业主方的风险管理.ppt

1、业主风险管理、业主承包商设计咨询单位、监理公司政府、参与者、第二章业主风险、人为风险、经济风险、自然风险、特殊风险和人为风险：人为主观因素造成的各种风险。1)2007年政府或主管部门的专制行为，土地增值税清算，如九龙坡区某房地产开发商诉政府(国土资源局)。与南平市开发商的土地招标、拍卖和挂牌政策(2002)相比，人为风险，2)不合理的制度和规定，如不合理的土地供应制度、政府土地供应管理制度、垄断性的土地销售制度、地方政府的房地产金融、地方政府自身的方式，使外国开发商难以进入，4)融资困难，重庆龙湖房地产获得30.25亿元，蝴蝶效应冲击物流工程学院380亩土地。龙湖地产IPO暂停，重庆楼市陷入“

2、退路”。土地王变成了债务王，“海口市海心桥因缺乏政府资金而延期建设”；5)不可预见事件与不可抗力事件(不可预见、不可避免、不可克服)，例如：地质环境类似于5.12地震；6)合同条款不精确，条款完整，用词原则严谨：尽量使用短句，避免使用长句。尝试使用活动语句。用同样的词。例如，不要用“货物”和“设备”来描述采购合同的主题。仔细定义范围。如果是指某一段，应该写成“本款”或“本条”，而不是“本合同”。不要随意造词。案例：“万元还款”和“还款”是“还款”、“存款”和“存款”。7)道德风险是指当缔约一方没有完全承担风险后果时，自我效用最大化的自私行为。业主承担监理在工程监理过程中带来的道德风险。项目合同

3、的不完整性。项目合同双方的信息不对称。8)希腊群体行为越轨：万人大会罢工，奥运工期不明，钉子户将杭州湾大桥连接线工期延迟半年。9)承包商缺乏低价中标的合作诚意，索赔机会未按合同完成。10)承包商履约不良或不履约案例：在BOT投资框架的前提下，1997年5月23日，某火力发电厂与中国某研究所签订了总承包合同(EPC合同：工程、采购、施工)，该研究所负责设计、采购、施工总承包。本合同为固定总价合同，工程总价为1516万美元。项目开工仅一个月后，研究所提供的设计图纸不符合热电厂的要求，导致项目暂停。1998年5月21日，双方与设计院签订协议，主要包括：将总承包商剩余的设计任务移交给业主；业主应承担余

4、热锅炉的采购和安装；停工损失由业主和总承包商共同承担。此后，1998年7月8日，火力发电厂与承包商达成补充协议，确定因任何设计变更造成的额外施工，经核实和审核后，由业主赔偿一次。尚未开工的项目，经中南电力设计院评估后，由业主进行补偿。业主不会要求承包商退还已支付的工程设计款。在随后的履约过程中，火力发电厂和研究所因设计变更、合同变更和成本增加而产生了许多争议。双方的持股影响了总合同的实际履行。在处理一些具体问题方面，火力发电厂也默认初步设计对总承包有一定的限制作用。此外，总承包商将把汽轮机移交给分包商进行制造和安装。在紧固盖之前进行检查后，汽轮机的设计、制造和安装存在质量缺陷和缺陷。蒸汽轮机还

5、没有投入使用2001年10月，火力发电厂向承包商发出提前通知，要求承包商根据合同终止合同，并要求承包商在10天内提出违约补救方案，并再次要求提供担保信用证。承包商回答并拒绝了。之后，火力发电厂正式通知研究所终止合同。11)工期延误12)材料供应商履约不佳或不履约13)指定分包商15)设计错误14)监理工程师失职例如，对于必须由监理工程师验收的项目，未按规定方法验收或验收；对于需要监理工程师批准的技术文件，监理工程师未经批准或分析检查就盲目批准；巡逻队没有巡逻，边站也没有袖手旁观；对于在规定期限内以规定形式发出的指令，错误的工作指令不及时发出。这种行为显然是失职。1)宏观形势不利于金融危机的影响

