2011湖北蕲春项目物业发展策略报告55P

1、2011湖北薏春项目工程房地产发展战略报告显示，该项目工程薏春为县级地辖区，城市整体消费力有限，我们必须在产品和营销学上下功夫，才能在激烈竞争中取胜。 本项目工程开发的战略性思考，Stratagem Consider，本项目工程所在的蕲春地辖区是县城新区(城市近郊结合部)，由于周边要建设压电石英药园区，居住人口密度低，开发者原本作为大型商业和住宅的综合性设计， 在这次的房地产发展提案中必须认真考虑这种房地产的市场接受度和可行性，制作合适的产品是本项目工程成功的关键。 玫瑰春季城市价值和地区房地产市场状况如何，在本报告通讯端口中重点解决的问题，如何界定Kernel Question Resolv

2、e、网络冲突地区和项目工程？ 如何从竞争中得到启示？ 这个项目工程的区划条件怎么样？ 周边的条件怎么样？ 这个项目工程的地域价值是怎样发掘的？ 本项目工程有哪些优势、不足、机会点和威胁点？本项目工程应如何正确定位市场、客户和价格？本项目工程的产品是否怎么破？ 我们的讨论从这里开始，第1部分：市场分析，第2部分：项目分析，第4部分：发展战略，第5部分：经济效益分析，第6部分：商业条件，片计程仪内容，发现第5部分：经济效益分析，第6部分：商业条件、片计程仪第3部分：项目工程定位，1、城市价值分析2、蕲春楼市分析3、区域市场分析4、典型案例分析，城市价值蕴春县地横跨东经11512-11556、北纬2

3、959-3040之间，地形细长，船帆状，地势北高南低，地形复杂。 城市价值分析蔷薇春县概况，蔷薇春县版图面积2398平方公里，总人口94.97万人(第5届全国人口普查数据)。 现辖13镇1乡1场。 蕨春以“水隈多蕨菜(水芹菜)”之名，历史上也被称为蕨阳、齐昌、蕨州。 蕲春于公元前201年(西汉高祖六年)建造了县，其太古文明可以追溯到新石器时代，是鄂东最古老的县之一。 城市价值分析薏春县经济，2010年全县地辖区总产值101.35亿元，年均增长13.84%，比“十五”末增长91.2%。 全口径财政收入9.8亿元，年均增长31%，其中地方普通概预算收入年均增长30%以上工业增加值27.16亿元，年

4、均增长41.4%，增长5.6倍； 社会消费品零售总额48.52亿元，年均增长23.9%，累计固定资产投资267亿5000万元，年均增长39.4%。 三次产业结构从“十五”终端的25.6:30.6:43.8调整到了25.6:35.4:39。 2010年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到12460元和4213元，分别比“十五”末增加117.5%和58.7%。 城市价值分析蕲春县交通，蕲春县位于东东边境，大别山南麓，长江中下游北岸，素有“吴头楚尾”之称，历史是水陆交通要冲，是商品集散中心。 今天，薏春南面临长江“黄金水道”，京九铁元素道、沪蓉高速公路、鄂皖级公路都可以跨境，开车1小时即可

5、到达武汉天河飞机场，交通区域优势极为明显。 县内交通发达，形成了“两纵五横五周期”的干线公路网，支线铁路道路实现了村务。城市价值分析蕲春县修订、蕲春县抓“三区两带”与推进科学教育和人才强县战略的牛鼻子，牢牢把握“一主三化”发展思路和“经济强县、压电石英药名县、文化大县建设”奋斗目标。城市价值分析蕲春县发展，2011年是“十二五”开局之年，2011年全县节约型社会发展的主要目标是，区域总产值将增长14%以上。 规模以上工业增加值25%以上全社会固定资产投资增加28%以上地方一般概预算收入增加18%以上对外贸易出口增加10%社会消费品零售总额增加20%以上城镇居民人均支配收入增加12%以上农民人均

6、纯收入增加300元以上， 城市价值分析总结表明，蕲春县经济稳步高速发展和优势地理区域为建设湖北省发达县域城市奠定了基础，蕲春县是目前鄂东地辖区投资潜力较小的城市之一。 玫瑰春县在销售楼盘主要集中在沟河镇2010年玫瑰春县开发规模园区6个，完成合订2.2亿元投资，同期增加47%商社施工面积14.74万平方米，同期增加41%商社销售面积约9万平方米，同期增加32%。蕲春县宏命令房地产市场分析特点，以上数据来源于蕲春县房地产网，是西科公司长期监测数据，限购令只影响国内一、二线城市，限购令三、四线城市执行情况薄弱，一、二线城市房地产市场受到限制，部分投资者出资三我司对薏春房地产消费群的分析显示，蕲春住

