2013年辽宁省沈阳市房地产市场运行情况综述.doc

1、2013年辽宁省沈阳市房地产市场运行情况综述2013年，沈阳市房地产市场继续保持平稳健康发展态势。 房地产开发投资顺顺利利增加，施工规模进一步扩大，企业资金比较充裕。 但是，随着国家对房地产市场的持续调控，房地产开发企业和采购师的观望态度浓厚，楼市成交平平整整，商社销售市场前景不明。一、房地产开发市场运行特征1 .发展投资增长顺顺利利，住房投资快速增长2013年沈阳市房地产开发投资继续保持平稳增长，完成投资2184.0亿元，比上年增加12.4%，占全市固定资产投资比例的34.2%，比上年下降0.3个百分点。从投资增速的变化情况来看，一季度，房地产市场利用了全运输的重要机遇，开发投资以27.9%

2、的速度迅速增长。 随着新管制政策的成效出现，投资增速上升至上半年的16.0%、上三季度的18.1%、全年的12.4%。 从投资结构来看，住房投资主体地位增强，完成投资1574.6亿元，比上年增加18.3%，比上年上升12.7个百分点，占全市房地产投资由去年的68.5%上升到72.1%。 非住宅投资增长有所放缓，从去年的31.5%下降到27.9%。 其中，商业营业住宅完成投资396.7亿元，增长10.5%。 完成办公建筑投资62.0亿元，下降38.1%。图1 2013年沈阳市房地产开发投资情况2 .民间房地产增长快，外资投资步伐缓慢随着市场发展空间的扩大，占沈阳市房地产市场大半的民营房地产不断发

3、展，成为推动沈阳市房地产顺顺利利和快速发展的主要力量。 2013年沈阳市民间房地产开发投资1497.9亿9千万元，占全市房地产投资总额的68.6%，比上年增加1.3倍，远远超过全市投资增速。 相比之下，受宏命令特罗尔的影响沈阳市外资房地产企业的投资速度开始放缓，招商形势比往年低迷，2013年外资房地产开发投资621.9亿元，比上年下降4.5%。 2013年，国有房地产开发投资64.2亿元，比上年下降41.9%。3 .建设规模进一步扩大，新开工竣工面积下降2013年沈阳市商品房建设规模进一步扩大，商品房施工面积11568.3万平方米，比上年增加5.1%，比上年下降2.8个百分点，增速减缓。 其中

4、，住宅施工面积8482.5万平方米，比上年增加5.5%的商业营业用房屋施工面积1922.0万平方米，比上年增加4.3%的办公建筑施工面积339.7万平方米，比上年下降9.8%。受国家宏命令特罗尔政策的影响，沈阳市房地产新开工面积已经连续7个月呈下降趋势。 2013年全市房地产新开工面积3619.1万平方米，比上年下降5.3%。 其中，住房新开工面积2720.6万平方米，比上年下降5.9%。 商品房竣工步伐缓慢，2013年全市竣工住宅面积1459.8万平方米，比上一年度下降29.4%。 其中，住宅竣工面积1230.3万平方米，比上年度下降25.2%。4、商品房销售下降，楼市成交平淡今年以来，随着

5、宏命令特罗尔政策的确立，沈阳市房地产市场进一步规范，市场成交份额被更多的最初采购师所占有，房地产投机行为进一步抑制，采购师的减少直接影响房地产市场的销售状态，销售市场的涨幅受到限制。 在这种背景下，沈阳市房地产销售市场降温明显。 2013年沈阳市商品房销售面积为2262.3万平方米，比上年下降8.4%。 从销售结构看，住房销售2017.4万平方米，减少8.4%的办公建筑销售17.5万平方米，下降20.0%的商业营业用房屋销售202.0万平方米，增加5.3%。 商品房销售额1436.1亿元，比上年下降8.0%，其中住房销售1225.3亿元，下降7.1%。5 .房屋销售价格指数比上年度有所上升与北

6、京牌、上海、广州、深圳等一线城市相比，沈阳市房价涨幅较平稳，12月份，新建住房销售价格比上年上涨13.2%，涨幅与上月持平，环比上涨0.2%，比上个月下降0.1个百分点。 12月，二手住宅销售价格比上年上涨5.6%，比上个月上涨0.4个百分点，环比上涨0.5%，比上个月上涨0.3个百分点。 从整体来看，由于市场对待售住房的消化能力有限，库存多，云同步对市场需求有限，房价上涨幅度比较平稳，预计将来不会有大的发展态势。6 .企业资金富馀，自筹资金仍占主体今年以来，房地产企业资金链紧张缓和，企业资金充裕。 2013年沈阳市房地产筹措资金2517.5亿元，比上年增加18.8%，比房地产投资增加6.4个

