传统意义上豪宅认知区,租赁需求并不旺盛,两区150-200万能购买80二手房-同总价酒店式公寓刚需客考虑不多 虹口&杨浦租赁市场普通，租金一般-酒店式公寓投资回报并不显著,区域内酒店式公寓的作为投资品，在全市中环范

13、围内，无明显竞争优势,天汇广场,浅水湾1600,源达大厦,汇银铭尊,普陀区酒店式公寓（4个在售）： 浅水湾直面苏州河，属于文化地产项目，但项目较老 源达大厦属于传统的内普陀区域，配套佳；有外籍人士租赁需求； 汇银铭尊主要依托长风办公集群，同时周边配套较好 天汇广场与本案区域环境类似，但主要以小户型产品为主,普陀区酒店式公寓分布,注1：成交数据为2013年1-6月,小户型为主.主力总价在100-300万之间,普陀,办公市场：主要分三块，武宁长寿办公为市中心外延，但整体规划未实现，入驻企业品质不高；长风商贸圈办公，尚处于规划发展阶段；中环办公商贸圈，相对发展较好。其它区域则无做办公市场的基础。（整

14、体缺乏办公需求）,租赁市场：普陀整体作为一个大型居住社区，板块内产业支撑较少（主要为铜川路海鲜、曹安纺织品，以及桃浦的中小企业），租赁市场并不算旺盛。 而长寿板块一段联结闸北不夜城，影响了其整体居住品质。,闸北 不夜城,普陀内大部分区域，现有规划及产业凝聚力较弱，做办公都有一定的问题。多有办公项目考虑做酒店式公寓。 长寿板块居住环境有一定问题，相对南京西路、静安寺这类CBD区域，其服务式公寓难以做到同样级别。导致其价格也难有突破。,故区域内，天汇以及汇银铭尊均只能借助概念去化，而浅水湾、源达单纯凭借租赁市场销售，由于周边环境不佳，去化缓慢,浅水湾1600,源达大厦,天汇广场,汇银铭尊,普陀区整

15、体解析,天汇广场,周边配套 综合商场：亚新生活广场、调频壹广场、友谊商场（长寿店）、芳汇广场、悦达889广场等银行：中国银行，建设银行，农业银行，工商银行，交通银行，浦发银行，华夏银行，兴业银行，平安银行，招商银行医院：静安区中心医院，上海市儿童医院、普陀区妇幼保健院邮局：普陀区长寿路邮局,天汇广场是目前真如城市副中心规划中，唯一在售的16万平米城市综合体。由世界500强企业绿地集团和香港上市公司合景泰富联袂打造。产品涵盖小面积酒店式公寓、奢装大宅、稀缺鎏金商铺、高品质总部办公楼，配合专业团队精心打造的5万平米超级时尚购物中心，影院、美食、购物、休闲应有尽有。同时天汇广场交通优势非常明显，地处

16、内环边内中环及沪宁高速出入口车行5分钟即达，5条轨道交通围绕，还有上海西站的规划，1小时即达长三角，成熟的社区环境，几十条公交路线到达各中心区域。投资、自住都是您在当下最具性价比的选择。 天汇广场地处规划的真如城市副中心核心位置。分为两期开发，一期产品为小面积酒店式公寓、奢装大宅以及部分底铺和1幢总部办公楼。二期是一个5万方的商业广场、准甲办公楼和公寓式办公楼。目前主打产品是小面积酒店式公寓，总价100万都不到，可以自住也可以办公。同时产品是干挂石材外墙，高力物业的高端服务。同时还有面积153-195平米的住宅产品，房型设计合理，装修标准高端，二梯二户。二期的商业广场中，将会引进全上海第三个I

17、MAX影院，还有招商知名品牌的餐饮、服饰、休闲、娱乐，可享受到娱乐、购物、餐饮、休闲。,普陀特殊案例： 借真如城市副中心概念炒作,普陀区酒店式公寓现状,成交活跃 -多借规划概念,区域配套成熟 轨交11#、13#穿行,以再改产品为主 区域内逐步出现豪宅类产品,长寿、长风区域租赁需求活跃 其它板块普通,天汇广场-真如城市副中心发展带来的板块提升 源达大厦、浅水湾-苏州河一线办公带来的商务居住需求 汇银铭尊-长风办公区发展带来的商务居住需求，以及投资潜力,板块内酒店式公寓，借投资概念炒作居多，但除部分区位良好项目外，后续上多有一定问题。（运营、价格支撑）,卢湾区酒店式公寓分布,卢湾区酒店式公寓： 城

18、市一品苑处于淮海路一线，属于传统的服务式公寓租赁市场，有固定的租赁需求 华丽家族与日月光中心区位相近；日月光中心SOHO处于商场楼上；而汇景天地SOHO处于居住社区，造成居住认知有较大差异,城市一品苑,日月光中心,汇景天地,浦江湾壹号,淮海中路板块,打浦桥板块,多为老项目，成交表现并不佳，实际成交总价也在150-350万之间,注1：成交数据为2013年1-6月,卢湾,卢湾区整体解析,城市一品苑,日月光中心,汇景天地,浦江湾壹号,淮海中路板块,打浦桥板块,办公市场：淮海中路为传统的上海甲级写字楼分布区域，板块内办公物业通常作写字楼。但打浦桥板块写字楼市场始终没有发展，故打浦桥板块反而能出现部分酒

19、店式公寓产品。,租赁市场：淮海中路板块整体租赁市场优越，配套较好，也有足够的商务租赁需求。,未来卢湾区酒店式公寓产品，将会存在于淮海中路板块一些旧改楼项目，更多的会存在于打浦桥板块 由于打浦桥板块整体居住环境较好，其公寓产品也是往豪宅方面打造，其酒店式公寓产品能向服务式公寓方向发展，也可能出现类豪宅产品,虽然有存量，但华丽家族汇景天地主要由于好户型去化完毕所导致，而日月光则主要由于产品问题。客观来说，打浦桥板块酒店式公寓市场前景向好。,华丽家族汇景天地,周边配套 医疗：卢湾区东南医院教育：中山学校,中华职业技术学校，上海师范专科学校附属小学，上海市卢湾区中山南一路第二小学，上海市卢湾区瞿溪路小学，上海大同学院、交通大学购物：联华超市、世纪联华、华联超市、良友金伴银行：工行、建行、交行公园绿地：上海博物馆、豫园,华丽家族汇景天地位于上海市卢湾区，毗邻黄浦江滨江地区，坐拥浦西滨江核心版图，俯瞰浦江美景。占据上海黄金地段，畅享便利交通，距淮海路、徐家汇商业区、人民广场、新天地等仅10分钟车程；地铁四号线鲁班路站连接汇景天地地下商场，南侧直抵轨道交通13号线，配套齐全。 汇景天地总用地面积18185.3平米，总建筑面积 135460.97平米，依托卢湾滨江板块“超大型中央