房地产估价_假设开发法.ppt

1、第六章 假设开发法,主 要 内 容,1、假设开发法基本原理,2、假设开发法适用范围,3、假设开发法计算公式,4、假设开发法评估过程,5、假设开发法案例分析,开发经营期分析,投资利息,开发成本、管理费用、销售税费,开发完成后的房地产价值,开发利润,税费,假设开发法是房地产估价实践中一种科学而实用的评估方法，又称为剩余法，预期开发法，倒算法。从该方法的名称就可以看出，利 用该方法评估的对象是没有开发的，预期需要开发的房地产。 1、基本原理 假设开发法理论依据 可以用一个通俗的例子描述：某市政府准备出让一块经过七通一平待建筑的土地，在招标或拍卖出让中，某房地产公司（M公司）拟购买该土地，那么M公司愿

2、意出多高的价钱来购买该块土地呢？ 房地产公司开发土地，建造房地产，并出售的主要目的就是赢利，该公司在参与公开竞投前，需要仔细研究土地的情况，以分析在获得同类房地产开发的正常利润情况下，可以为该土地出的最高价格。,1）研究土地的情况包括： （1）土地位置 研究土地位置的重点在于考察土地周围已经建成同类房地产的市场供求状况和销售价格，为公司预测将要开发的房地产项目的价值服务。 （2）土地面积大小 土地面积大有利于开发利用 （3）土地周围的环境 考察这一地区的交通情况、商业设施情况和教育设施情况。 （4）土地规划允许的用途 （5）容积率和绿化率 容积率是指建筑面积与土地面积的比率，在土地面积一定的情

3、况下，根据容积率可以计算出将要开发的建筑物的总建筑面积。 通过以上分析，M公司可以得出如下结论：土地的最佳用途、允许的最大建筑面积、开发出的房地产销售价格都可以估计出来。,2）预期开发价值(一般称为楼价) 有了建筑面积后，M公司就可以根据估计的建筑面积和销售价格计算出房地产开发完成以后，将土地和建筑物一同销售出去可以收回的价值。 3）估计建筑费用和专业费用 M公司根据工程预算的方法和以往的开发经验可以计算出开发房地产需要投入的建筑费用和专业费用。 4）估计销售费用 M公司要估计房地产开发完成以后，在销售过程中需要支付多少费用，如广告费用、中介代理费用等。,5）估计利息 M公司在房地产开发及购买

4、土地的资金，不管是自己拥有的，还是从银行贷的，都要估算利息。 6）估计开发及销售过程中应纳税金 M公司必须支付在房地产开发及销售过程中的各种税金，如营业税等。 7）估计开发商利润 M公司要根据社会上同类房地产开发的一般正常利润率来估计自己应该得到的开发商利润。,通过上述各步骤以后，M公司就可以估算出应该为该块土地支付的最高价格了，即，用房地产预期开发的价值扣除正常的预期的建筑费用、专业费用、销售费用、利息、税金和利润，剩下的就是土地价格。 因而计算公式可以表述为： 地价=楼价-建筑费用-专业费用-销售费用-利息-利润-税金,若是建成后出租类型的房地产，则需要将租金还原为楼价参与计算。,2 假设

5、开发法适用范围 （1）待建筑的土地的估价,（6）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地合计价中扣除房屋价格，剩余之数即是地价。,（5）具有装修改造潜力的旧房地产的估价。,（4）将旧房地产整理成供直接建筑的旧房地产的估价。,（3）将土地整理成可以直接利用的土地的估价，此时评估公式中的楼价为整理后的地价。,（2）待拆迁改造的待开发房地产的估价,（在土地或建筑物的价格不能或难以依据其他评估方法明确把握时，假设开发法才是最有效的方法。例如：要对附有建筑物而使得土地价格降低的情况，即价格的减少幅度究竟是多少，这仅靠市场比较法确实是难以获得正常答案的，这时运用假设开发法，即可以很精确求得附有建筑物的土地

6、价格，此外假设开发法对于衡量判定建筑物的投资额度是否过大或过小也很有用处。）,但是假设开发法对于建筑物比较新且处于最有效使用状态，同时可以求取其经济租金时才是最有效的方法。否则，即使采用这种估价方法，也不一定能够保证求得正确适当的价格。在理论上，假设开发法对于附有建筑的土地的估价是有效的，但是在实际评估工作中，多数情形难于求得正确的价格。例如，在房屋建成不久，还未处于最有效使用状态时，用假设开发法求取土地价格比较困难，如果建筑物已经陈旧，租金低廉时，归属与土地的纯收益已存在偏差，借助假设开发法求得适当的土地收益价格也有困难。 （7）假设开发法还可以用于房地产开发项目可行性的评估，为房地产开发商

7、提供： 开发商拟开发场地的最高价格为多少？ 开发商可以获得的利润为多少 开发过程中的最高费用是多少,影响评估精度的因素 运用假设开发法估价时，其估价结果的可靠程度取决于以下几点： （1）是否根据土地估价的最高最佳使用原则和合法法则正确判断了土地最佳利用方式，即，假设的开发方向是否合理、恰当。 （2）是否正确判断预测了房地产的市场供求状况和销售价格及预期的房地产开发价值。预期开发价值一般都是通过市场比较法或市场供求或对市场供求状况的准确掌握加以却帝确定的。 （3）是否正确判断了房地产开发及销售过程中的开发费用、销售费用和税金,（4）是否正确估价了房地产开发商应得的利润及应付的利息。房地产开发行业

