星河湾地产控股有限公司.ppt

1、北京星河湾项目概述,北京星河湾位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。项目北临近千亩森林公园。社区立体化园林、高品质室内装修。重点小学、双语幼儿园、超五星级会所四季会、酒店式公寓等一应俱全，以其罕见的高品质震动京城地产界。,优势点Strength,1.全景现房开盘，房屋空间清晰可见，内外配套设施一目了然，规避烂尾楼风险，给予市场十足信心 2.园林、公园、高尔夫，从观赏到社区独享（森林除外） 3.高档精装修，建筑与设计工艺精良高价高品质 4.高端物业，为高品质社区生活提供保障 5.配套商务与生活设施保障 6.广州星河湾的成功，前期造势，市场口碑好 7.追求高品质精细

2、舍得的企业文化 8.紧靠朝阳公园版块成熟豪宅地段,劣势点Weakness,1.高端住宅，总价高，客户群相对小 2.现房销售，资金压力大，资本成本高 3.所处地段朝青版块，市政生活设施相对落后 4.追求个性化的顾客不接受过多的开发商装修,机会Opportunity,1.区域发展潜力大，版块楼盘多为中档普通楼，未见大户型高端豪宅 2.所处地块原为仓储用地，有足够可开发土地 3.星河湾位于朝阳北路南侧，下方更有即将扩建的朝阳路和京通快速，受CBD核心区的辐射明显 4.本区域内楼盘大都经历过了两年的消化期，供给有限,威胁Threat,2004年初发布的北京城市总体规划20042020北京市域范围内，构

3、建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，朝阳区的中央商务区也是一个中心，越来越多的地产商认识到了朝青版块的价值，未来更多楼盘在这一区域兴建 从2005年，国务院颁布的关于切实稳定住房价格的通知俗称“旧八条”，到今天的新国八条，政府吹响了调控房地产业，严防房地产泡沫的号角,一、实体特征,1.大手笔改造周边环境提升楼盘价值 2.精细的社区园林景观 3.高端物业 4.豪华装修 5.建筑质量、风格 6.全景现房销售 具体细节介绍,星河湾地块原状,星河湾周边地块原状,星河湾现状,各项指标对比,装修标准对比,二、区位因素,区位因素改变奠定星河湾高房价的基石,2001年，星河湾楼盘所在地朝阳区朝阳北路四季星

4、河路虽然毗邻国贸CBD商圈，但还只是属于城市仓储用地，区位条件不被看好，交通也不甚便利，其开发利用价值可见一斑。 然而，随着北京市规划局颁布的北京城市总体规划（20042020）实施以来，逐步便利的交通和随之建起的小学、医院等扭转了2001年的区位劣势，星河湾的崛起与扩大的CBD商圈二者互为呼应，扩大了朝阳区朝阳北路商业中心的功能性。,三、市场因素,1.品牌属性的有效传递 2.消费者偏好，目标顾客群更关注环境影响,品牌推广,1.积极邀请名人在北京星河湾举办私人晚宴 2005年9月17日，国际营销大师菲利普科特勒在北京星河湾举办私人晚宴 2.积极邀请知名论坛在北京星河湾召开 2005年6月19日

5、，博鳌地产论坛品质地产分论坛在北京星河湾召开,3、创造性地增加社区文化定位 2006年4月，北京星河湾“中国民族博物馆民族文化基地”揭牌，成为中国博物馆界首个在现代社区建立的文化基地 4.积极参评国际大奖，上榜品牌价值排行 2004年10月,广州星河湾荣获由联合国环境规划署认可，全球最适宜人类居住城市（社区）国际大奖国际花园社区金奖,5、积极与政府进行沟通，获得更多政策上的支持 2004年9月，北京规划建设委员会、城市建设综合开发办公室，城市规划学会，邀请北京园林局、建设系统职能部门有关领导及建筑界、规划界大师，北京发展商代表，共同为广州星河湾居住区解读广州“星河湾”的规划设计建设和管理一书举

6、行首发仪式,将星河湾作为地产开发行业范例和标准。 2005年5 月，北京市规划委员会、北京市城市建设综合开发办公室、北京城市规划学会联合出版走近北京星河湾专著，向北京地产商进行推介。,消费者偏好,高收入人群的不断扩大以及随之而来的人们提升了的对住宅享受性功能的需求增加了对高品质楼盘星河湾的需求 居住环境被摆在了更高的偏好位置，超过了对节省金钱的偏好。不仅有物质的更高需求，还有精神层面的需求。居住的是环境，更是一种生活态度。,富人买房偏好 普通同人买房偏好 穷人买房偏好 良 好 环 境 节省金钱,四、财务因素,1.非上市公司缺少外部权益融资，债务融资成本高，有偿还压力 2.房地产开发周期长，现房

7、销售，开发期间没有现金流入，与期房相比资本成本高,融资成本以及超长的资金回流时间被迫要求较高的投资回报率，较高资本成本导致“不得不高的房价” 大多数房地产项目都会选择期房销售，加快资本回收，减少负债周期，进而减轻负债利息。而星河湾集团至今未上市，也就是没有权益外部融资的支持，从2001年对北京星河湾地块的调研，蛰伏两年潜心研究，到2005年六月全景现房开盘销售历时4年，资本成本按照05年1-3年贷款基准利率估算的话高达5.58%，由于没有期房的首付款项回收，因此期间没有任何现金流入，所以5.58%的资本成本属于净流出。这还没有扣除前期投入的各项费用。,风险与收益,五、宏观因素,房地产业作为近些

8、年来中国新兴的支柱产业，由于其自身行业高资金投入、高负债经营的特点及其产品总金额大、需求弹性较高的客观因素导致了它极为容易受到宏观经济波动的影响。,具体分析,1. 2005年中国经济正处于上升通道，较高的经济增长预期使人们对房地产前景大为看好。 2.房地产作为一种保值增值的投资品吸引了大量资金的投入。 3.2005年前后，国家实施的稳健的货币政策以及适度宽松的财政政政策比较有利于房地产行业的发展。 4.2001年至今，中国经济一直处于通货膨胀的上升通道之中。诸如房地产等固定资产的价格水涨船高，推动了各个楼盘价格的攀升。,1.个性化需求 2.竞争对手增多 3.宏观政策,价格下降因素,个性化需求与

9、五星级酒店般的家,星河湾提供了豪华的装修，大量应用石材，奢华气派，但是随着经济增长人们的消费观念变化差异化需求越来越多，有个性化需求的人不再追求传统装修的气派等，定制的装修方案不能满足他们的需求 居住概念不清晰，SOHO,高档住宅不断涌现-合生云霄路8号,1.越来越多的开发商把触角伸向高端住宅，多样化的选择，将改变这种“一家独好”的局面，使消费者愿意为其支付的价格下降 2.星河湾的业主约93%（数据来自杂志楼市）属于二次或二次以上置业。其中二次以上置业客群占比56.8%。二次或二次以上置业的客群置业的动因一般包括：投资提高生活品质，满足住宅“更新换代”的需求受从郊区别墅回迁的潮流影响 有数据表明，虽然星河湾80%业主购买目的为自住，20%为暂时出租，但是真正入住率50%以下。 以上数据也从侧面反映了业主更倾向于将该住宅看做是一种身份地位的象征，当该住宅不能恰如其分地彰显其身份地位的时候，业主愿意为其支付的价格也相应下降。,使用时，直接删除本页！,精品课件，你值得拥有！,精品课件，你值得拥