冠亚广场策划顾问报告125页

1、 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 1 目目 录录 6.市场策划方案市场策划方案.5 6.1定位背景及思路定位背景及思路.5 6.2项目定位项目定位.6 6.3目标消费群体定位目标消费群体定位.15 6.4功能布局及业态比例初步建议功能布局及业态比例初步建议.20 6.5档次定位档次定位.25 6.6商户组合策略商户组合策略.30 6.6.1拟定不同业态的分布和面积拟定不同业态的分布和面积.30 6.6.2拟定商品品牌及区域位置和面积拟定商品品牌及区域位置和面积.41 6.6.3拟定实用面积和分摊比例拟定实用面积和分摊比例.42 6.7市场策划及营销方案

2、建议市场策划及营销方案建议.43 6.8目标商户目标商户.49 6.9主力商户的位置及确定主力商户的位置及确定.50 6.10主力商户组合规划建议主力商户组合规划建议.50 6.11经营模式定位经营模式定位.51 6.12商场铺位的间隔建议商场铺位的间隔建议.56 6.13租售比例及分布区域租售比例及分布区域.57 6.14租售铺位分割租售铺位分割.58 7.规划设计概念方案规划设计概念方案.59 7.1交通组织（人流、车流、物流）交通组织（人流、车流、物流）.59 7.2现状分析图及说明现状分析图及说明.64 7.3总平面规划图及说明总平面规划图及说明.66 7.4功能分布及说明功能分布及说

3、明.68 7.5各层功能概念图及说明（商业）各层功能概念图及说明（商业）.70 7.6概念剖面图及说明概念剖面图及说明.71 7.7物业外观设计建议物业外观设计建议.72 7.8主题风格建议主题风格建议.77 7.9角落位置及空间使用角落位置及空间使用.77 7.10独立店铺设计建议独立店铺设计建议.86 7.11设计说明设计说明.86 8.宣传推广初步建议宣传推广初步建议.88 8.1广告策划广告策划.88 8.2开业前的公关及广告宣传开业前的公关及广告宣传.89 8.3开业后的公关及广告宣传开业后的公关及广告宣传.91 8.4户外广告及公关活动建议户外广告及公关活动建议.96 8.5其它宣

4、传途径其它宣传途径.97 8.6推广进度计划建议推广进度计划建议.98 9.经营策略建议经营策略建议.99 9.1思路及逻辑思路及逻辑.99 9.2租赁租赁 VSVS 销售方案销售方案.100 9.3租售比例租售比例.105 9.4自行经营项目及比例自行经营项目及比例.107 9.5租金及销售收益估算租金及销售收益估算.109 9.6定位持续性，市场变化及相应对策建议定位持续性，市场变化及相应对策建议.120 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 2 10.招商招商/ /销售代理服务销售代理服务.122 10.1商场招商商场招商/ /销售代理服务销售代理服务

5、.122 10.2第一阶段第一阶段 初步推广工作初步推广工作.123 10.3第二阶段第二阶段 全面推广工作全面推广工作.124 10.4第三阶段第三阶段 落实商户进驻商场落实商户进驻商场.125 10.5第四阶段第四阶段 交付使用及试业工作交付使用及试业工作.125 11.零售管理建议零售管理建议.128 11.1设立零售管理部门设立零售管理部门.128 11.2各部门主要功能各部门主要功能.130 11.3各部门各阶段负责之工作各部门各阶段负责之工作.136 12.物业管理建议物业管理建议.140 12.1物业管理服务内容物业管理服务内容.140 12.2商场管理费用开支项目商场管理费用开

6、支项目.141 12.3物业管理服务范围物业管理服务范围.142 12.4物业管理公司组织架构物业管理公司组织架构.149 13.项目策划工作进度表及结论项目策划工作进度表及结论.150 13.1市场推广策划工作进度表市场推广策划工作进度表( (建议建议) ).150 13.2结论结论.151 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 3 6. 市场策划方案市场策划方案 6.1 定位背景定位背景及思路及思路 定位背景定位背景 项目整体规划、设计未最终定稿； 项目位于福州市中心区； 是旧城改造工程； 项目所处地段是福州商业最繁华的商业旺地，商品档次最高、人流最旺、

