西安富力城北综合体项目整体定位及物业建议

1、陕西富力地产北郊综合体项目工程(最后定稿报告)，陕西富力房地产开发有限公司，着作权声明：本文仅在客户内部使用，着作权归世联房地产顾问(中国)有限公司所有，未经世联房地产顾问(中国)有限公司书面行政许可，不得擅自与任何其他机构和个人传阅、引用，2010年2月， 前期工作评审、本次交流的主要内容、主体、城市、市场等结论评审项目工程的发展战略定位，房地产配合与整体策划建议是房地产定位与产品设定重点开发流程与方案经济评审、目录、3、开发背景结论评审，回顾一前期的主要结论，一、 知识本体解析和问题定义，二，城市和地区发展解读，三，市场环境解析，本项目工程位于西安北郊的开发区，毗邻未来西安市行政中心的新址

2、，项目工程的区域位置：本项目工程除了位于西安北郊，北二环外，还位于西安经济技术开发区的范围内，项目工程网站， 新的地方、行政中心、城市高速公路、北二环、未央路、城市体育公园、经开区、西高科技、曲江、洼灞、内城位于、将来的西安地下铁2号线和4号线的道路交叉口，地下铁路线的开通使项目工程与主要城市的距离更近：景观资源：项目工程北侧与西安市体育公园西北地辖区相邻的唯一运动型主题公园的规模指标：项目工程总占地面积约5.5万平方米， 容积率为4，住宅和公共建设部分分别为50% (各11万平方米)的限制条件本项目工程为“国际五星大饭店”(规模3.6万)、凤城七路、未央路、文景路、照明路、朱宏路、地下铁2号

3、线、凤城。 容积率： 4总建设面：约22万平方米修订房地产：包括酒店(政府要求)、住宅、商业等房地产类型的极限条件：住宅和公共建设部分各占50%； 用地边界没有规定，但住宅和公共建设的占地面积必须保证分别占50%的住宅和公共建设的容积率是一样的4，可以适当调整的无限高要求、规模指标、政府修订计划要求建设国际五星大饭店的新兴产业前期向GVA公司委托对酒店部分进行市场研究和定位。 开业时间：预定于2013年正式开业，等级定位：国际五星标准(预定引进万豪、万丽等国际布兰德)，酒店规模：总规模： 3.6万平方米(房间数250-280定径套)，根据政府的修订要求，本项目工程应世联在此基础上，与其他房地产

4、市场环境相结合，完成本项目工程的整体对于、问题定义、本项目工程，我们重点解决“定位”和“高附加值”问题：问题定义、“定位”、“涨价”，如何定位其他房地产类型？ 如何实现“分工合作，价值提升”，如何在一盏茶挖掘项目工程价值，保证基础目标的基础上实现利润最大化？ 回顾前期的主要结论，一、知识本体解析和问题定义、二、城市和地区发展解读、三、市场环境分析、城市经济背景，一.西安作为西部发展的龙头城市，城市首位高，辐射力强，发展潜力大，二.近年西安市GDP的平均增长速度3、高速发展的城市经济将成为房地产市场的推进器，而房地产市场从快速发展阶段进入顺顺利利发展阶段。城市空间的发展，1 .西安市主要由六个功

5、能大板块组成，曲江、高新技术大板块后，北部经开发区成为无线热点开发区，2 .根据“西安北”的城市发展新战略，北城发展壮大，区域发展解读， 1、经开发区在“产业牵引”2 .“城市新中心”形成过程中必定出现代表区域发展的标志性建筑，3 .区域向复合、多元、综合化发展，逐渐形成完善的城市功能体系和城市结构，本项目先天条件为未央路和凤城八路的“黄金十字”，区域核心地位为行政中心占据城运公园附近“城市新中心”发展平台树立“城市区域代言人”形象预见区域发展未来，引领区域升级，回顾前期主要结论，一、解析和问题定义知识本体、二、解读城市和区域发展； 市场环境分析区域住房基本商平均价格达2万/平方米以上，未来区