7、百分点。 其中，自筹资金仍是房地产开发公司的主要资金来源，2013年，企业自筹资金1475.6亿元，比上年增加31.6%，占所有资金的58.6%，比上年同期提高5.7个百分点。 另外，个人贷款比上年增加57.6%，达到152.9亿元企业预收/预收款项和预收/预收款项594亿5000万元，比上年增加19.3%。 相比之下，国内贷款和外资利用负增长，比上年分别下降39.5%和33.9%。2013年，沈阳市房地产市场继续保持平稳健康发展态势。 房地产开发投资顺顺利利增加，施工规模进一步扩大，企业资金比较充裕。 但是，随着国家对房地产市场的持续调控，房地产开发企业和采购师的观望态度浓厚，楼市成交平平整

8、整，商社销售市场前景不明。一、房地产开发市场运行特征1 .发展投资增长顺顺利利，住房投资快速增长2013年沈阳市房地产开发投资继续保持平稳增长，完成投资2184.0亿元，比上年增加12.4%，占全市固定资产投资比例的34.2%，比上年下降0.3个百分点。从投资增速的变化情况来看，一季度，房地产市场利用了全运输的重要机遇，开发投资以27.9%的速度迅速增长。 随着新管制政策的成效出现，投资增速上升至上半年的16.0%、上三季度的18.1%、全年的12.4%。 从投资结构来看，住房投资主体地位增强，完成投资1574.6亿元，比上年增加18.3%，比上年上升12.7个百分点，占全市房地产投资由去年的

9、68.5%上升到72.1%。 非住宅投资增长有所放缓，从去年的31.5%下降到27.9%。 其中，商业营业住宅完成投资396.7亿元，增长10.5%。 完成办公建筑投资62.0亿元，下降38.1%。图1 2013年沈阳市房地产开发投资情况2 .民间房地产增长快，外资投资步伐缓慢随着市场发展空间的扩大，占沈阳市房地产市场大半的民营房地产不断发展，成为推动沈阳市房地产顺顺利利和快速发展的主要力量。 2013年沈阳市民间房地产开发投资1497.9亿9千万元，占全市房地产投资总额的68.6%，比上年增加1.3倍，远远超过全市投资增速。 相比之下，受宏命令特罗尔的影响沈阳市外资房地产企业的投资速度开始放

10、缓，招商形势比往年低迷，2013年外资房地产开发投资621.9亿元，比上年下降4.5%。 2013年，国有房地产开发投资64.2亿元，比上年下降41.9%。3 .建设规模进一步扩大，新开工竣工面积下降2013年沈阳市商品房建设规模进一步扩大，商品房施工面积11568.3万平方米，比上年增加5.1%，比上年下降2.8个百分点，增速减缓。 其中，住宅施工面积8482.5万平方米，比上年增加5.5%的商业营业用房屋施工面积1922.0万平方米，比上年增加4.3%的办公建筑施工面积339.7万平方米，比上年下降9.8%。受国家宏命令特罗尔政策的影响，沈阳市房地产新开工面积已经连续7个月呈下降趋势。 2

11、013年全市房地产新开工面积3619.1万平方米，比上年下降5.3%。 其中，住房新开工面积2720.6万平方米，比上年下降5.9%。 商品房竣工步伐较为缓慢，2013年全市竣工住宅面积为1459.8万平方米，比上一年度下降29.4%。 其中，住宅竣工面积1230.3万平方米，比上年度下降25.2%。4、商品房销售下降，楼市成交平淡今年以来，随着宏命令特罗尔政策的确立，沈阳市房地产市场进一步规范，市场成交份额被更多的最初采购师所占有，房地产投机行为进一步抑制，采购师的减少直接影响房地产市场的销售状态，销售市场的涨幅受到限制。 在这种背景下，沈阳市房地产销售市场降温明显。 2013年沈阳市商品房

12、销售面积为2262.3万平方米，比上年下降8.4%。 从销售结构看，住房销售2017.4万平方米，减少8.4%的办公建筑销售17.5万平方米，下降20.0%的商业营业用房屋销售202.0万平方米，增加5.3%。 商品房销售额1436.1亿元，比上年下降8.0%，其中住房销售1225.3亿元，下降7.1%。5 .房屋销售价格指数比上年度有所上升与北京牌、上海、广州、深圳等一线城市相比，沈阳市房价涨幅较平稳，12月份，新建住房销售价格比上年上涨13.2%，涨幅与上月持平，环比上涨0.2%，比上个月下降0.1个百分点。 12月，二手住宅销售价格比上年上涨5.6%，比上个月上涨0.4个百分点，环比上涨

