长沙泛华商业报告060629(改)

1、樊华市五一路商业项目评估报告厦门优朝石房地产经纪有限公司2006年6月1.长沙经济的快速增长促进了人均收入的提高，其强大的市场消费能力为商业地产的发展提供了良好的发展机遇。首先，长沙的国民收入已经达到全国前列，在中西部城市中排名第二。1.城市经济发展趋势2003年，长沙实现国内生产总值928.22亿元；2004年，长沙市国内生产总值达到1108.85亿元，增长14.8%；2005年，长沙实现国内生产总值1519.9亿元，同比增长14.9%；摘要从2004年到2005年，由于政策的强力引导，长沙的整体国民经济快速增长了近15%。随着城市的战略发展和投资环境的不断改善，长沙经济未来将呈现快速稳定的

2、发展态势。2.长沙第三产业的稳定发展带动了城市的经济增长2005年，长沙在国内生产总值中的优势凸显；第一产业增加值达到112.59亿元，同比增长6.9%；第二产业增加值达到655.27亿元，同比增长18.5%；第三产业增加值达到752.04亿元，同比增长13.0%。摘要在外资的涌入和良好的市场环境下，长沙传统的主导产业第三产业仍在快速增长，而弱势的第二产业增长速度快于其他产业。三次产业的比重趋于合理，有利于增强地区的产业竞争力，从而增加地区居民的经济收入。其次，长沙的超强消费能力为区域商业地产的发展提供了前提条件1.长沙的经济发展提升了区域先进消费意识2004年，社会消费品零售总额达到525.

3、13亿元，同比增长16.2%。2005年，社会消费品零售总额达到743.43亿元，同比增长16.1%。其中，城镇消费品零售总额600.69亿元，同比增长16.5%，占比80.8%；县以下消费品零售总额142.74亿元，同比增长14.4%。摘要从2004年到2005年，长沙市消费品零售总额稳步增长，增长系数为16%。其中，消费增长系数2004年比国内生产总值高1.4%，2005年比国内生产总值高1.2%，表明长沙是一个典型的超高消费城市。2.长沙市民强劲的消费水平为城市商业的发展提供了强有力的支撑2003年，全市居民人均生产总值达到15425元，消费支出为9028元；2004年，城市居民人均国内

4、生产总值达到18709元，消费支出9660元；2005年，全市居民人均国内生产总值达到2.5万元，消费支出13760元；其中，农村居民人均纯收入4908元，人均生活支出4166元。长沙市居民人均收入和消费支出在中心城市最高。长沙居民有着不同于其他城市的传统消费意识和倾向，他们最显著的特点是超前消费和较高的消费水平。附件：长沙市居民消费构成统计表根据相关数据的统计分析，长沙市居民的消费水平接近杭州、温州等东部沿海城市第三，长沙快速的城市化进程将强化区域商业消费市场2005年，长沙市总人口为602万，城市人口为324.36万，城市化水平为53%。其中，城市人口198万，城市化约占33%；到2010

5、年，规划总人口达到639万，城市人口402.57万，城镇化水平达到63%。其中，城市人口268万，城市化约占42%；到2015年，规划人口将达到667万，城镇人口将达到487.6万，城镇化水平将达到70%。其中，城市人口353万，城市化约占53%；苏长沙是中国中部的核心城市之一。它位于华东经济圈和华南经济圈的交汇处，京广线和长江的交汇处。它在连接东西部、带动整个中国经济的中部发挥着重要作用，被誉为“沿海的内陆、内陆的边疆”。与沿海地区相比，长沙在土地、劳动力和消费品价格方面具有商业成本较低的优势。对于中西部广大地区来说，长沙在区位条件和开放程度上具有很大的优势。因此，长沙具有独特的东西部产业转

