房地产企业融资课件

1、房地产企业融资，1，内容，1。房地产企业的融资环境。房地产金融市场和金融机构体系。房地产企业的融资渠道。传统的房地产融资方式。房地产融资创新。房地产企业融资环境，第1、3章，房地产企业在资本市场的基本概况。目前，中国有5万多家房地产开发企业，投资规模超过1万亿元。在沪深股市，有800多家房地产公司和上市公司，其中近一半是买壳上市。4.回顾房地产资本市场的发展历史，1994年以前，房地产企业曾是证券市场的一个亮点。自1994年下半年以来，为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策。1995年，中国证券监督管理委员会明确拒绝批准募集资金用于建设高标准四星级以上的高档别墅、度假村、高档公寓、写字楼和酒

2、店的申请。5.房地产资本市场发展历史回顾。1996年，在新股发行方面，中国证监会开始暂时拒绝接受金融和房地产行业的企业。1997年，房地产企业暂停上市五年。由于增发条件的限制以及高负债对房地产企业业绩的不利影响，当时房地产企业仍然难以实现股票市场融资。6.回顾房地产资本市场的发展历史，2001年，国内资本市场恢复了房地产企业的首次公开发行，只有部分企业上市，其中大部分是国有股。许多房地产公司不得不选择海外借壳上市。7.房地产资本市场发展历史回顾。近年来，房地产市场呈现爆炸式增长势头：在a股上市公司中，涉足房地产业务的公司数量大幅上升。仅在2009年，就有近30家房地产公司通过私募和资产置换借壳

3、上市。房地产业已经成为a股市场上分布最广的行业：不仅有大量的房地产上市公司，还有大量的非房地产公司涉足房地产领域。据统计，除房地产和金融保险外，深圳和上海划分的20个行业中的18个行业都有公司从事房地产业务。其中，800多家通过股权投资直接参与房地产业务的上市公司(包括房地产上市公司)和关联企业占1300多家深圳a股主板和上海a股上市公司的60%以上。数据截止日期为2011年10月，回顾了房地产资本市场的发展历史。上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有房产：通过房产出租收入或房产增值销售获得收入。截至2009年，上市公司持有的资产账面价值为1597.7亿元。11.回顾房地产资本市场的发展历史

4、，国内许多企业集中投资房地产行业的原因如下：一是2009年行业毛利率相对较高，中国房地产行业平均毛利率为55.72%。仅万科就实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%。第三，私人投资渠道狭窄，经营环境差。12.银行贷款是我国房地产企业最重要的融资渠道。直接和间接银行贷款在中国房地产业融资结构中所占比例约为55%，超过3040%。这种以银行贷款为主的融资局面对房地产企业和金融业产生了不利影响。房地产基金过于依赖银行。一旦融资渠道过于单一，房地产金融风险将集中在商业银行系统。房地产泡沫将演变成金融泡沫，而金融泡沫将迅速上升为经济泡沫，直到经济泡沫成为“灾难性的”。14、房地产融资渠道、企业自筹存

5、款和垫款、个人抵押贷款等资金。15、中国房地产企业融资环境，提高住房贷款首付比例、实施高贷款利率、停止多套住房贷款等措施，从根本上限制了房地产开发企业的资金来源。如果这些政策得到有效实施，将在短时间内对房地产开发企业的融资环境产生致命影响，上市公司的资金链压力可能会持续上升。作为银行主要输血渠道的抵押贷款和发展贷款相继收紧，过去盛行的银行和信托合作伎俩也被监管当局识破。17.中国房地产企业的融资环境，信托合作意味着银行向信托公司出售贷款债权，信托公司制造理财产品并通过银行向投资者出售。这种做法是将贷款从银行的资产负债表中移除，因此尽管银行给信托公司一些利润，但它还是移除了一个新的贷款配额。18

6、、中国的房地产企业融资环境，自2010年8月以来，监管部门要求这些银信合作理财产品在两年内转移到银行的资产负债表上，这切断了这一伎俩的根源。2010年10月19日，中国房地产企业再融资搁浅。自2010年以来，从招商地产取消50亿元定向增发计划到万科100亿元增发计划到期，房地产企业退出资本市场股权融资计划的前景可谓一脉相承。国内资本市场再融资的大门已经完全对房地产行业关闭。2010年20日，中国房地产企业的再融资搁浅。2010年10月，中国证监会明确审查了房地产行业的并购重组，借壳标准向首次公开发行靠拢，这无疑是正确的。在房地产调控越来越密集和严厉的时候，对于房地产行业来说，国内资本市场融资还

