城市管理的思考与建议

1、关于城市管理的思考和建议实施经营城市战略，是加快我国城镇建设和发展，提升城镇功能，提升城镇水平，壮大城镇实力，推进城镇化进程，促进经济社会跨越式发展的必然选择。本文根据领导同志的指导精神，就如何以办城市的理念加快我国城镇化建设谈了个人的思考和一些看法：首先，充分认识经营城市的重要性经营城市是对固有模式的挑战，是对现代城市发展理念的创新，是促进城市大发展的必由之路。所谓城市管理，就是将现代市场经济的管理理念、管理机制和管理模式应用于城市规划、投资、建设、管理和运营的全过程，构建城市建设多元化投资主体、多元化融资方式和市场化运营模式的新体系。它是政府根据城市发展目标对城市土地、城市基础设施及其附属

2、物等有形资产和城市土地发展权、使用权、经营权、冠名权和广告权等无形资源的管理。城市是重要的国有资产，可以经营。经营城市可以带来丰厚的回报，这是不争的事实。但是，由于受我国历史、区位、发展基础等因素的制约，城市建设和发展起点低、速度慢、规模小，城市建设整体水平仍然较低。总体而言，城市土地资产分散管理的状况没有得到根本改变，土地资源的市场配置比例较低，乱批乱占土地的现象时有发生，本应由政府获得的土地收益严重流失；城市基础设施建设市场化程度不高，存量资产的效益没有得到充分发挥；城市建设投资渠道狭窄、资金短缺严重制约城市发展等。一方面，城市基础设施差，资金投入严重不足；另一方面，城市资源利用率低，大量

3、土地收益白白流失。归根结底，在改革开放的大背景下，我们仍然缺乏经营城市的理念。如何将建设型城市转变为管理型城市，是我国亟待解决的新课题。因此，进一步解放思想，更新观念，坚决冲破一切体制性障碍，把城市管理作为加快城镇化进程，实现我国经济社会跨越式发展目标的战略举措和关键环节，就显得尤为重要。走城市经营之路，要用全新的理念管理城市土地，用全新的机制整合城市资源，用全新的方式盘活城市资产，把城市作为重要的国有资产来经营，努力实现工作重心由单一城市向城市经营的转变；城市规划、建设和管理已经从部门分工和封闭运行转变为集中统一和社会参与；城市基础设施和公用事业的发展已经从单一的政府投资转变为多元化投资。要

4、通过经营城市实现城市资源的有效配置和效益的最大化和最优化，从而显著提高城市的集聚力、影响力、辐射力和竞争力，真正把城市资源转化为城市资本，走出一条适合我国的以地建市、以城聚财、以富兴市的新路子。二是以城市规划为先导，增强规划调控作用我县是皖南山区一个典型的小县。泾阳镇人口少，面积小，四面环山，回水河、白沙河穿城而过，自然环境十分优越。做一个美丽的县级城市，最重要的是要有统筹规划、城市定位和精品意识。为了消除“旧城改造就是拆旧楼建新楼”的误解，防止火柴盒、麻将牌等高层建筑的出现，我们应该采取有效的预防措施一是加快编制全县城镇体系规划。有关部门要按照全面建设小康社会的要求，在完善县域经济社会发展总

5、体规划的基础上，及时组织编制全县城镇体系规划，逐步构建和完善具有山区特色的城镇发展框架和体系。按照“建设新城区、改造老城区、创造新亮点”的发展思路，有重点、有步骤地推进城镇化进程。要充分利用我县四面环山、穿城双水、植被良好的地形、地貌和生态环境条件，充分发掘和利用当地历史文化资源，注重运用城市设计方法，提高城市空间环境质量和文化品位，不断丰富和完善建设实施手段，突出特色，积极营造和谐、 统一而独特的城市环境景观，通过“四化”和“城市包装”打造景德镇的名片。同时，要从发展的角度考虑规划区域的适当延伸，尤其是城市东部的丘陵要纳入规划，突出山地城市的特色。二是加快编制城市总体规划和土地利用规划。城市

6、规划是城市建设、管理和发展的“蓝图”，是实施城市管理的前提和基础。立足当前，着眼长远，按照高起点、高水平、高质量的要求，做好新一轮城市总体规划的编制工作，做好与土地利用总体规划的衔接。总体规划的编制应注重城市定位、县域体系布局、山地特色和城市旅游等配套服务功能，突出山地城市风情、城市个性和城市生态环境保护，使规划更加科学、合理、系统，更具前瞻性和可操作性。通过编制城市总体规划，合理确定城市发展目标、发展方向、城市性质和城市总体框架，科学进行城市用地布局和功能分区，发挥城市建设的导向和调节作用。在坚持土地基本国策和耕地占补平衡的前提下，及时调整和完善土地利用总体规划，合理确定土地资源利用发展目标