6、域内有一盏茶高端消费者支持的高端消费需求主要集中在布兰德商品、大型餐饮、结账台娱乐等高端商业的高端消费者对商业水平、布兰德、环境、服务关注度较高。 沿未央路出现大量中高端商业，共同形成区域商业的“金廊”沿未央路向北，商业逐渐升级：凤城二路凤城五路凤城八路，商业现状、消费者、发展趋势，本项目工程应抓住“公务/社交型商业”的市场空白，在云同步从世联模型上看， 西安办公建筑整体市场还处于市场发展阶段，世联模型、西安、区域办公建筑市场分析评述：办公建筑市场结论：现状，办公建筑市场发展缓慢，表现欠佳，未来，区域办公市场有一定的发展空间，整体受到西安市经济发展的限制， 在整个办公建筑市场发展迟缓的今天，主

7、要商业大板块必须集中在高新区，本地辖区商业氛围薄弱的地区主要交易商是以当地中小规模草创型、增长型公司为主，他们对房地产软硬件设施的要求不高，有一部分选择在公寓项目工程办事儿，租金未来，这个地辖区将形成一个新的“城市中心”，随着地辖区的中心化发展，高档办公室房地产具有一定的发展空间产品提升空间：目前，地辖区以商住公寓为主，纯粹的办公建筑少，在产品形象、布局、定径套等方面有很大的提升空间区域良好的发展前景为投资客户提供有力的自信心保障，短期内区域办公建筑市场的发展空间有限。 对本项目工程来说，必须尽量控制办公室房地产规模，保持对云同步的灵活处理。、办公建筑市场、公寓市场分析回顾：以代表项目工程公寓

8、购买客户为投资客户，发掘市场机会，住宅投资客户主要由陕北客户、区域内高管、私营业主、区域外客户等几类组成，最关注区域、未来上升潜力，挖掘市场机会， 客户以中长期投资客户为主，区域公寓客户基本上是投资客户，重视项目工程的区域和区域，重视项目工程未来的上升潜力，少客户单纯为了获得短期租金收入而购买房屋，其中有些客户可能在等待上升时也出租公寓。 天地时代广场，项目工程开了2栋公寓，1栋全楼出售，1栋全楼购买，全楼购买的客户经济力量强，一部分是陕北的客户，一部分购买基层是酒店用的。 客户最关注的是地区，首先注重项目工程的位置，具有较强的升值空间来到项目工程，来到项目工程后关注户型等下一个层次的问题。

9、地貌景观御园，投资客户以中长期大投资客户为主，最受关注的是扇区即上升潜力，另一个是是否容易倒买倒卖，是否卖得好，是否能卖得高。 (因此，投资客户要站在使用者的立场上权衡公寓的实用性。 单纯要求租赁收益的小规模投资客户很少。 莱安逸环境营业代表、市场机会发掘、顾客需求分析长线投资型顾客、盈利性、安全性、准入性、流变性、投资者关心的四个方面，能赚钱吗？ 安全性、进入性、流变性、风险不是很大吗？ 门槛不贵吗？ 现在放手很简单吗？ 本项目工程的核心区域保证了盈利性和安全性，可以适度降低面积，低价降低投资门槛，提高流变性，区域内的住宅投资客户以中长期大投资客户为主，追求资产的高保持能力，一方面关注区域即

10、高保持能力，一方面关注转换难度，世界联合模式：市场机会挖掘莱安逸境营业负责人表示，除地区、高涨空间外，客户考虑最多的是户型，首先采光好，而且结构整齐，不会出现设计不合理或面积浪费的地方。 另外，客人对完成也感兴趣。 地貌景观御园营业经管人，投资客户不像住宅客户，对产品本身兴趣不大，户型、面积确定后，室内装修与有木有、项目工程周边的产品以及自身的定径套是否成熟，是客户最多的问题，而且物业管理也很重要。 天地时代广场销售经管人、项目工程部门决定未来升值空间大，云同步项目工程的大规模、完善定径套、开发者布兰德、酒店服务等诸多因素感动了顾客。 白桦相邻的销售经管人，市场机遇挖掘，客户户型结构方正，实用