7、很遥远。2010年21日，中国房地产企业陷入再融资困境，资本市场一直是房地产企业的融资渠道。然而，在国内资本市场发展受非市场因素影响过大的情况下，这也是一条充满风险的道路。在此次证监会的再融资关闭中，各房地产公司暴露出的土地囤积和违规征地等问题也值得警惕。当短期资本市场融资无望时，有必要加快资金的回流。变时间为空间是房地产公司自救的主要方式。在过去的一年里，再融资关闭并没有听到房地产公司的资金链已经断裂的消息。2010年10月25日，北京宣布从2010年12月1日起对商品房预售资金进行监管，禁止房地产开发企业直接收取和储存商品房预售资金。根据北京的要求，房地产公司将遵循一个预售证书对应一个账户

8、的原则。商品房预售款全部存入监管专用账户，用于地下结构竣工、结构封顶、竣工验收和初始登记等四个节点的工程建设。23.房地产预售资金监管，如果预售资金监管细则能够切实执行，无疑将是收紧信贷、关闭资本市场融资大门后，对房地产开发商资金生命线的精准手术刀式监管。许多房地产开发商的资金链会变得更糟。24.预售资金被房地产行业挪用是众所周知的秘密。基本上，大约70%的预售资金被挪用于购买土地和偿还银行贷款。加强监管意味着企业盲目扩张、高负债的经营风险增加，房地产开发商资金链断裂的风险明显增加。目前，房地产开发商的融资渠道非常少：首先，银行收紧了货币政策，对房地产公司的贷款更加谨慎。其次，随着a股市场的下

9、跌，上市房地产企业原有的股权再融资优势也遭受了重大损失。第三，通过信托和财富管理筹集资金的方式主要用于公共设施和其他行业，而不是房地产。26、房地产业的融资形势已经成为。然而，发行债券有几个障碍：发行公司债券需要中国证监会的批准，发行短期融资券需要央行的批准。当然，不管发行什么样的债券，房地产开发商首先需要通过信用评级，最终他们需要看市场(投资者)是否能购买它们。27.房地产金融市场和金融机构体系，第2章，第28节。1.房地产金融市场，房地产金融市场和金融机构体系，29。一级市场和二级市场根据金融市场的层次可以分为一级市场和二级市场。房地产金融一级市场，又称一级市场，是房地产融资活动的初始市场

10、，包括初始房地产信贷和新房地产证券的首次公开发行。房地产金融市场二级市场是指房地产金融工具的再交易和再流通市场。30、房地产金融市场和房地产金融市场根据房地产金融服务对象可分为房地产金融市场和房地产金融市场。房地产金融市场是指银行和其他非银行金融机构为住房再生产融资的市场。房地产金融市场是指金融机构以土地为抵押进行融资的活动。根据金融交易工具的术语，货币市场和资本市场可以分为两类。货币市场是短期资金的融资市场，包括银行间同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大额可转让存单市场等。资本市场是长期资金的融资市场，包括中长期信贷市场和证券市场，32、货币市场和

11、资本市场(续)，中长期信贷市场是金融机构和房地产企业之间的贷款市场。证券市场是通过证券的发行和交易进行融资的市场，包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场和金融租赁市场。资本市场是房地产金融的主要市场，其金融资产是房地产金融的核心2013年11月9日星期六，房地产融资上市融资。1.目前房地产企业的融资方式：1。银行贷款主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商品房贷款等。迄今为止，银行贷款仍是中国房地产的主要融资渠道，至少70%的房地产开发资金仍来自商业银行体系。2013年11月9日星期六。2.债券融资。房地产债券是公司债券的一个组成部分。中国的房地产企业很少发行公司债券。201