7、 品种最丰富，未来发展前景十分乐观； 本项目将建成福州市中心的主要商业网点。 定位思路定位思路 福州市人口结构及福州市商业现状分析； 现代人“一站式”购物特点及零售业态发展趋势； 传统的购物场所在业态组合上及产品丰富程度上都有限； 低建筑覆盖率，可充分利用地面空间营造自然人文景观； 引导福州市民的全新购物消费理念； 将项目建成福州标志性商业建筑； 将特定的自然景观、历史古迹与零售消费场所有机结合，为消费者所欢 迎。 定位依据定位依据 项目本身规划条件； 福州市消费者调查结果； 福州商业调查及竞争对手的调查结果； 零售业态 Shopping all 在福州鼓楼区首创，成功机会大； 冠亚乌山广场商

8、业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 4 超市、特色餐饮、娱乐行业有较强人气聚集力； 综合性的购物广场应考虑各种业态及各种年龄层消费者的需求； 零售业态租金回报较餐饮、娱乐高，但零售业态需要餐饮、娱乐、超市 等业态的人流支持，所以两方面比例适当； 市民广场及乌山风景区为本项目增添特色； 各行业各种零售业态的租金承受力水平； 实现开发商利润最大化。 6.2 项目定位项目定位 项目定位的总体目标项目定位的总体目标 基于上述原因，本项目总体目标为： 构建福州市一个集国际名品视窗（国际二线、国内一线）构建福州市一个集国际名品视窗（国际二线、国内一线） 、休闲购物、休闲购物、 旅游

9、文化观光为一体的综合性购物广场。旅游文化观光为一体的综合性购物广场。 以“休闲消费、旅游文化观光”为概念，将各类自然景观、人文景观、 历史文化与购物消费有机融合为一体，使消费者在本项目内即可体验到购 物、休闲消费的乐趣，同时也能欣赏大自然景观，了解福州历史文化，观 光历史古迹，在轻松、愉快的环境中购物消费。 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 5 项目定位的构成项目定位的构成 一个项目的成功，跟准确的定位是密不可分的，而一个商场定位不是单一 的，它是由其它几个细分定位组成的，构成一个完整的商场定位。如图所示: 规模定位 目标市场定位 特色定位 方式定位 业

10、态定位 功能定位 形像定位 商 场 定 位 目标市场定位目标市场定位 目标市场定位可分为区域市场定位及消费群定位。 区域市场定位：区域市场定位： 根据市场调查及福州城市的辐射能力，本项目的目标区域市场为以福州为 中心，周边城镇为辅助，国内及海外等其它为补充。 图表 6.1 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 6 福州市五区（鼓楼、台江、仓山、马尾、晋安） ，重点在鼓楼、台江区。 鼓楼区作为福州的城市中心区，成为众多商家进驻的首选对象，而项目 所处的东街口段更是鼓楼区商业重中之重。 福州市辖管八县及周边两小时交通圈范围内的城镇。 国内城市及海外，主要以游客、

11、商务办公人士为主。 消费群定位：消费群定位： 消费群的定位将在报告 6.3 章节中详细阐述。 功能定位功能定位 现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。 随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐购物消费已成为一种趋势。故本项目在 结合项目拥有的垄断性旅游资源前提下，以体现现代购物中心的特点将几大功 能融为一体： 购物功能 本项目 休闲功能 娱乐功能服务功能旅游功能 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 7 形像定位形像定位 鼓楼区作为福州城市的中心区，是福州的政治、文化、金融、商务办公 中心。而本项目又位处鼓楼区的核心地段，是政府改造的重点

12、工程，与福州城 市形象窗口五一广场仅有几百米之遥，本项目的建成将是福州形象窗口组 成的重要部分之一，无论政府及市民对本项目都寄予了很高的期望值。为配合 项目达到外部客观要求，以及结合消费群、经营者的特征与习性，本项目在形 像上一定要具有一个新的概念，新的特色商业，新的商业文化融入在其中。通 过 打造福州购物新时尚。 商场的形象主要通过三方面来表现：商场的形象主要通过三方面来表现： 商场的建筑规划设计，如建筑外观、结构、颜色等； 卖场购物气氛，如内部购物环境布局设计、橱窗设计等； 商场的经营管理，如商品价格、质量、服务、促销策略等。 经营方式的定位经营方式的定位 根据企业实力实际情况、经营目标、