6、移条件，是中西部地区发展的桥头堡。2.泛珠三角经济圈的重要增长极长沙位于92泛珠三角经济圈的中部，是泛珠三角经济圈城市价格体系的重要一极。随着泛珠三角经济圈区域经济合作的进一步加强，长沙将与香港、澳门、广州、深圳等珠三角核心城市的经济联系更加紧密。长沙将成为泛珠三角经济圈与华中、华东、华北、西部经济圈相互联系、辐射、融合的重要前沿城市之一，在区域经济发展与合作中发挥重要作用第二，长沙强大的消费市场加快了城市商业经济模式的调整进程首先，对主城区商业区的结构进行了重组，大型主题商场大举占领了长沙市场随着旧城改造，黄兴南路步行街、解放西路、坡子街、下河街和三星街逐渐形成了市级商业集聚区。区域商业业态

7、整合后，现已成为集“旅游”、“美食”、“休闲”、“娱乐”、“购物”、“商务”为一体的一站式商业街。然而，在过去，主流商业区由于地理位置和可开发条件有限、商业结构落后、商业组合落后等因素而沦为区域性商业区。项目商圈范围商业特征评论武夷商务区五一广场和黄兴路步行街该区域是长沙的核心商业区，是一个市级购物中心，占据了长沙大型商场的一半。将长沙的商业文化与城市的发展结合起来，该地区的商业区已经成为集“旅游”、“购物”、“休闲”、“美食”、“娱乐”和“商业”为一体的一站式商业区。火车站商业区长沙是一个重要的交通枢纽。政府现在正在领导加强区域环境改造项目，现在它主要经销服装和电子产品；过去，由于周边环境落

8、后，人流混杂，商业模式落后，商业区的主商业区属于区域性商业区，现在主要以批发和零售商业业态为主侯家塘和东塘商业区侯家塘、东塘和玉花厅地区以长沙文化体育中心为核心，现已融合了餐厅、休闲场所、星级酒店和银行。该区域位于长沙中央商务区，周边商业氛围浓厚，但整体发展空间狭窄，商业功能分布混乱，属于区域性商业街区。袁家岭商务区侯家塘、东塘和玉花厅地区它以大型百货商店为主，与周边住宅区底部分散的商业布局相结合。过去，主要商业区由于商业方式(国有企业)的退化和过时的商业结构，加上高速公路的阻塞等原因而退化。第二，城市扩张，新兴商业区蜂拥而至近年来，随着长沙城市的扩张，各个区域的规划建设中逐渐形成了一些分散的

9、商业集聚区。项目商圈范围商业特征评论红星商务区以祥福路与韶山南路交叉口为核心；以品牌餐饮和酒店业为重点，计划发展金融、证券和保险。将努力扩大和加强物流高桥商业中心位于雨花区，东临万家丽南路，西接二环路，北接人民路，南接长沙大道。综合专业市场，包括日用品、家电、建材、汽车等一系列专业市场。每日营业额以亿元计算。目前，长沙第一家大型多功能购物中心上河街正在该区建设，并已与沃尔玛、百盛、时代华纳、国美、B&Q、天线宝贝达成合作协议。规划期内，高桥商业中心将成为长沙新区商业中心的代表，其市场容量和辐射能力将提升到一个新的高度。星沙商务区北接潇湘路，南接梁塘路，西接天华路，东临东二线。在传统的便利超市和

10、百货商店的基础上，与一些专卖店、专卖店、餐饮住宿、文化娱乐相结合。后续区域将形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合新城相协调的现代化城市商业中心，配套设施齐全，功能齐全。大托商务区大托机场周边地区依托长株潭经济一体化、大托机场的区位优势，以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城建设，逐步发展成为新的区级商业中心。利通商圈雨花区里托地区，包括文化新城和体育新城；以武广高铁利托客运站建设为契机，建设和完善配套商业设施，建设集商业、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新型商业中心。荣湾镇商业区聚焦岳麓区榕湾镇它以大型百货商店为主，与周边住宅区底部分散的商业布局相结合。依托岳麓山时尚生活广场