7、，培育级差地租，实现土地资产增值。同时，认真抓好城市土地管理规划的编制，为城市土地管理提供科学依据。三是加快编制城市控制性详细规划。城市总体规划完成后，要及时进行城市详细规划的编制。编制城市详细规划应当着眼于城市建设和发展的实际情况，注重实效，突出重点，确定规划范围。对于已经形成规模且无法在短时间内改造成一片的老城区，详细规划应以新区或开发区为重点；对于近期内能够实施旧城改造的，详细规划应当以改造区域为重点；对于近期建设用地和向社会供应的土地，要及时编制控制细则，确定土地利用性质、建筑密度、容积率、绿地率等规划指标，并形成规划图纸和文本。第四，加大规划投入。在规划中，要勇于花钱，采取灵活多样的

8、方法，多渠道、多形式筹集规划资金，有效解决规划资金不足、规划滞后、水平低下等突出问题。要拓宽规划视野，开放规划市场，积极邀请省内外和国内外的专家或单位参与规划，积极建立规划咨询服务体系加快土地储备。实施“一个渠道进，一个池储，一个洞出，一个市场运作”的土地供应新机制，彻底杜绝多头下放批地、土地管理和土地供应的现象，坚决堵塞政府土地收益流失的漏洞。加强国有土地储备制度。要抓紧规划区内新增和现有国有土地、非法占用土地、非法供应土地、土地租赁等情况。要清理、分类处置，限期收回，规范土地供应行为。城市规划区内的集体土地按计划征用和储存的，其他单位和个人不得擅自购买规划区内的集体土地。城市建成区土地闲置

9、和低效利用、规划商业用地、旧城改造用地应当依法有计划、统一收回或收购，纳入政府储备。加强地价管理，深化有偿使用制度。除法律法规规定可以继续实行划拨的土地外，无论新增建设用地还是存量闲置土地的划拨，都必须纳入有偿使用。主要包括：一是商业、旅游、房地产开发等商业活动的新增建设用地和闲置土地；二是依法批准改变用途用于经营活动的划拨土地，如将住房、办公等非生产经营用地(住房)转为生产经营用地(住房)或出租用于经营活动，依法用于合资建设、合资合作和易货交易；第三，依法划拨土地用于抵押贷款。任何单位和个人不得擅自减少或免除土地出让金等土地收益，不得以零地价出让土地，积极推行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌制

10、度。严格控制协议出让土地范围，同时建立健全土地价格管理制度，完善城市基准地价更新，准确体现土地资产。加快土地开发，力争拿到“第一桶金”。我县河西区市场繁荣，商业发达，但河东缺乏商业气息。然而，还有很大的发展空间。按照均衡发展的原则，要高度重视河东区的发展，着力提高商品化程度，在河东建立新的商业区，加快调研，做好规划，制定计划，把河东新区的发展提上议事日程。制定综合措施振兴城市土地。对于旧城改造，本着“政府要环境，商家要市场，居民要利益”的原则，制定优惠政策，通过市场运作吸引社会资金参与旧城改造；对于新区的建设，关键是筑巢引凤，走房地产经营的城市建设新路。要建好鸟巢，必须改善新区基础设施，做好“

11、七通一平”，优化发展环境，为吸引凤凰打好基础。此外，创造新的亮点，开发高质量的产品，硬化道路和绿色道路等。我们必须大力振兴现有土地，并借助市场实现城市建设、盘活存量和土地置换加强领导。县政府牵头，相关职能部门参与，负责组织、协调和决策城市土地开发管理的重大事项。成立土地收购储备交易中心，负责全县土地的征用、收回、收购、储备、开发整理和招标、拍卖、挂牌、出让工作。财政部门应当加强对土地收益的监管，按照合同规定及时将土地出让金和收益纳入政府财政资金预算，并缴入财政国库，用于城市基础设施、市政工程、社会基础设施建设和土地储备。规划部门应当会同财政、国土资源、建设等有关部门。提出具体项目(1)优化增量