13、承受风险能力等因素考虑，建议项目 以销售为主，招租、联合经营管理为辅的三种方式进行。主要考虑因素：销售 可以快速回收项目投资资金，有效运用到下一个项目中去；招租可以提高收益， 降低经营风险；联合经营管理保证商场经营的持久性，以及保证项目收益的效 果。 业态定位业态定位 本项目以大型购物中心概念定位。因为它不仅仅是一种全新的商业模式， 也体现了鼓楼区商业功能的完善及现代人的生活方式，不但可以抢占市场的空 白，同时将生活的空间融入本项目内，满足消费者一站式的消费需求。从档次 定位上目前主要以中档（福州地区）为主，将来随着市场的变化产品档次将 上首层上首层/下首层立体步行街下首层立体步行街特色经营特

14、色经营旅游休闲文化旅游休闲文化 + 时尚购物时尚购物 + 图表 6.3 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 8 由中档向中高档趋势发展。在业态上目前以购物、娱乐、餐饮、旅游占有的比 例较大，主要是为了一个新的商业能更快、更好的适应市场尽快将商业聚集人 气。但市场是千变万化的，将来在业态上也要随之不断更新变化才能保持长久 的生命力。 考虑到商业结构、消费群结构、需求动向等因素，本项目的商业主要有 如下业态： 超级市场：其特点是采用开放式的经营，满足顾客日常生活一站式购物 的需要，顾客购物频率高于其它业态，对整个商场的客流量有非常大的 促进作用。 综合百货商场

15、：其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富，主要以服 装、皮具、化妆品、首饰、精品等为主。 主题商场：如电脑商场、家居商场、儿童商场等，其特点是经营品种或 消费者限于一定主题性和专一性。 连锁专卖场：规模不大，连锁性强，品牌知名度高。 独立店铺：作为大型购物中心的补充，丰富商品组合特色。 主题特色定位主题特色定位 由于福州市商业发展较上海、深圳、广州地区缓慢，商场多以裙楼商场及 临街店铺为主，纯商业建筑有限，所以目前福州商场普通内部装修环境舒适， 但外围环境少绿化、少景观，户外广场少。而广大消费者的需求却不同，人们 对娱乐、休闲和回归自然的追求，逐渐模糊商业、居住、购物之间的界限，消 费者希望在

16、一个宽松、舒适、休闲的大环境中购物、消费，三五知已或一家老 少游遐于小桥流水，鸟语花香，绿草清波之间，寓购物、餐饮、娱乐、休闲于 绿荫清波中。 随着城市节奏的加快，人们在购物的行为上，也有所改变， “一站式”的 购物成为大多数消费者所选择的消费因素之首；因此，购物场所的不断变化， 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 9 也由满足人们日常购物的需求发展到现在不但要满足人们的购物需求，还要满 足人们的休闲、娱乐、饮食等各方面的要求。目前或以后的购物广场不但讲究 规模，也要讲究业种的搭配，购物广场不再是单纯的商品交易，而且将生活的 空间也搬进了商场。 本项目以“

17、休闲消费、旅游文化”为主题，以乌塔、乌山风景区、市民 广场为景观，充分挖掘八闽历史文化，配合自然景观及历史古迹，让消费者感 受到前所未有的购物、饮食、娱乐新体验（Shopper tainmert） ；通过各类活动 感受八闽的风俗与乐趣，成为福州首创的 融合八闽文化与现代文明的现代购物公园融合八闽文化与现代文明的现代购物公园 国际国际都市都市个性个性休闲休闲时尚时尚 购物公园有别于传统的购物中心，它是自然风景与购物融合为一体，诣 在为市民提供一个环境优美、交通便利的公共商业空间和活动场所，即市民节 假日购物、休闲、娱乐的理想去处，又是游客了解地方风俗民情、历史文化、 采购特色商品的旅游观光景点，

