房地产成本_成本管理解决方案.ppt

1、金蝶房地产成本解决方案,创建、固化一套标准、科学的管理体系,金蝶软件(中国)有限公司,前 言,从万科管理模式提炼出来的产品 凝聚了万科多年积累的管理经验 我们提供给客户不仅仅是产品 还包含与其相关的一整套管理模式,金蝶房地产成本系统,提 纲,成本管理的难点？ 金蝶解决方案介绍 动态成本管理 项目资金管理 甲供材料、进度管理 如何建立成本管理体系？ 实施介绍与建议,房地产成本管理的难点？,如何借鉴多年积累经验教训和参考历史资料？如何选择成本结构及标准的参照体系？,如何准确计算项目的成本？一个项目里，高层、多层、别墅、商场，到底那类产品最赚钱？,如何及时了解大量工程合同的执行进度？如何有效控制变更

2、、签证？如何防止合同款超付的发生？,怎么进行项目成本的实时监控？如何准确掌握项目建设过程中的最新动态成本？如何防止成本失控？ 多个项目同时开发，如何安排才能够保障资金的效用最大？,提 纲,成本管理的难点？ 金蝶解决方案介绍 动态成本管理 项目资金管理 甲供材料、进度管理 如何建立成本管理体系？ 实施介绍与建议,成本管理系统框架,目标成本,调整成本,动态成本,成本库,项目测算,合同管理,非合同管理,待发生成本,付款计划,付款管理,招投标,投资计划,财务资金,财务总账,进度管理,甲供材料,财务资金,变更结算,动态成本管理,已 发 生 成 本,合同资料,待发生成本,投资分析,合同付款计划 财务付款计

3、划,目标设定 （事前）,动 态 成 本,目标成本,目 标 执 行 （事中控制）,核 算 （事后）,合同执行,非合同性成本,投资进度计划,付款申请,工作流审批,实际付款,待发生成本,成本管理的难点？ 金蝶解决方案介绍 动态成本管理 目标成本 合同管理 非合同成本 调整成本 动态成本,目标成本管理,项目立项、规划设计环节（项目前期）,h,土地获得价款 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园林管网工程费 园林环境建设费 开发间接费,包括获得价款的一切费用，即楼面地价 比如勘察费、规划设计费、施工图费、三通一平费、临时设施费等 主要是土建的费用，偏重于施工； 主要是材料采购方面的费用； 主

4、要是排水、燃气、高低压、室外智能化等的费用； 主要是园林绿化、景观、广场、道路等的费用； 为保证工程顺利开展，必须进行的费用，比如行政管理费、工程管理费、物业维修基金、不可预见费等。,楼面地价,主体造价,园区造价,费用及资金成本,目标成本管理,项目测算（V10.4发版）,成本核算对象（产品类型）的确定原则,应满足成本计算的需要； 便于成本费用的归集； 利于成本的及时结算； 适应成本监控的要求。,万科应用举例： 平均销售价格不同的产品，如住宅和商业、别墅等，需要进行独立核算； 产品差异性大，成本不同的产品，如高层和多层住宅。,2,3,4,5,合同的签订,合同的分类管理,合同的原件管理,合同的执行

5、,合同的结算,签订合同的主要内容管理，包括供应商、价格、数量等要素。,根据合同类型，设置了土地、前期、施工、材料、环境、营销、其它等合同模板,可以将合同原件的电子文档以附件的形式管理,合同的变更、签证管理，合同的调整,根据施工情况确定合同的完工情况,1,合同管理合同执行全程跟踪,合同变更,合同结算,合同拆分,系统按照受益成本原则，把跨期合同成本,自动拆分到项目各期中。,合同查询,动态成本管理的关键调整成本,原因分类 经营计划调整 市场因素影响 政府政策影响 设计方案调整 分摊方式变化 预估偏差 面积变化,时间分类 已发生调整 待发生调整,动态成本目标成本调整成本,通过信息化建设，万科集团的整体

6、成本管理能力得到大幅提升。,万科对调整成本的监控分析,动态成本构成,合同成本,已完工,未完工,已付款,待付款,非合同成本,已发生成本,待发生成本,动态成本,付款申请单,付款单,差额,目标成本调整已发生成本,合同成本 = 签约成本 + 变更签证 + 结算调整,全项目动态成本表 能够全面反映项目开发过程中各个时期的实际成本结果。,产品成本分摊表 是对动态成本数据的进一步明细，将其按产品（如商业、住宅、车库等）进行分摊，最终得到按产品的成本数据。,提 纲,成本管理的难点？ 金蝶解决方案介绍 动态成本管理 项目资金管理 如何建立成本管理体系？ 实施步骤建议,提 纲,成本管理的难点 金蝶解决方案介绍 动

7、态成本管理 项目资金管理 甲供材料、进度管理 成本管理体系的建立 实施介绍与建议,资金管理的难点,资金计划难于编制,资金的 使用效率不高,支付信息管理烦琐,1,2,3,打造完整的资金管理链条,项目长期资金管理,成本,实际现金流量,预测现金流量,目标成本 投资进度计划,合同 付款计划,付款 实际付款,销售预测 销售进度计划,合同 收款计划,收款 实际收款,销售,资金,2,3,4,5,单一合同资金计划,资金计划制定,资金计划的变更,合同应付款管理、预警管理,付款账务管理,可以针对每项合同单独制定付款计划。,统计每项合同的付款计划，可以制定月度、季度、年度资金计划。,由于其他原因导致付款计划改变的可