12、3年11月9日，星期六，3。夹层融资，“夹层融资”是指从风险和收益的角度来看，介于股权和债权之间的投资形式。“夹层融资”有许多创新的金融产品，有些可以转换成股票，有些可以转换成债券；从结构上来说，本金和利息可以按月支付给投资者，或者只有在早期急需资金时才支付利息，最终才能归还本金。因此，灵活性非常适合房地产行业。2013年11月9日星期六。4.信托融资。中国的房地产信托是指信托公司委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关金融的信托。2013年11月9日星期六。5.海外房地产基金和外国房地产基金一般通过以下两种方式进入国内资本市场：一是申请中国政府特别批准经营房地产项目或购买不良资产；第二，投资

13、管理公司的设立在法律上规避了限制，通过回购房屋、买断和租赁等直接或间接手段实现了资金的合法流通和回收。2013年11月9日，星期六，6点。信托投资基金不动产投资信托(ReaIEstatelnvestmentTrusts)，是一种通过发行收益凭证来募集特定多数投资者资金的信托基金制度，投资由专门的投资机构管理，综合投资收益按比例分配给投资者。2013年11月9日，星期六，7点。私募融资、私募房地产信托基金由于投资基价和募集基金份额的低流动性，以及股票私募的有限范围和低流动性，具有很大的局限性。2013年11月9日，星期六，8点。典当融资作为一种替代融资方式，进入了开发商的视野。典当行可以利用其方

14、便快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。星期六，2013年11月9日，9。上市融资(本文着重论述，从理论上讲，上市是最好的方式，因为直接融资可以从容化解财务风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。2013年11月9日星期六。2.房地产企业上市融资概述。所谓房地产企业上市融资，就是指房地产公司或企业通过发行股票在资本市场筹集资金。2013年11月9日，星期六。房地产企业上市融资方式，上市融资可分为直接上市融资和间接上市融资：直接上市融资，即首次公开发行(IPO)融资，是指房地产企业公开发行股票并在国内a股市场上市。a股，即人民币普通股，是指中国境内公司为境内机构、组织或个人(自2013

15、年4月1日起，中国、香港、澳门和台湾居民可开立a股账户)认购和交易人民币的普通股。2013年11月9日星期六，b股的正式名称是人民币特种股票。它是一种以人民币计价、以外币认购和交易、并在中国(上海和深圳)证券交易所上市和交易的外资股票。b股公司在中国注册并上市。h股又称国有股，是指在内地注册并在香港上市的外资股。2013年11月9日(周六)，间接上市融资是指非上市公司通过收购债权、控股、直接投资、股权收购等收购方式，收购一定比例的上市公司控股权，然后注入相关业务和资产，达到间接上市的目的。2013年11月9日星期六。4.房地产上市融资的优势。1.融资成本低，效率高。股权融资的最大优势是企业没有

16、定期还本付息的压力，可以很好地规避伴随经营状况起伏的财务风险。2013年11月9日星期六。2.它有广告效应，可以推动房地产销售。房地产企业的股票上市流通后，会受到公众的关注。3.有利于规范管理，提高核心竞争力。2013年11月9日星期六，上市条件与其他企业相同。根据中国证券法，申请股票上市的股份有限公司应当具备以下条件： (一)股票经国务院证券监督管理机构批准公开发行；(二)公司股本总额不低于3000万元人民币；(三)公开发行的股份达到公司股份总数的25%以上；公司股本总额超过4亿元人民币的，公开发行的股份比例超过10%；2013年11月9日星期六，(4)公司近三年无重大违法行为，财务会计报告

17、无虚假记载；(五)连续三年盈利，预期利润率高于银行同期存款利率。2013年11月9日星期六，国内a股市场首次公开发行(IPO)的工作步骤和流程：2013年11月9日星期六，买壳上市和IPO上市的比较，2013年11月9日星期六IPO上市的利弊：(1)优势：IPO上市最大的功能是融资。房地产企业一般可以发行总股本的30%左右，快速直接从股票市场筹集资金，增加现金流入，增加房地产投资。IPO上市可以规范房地产企业的行业和金融体系，改善企业内部管理，让房地产企业在公众的监督下运作；它可以使房地产企业的股权、业务、资产、人员和绩效稳定、可持续。2013年11月9日星期六，通过IPO上市，房地产企业可以迅速提升自身的企业形象和知名度，并利用这种有效的广告效应帮助企业开拓更广阔的市场。企业的首次公开发行(IPO)上市，一般是由企业自己规划，哪些资产要上市，哪些资产不要注入，以及人员安排和公司治理等来决定的。可以按照惯例有条不紊地进行推广，具有很强的自