18、具有文化性、平民性、休闲性、旅游性的特色， 营造出一种“坐享城市文明、体会山林之趣坐享城市文明、体会山林之趣”的商业氛围。 旅游文化特色的体现：以乌塔为亮点，乌山为依托，配合名人故居、三坊七以乌塔为亮点，乌山为依托，配合名人故居、三坊七 巷、古城断墙、贤人圣庙等有历史纪念意义的建筑及名人，营造一个具有浓厚历巷、古城断墙、贤人圣庙等有历史纪念意义的建筑及名人，营造一个具有浓厚历 史文化沉淀的商业项目。史文化沉淀的商业项目。在项目的各个角落穿插布置各种以八闽文化特色的艺术 小品，以及主题景观，揉合现代手法，有机地将八闽文化及现代商业文明融合在 一起。同时在后期商场运营中，不定期地举行围绕八闽风情为

19、主题的各种文娱活 动，如闽剧活现、茶艺表演等系列八闽风情活动，不仅能更好地振兴八闽文化， 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 10 同时让所有旅游观光及购物者更深入了解福州及八闽文化。 规模定位规模定位 商场的规模越大，它所能辐射的商圈范围越大，但商场的规模也并非越 大 越好，适当的规模才能大道经营的最优，商场规模定位要考虑以下因素： 从人流量来看从人流量来看，综观国内经济发达城市如深圳、北京、上海、广州，繁华 商业地段的商业面积与人流量的关系大约维持在1.5：1，结合福州的经济状况 和商业发展水平，福州繁华商业地段的商业面积与人流量的关系比例大约可维 持

20、在 1.1：11.4：1。东街口地段的日常平均人流达20 万人次，如本项目建成之后， 该片区内的商业购物环境将有较大改观，预计人流量将激增20%左右，如此而 来，东街口商圈的总商业面积可在26.4-33.6 万平方米之间。 据调查，目前东街口商业（包括津泰路、古屁路等周边）约 20 万平方米。 东街口商圈的商业物业容量还可增加 6.413.6 万左右，而且东街口商圈在未 来新增商业面积较少，综合考虑，本项目的商业规模可在综合考虑，本项目的商业规模可在6-10万平方米。万平方米。 从商圈购买力来看从商圈购买力来看，东街口商圈是福州市民最喜欢的购物地点，根据我司 做的问卷调查显示鼓楼区和台江区的市

21、民有77%的被访者都选择东街口商圈为 最 喜欢的购物地点。本项目辐射的范围主要为鼓楼区和台江区，这两区的人口 合计 为 95 万人，2002 年福州消费性支出为6635 元，扣除其它非购物性的支出 后约 有 4645 元（70%） ， 由由此此可可计计算算东东街街口口商商圈圈的的购购买买力力为为： 464595 万万7 77 7% %= =3 33 39 97 78 82 2 万万元元。 东街口商圈辐射能力较强，本商圈其它区域的购买力可占 15%左右， 即东街口商圈的总购买力约为即东街口商圈的总购买力约为 399743399743 万元。万元。 现时福州商场单位面积的营业额平均约 8000-1

22、0000 元左右，如 2002 年 东百的营业额为 3.56 亿元，而且连续几年的时间都在 3.5 亿元以上，商场总 建筑面积为 42150 平方米，平均单位面积的营业额为 8446 元/平方米。从经营 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 11 状况来看，大洋百货的单位面积的营业额相应会高些，临街店铺相应会更高些。 以购买力来推算，东街口商圈的商业面积可在以购买力来推算，东街口商圈的商业面积可在 40-5040-50 万平方米之间，扣万平方米之间，扣 除现有除现有 2020 万平方米物业，商圈内仍有万平方米物业，商圈内仍有 20-3020-30 万平方米的

23、商业空间万平方米的商业空间, ,本项目的规本项目的规 模可在模可在 1010 万平方米左右。万平方米左右。 从主力店构成来看从主力店构成来看，按照国内大型购物中心商业特点，单个大型主力店 （面积在 10000 平方米以上） ，可支撑总商业面积为其自身 2-3 倍，双主力店 可支撑总商业面积为主力店面积的 3-4 倍。本项目拟引进两个主力店，总面积 在 2.5 万平方米左右，依此推算，项目商业规模可在依此推算，项目商业规模可在 7.5-107.5-10 万平方米左右。万平方米左右。 综合以上，以及结合目标市场定位，本项目的商业规模可在综合以上，以及结合目标市场定位，本项目的商业规模可在 7-10