8、的一般正常利润，依市场情况而定。 （5）是否正确考虑了房地产开发建设及销售过程的时间因素。 由于楼价、建筑费、地价等实际发生的费用，其时间各不相同，特别是大型的开发项目，精确的评估应考虑到时间价值因素，将发生在各个时期的费用化为相等的时间。 由于假设开发法估价中，有很多预测，包含了许多的假设因素，因此，有人评价这一方法较为粗略，为克服这一点，更要求估价人员具有丰富的经验和较系统的情报资料库，总之，假设开发法仍不失为一种科学而实用的方法。,3、计算公式 3.1基本公式 土地价格=楼价-建筑费用-专业费用-销售费用-利息-利润-税金 其中，楼价可以分为两种情况： 一是当房地产开发完成后全部销售，楼

9、价=售价 二是当房地产开发完成后出租时，则要根据房地产可能带来的收益，还原为房地产价格。 建筑费用、专业费用： 包括了土地取得以后的开发建设过程的全费用 销售费用：是指房地产销售时的广告费用、中介代理等。,利息、利润： 根据等量资本获得等量收益的原理，利息、利润的估算应以全部预付资本为基础。 全部预付资本包括：土地价款（建筑物建成前就支付了）+建筑费用+专业费用（投入），再分别利用利息率和利润率乘以全部预付资本就得到利息额、利润额。 现实生活中也是如此，开发商一旦购得土地，所支付的地价款（数额大）大部分是从银行借得的抵押贷款，在贷款偿还前（销售、出租前）都要支付利息。 对于一部分开发商自我资金

10、，由于它以土地的形态存在，并且持续一段时间，把它视同贷款，计算利息。(与成本法类似 ),4、评估过程 4.1开发经营期 确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入、利息的负担，预测开发后的房地产售价、租金、以及各项收入与支出的 折现计算等服务。 开发经营期的起点是取得估价对象的时间，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。 开发经营期可分为开发期和租售期。 开发期：前期和建造期 前期是从取得待开发土地到施工开始的时间段。 建造期是从施工开始到开发完成的这段时间。 租售期：是从开始租售开发完成后的房地产，到将其全部租售完毕的时间。 当有预售的情况下，租售期于开发期有

11、重合；在租赁的情况下，租售期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止。 确定开发经营期的方法可采用比较法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。,4.2开发完成后的房地产价值 开发完成后的房地产价值是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该价值对应的时间是开发结束的那个时间。 开发完成后的房地产价值一般通过预测来求取，对于出售的房地产，通常是采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 对于出租和直接经营的房地产，如：写字楼、宾馆、商店、餐馆、预测其开发完成后的价值，可先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该

12、收益转化为价值。 4.3开发成本、管理费用、销售税费 由于假设开发法可以视为成本法的倒算，在实际估计中估算开发成本、管理费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况开分项估算，方法与成本法相同。,4.4投资利息（折现） 1）计息项目 包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值，投资者购买待开发房地产应负担的税费，开发成本和管理费用。销售税费一般不计息。 2)计息期长短 对于一次性付清的项目，计息期按实际发生计算。 对于不是发生在一个时间点，而是在一段时间内连续发生的项目，如：土地开发费用在整个开发期内连续发生，其利息计算通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生。计息期常常取所发生的时间段的一

13、半。,3）计息方式 有单利和复利两种。 单利计算公式为： I=P*i*n F=P(1+i*n) 例子：如将1000元存入银行2年，银行2年期存款的单利年利率为6，则到期时： I=1000*6%*2=120(元) F=1000*(1+6%)*2=1120（元） 复利公式： F=P(1+i)n I=P(1+i) n -1 上例子：复利为6 F=1000*(1+6%)2=1123.6(元) I=1000*(1+6%)2-1=123.6(元) 折现的公式是利息的逆公式,计息方法和现金流量折现法时间因素影响的解决 如何消除房地产开发过程中时间因素的影响：问题解决的出发点是将假设开发法等式两边价款修正为同

14、一时间点对应的价值。 假设有一个开发周期2年的待开发房地产，通过以下两个办法可以解决时间因素不一致问题：,1.折现的办法 2.计息的办法 两者构成资金运动的互逆过程，因而两者不应重复讨算。 在一般情况下，利息和折现率取值相同。,选择采用计息还是折现的过程解决时间因素影响的问题，关键是看时间基准（估价时点）的选择。,（1）以开发期初为时间基准，,地价：,要折现,（2）以开发期末为时间基准，,（3）以开发中期为时间基础，则地价要计利息，建筑费专业费部分计利息，部分折现。楼价折现。,楼价、建筑费、专业费、销售费：,不变（不计息也不折现）,地价、建筑费、专业费：,计算的利息,楼价、销售费用：,不变（不

15、计息也不折现）,对于建筑费用、专业费用的计息和折现：,计算时：在均匀投入期的时间中点一次性投入的。,理解时：在整个投资期内看成是均匀投入的。,若计算建筑费用和专业费用在投资期初的价值（折现）： （m+n）30 + （m+n）70 （1+5.8）0.5 （1+5.8）1.5,4.5 开发利润 4.6 税费,假设开发法有关参数的确定和计算,假设开发法在在建房地产评估中的应用,假设开发法中的资金时间价值问题,地产假设开发法的两种不同算法比较,自学 内容,5、案例 某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起

16、计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。,当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8%，折现率为10%)。,案例分析 (1)设该在建工程的正常购买总价为V； (2)续建后的总价值； 14396.65万元 (3)续建总费用28004000060%(110%)6109.09(万元),案例分析 (4)销售税费总额14396.656%863.80万元 (5)购买该在建工