酒店式公寓市场调研与分析.ppt

1、北京中联置地房地产开发有限公司,酒店式公寓市场调研与分析,北京房地产市场在经过了TOWNHOUSE、商住项目的热潮后，酒店式公寓从2004年开始成为北京房地产市场的热点之一。随着世贸加入奥运的推进，酒店式公寓将继续成为2005年及今后几年北京房地产市场的热点。,酒店式公寓的概念,酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又具有公寓居住环境的舒适性，同时具有信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。,酒店式公寓的

2、起源,酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。 90年代初，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后引入北京、上海等城市。由此可见，该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。,酒店式公寓的商业模式,1 开发商持有，聘请专业的酒店管理公司运营，比如 “国 贸”、“凯宾斯基”等老派酒店公寓基本上属于 这种模式； 2 开发商开发以后出售投资客，然后由引入专业的投 资 公司替全体投资人打理项目；投资客一般对于投 资回报有一定的要求，很多新入市的项目基本上属 于这种模式。,酒店式公寓市场分析,一

3、、供应及区域分布,截止到05年1季度，北京房地产市场中具有代表性的酒店式公寓项目共有25个，主要分布在CBD、中关村、长安街、亚运村和望京板块。其中CBD共有酒店式公寓7个，占总体市场的28；中关村5个，占总体市场的20；长安街8个，占32；亚运村2个，占8；望京3个，占12。 总供应套数11960套。,各商圈供应量及所占市场份额图示：,酒店式公寓价格（以北京市场为样本）,总体而言，在出售的酒店式公寓项目中，销售均价在10,000元/平米以上的项目占绝大多数，比例为71；销售均价在10,000元/平米以下的项目占29。不同价格段项目所占市场份额如图示：,租金状况,在出租的酒店式公寓项目中，CB

4、D及长安街一带的酒店式公寓项目租金明显高于其他区域，如嘉里中心和雅诗阁公寓的月租金分别达到25-40美元/m2和32.8-41.5美元/m2。月租金在15美元/m2以下的项目占38，15美元/m2以上的项目占62。 不同租金范围的项目所占份额如图示：,酒店式公寓的产品特点,针对酒店式公寓客户的需求特征，总体市场中的酒店式公寓的户型从1居5居，其中1居的比例最高，其次为2居和3居，分别占59、24、15；面积为110m2以内的户型比例最大，其次是120-190m2之间的户型。 居室的数量和面积根据不同细分市场所面对的客户群而呈现较大差异。例如：富顿中心主要吸引单身租客，户型全部为1居的小户型；嘉

5、里公寓、棕榈泉万豪国际公寓主要吸引外籍高级管理人员，有3-5居户型且面积相对较大。,酒店式公寓应具备的特点,1 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 2 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业； 3 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； 4 酒店式公寓必须具有居家的氛围； 5 相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；,酒店式公寓的数据整理及分析,团队 地理位置 开发规模 外立面 公共区域及装修标准,商业配套 户内装修标准 硬件配套 物业配套 销售情况,样本项目开发团队对比,样本项目所处地理位置对比,综述 酒店式公寓，无论是CBD还是中关村，其位置都在中心区域并紧临商

6、务办公区，构成了商业的居所配套，方便了商务人士及公司白领的居住。并且，其具体位置交通都极其便利，四通八达，但主要的还是紧临工作地点，从而解决了商业周边因交通堵塞而造成的上下班的不便，全面便捷的生活配套设施（银行、邮局、餐厅、商场等）也是吸引人们购买、居住的一个方面.,样本项目开发规模对比,样本项目立面风格对比,银钻公寓,工体3号,海晟名苑,远中悦莱,文津国际,现代时尚、气派高档的外立面是酒店式公寓充分体现其高定位的要点之一。其与周边的写字楼、商场、酒店外型也形成了风格上的统一。超高的楼层也使居住在此的人们在夜晚享受到华灯初上、惬意美丽的北京夜景。,样本项目装修标准对比,豪华的酒店式大堂、体面的走道和电梯厅、品牌电梯也是酒店式公寓的特色之一。 酒店式大堂不仅是大厦的入口，也是感受整体公寓的窗口。因此，开发商对于大堂的设计和建造是非常重视的。 高档的电梯和时尚高雅的电梯厅也体现了公寓的整体档次和定位，人性化的设计也可在这里得到体现。高速电梯是充分配合了酒店式公寓客户快节奏生活，所以，大多数酒店式公寓选用了高档品牌的高速的电梯。 基于居住用途、居住人群等因素的考虑，酒店式公寓的公共走廊除了装修上档次、安装消防设施等外，还要具备相应功能的人性化设计，例如，银钻、晶都国际、文津国际等项目多增设了标准层的会客区。特色区域：顶层花园和露台式花园。 因为酒店式公寓一般都受土地的限制，