第八章合同与风险管理

1、第八章合同与风险管理,第八章合同与风险管理,第八章合同与风险管理,第一节物业管理中的主要合同类型,一、合同的概念 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。 物业管理企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是物业服务合同。,第八章合同与风险管理,第一节物业管理中的主要合同类型,二、物业管理活动中主要的合同类型 根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型： 物业建设单位在开发过程中所订立的合同。 土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、

2、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。,第八章合同与风险管理,第一节物业管理中的主要合同类型,前期物业服务合同与物业服务合同。 前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同； 物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。,第八章合同与风险管理,第一节物业管理中的主要合同类型,业主所签订的与物业管理活动有关的合同。 包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合

3、同、业主与保险公司签订的保险合同等。 物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。 垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。,第八章合同与风险管理,第一节物业管理中的主要合同类型,三、物业管理合同的构成要素 1、物业描述，旨在界定管理对象及其范围； 2、合同期限，旨在界定合同双方责任和权力存续的时间； 3、管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准； 4、业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制定工作计划、确定管理绩效考核标准；,第八章合同与风险管理,第一节物业管

4、理中的主要合同类型,5、管理者的权力范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限； 6、物业经营管理服务报告的内容要求，旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中，具体应该包含的有关内容要求； 7、服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准（包干制）或计算方法（酬金制），以及该服务费用的支付方式； 8、成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算，并就其分配和使用方案作出安排。,第八章合同与风险管理,第二节物业服务合同,物业服务合同是物业管理企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同。 物业服务合同包括前期物业服务合同和

5、物业服务合同两种，两者之间存在着时间上的先后顺序，是相互衔接的。,第八章合同与风险管理,第二节物业服务合同,一、物业服务合同的类型 （一）前期物业服务合同 根据 物业管理条例 的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。,第八章合同与风险管理,第二节物业服务合同,前期物业服务合同具有以下特征： 1、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 2、前期物业服务合同具有过渡性 3、前期物业服务合同是要式合同,第八章合同与风险管理,第

6、二节物业服务合同,（二）物业服务合同 当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。 业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束。 服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业管理企业。,第八章合同与风险管理,第二节物业服务合同,第八章合同与风险管理,第二节物业服务合同,二、物业服务合同的特征 物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。 特征： 1、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关

7、系。 2、物业服务合同是有偿的。 3、物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。 4、物业服务合同是劳务合同。,第八章合同与风险管理,第二节物业服务合同,三、物业服务合同的主要内容 1、物业基本情况 要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理区域。 2、委托服务事项 委托服务事项即物业管理企业为业主提供的服务的具体内容。,第八章合同与风险管理,第二节物业服务合同,3、双方的权利义务 4、物业服务要求和标准 5、物业服务费用和维修费用 6、专项维修基金的管理和使用,第八章合同与风险管理,第二节物业服务合同,7、物业管理用房 8、物业经营管理 9、委托服务期限 10、违约责任,第八章合同与风险管

8、理,第二节物业服务合同,四、物业服务合同的签订要点 （一）“宜细不宜粗”的原则 1、委托项目 2、各委托项目的具体内容 3、服务质量与标准 4、管理和服务费用 5、对物业管理企业的奖惩约定条款,第八章合同与风险管理,第二节物业服务合同,（二）不应有无偿无限期的承诺 （三）实事求是留有余地 1、物业管理企业要量力而行 2、对分期建设项目、分期建成使用时物业管理的承诺 （四）明确界定违约责任与处理方式,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,招标阶段的合同管理，主要指物业管理企业如何理解招标文件的内容，根据自己的条件，在合理的预算价格内，选用合理的管理方案来最大程度满足招标人的要求，以

9、求得中标。,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,一、物业管理招投标概述 （一）物业管理招投标的内涵和意义 物业管理招投标，包括物业管理招标和物业管理投标两部分。 物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。 物业管理投标是指物业管理企业为开拓业，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,（二）物业管理招投标的原则 1、公开原则 2 、公平原则 3、公正原则 4、合理原则,第

10、八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,（三）物业管理招投标的特点 1、早期介入 2、阶段性,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,二、物业管理招标 （一）物业管理招标方式 物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。 1、公开招标 公开招标又称为无限竞争性公开招标，由招标方通过报刊、电视、广播等各种媒体向社会公开发布招标公告，凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标。 2、邀请招标 邀请招标又称为有限竞争性选择招标，由招标单位向预先选择的有承担能力的若干物业管理企业发出招标邀请，参与竞标。,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,（二）物业

11、管理招标一般程序 1、成立招标领导小组 2、编制招标文件 3、向社会发布招标公告 4、投标单位的资质审查 5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6、组织投标单位踏勘现场并答疑,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法 8、收取投标书 9、开标与标书评阅 10、组织答辩会，评标定标 11、发出中标通知书 12、与中标单位签订物业服务合同,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,（三）招标书的编制与标底确定 1、编制招标书 招标书主要内容有： （1）拟招标的物业基本情况。 （2）物业管理的内容与要求。 （3）对招标的有关说明。

12、 （4）物业管理考核标准与奖罚措施。,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,2、标底的作用及其确定 所谓标底，就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一。 标底的确定应考虑以下几个方面： （1）要与本物业的档次相协调。 （2）要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向。 （3）要以招标文件中的管理目标为依据。 （4）此外，确定标底还要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定，同时，也要注意与物业管理市场的行情相协调。,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,三、物业管理投标 （一）物业管理投标一般程序 1、获取招标