7、房市场仍以刚性需求为主，我司认为国家的宏命令控制特罗尔对蕲春房地产市场的影响较小。蕲春宏命令房地产市场分析总结，蕲春县房地产项目工程以普通住房为主，缺乏中高级住宅和较大规模的商业项目工程，而蕲春县是四线小城市，人口总量少，人均收入一般，人群整体消费力有限，贵公司拟开发产品定位和县政府要求，我司对市场在典型案例研究中，本项目工程周边和玫瑰春运河镇内房地产市场有代表性的项目工程有6个。 典型案例研究、城市花园、信达步行街、香格里拉新城、万豪英结晶园、李时珍压电石英药港、美景国际新城、本案、典型案例研究、万豪英结晶园位于运河河七里桥回转盘旁边，总建筑面积规模8万平方米，有气魄，保护进入春城通讯端口的

8、万豪英结晶园， 典型案例研究住宅、万豪英结晶园是浙江投资者和湖北万豪置业合作打造的薏春新城高端项目工程，其中包括蕲春县重点工程项目工程，该酒店的建设大大提高了万豪英结晶园项目工程的整体质量，将其房价提高到了蕴春房价的最高点。 万豪英结晶园、典型案例研究总结1、蕲春房地产市场正在发展中，项目工程整体质量不高2、蕲春商品住房现在实现了以高层为主的建筑形式3、蕲春新城区住宅项目工程价格高于老城区住宅项目工程(老城区约28003000元/M2， 新城区约32003500元/M2) 4，玫瑰春商业成熟区主要集中在老城区，但新城区商业资源不足，第1部分：市场分析，第2部分：项目分析，第4部分：发展战略，第

9、5部分：经济效益分析，第6部分：商业条件，片计程仪Contents 第3部分：项目工程本项目临近新县政府、会展中心、李时珍压电石英药港，本地辖区发展前景良好。 本项目工程的经济指标分析显示，本项目工程适用于酒店式公寓、住宅、商业项目工程。 产品品质可以位于薏春地辖区的中高端。、项目分析经济指标分析、北临：会展中心、本项目工程视觉感知亮点南临：开发坡地，无有会儿视觉感知影响的东临：开发坡地，无有会儿视觉感知影响的西临：李时珍大道，便于本项目移动和发挥商业价值，同时受噪声、粉尘污染。 从项目分析到分析，本项目工程区划现在是毛地，区划形状规律，土地平整，有利于规划和开发建设。项目分析区划条件分析、项

10、目分析市政定径套、本项目工程位于蕲春县政务新区内，周边有蕲春县新政府、会展中心、李时珍压电石英药港等市政定径套设施，但由于商业定径套不足，项目工程周边整体市政配套设施完备性一般，不如老城区，但创业发展前景良好。蕲春县三中学、李时珍压电石英药港、工商银行、蕲春县新政府、蕲春文化广场、蕲春县三医院、文化广场幼儿园、会展中心、s，项目工程优势(S) 1、本项目工程毗邻李时珍大街，交通便利2、本项目工程毗邻李时珍压电石英药港w，项目工程劣势(w )本项目工程周边商业市政定径套不完整，对现阶段住宅居住有一定影响，o，项目工程机会(0)本项目工程位于蕲春县新城区，政务中心内，发展前景良好。 t，项目工程的

11、威胁点(t )目前全国房地产市场爆炸，房价持续上涨，为了特罗尔房价，国家制定了不定期系列的房地产特罗尔政策，目前中国房地产市场是政策市场，政策的不真实自我给全国房地产市场乃至本项目工程带来不确定的风险，是未来房地产市场趋势的、项目分析总结1、本项目工程基于经济指标和区划状况分析，适用于建设中高端住宅、酒店式公寓和商业项目工程2、本项目工程所在地辖区的商业补助一般，需要本项目自主的商业补助支持，商业规模应当得到适当控制。 第1部分：市场分析，第2部分：项目分析，第4部分：发展战略，第5部分：经济效益分析，第6部分：商业条件，片计程仪Contents，第3部分：项目工程，本项目工程的分区形状规则，