11、、环城时尚生活中心等项目的建设，整个改造将提升榕湾镇周边地区的商贸产业。摘要目前，长沙市商业地产规模很大，其成交量已经超过了购买增长率，导致原有主要商业门店资产负增长，长沙市商业市场在短时间内进入饱和状态。三、区域业务现状一、项目概述这个案子项目位于芙蓉区五一大道中段，南临五一路，东临芙蓉华天大酒店，北接住宅区，西接住宅区。绝佳的位置。项目地块为湖南省政府汽车公司的土地，尚未拆迁。二.区域概述1.区域概述：本案位于袁家岭商圈，凭借其区位优势和人流优势，袁家岭商圈已成为过去领先的商圈。如今，由于商业模式(国有企业)的退化、商业模式的过时、武夷大道的改扩建和黄兴路步行街的建设，武夷商圈又重新流行起

12、来。当时非常受欢迎的袁家岭友谊购物中心和阿波罗购物中心逐渐成为社区购物中心。2.地域商业特色(1)消费者群体消费者多为中高收入及以上人群；73%以上的消费者来自芙蓉区、天心区和雨花区；(2)商业格式商业模式相对较旧，传统百货商店和中低端专卖店占了一半以上。(3)商业圈的品牌形象在过去，主要的商业区，如友谊和阿波罗，正逐步成为社区购物中心。商圈已成为长沙的二级商业中心。目前，消费者普遍将其与“廉价”、“低档”和“过时”的品牌形象联系在一起。(4)业务状况区域商业现在正经历一个弱负螺旋状态。出于这个原因，阿波罗商业城正在翻修，将于10月1日开放。凭借其品牌和实力，有望在促进区域交流方面发挥一定的作

13、用产品定位：产权式购物中心(王府井百货长沙店)、自营购物中心(热门一线商业广场)、商务公寓和高档住宅。项目规划：王府井商业广场总面积约38亩，规划总建筑面积约14万，由商场、办公楼、商住楼三部分组成。一期甲座南北长126米(黄兴中路附近)，东西宽48米。它分为地下两层和地上十层。地下二层与一期甲座相连，南面解放西路四层为裙楼、办公楼和两栋房屋。项目分析：目前，长沙拥有最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲为一体的百货商店。引入“垂直购物中心”这一全新的商业理念，不仅满足了消费者的购物需求，还设置了餐饮、娱乐、休闲、电影等配套项目。突出视觉化、品牌化和时尚化，商品管理形成以消费者需求为导向的品类组合；突

14、出管理理念和主题，强化功能服务，满足目标群体多层次、全方位的需求，将现代百货管理理念融入每一个业务环节。长沙是第一个运营相对成功的商业项目，后续的商业运营模式大多借鉴于此。2.橙色498街区开发商：湖南中南林业大学国际交流中心投资有限公司项目地址：天心韶山路498号中南林业大学大门项目类型：商店地点：天心区公交线路：7、123、102、137、152总建筑面积：26000项目分析：橙498地块所在区域有四大社区：赤岗岭社区、庄元坡社区、路桥集团社区和路工厂社区。四个社区的永久居民分别约为40，000人、17，000人、27，000人和20，000人。据统计，该地区总常住人口约10万人，加上该地

15、区庞大的学生消费群体，本项目周边地区拥有20多万人口的消费市场。家庭总数：118户面积12-600，主要面积：40-70平均店铺价格：外街23000元/，内街15000元/3.上河街开发商：长沙城建开发公司：该项目位于雨花区万家丽路与霍焰路交界处，邮编：占地面积：151400平方米总建筑面积为：611700平方米建筑面积比： 3.02绿化率为：33.50%总户数为：1077共有333，603，098个停车位平均价格：项目规划：上河片区规划由大型主店、专卖店、品牌店、电影娱乐城和步行街组成；它还配有25万平方米的公寓、办公楼和3000个停车位。它是集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、健身为一体的最大的现代化商业中心，是一个设施齐全、经济价值高的现代化商业社区。2004年被列为湖南省重点工程，是长沙的城市地标和东城区唯一的商业城市。项目建成后，该商业中心的有效服务将成为长沙乃至中南地区最大的统一开发运营步行购物商业中