6、，导致在日本上市的中小房地产企业大规模破产，造成经济风险；2)投资环境差，交通、供电、通讯等。地方政府对项目开发建设的态度；3)市场价格异常上涨，建筑原材料价格飙升，房地产价格高企，次生危机预警；4)过度通货膨胀；5)投资回收期长，房地产开发商商业化运作。6)基础设施落后，1)恶劣的自然条件(气候和环境)，严重的冷台风地震，持续的暴雨、洪水和泥石流，12级台风，41级以上温度，暴雨引起的山洪、泥石流、滑坡、雪崩、地下河、岩爆、6.5级以上地震(以设计图纸为准)。自然风险，3)在恶劣的现场条件下水电供应不稳定，例如，如果由于非施工原因每周停电超过8小时，可以提出索赔：1。工人的误工时间，根据施工

7、日志记录，可按工人的实际供应量计算；2.机械损失时间，可根据垂直运输费按累计损失时间计算。如果机器是租赁的，可以根据损失的时间来收回。3.其他，如脚手架和模板，如租赁，也可以根据日记采取；如果是自购，可按租赁折扣计算(与甲方协商)。4.误工管理费：日常管理费和误工管理费可按原合同管理费与原工期的比例计算。5.以上关键是要及时有证据和签证。通常，索赔签证会在每周停电停水超过8小时后的一周内提交。签证必须及时。否则，在很长一段时间内，相关监理和甲方将会对工程的不良地质条件违约。为了对不可预见的不利工程地质条件进行索赔，有经验的施工人员可以证明，实际遇到的工程地质条件与投标时预见的不同或更差：1。从

8、数量上看，断层、断层带、断层影响带、裂缝和软弱夹层增加了很多；2.通过工程建设中一些常见的工程现象(如超挖、落石、边坡滑坡等)来证明地质条件的恶化。)；3.工程地质条件的恶化是由监理工程师根据合同指示修改开挖支付线或/和支护形式以及设计变更所表明的；4.钻井效率的降低和资源的增加证明了工程地质条件的恶化；5.证明业主、工程师、设计、政府文件或科研论文中的某些观点或结论不能合理预见工程地质条件。虽然建设方可以从多方面找到工程地质问题索赔的依据，但从法律角度来看，这些依据必须符合招标文件、合同条款和适用的法律规范，才能真正成为有效的依据。在实际操作中，这往往被建设方和施工方所忽视。4)不良地质特殊

9、风险、附加知识：FIDIC条件中包含的项目风险作为几十年来国际工程建设中风险意识的积累和总结，FIDIC条件体系包含了影响大型土木工程建设成本、工期和质量的各种风险因素。它们是由自然力量、社会控制和人群行为造成的。结合二滩水电站建设的实际情况，总结了这些风险的具体内容，如表1所示。FIDIC条件中的风险控制机制FIDIC条件明确规定了合同双方的责任、权利和义务，并配备了一套科学的风险控制机器。在FIDIC条款中，业主承担风险或费用的条款是：12.2、20.3、20.4、65.1、65.2、65.3和65.4。72.1、6.5、7.3、8.1、8.2、10.1、11.1、12.1、13.1、14

10、.4、17.1、19.1、20.2、20.1、21.3、22.1、24.1的条款应由承包商承担根据FIDIC条件，根据近因易控的责任制原则，一些受社会和政策控制的风险、永久性工程设计、设备采购和业主自身的其他行为，包括法人决策和个人行为，将由业主承担，承包商将承担其自身的行为风险，其中一个FIDIC条件规定承包商应将自然力风险和其行为风险转移给保险公司。 从而增强双方抵御灾害风险的能力，同时保护业主的利益不受承包商不良行为或疏忽的影响。 附加知识：在FIDIC条款中，有条款：12.2、20.3、20.4、65.1、65.2、65.3、65.4、65.5、65.6、70.2、71.1、6.4、19.2、20.2要求业主承担风险或费用“双轨体制”经济环境下国际市场体系下的FIDIC合同模式，国际承包商管理体制与业主管理的适应性，复杂的工程结构和复杂的水流控制与约束等。 手段：二滩业主风险控制体系、对潜在风险因素的全面系统认识和充分论证是风险控制的基础，采用国际