百货商业模式定位的可行性报告.ppt

1、关于调整XX百货商业模式定位的可行性报告,调整,二O一四五月十四日,核心问题,1、如何减少成本亏损 2、商场的路在何方 3、如何实现品牌与利润的共赢,报告框架 第一部分 调整依据 第二部分 市场分析 第三部分 SWOT分析 第四部分 定位构想 第五部分 运营模式 第六部分 收支预估 第七部分 招商安排,一、商场采用了五年反租形式，时间较长的培育期选择联营扣点方式于公司不利； 二、目前所经营的中高端品牌在并不为XX人民所认可（与消费习惯及购买力低下有关）； 三、4000平方米（建筑面积）做综合百货有点牵强，无法满足百货业态的部局，一般综合百货 至少要求5000-8000平米以起； 四、从2012

2、年末起，商业，尤其是服装行业大环境不景气； 五、目前正处于合同期末，近乎六成商家提出撤场申请。 六、2014年起将面临更多同行的竞争，除开依源百货、地下广场、仍将面临目前正在筹备开业的美华国际广场、鑫隆国际广场、明珠国贸等重多同类百货的竞争。,调整依据,一、运营模式：取消营联扣点模式，建议采用A、租金方式 或 B、租金+扣点方式，如假设预计租100元/平方米，同时可采考虑采用70元/平方米加扣6-8个点的扣点。 二、商业定位 1、依据商场的面积、地段、配套设施、市调报告等综合数据分析，建议商场定位方案有二： A、继续做百货商场，但不能做大综合百货，可考虑主题性百货或主题大卖场（如服装城、苏宁商

3、城）除外必须更改场内高端品牌，招结合XX消费力的品牌，迎合大众消费。 B、重新洗牌，做特色商场，比如电脑城、娱乐城。若是B，个人建议为综性的数码电器城（含手机、各类家电、数码产品及其他电子产品、附属品等） 注：两套方案的各自风险评估将于后面提及。,调整方向,市场分析,SWOT分析,定位构想,运营模式,招商安排,宏观背景 2013XX经济指数 项目属性 XX各主要商业体概况 关于电脑城的市场调查情况及 意见分析,调整方向,调整依据,XX宏观背景,XX县是XX唯一下辖的1个县，并赋予经济 开发区管理； 2014年XX常住人口约为110万人； XX县位于XX壮族自治区XX市，县历史文化悠久，具有较深

4、的文化底韵。从XX县历经几千年的变迁与发展至今，已发展成XX市唯一的多民族大县，有28个民族；是“海上丝绸之路” 的起始港。,XX县位于XX壮族自治区南端， 北部湾东北岸，背靠大西南，面向 东南亚，是全国沿海开放城市XX 市下辖的唯一一个县。全县陆地面 积2380平方公里，海岸线长308公里 ，现辖15个乡镇、245个行政村、 ，2014年末总人口约110万人。 汉族为主，有壮、瑶等少数民族。,近年XX县经济快速发展， 2013年XX县GDP总量168亿元。 XX县主要以第二产业为主，处于“工业化进程”状态，2013年规模以上工业总产值128.1亿元，增长16.7%；。 近几年XX固定资产投资

5、增长始终保持在30%左右，推动经济增长。 第二产业主要有石油、矿产、电力、珍珠、建材、蔗糖、旅游等。,XX经济发展分析,数据来源：XX统计局,XX2007年-2013年人均GDP增长情况统计分析,小结： XX经济发展迅速，GDP总值位于内地县域城市的前列； 2013年，XX城镇居民人均纯收入22806元，达国际中等偏上水平。,注：根据2010年世界银行对不同国家收入水平的分组标准：按人均GNI(国民总收入)计算，1005美元以下是低收入国家；1006-3975美元是中等偏下水平；3976-12275美元是中等偏上水平；12276美元以上为富裕国家.,XX消费品零售统计分析,XX2009年-20

6、13年社会消费品零售总额增长情况统计分析,小结： 1、XX近三年零售总额增长速度较快； 2、XX县的零售行业具有巨大的市场空，商业市场仍有开发潜力。,根据我们对XX县商业的实地调查得出，我们将XX县城区的商圈细分为以下几个：美人鱼广场商圈、还珠广场商圈、客运车站商圈、中心市场商圈。XX县目前商业形态主要有卖场、步行街，以经营中低档商品为主，步行街主要经营手机数码、服装。 XX百货位于XX县城美人鱼圈的黄金地段，是XX四大商圈中最有发展潜力的主要商圈之一。正因项目占据优越的地理位置及日益发展的成熟商圈，加上交通出行便利条件（定海中路、还珠大道中、还珠中路西段交汇处为中心），4000平方米的业态规

7、划较为适合经营主题性百货（主题商城、服装城、数码城、苏宁电器城等）或购物中心。,项目属性,XX各主要商业体概况,XX各主要商业体概况（续表）,综合项目周边市场竞争态势，并结合本项目自身情况，初步估计项目的预期租金水平为：,70110元/,主要区别：商业公摊率高，街铺明显有优势，且我们以是建筑面积计算租金，这个较格较为合理。,关于电脑城的市场调查情况及意见分析,个人建议：A、不赞成商场经营类似Xx，主要原因有三：A、县城经营电脑城风险太大（人口基数小，非生活必需品、耐用特点）；B、XX距离XX太近，约三十分钟车程；C、XX的电脑店主要以维修为主，且需要面积小，单招难度大。 建议可做综合性的数码电