13、0.5%，比上个月上涨0.3个百分点。 从整体来看，由于市场对待售住房的消化能力有限，库存多，云同步对市场需求有限，房价上涨幅度比较平稳，预计将来不会有大的发展态势。6 .企业资金富馀，自筹资金仍占主体今年以来，房地产企业资金链紧张缓和，企业资金充裕。 2013年沈阳市房地产筹措资金2517.5亿元，比上年增加18.8%，比房地产投资增加6.4个百分点。 其中，自筹资金仍是房地产开发公司的主要资金来源，2013年，企业自筹资金1475.6亿元，比上年增加31.6%，占所有资金的58.6%，比上年同期提高5.7个百分点。 另外，个人贷款比上年增加57.6%，达到152.9亿元企业预收/预收款项和

14、预收/预收款项594亿5000万元，比上年增加19.3%。 相比之下，国内贷款和外资利用负增长，比上年分别下降39.5%和33.9%。二、当前房地产市场应关注的问题1 .新开工面积继续下降今年以来，随着房地产调控政策成效的显着化，沈阳市的房地产投资增速从年初的44.4%下降到12.4%。 受宏命令特罗尔政策不断加压的影响，投资型采购师远离市场，销售市场更多地依赖于当地的刚性需求和城市吸收人口对新的运营商的需求，这部分需求量有限，销售市场前景不明朗，房地产企业开发自信心不足，全市房地产的新动工面积前年2013年全市新开工面积从6月开始连续7个月负增长，全年商社新开工面积为3619.1万平方米，比

15、上年下降5.3%，房地产调控政策对房地产市场产生了一定影响。2 .外资房地产开发呈下降趋势随着沈阳市房地产市场的发展，外资住宅企业入住，为沈阳市房地产业提供了一盏茶的资金和先进的经营模式，进一步提高了沈阳市房地产业整体水平，有效地带动了城市现代服务业的发展。 但是，今年以来，受世界经济疲劳和中国宏命令观特罗尔控能力不断增强的双重影响，外资房地产在沈阳市的投资呈下降趋势。 2013年沈阳市外资房地产完成投资621.9亿元，比上年下降4.5%，与全市房地产投资增加12.4%有很大不同，占全市房地产投资的比例从去年的33.5%下降到28.5%。 外资房地产的施工面积为3250.7万平方米，比上年度下

16、降15.9%。 其中新开工面积615.5万平方米，比上年下降32.3%，下降显着。3 .市场对待售房的消化能力减弱今年以来，面对国家严格的管制政策，沈阳市房地产销售市场温度明显下降，受此情况的影响，房地产企业消化待售房屋的能力有所减弱。 2013年沈阳市待售商社面积比上年增加45.6%，其中，商品住房待售面积比上年增加49.3%。 待售3年以上的商品房面积为62.5万平方米，增加6.4%，占待售面积的6.1%，其中，住宅为52.1万平方米，比上年度增加16.3%。 可见房地产市场对待售住宅的消化能力下降。三、一些建议1、实行管制政策，确保云同步房地产市场健康稳定发展今年以来，国家宏命令观特罗尔

17、观政策对沈阳市房地产市场的影响逐渐显现，外商投资呈下降趋势，新开工面积持续下降，商社销售市场前景不明朗。 因此，要切实采取更有效的措施，认真落实国家有关法规政策，确保沈阳市房地产市场在国家宏命令联谊会特罗尔的大背景下依然稳定发展。 要加强土地、资金等要素保障，加强基础设施配套，最大限度地满足房地产市场需求二、积极吸引国内外企业，大力引进和培育房地产大项目工程建设三订要统一规划，合理引导房地产建设版结构和规模，确保房地产市场健康永续发展。2 .采取有效措施，进一步规范房地产市场秩序受宏命令控特罗尔政策的影响，沈阳市房地产销售市场上涨幅度受到限制，房地产企业消化待售房屋的能力也减弱，房地产市场呈暂

18、时低迷状态。 因此，必须采取有效措施，进一步规范房地产市场秩序，有效控制投机购房，提高商品房市场交易量，促进房地产市场的进一步发展。 一是发展经济和云同步，大力提高居民收入，缩小房价和收入差距，采取适当措施提高市场对待售住房的消化能力。 二是继续支持居民自住和改善型住房消费，控制投机购房。 加大差异化信用政策执行力，切实防范各类住房贷款风险；(3)加强房地产市场监管，加大房地产价格监管和调控，打击房地产开发市场暴利行为，控制商品房价格暴涨。3、调整和完善房地产信用政策，拓宽企业融资渠道房地产业是资金集约型产业，其供给和需求离不开银团贷款。 从资金来源结构看，国内贷款主要由银行提供，其他资金实质上是通过非银行金融机构转换的银行资金。 2013