12、资产，盘活现有资产，促进城市基础设施建设和运营。投资收入相对稳定的城市基础设施和社会事业项目，应吸收社会资本和外资。除国家法律法规明确规定外，城市道路、桥梁、停车场、供水、排水、供气、供热、公共客运、污水处理、垃圾处理等设施的建设和运营必须以科学评估为基础，通过公开招标选择投资和经营单位。中标人负责项目规划、资金筹集、建设实施、管理运营的全过程，并享有一定期限内的收益权。对于出租汽车经营权、公交线路经营权、路桥广场冠名权、城市公共空间广告经营权等各类无形资产，有必要采用拍卖、招投标等方式实行有偿使用，以提高服务水平和质量。(二)放宽对城市基础设施建设和市场准入的限制。按照“谁投资、谁经营、谁受

13、益、谁承担风险”的原则，充分调动各方的积极性。除涉及国家安全、必须由国家垄断的领域外，鼓励法人和自然人利用社会资金和外资，采取独资、合资、合作、产权转让、股份制、拍卖、使用权和经营权转让等多种方式，跨地区、跨行业参与城市基础设施建设和运营，形成多元化格局(3)放开市政公用事业市场。打破行业垄断和区域封锁，在统筹规划、统一管理、特许经营、有序开放、提高服务水平和质量的前提下，培育有序竞争的市政公用事业市场体系，走专业化、企业化、社会化道路。市政设施、园林绿化、环境卫生等非经营性设施的日常维护和城市公共场所的保洁应当逐步引入市场。通过招标的方式，面向社会选择工作单位、承包商或个人，建立并实施道路养

14、护、绿化养护和环卫保洁的承包制度，提高市场透明度。(4)改革市政公用事业管理体制。按照政企分开、政事分开、建设与管理分开、管理与维护分开的改革思路，引入竞争机制，分割垄断行业，将独家经营转变为多元化经营，增强行业发展活力。(五)建立科学合理的市政公用事业价格形成机制。市政公用事业应当按照保本微利的原则制定合理价格，逐步实行价格听证制度。企业、个人和外商以独资、合资、合作等多种方式建设和经营的市政公用设施的价格，应当按照回收投资、保证微利的原则确定。除国家政策规定外，县级人民政府应当根据当地具体情况，制定城市供水、排水、污水处理、垃圾处理、公共交通、出租车、供气等市政公用事业的价格，报县级人民政

15、府审批后实施。V.改革投融资体制，优化投资环境(一)建立统一规范的政府投融资体系。城市建设资金和政府安排的各种城市建设专项资金(包括土地有偿使用收入、城市基础设施、公共设施和其他设施的所有权、经营权和经营权转让收入等)。)应纳入同级城市建设和土地储备、开发整理专项资金管理。坚持“集中投资、有限使用”的原则，根据经济发展情况，逐步增加政府资金对城市基础设施和公共设施的投入(二)拓宽城市基础设施融资渠道。抓住发展县域经济的机遇，争取国家和省的政策倾斜和支持，选择基础设施建设项目，建设项目库，争取各级政府对我市城市基础设施建设的支持和投资，建设好项目。同时，积极争取和利用好银行信贷资金，充分发挥政府

16、投资对城市基础设施建设和运营的引导作用。对于不能市场化的公益性项目，要调整政府资金投入，集中力量加大投入，确保城市功能完善和居民需求。(三)加大金融部门对城市经营的金融支持。金融部门应为经营城市提供优质金融服务，对符合贷款条件的城市建设项目积极给予信贷支持。加大金融创新力度，积极尝试以有效城市资产为抵押发放抵押贷款，以各种有效城市收费账户为抵押发放质押贷款。(四)营造公开、公平、公正的投资环境。进一步清理和规范投资相关法律法规，降低和规范投资领域各项费用，对所有投资和经营主体实行国民待遇。严格执行民主、科学的投资决策和咨询制度，对重大项目实行专家评审制度和公示制度。严格政府项目审批和监督制度，建立政府项目代理制度、检查制度和项目跟踪评估制度，实行投资、建设和运营管理“三分离”管理。对于政府投资项目的建设，必须通过招标的方式选择设计、施工、监理和材料设备的项目承包商和供应商，运营管理必须由相应的项目运营管理公司通过公开招标进行管理。加快制定和实施民间投资项目登记制度，培育规范的投资中介机构，加强对投资中介机构的监管，建立城市信用征信体系、地方金融风险防范和化解机制，规范信用行为，整顿信用环境，建立信用评价体系、等级制度和奖惩制度。第六，落实配套政策，加