8、以做付款计划变更。,可以对每项合同的总额、已付款、应付款状况进行管理，付款超过合同金额和资金计划的时候系统自动预警。,在成本系统中付款生成凭证直接传到总帐系统，提高工作效率。,1,执行过程中的资金管理,付款计划,多级审核,灵活的流程管理控制方式,双击提示信息，直接进入业务单据处理界面。,凭证模板,一体化账务处理提高效率,系统能依据付款单，生成相应的付款凭证。,提 纲,成本管理的难点 金蝶解决方案介绍 动态成本管理 项目资金管理 甲供材料、进度管理 成本管理体系的建立 实施介绍与建议,甲供材料、进度管理,材料采购,材料分析,目标设定 （事前）,采购计划,目 标 执 行 （事中控制）,核 算 （事

9、后）,关键线路,任务计划,关键点控制,实际任务,模块名称,甲供材料,进度管理,实际完成情况,进度分析,进度计划,总工期,房地产甲供材料管理,支持对多个工程项目统一采购材料 子项目的材料领用情况 阶段性更换材料供应商 测算材料价格最新变化对工程造价的影响 冲减工程款(地产商为施工单位垫付材料款),甲供材料管理流程图,进度管理模块的特点,随时反映项目任意时刻的工程进度情况 自动计算作业进度与标识关键路径 网络图、甘特图多角度表现项目/任务逻辑关系 通过与项目计划的对比，随时发现项目偏差,进度管理流程图,提 纲,成本管理的难点？ 金蝶解决方案介绍 动态成本管理 项目资金管理 甲供材料、进度管理 如何

10、建立成本管理体系？ 实施介绍与建议,责任成本管理,目标成本管理,作业过程管理,成本管理软件,公司总经理层,控制系统,信息系统,组织系统,领导机构,管理工具,管理制度,成本、工程文件,成本管理体系的建立,制定目标目标成本,目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解,变成可执行的行动计划，并在执行过程中找出差距、分析原因，制定改进措施。,1,成本管理的四步法,明确岗位职责责任成本体系,“责任成本体系”包含四大要素,即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。落实责任到岗位,落实责任到人,最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”

11、。,2,跟踪执行动态成本法,动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态。,3,知识管理成本数据库,“成本数据库”的建立充分体现“知识管理”的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失，使房地产企业的成本管理再上一个新的台阶。,4,责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。,责任成本管理体系要素： （1）责任范围； （2）责任人 （3）评价标准； （4）评价人 责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为,1、责任成本明确岗位职责,项

12、目经理部：工程进度、质量； 工程管理部： 供应商管理与技术方案； 规划设计部： 设计图纸,成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动； 制造成本范畴而非建安成本； 组织型成本管理而非审价算帐型,合理的架构分工责任成本前提,万科责任成本介绍,管理原则：体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核),目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。,基本概念：,管理工具：动态成本反映系统平台 成本指标数据库,2、动态成本管理,项目发展,施工,规划设计,招标

13、,竣工结算,签约,销售及物业管理,是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位,3、作业过程管理管理制度的建立,房地产成本作业过程,总目标,万科在作业过程的控制节点,新项目发展阶段成本控制 设计阶段成本控制 招标阶段成本控制 合同签约成本控制 施工阶段成本控制 结算阶段成本控制 销售承诺及物业管理成本控制,控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。 需求文件：新项目发展可行性评审体系,3.1 新项目发展成本控制,控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则：经济

14、合理性最大。 需求文件： 规划设计工作流程与评审制度,3.2 设计成本控制,容积率 建筑占地面积 单方钢筯含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 ,3.2 设计阶段的主要经济指标,控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 需求文件：工程及材料招标管理办法,3.3 招标成本控制,控制要点：合同谈判 合同审批 控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：工程合同管理办法,3.4 签约成本控制,控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则：权力限制原则、时间限制原

15、则 多级审核原则、完工确认原则 需求文件：设计变更、现场签证管理办法,3.5 施工成本控制,控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 需求文件：工程预结算管理办法,3.6 结算成本控制,控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。 需求文件：销售管理制度 物业管理制度,3.7 销售承诺及物业管理成本控制,万科地产成本管理制度,成本管理职责 （一） 集团总部的成本管理职责 （二） 开发企业的成本管理职责 成本监控 （一）成本监控系统 （二）成本监控的要求 房地产开发环

16、节的成本控制 （一）立项环节的成本控制 （二）规划设计环节的成本控制 （三）施工招标环节的成本控制 （四）施工过程的成本控制 （五）工程材料及设备管理 （六）竣工交付环节的成本控制 （七）工程结算管理 （八）其他环节的成本控制,提 纲,成本管理的难点 金蝶解决方案介绍 动态成本管理 项目资金管理 甲供材料、进度管理 成本管理体系的建立 实施介绍与建议,实施六步法总览,济南三联城建实施案例介绍,成本系统典型客户举例,万华地产成本管理实施建议,第一阶段：动态成本监控体系 构建责任成本的组织体系 编制配套的成本管理制度 目标成本、动态成本管理 第二阶段：实现成本管理闭环 成本数据库建立 完善项目测算体系,谢 谢！,金蝶房地产信息化整体规划,工程招投标,项目成本,采购管理,质量管理,项目进度,非合同成本,销售管理,租赁管理,物业管理,客户服务,应收管理,项 目 管 理 平台,客 户 关 系 管 理 平台,合同管理,应付管理,财务系统,集团管理,战略管理,总帐,合并报表,预算管理,资金管理,收支平台,报表,固定资产,出纳,业务报表,基础政策,数据仓库,管理驾驶舱,商业智能,内 部 门 户,人力 资源,办公 管理,知识 管理,行政 办公,姚武,工作经历： 房地产行业(10年) 深圳免税