11、采光兴趣高，市场表现良好的户型为50-60平方米一室一室，面谈法配置：户型结构方正，实用，一室一室住宅销售优于零居， 投资客户购买时站在用户角度考虑的莱安逸境规划经管人，除地区、高涨空间外，客户考虑最多的是户型，首先采光好，而且结构整齐，不会出现设计不合理或面积浪费的地方。 小户型公寓的面积不能太大。 50-60平方米户型面积合适，太小，功能不完整，难以居住。 地貌景观御园营业经管人，地域内小户公寓的主流户型面积为50-70平方米。客户认知度较高的户型是50-60平方米的一室一室客户对户型的要求集中在结构方正、实用、采光好等方面，挖掘市场机遇，客户对小户型的室内装修和精细化设施修订灵敏度高，但

12、目前在该区域内进行室内装修和模型展示的公寓项目很少， 客户对室内装修非常敏感，必须选择合适的室内装修标准的小户型细化设置修订可以打动客户，如存放空间等，对客户整体素养高，品质高的产品有很高的鉴赏和分辨力，对装饰装修的耐受力强。 小户型的展示非常重要，样品房一定要完成，有些客户不打算买房，观察学习样品房后，感动地买房。 项目工程内朝南精装公寓8500，套房价格仅为7000，但销售速度明显低于精装公寓。 莱安逸环境规划经管人，市场机会发掘，投资客户对总额灵敏度低，但多选择银团贷款方式购买公寓，面谈法纪要：小户型公寓总额低，西安投资型客户经济力量一般强，小户型公寓主流总额在30-50万左右，客户对总

13、额灵敏度高但是，大约70%的客户选择了银团贷款。 另一方面，为投资客户清算，而且贷款政策优惠。 另一方面，项目工程是定期房，比现在的客户更愿意选择银团贷款来回避风险。 首付款比例为20-40%左右，普通小户型公寓的初始金额约为5-15万美元。 莱安逸境项目工程首付为20%，首付在8-15万之间，资金总额小，对投资客户购房的影响小。 现在的支付比例进行了调整，信用得到了紧缩，但是从项目工程的销售来看没有影响顾客，项目工程的月平均销售定径套数维持在100定径套/月。 莱安逸境规划经管人，区域内小户型公寓总价格区间位于30-50万之间，投资客户有一定的经济基础，对总价格敏感度不高的约70%的投资客户

14、选择银团贷款，首付款金额在10万以下，市场机会发掘，西安租赁市场发展缓慢，投资客户、 尤其是开发区投资者对投资收益率的关注度低，西安整体租赁市场比较成熟的西高新区年租金增长率为5%，房地产售价年增长率为10%，而租赁市场的发展落后于销售市场，区内租赁市场本身还不成熟。 特别是在销售项目工程公寓时，周边办公氛围与未央路相差悬殊，租赁难度稍大，但投资者对于租赁收益率不敏感的云同步，项目工程的大规模、完善定径套、开发商布兰德、酒店服务等诸多因素使客户感动白桦旁边的销售代表，西安很多投资客户经济力量都很好特别是陕北的客户，投资公寓大的一个原因是找资金出口，西安的投资客户基本上是由陕北的富人、区域内企业

15、的高管、私营人员等组成，作为资产长期的西安整体的租赁市场，特别是经济开发区不怎么发展，客户也知道这一点经开区的客人更是如此。 将来，这个区域的上升空间非常大，客户会朝着这一点买房。 西安世联地产规划经管人、市场机遇发掘、客户对财产权感觉不强，50年和70年财产权的公寓产品价格和市场表现无明显差异，目前区域内销售公寓的项目工程多为50年财产权综合用地开发，仅有少量的白桦林居等是70年的财产权。 客户对财产权年限不敏感，70、50年的财产权对他们来说差不多，产品价格也差不多，面谈法纪要：来我们项目工程的客户不太听财产权问题。 因为顾客购买公寓的大部分目的是投资，所以投资者关注涨价的潜力，涨价后他们就会倒买倒卖。 关于多年年限不太关心。与住宅项目工程不同，可靠寿命对投资客户的影响很小。 从售价和市场表现来看，70年的财产权公寓对50年的财产权几乎没有优势，70年的财产权无法带来溢价。 地貌景观御园营业经管人，市场机会发掘，投资客户对台阶兴趣度低，市场台阶低，单层面积1000平左右，面谈法纪要：具有空中花园的6步20户，不具有空中花园的6步30户，我们的项目工程户型小，相应的台阶原来小户型的自动电梯在很多家庭是共有的，而且买客户是投资家，自己也不会，对自动电梯也不太要求。 天地时代广场的销