8、器城，以手机店为主打（暴利、租金高），家电与其他电子产品为辅，并适当增加健身器材等相关品类，扩大招商范围，降低招商难点，重点要是能将解放路手机城的六成商户引进商场势必事半功倍，但这需要准确的市调及信息收集方能操作（主要竞争优势为租金优势，难点：商户的装修及合同期限、品牌凝聚力、知名度），否则招商难度及调整的时间跨度将大大提升。因此，这块的市调信息缺乏，需要花时间及专业的人才来运作。,市场分析,SWOT分析,定位构想,运营模式,招商安排,调整方向,调整依据,1、优势（strength） 2、劣势（weakness） 3、机会（opportunity） 4、威胁（threats）,1、地段就是金钱

9、，优越的地理位置与成熟的商业氛围； 2、商业配套优势：拥有大地影院、盛世百汇超市、歌汇KTV、地下停车位等配套； 3、在XX的品牌影响力及项目知名度。,S-优势（strength）,1、建立了XX首家中高端百货商场，但商端消费市场并不成熟，县城购买力有限； 2、统一收银的的扣点模式在县城难以生存，将一二线城市的商业模式生搬硬拉行不通； 3、县城人口少，离XX市区车程仅为30分钟； 4、缺乏专业的经营管理人才； 5、商场采用返租形式经营； 6、人流导向不足，电梯设置的不合理化等因素,W-劣势（weakness）,1、新场有容易调整及重新定位的可操作性； 2、XX县城缺乏类似配套齐全的百货商城，潜

10、在可开发市场； 3、更加成熟的美人鱼商业圈正逐渐形成。,O-机会（opportunity）,1、还珠广场商圈、中心市场、客运中心、各大商业步行街的崛起；地下商场等同行的竞争将导致业绩的分流下降； 2、消费习惯的改变及渠道的多元化冲击，尤其是网店对实体百货的巨大影响； 3、目前百货，特别是服装行业大环境的不景气，导致厂家开始大范围的缩小市场份额，阻碍经销商开拓市场前进的步伐。,T-威胁threats,市场分析,SWOT分析,定位构想,运营模式,招商安排,调整方向,调整依据,1、商业模式定位 2、业态分布设计,商业模式定位,招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商业主体业态类型。目前，在我国商业模

11、式一般有三种： A、主题商业模式：这种商业模式是通过打造一定的主体来营造商业环境。 B、休闲商业模式：这类商业营运模式往往是和旅游地产紧密结合在一起的，以旅游地产为载体的商业营运模式。 C、城市综合体商业模式：城市综合体商业模式一般为单体建筑或建筑群，城市综合体内主要的商业业态包括购物中心，电影城，娱乐中心，健身中心，大型中式酒楼，特色餐饮美食广场，美容美发等。如万象城、万达广场。,定位方向：XX广场为单体建筑，根据这种建筑结构特点，建议将XX广场商业模式定位为城市综合体商业营运模式，将XX广场打造成为一种“shoping mall” 的模式。但目前二、三楼为大型超市，基本满足购物功能的需求，

12、四楼为大地影院及KTV，可满足人们娱乐、休闲的需要，结合商场定位的基本要求（综合型百货商场需要5000平方米以上）以及现已经加盟商家的状况，我司4000平方米建筑面积商场，公摊后的实用面积计算，建议一楼商场可作为主题性百货或特点明显的大卖场，但必须强调特色，与其他同类商场区分。比如：主题性百货、家电数码等指向性强的专业商场。下面是个人对商场调整二套方案的设想：,一、综合百货 主要调整方向： 1、目前规划的经营品类分布不变，降低品牌要求，招商主要 范围：手机、品牌男装、女装、内衣、运动装、化妆 品、鞋类、箱包、饰品、冷饮水吧、美容、美发美甲等； （业态分布图略） 2、珠宝、眼镜店暂时不动； 3、

13、取消中庭化装品专柜，保证商场的通透性； 4、打通才子、劲霸做为街铺，提高商场整体形像； 5、场内部分专柜面积过大，减少规划面积，有利于商户成本 考虑，也有助于招商。 备注：预估风险系数25%，主要因素为A、大部分现有商户 提出撤场申请；B、服装行业近年生意不好。,风险系数-只是个人用于 两套方案的难度对比数， 没有特别意义。,二、数码城 1、主要招商方向：银行、手机、电脑、家电、摄相机、监控及其他电子产品； 2、以手机体验店为主，电脑、家电、健身器械及其他电子产品为辅； 3、全面洗牌，重新制定商场的品类分布及商场动线。 备注：风险系数预评估：35%。主要原因为XX当地电子产品要求面积较小，且X

14、X当地除银行、手机等品类外，其他电器城租金较低，特别是电脑产品；且XX中心市场已有稳定集中的手机城，电器市场国美、苏宁两大牌子已经进驻附近商场，美人鱼商场的电器专卖店较多且竞争较大。预估招商难度系数稍比百货大，需对招商对象进行意向联系方能掌握实际讯息。,市场分析,SWOT分析,定位构想,运营模式,招商安排,调整方向,调整依据,1、租金 2、租金+扣点 3、运营建议 4、财务数据,一、租金定价：A、街铺150元/平方起（含管理费）逐年递增10%、内铺80元/平方起（含管理费），逐年递增5-8%。 二、租金+扣点条件要求：内铺65元/平方加扣6个点的营业额（优势：减少商户租金成本担忧；不足：增加我司人力成本）,内铺80元/平方 共计2711.7平方米,街铺递增10%,三、运营建议 1、鉴于商场是5年反租合同，建议主推租金方式以减少成本亏损，但为方便招商工作，可考虑租金+扣点形式；且装修期可免1-2个月的免租期； 2、建议在招商完成之后与商方协商和平解除合同协议，交由自主经营，减少不必要的开支； 3、考虑商业与物业公司合并，进行资源整合及人员重