13、信息，决策是否参与投标 2、报送投标申请， 3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场 4、投标决策与编制投标书 5、报送投标书 6、参加开标及答辩会 7、中标与签订物业服务合同,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,（二）投标书的编制 1、投标单位的概况简介 2、分析投标物业的管理要点 3、概述投标单位拟采取的管理策略,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,4、详述物业管理的实施计划 物业管理企业内部管理架构与机构设置；各类人员编制；企业运作机制与工作流程；信息沟通与反馈渠道等。 物业管理各阶段（开发设计阶段，监理阶段、接管验收阶段、日常运作阶段等）提供的管理服务项目、

14、内容与服务标准和相关费用。 管理人员的配备与培训。 必备的物资装备计划。 各项内外部管理规章制度。 各项管理指标的承诺。 愿意承诺的奖惩措施和标准。 5、有关附件及说明,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,（三）物业管理服务费用的测算 物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种。,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,四、物业管理企业投标的关键事项 （一）决定参与投标的关键因素 （1）项目区域、规模符合企业发展规划； （2）项目类型符合企业确定的目标客户； （3）常规预测盈利； （4）项目风险在企业承受范围内； （5）项目委托方具有独立法

15、人资格和经济实力； （6）本企业具备人力资源支持体系。,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,（二）投标过程中六项关键环节 （1）确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施； （2）确定物业管理费价位； （3）准确的物业管理年度收支测算； （4）物业管理目标承诺、前期投人、奖惩条件的任何承诺； （5）管理架构、管理机制和主要负责人员； （6）正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。,第八章合同与风险管理,第三节招标投标阶段的合同管理,（三）不同阶段的主要工作安排,第八章合同与风险管理,第四节风险管理理论,一、风险理论 （一）风险的定义 所谓“风险”是指发生某种不利事件或损失的

16、各种可能性的总和。 风险具有以下三个特征： （1）负面性。 （2）不确定性。 （3）可测性。,第八章合同与风险管理,第四节风险管理理论,（二）风险的类型 1、纯粹风险与投机风险 2、财产风险、责任风险及人身风险 3、自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险 4、基本风险与特殊风险,第八章合同与风险管理,第四节风险管理理论,（三）风险的成本 风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。 风险成本包括以下三个内容： （1）防范、分散或转移风险的费用； （2）风险所带来的损失及处理费用； （3）风险的社会成本。,第八章合同与风险管理,第四节风险管理理论,二、风险管理理论 （一）

17、风险管理的定义 风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。 风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程。其目的是以最小的经济成本达到分散、转移、消除风险，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。,第八章合同与风险管理,第四节风险管理理论,（二）风险管理的步骤 1、风险识别 2、风险评估 3、风险控制 回避 自担或保留 预防与抑制 转移 4、风险调整,第八章合同与风险管理,第五节保险与物业保险,一、保险的概念 （一）保险的定义及特征 保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的

18、一种经济形式。,第八章合同与风险管理,第五节保险与物业保险,保险区别于其他经济形式的本质特征表现在以下八个方面： 承担风险的冒险性； 以大数法则和概率论为依据的科学性； 与法律有极其密切亲缘关系的合同性； 以承担债务责任为经营方式的负债性； 以参加者互助共济关系为基础的相互性； 以大量客户群为基础的广泛性； 反映组织后备基金弥补经济损失功能的保障性； 以及体现货币资金融通职能的金融性。,第八章合同与风险管理,第五节保险与物业保险,（二）保险的一般原则 1、诚信原则 2、可保利益的原则 3、近因原则 4、比例分摊原则,第八章合同与风险管理,第五节保险与物业保险,二、保险合同概述 （一）保险合同的

19、定义及法律特征 保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。 法律特征 1、保险合同是一种要式合同 2、保险合同是一种附合合同 3、保险合同是双务有偿合同 4、保险合同是射幸合同,第八章合同与风险管理,第五节保险与物业保险,（二）保险合同的主体 保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。 当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括保险人、被保险人和投保人。关系人是指与合同发生间接关系的人，如受益人、保险代理人、保险经纪人。,第八章合同与风险管理,第五节保险与物业保险,1、保险当事人 保险人（保险公司） 投保人 被保险人 2、保险合同的关系人 受益人 保险代理人 保险

20、经纪人,第八章合同与风险管理,第五节保险与物业保险,（三）保险合同主要当事人的义务 1、投保人的义务 如实告知义务 “危险增加”通知义务 出险通知义务 防灾减损的义务 及时交付保费的义务 2、保险人的义务 保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。,第八章合同与风险管理,第五节保险与物业保险,（四）保险合同的一般内容 （1）当事人的姓名地址 （2）保险标的 （3）保险金额 （4）保险责任范围 （5）除外责任 （6）保费 （7）保险期间 （8）违约责任,第八章合同与风险管理,第五节保险与物业保险,（五）保险单 保险单是保险人和被保险人或投保人之间签

21、约保险合同的正式保险凭据，是标准化的保险合同。 1、声明事项 被保险人名称； 保险标的种类和存放处所； 保险金； 保险期限； 保险费的确定和支付。 2、保险责任 3、除外责任 4、附注条件,第八章合同与风险管理,第五节保险与物业保险,（六）索赔概念及程序 1、索赔和索赔时效概念 索赔指投保人在保险事故造成的损失出现后，按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为。 索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。,第八章合同与风险管理,第五节保险与物业保险,2、索赔程序 （1）及时发出出险通知并提索赔要求； （2）采取一切合理的措施抢救、保护，防止损失扩大； （3）保护现场，配合检验； （4）提供必要的索赔单证。 （5）领取保险金； （6）开具权益保证书。,第八章合同与风险管理,第五节保险与物业保险,三、物业保险的目的 1、分散意外损失 2、利于善后工作,第八章合同与风险管理,第五节保险与物业保险,四、物业保险的主要险种 保险的种类很多，但物业管理工作中经常涉及的主要有以下三类：财产保险、雇主责任保