12、经济指标被行政许可，周边没有大的建筑物，在我项目工程建设中的高层住宅项目工程上本项目工程位于玫瑰春政务新区内，该地辖区的政府机关和公务员为我项目工程住宅提供稳定的客户服务通讯端口。酒店式公寓、分析要点：同行竞争性、区域环境和消费客群的使用，蕲春县市内临时酒店式公寓项目工程，没有同行竞争性。 本项目工程周边景观优越，交通便利，有利于酒店式公寓建设。 本项目工程位于蕲春政务新区内，政府机关云集，且面临会展中心、压电石英药港，为广大政府机关和商务人员提供本项目工程稳定的使用客群通讯端口。 商业街，分析重点：商业繁华度，人车产水量。 地域内没有大型商业，以本项目工程为核心，周边1公里以内没有大型商业，

13、商业繁华度低。 本项目工程面临李时珍大街的人的车产水量很大。 本项目工程位于蕲春政务新区内，周边住宅项目工程虽少，但将来政府机关云集，面临会展中心、压电石英药港，许多政府机关和商务人员会为本项目工程提供稳定的使用客群萨通讯端口。中高端住宅、住宅市场定位、酒店式公寓、酒店式公寓、商业街、商店街、蕲春政务新区中高端住宅酒店式公寓商店街、项目工程建设印象中高端产品质量中高端价格的主流。职业特征、职业倾向、客户来源、客户水平、客户职业、家庭结构、生活习惯、消费习惯、二人或三人家、重视自我、理性、面子而热闹、骄傲、喜欢、随风消费、重视区域环境和地区的客群定位、客群描绘、本项目工程客群特征、成功家庭政府公

14、务员、企业事业单位管理层、三口之家或三世同堂、淡静、繁忙、理性与感性的结合消费、重视生活质量、追求高度享受的生活、逐渐扩散到关注社区质量、部下的乡镇，蕲春县为50-60%，领域内的客户群呈多阶段部下乡镇40%-50%、客群定位、客群区域、蕲春县50-60%、部下乡镇40%-50%、住宅、客群定位、客群定位、 住宅客群核心价值提取蕴春当地自住型客群是我项目工程住宅的主力酒店式公寓和商业街客群的核心价值提取蕴春当地和周边地区投资型客群是我项目工程的酒店式公寓和商业街的主力客群，酒店式公寓、商业街、价格定位、定价原则、定价原则按照销售的需要， 本次定价主要对本项目工程的住房部分进行评价，在对公共建设

15、部分的考虑较少的本次评价中，遵循客观、公正、合理的原则，不受其他人为因素和实际开发成本的影响，对市场公允价格进行估价、修改价格、评分时，是客观合理的为正确的定价提供指导依据的定价需要考虑市场状况和与销售脱节等因素，留出一定的调整空间，最终实现整个销售的平均价格，在定价时认真分析竞争项目当前的房价水平。 根据住房、价格定位、定价思维方法、定价思维方法本项目工程住房产品的特点，在本项目工程可比较范围内有几个项目拟出售或近期出售，交易时间近，交易情况相同，交易情况相似， 其交易价格作为比较例，可作为本次定价的参考，采用市场法得到本项目工程住宅整体的平均价格，住宅、价格定位、价格修订表、住宅、价格定位

16、、入市整体的平均价格提案，本公司进行市场分析，以对本项目工程的产品和客户群有一盏茶的认识为前提， 考虑到开发人员对云同步的利益，本项目工程以科学合理客观公正的态度提出价格建议：住宅部分整体的平均价格为人民币；商业部分整体的平均销售价格为人民币7500元/M2，第1部分：市场分析，第2部分：项目分析，第4部分：发展战略，第5部分：经济效益分析， PART 6:商业条件，分类计程仪cort 1.分期开发提案2，户型配合提案3，建筑风格提案4，园林景观提案5，商业街提案6，智能化提案，根据本项目工程的产品修订、定位以及市场发展分析，本公司的提案： 1，本项目工程分三期开发(住宅部分分为2期开发，住宅部分为2期) 基于开发战略分期开发建议、开发战略户型配比建议、项目工程等级，采用中高端市场房型定位的项目工程主力户型定位是与基于考虑房型的项目价格定位化学基进行户型面积定位的蔷薇春本地中高端住宅项目工程户型配比相结合定位的。 住宅户型匹配的建议，注：以上住宅户型匹配不包含酒店式公寓，开发战略建筑风格的建议，层次清晰的修订，配置到更高的水平，高低错误，符合人的空间尺度感。外立面的设置强调了整体层次感和空间表情，通过空间层