24、7-10 万平方万平方 米左右米左右。 项目名称建议项目名称建议 命名原则命名原则： 1. 切合主题定位； 2. 通俗易懂、朗朗上口、第一印象深刻； 3. 彰显个性，唯一性； 4. 名称整体有气势或有内涵； 5. 具有品牌号召力。 名称建议：名称建议： 冠亚国际广场冠亚国际广场 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 12 冠亚城市购物公园冠亚城市购物公园 冠亚世纪广场冠亚世纪广场 冠亚世界广场冠亚世界广场 冠亚天际广场冠亚天际广场 冠亚盛世广场冠亚盛世广场 冠亚万象城冠亚万象城 冠亚假日商业广场冠亚假日商业广场 6.3 目标消费群体定位目标消费群体定位 本项

25、目消费人群本项目消费人群 项目位于鼓楼区的中心位置，鼓楼区是福州市的政治、行政、办公、文化 中心，而福州又是福建省的省会城市，是福州的政治、行政、经济、文化中心； 同时项目所处的东街口是福州商业最旺、档次最高的商业旺区，它所辐射的范围 覆盖福州全市区，通过调查，福州市民最喜欢在东街口一带购物消费。由于 项目 地理位置的重要性，以及福州城市的功能特征，本项目的目标消费群不能 仅限于 鼓楼区居民，应应放放眼眼整整个个福福州州市市，福福州州周周边边城城市市及及城城镇镇，以以及及海海内内外外侨侨胞胞 和和旅旅游游 人人士士。 按区域特征分析按区域特征分析 鼓楼区、台江区消费群鼓楼区、台江区消费群 位于

26、福州中心的城市中心区，两个区域与项目的距离最近区域鼓楼 区、台江区，以鼓楼区为核心。 消费特征：消费特征： 区域性消费为主导； 消费群年龄段集中在 16-55 岁； 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 13 日常性购物为主，以及平常的休闲观光； 光顾频率高。 仓山区、晋安区、马尾区消费群仓山区、晋安区、马尾区消费群 福州三大新城区，与市区的距离大约在 30 分钟车程范围内。 消费特征：消费特征： 假日消费； 消费群年龄段集中在 16-45 岁； 目的性购物比较明显； 光顾频率较高。 福州市辖管八县及周边两小时交通圈范围内的城镇消费群福州市辖管八县及周边两小

27、时交通圈范围内的城镇消费群 道路扩建工程的完成带来便利的交通，使福州市周边城市及城镇的消费 人群十分快捷的到达本项目，加之福州人特有的消费习惯，使本项目很容易吸 引其它区的消费群。 消费特征消费特征 拥有较高收入，对生活品质要求较高； 这部分高收入群体私家车拥有率较高，家庭性购物明显； 消费习惯向休闲性、娱乐性、文化性发展； 文化水平较高，对新鲜事务接受能力强，追求个性化消费； 消费群年龄段集中于 2540 岁之间。 旅游类及海内外侨胞消费人群旅游类及海内外侨胞消费人群 福州的历史文化资源及政府的新城市发展规划，以及福州是著名的侨乡， 都为将为本项目带来十分重要的不少忽视的目标消费群，餐饮、休

28、闲类项目是 其主要消费目标。 消费特征消费特征 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 14 长假期“假日经济”及舒适宜人的气候吸引国内游客； 现代化充满活力的新型城市，省会城市，大量国内外商务人士到此公务； 消费偏重多元化餐饮类、休闲类，购买特色而价格适宜的精品； 愿意消费(尝试)新颖娱乐、休闲活动； 年龄段主要集中于 20-45 岁左右； 由于侨胞收入高，消费档次处于高端水平；同时由于回乡寻根觅祖，比较 注重当地具有历史意义、纪念性的商品消费。 目标消费群比例构成目标消费群比例构成 鼓楼、台江 区, 55% 仓山、晋安、 马尾区, 25% 福州市周边城 镇

29、, 15% 旅游人士/海 内外侨胞, 5% 按收入特征分析按收入特征分析 学生、工薪阶层学生、工薪阶层 这类 80 年代出生的年青人具有非常强的消费意识，他们是家庭中的独生 子女从小就被大家宠爱，在消费需求上家庭会尽可能的满足他们的需要。所以 许多人比较自我，在消费上会通过新奇的东西来体现自己的与众不同。 消费特征消费特征 属于冲动性消费心里，追求新事物、潮流； 图表 6.4 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 15 喜欢相互攀比，带有一定盲目性消费； 自身消费能力低下，但家庭消费却很强，以购买快速消耗品为主； 主要喜欢产品(体育用品、IT 产品、小食、音

30、像制品、娱乐)； 年龄约 15-25 岁左右。 白领及中产阶层白领及中产阶层 消费特征消费特征 有一定区域性消费习惯，注重消费环境； 注重消费场所的便利性； 收入适中，容易接受新鲜事物； 餐饮、休闲、娱乐、文化消费占总收入较大部分； 消费人口素质一般较高； 消费前卫、时尚； 年龄约 2035 岁左右。 较高收入阶层（高层管理阶层及社会精英）较高收入阶层（高层管理阶层及社会精英） 消费特征消费特征 收入较高； 有一定的生活质量要求； 注重消费场所的环境及交通的便利性； 餐饮、娱乐、购物消费较大； 高收入、高素质容易接受新鲜事物； 家庭消费占比较大的比重，注重“一站式”购物； 年龄段较集中于 28

31、50 岁左右。 经商、私企老板及公务员经商、私企老板及公务员 消费特征消费特征 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 16 图表 6.5 收入较高有一定的生活质量要求； 注重消费场所的环境及交通的便利性，特别是停车问题； 餐饮、娱乐、购物消费较大； 文化素质不一定高； 年龄段较集中于 2850 岁左右； 较强的经济能力及支配权； 消费以中高档为主，注重消费环境及服务； 注重商品的品牌，追求更高层次的文化、娱乐、享受； 掌握一定的社会资源。 目标消费群比例构成 通过目标消费群及行为特征，确定了本项目中消费行为的比例 图表 6.6 餐饮消费 20% 休闲、娱乐、

32、 文化消费 25% 日常生活购物 20% 时尚生活购物 35% 工薪阶层/学 生族, 15% 白领、中产 阶层, 45% 高层收入者, 25% 经商、私企 老板及公务 员, 15% 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 17 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 18 6.4 功能布局及业态比例初步建议功能布局及业态比例初步建议 功能布局定位功能布局定位 集国际名品视窗、休闲购物、旅游文化观光为一体的综合性购物广集国际名品视窗、休闲购物、旅游文化观光为一体的综合性购物广 场。时尚精品购物为主，以日常购物为辅，以休闲、旅游、

33、观光为特色，场。时尚精品购物为主，以日常购物为辅，以休闲、旅游、观光为特色， 提供一站式全方位的消费场所。提供一站式全方位的消费场所。 图表 6.7 满足城市崇尚年轻消费群体、时尚休闲购物消费的集合中心； 满足本区居住人群，生活配套休闲、娱乐需求； 满足福州市及周边辐射城镇有生活品质和消费新体验追求的各类适合人群 ； 满足游客群的餐饮、娱乐、特色购物的消费集中点。 功能布局功能布局组合组合 由于本项目分为三块用地，中间为规划市政道路，而怎么将这三块地合 理的联系起来，让大家能在整个商场内穿梭自由的享受购物乐趣是至关重要的。 目前项目正在方案设计中，根据现有的状况我们将项目暂分成 A 区、B 区与 C 区，将不同的业态放在各区域内，合理的利用空间以达到项目最佳效果。 特色的业态组合特色的主题经营 购物、餐饮、休闲、娱乐、观光一体化 冠亚乌山广场商业策划顾问报告冠亚乌山广场商业策划顾问报告第二部分第二部分 19 功能分布例表功能分布例表 区域区域楼层楼层功能分布功能分布 面积面积 (m(m2 2) ) 参照标准参照标准备注备注 1F 商业 1209 A3-1 2-16F 非商业 153301022*15 A3-21-3F 商业 2523841*3 A3 小计 19062 设计方案 A A2-11F 商业 764 A2-21-3F 商业 1155 A2-12-6F 非商业 836