南京国信阅景龙华项目价格策略报告-41PPT.ppt

1、国信阅读了京龙华项目价钱战略报告，市场分析价钱制定推进计划推进战略、目录、市场分析，中低价住宅院成为市场脱花主体，低价进入市场受到欢迎。全市房屋销售价钱涨幅明显下降。购房者更加理性，住房需求成为主流，买方市场已经建立。商品住宅供应结构明显调整，80-120坪左右的户型开发比例提高，成为交易的主流。新政后南京房地产市场情况：产品以中低价房地产为主，销售平均价格集中在2400-2600韩元/平方米，一般采用低价倾销销售策略。项目大部分以多层公寓为主，其产品同质化现象比较严重，价格没有区间水平。随着更广阔的市场时代的到来，竞争日益加剧，供应饱和，新政后很多项目纷纷开始价钱下调。新政后江北房地产市场价

2、钱特征：总价钱承受能力：现在江北市场买家大部分可以承受的通常是2040万韩元/套。总价格为4060万韩元/套的住宅也有少量消费者购买的意向，但销售更困难。因此，总价被控制在30万韩元/套餐中，对除去10万韩元以下的住宅来源相对乐观。单价承受力：目前江北市场对单价的敏感度很高。购房者可承受的单价水平在2800韩元以下，其中19002500韩元的单价接受者最多，一定数量的购房者可承受28003000韩元的单价，单价超过3000韩元，尚未经过市场测试。江北市场客户购买价格承受分析：江北市场价钱趋势判断：，江北市场的广阔市场不断产生，市场放量大幅度增加，项目竞争压力明显提高。江北项目同质化现象比较严重

3、，产品个性和水平不足。江北市场库存供应超过需求，空置率高。江北大厦价格没有大幅上涨的原因：江北大厦大体上可以分为四个大板块：桥北板、浦项制铁板块、珠江津板、六合、大张旗鼓。江北竞争项目分析，板块介绍，江北竞争项目分析，明瓦滨江新城放量规模：二期4825套，78万套计划：俱乐部、学校、医院、商场建筑形式：纯小型高层集型面积：81-250，22种户型销售目前200套配套计划：医院、会所、常购中心等建筑形式：小高层、多层房型面积：90-150销售平均价格：2780元销售情况：第一期今年六月开盘，江北竞争项目分析，恒辉翡翠城市放量规模：总计11万，总计江北竞争企业分析，满江化工化身城市房梁规模：2期3

4、0万韩元，目前8万韩元辅助计划：幼儿园小学商业生活设施建筑形式：小高层房梁面积：87-127，2，3室2厅主力销售平均价格：2100韩元销售情况：价钱2500m新的以上嘉园房梁规模： 别墅住宅面积：100-250销售平均价钱：2700元/销售情况：2004年十月开放，一期销售不好，新增推了2套40%，06年1月推了7万套支持计划：会所，商场建筑形式：多层房型面积：80-222 (二期)放型面积：60-140销售平均价格：2390元/销售情况：第一期销售额好，价钱制定，加快市场导向原则销售速度，资金恢复原则灵活性原则价值应对原则价值应对原则购买力适应原则有利竞争原则，价钱原则：市场比较法，影响价

5、格的因素市场销售价钱：x=x1 (1 1) f1 x2 (1 2) F2 x9 (1 9) F9项目一期费用(不含税):2300元/m(其中土地成本计算为10万/无)营业税：5 (销售收入)土地增值税：1%；(销售收入)所得税：33%；(毛利)开发净利率：10%-15%(销售收益) (根据目前南京房地产市场的一般规律)，项目平均售价为2873元/m3237元/m，成本分析：通过两种茄子方法比较，我认为项目整体销售价格应该考虑企业利润增长的需求。适当的曹征后建议：第一期开盘销售平均价格为2830韩元/m；是。第一期整体平均价格为2870韩元/m。价钱决定，本项目应在江北市场首次亮相，并结合最近江

6、北整体房地产市场情况，采取低价转让战略。科学合理地建立住房质量和价钱变动体系，适应价钱控制中的市场供应，随着房地产进度的加快，逐步提高市场售价。预计价钱动向为确保2830韩元/m入学考试3100韩元/m持续3450韩元/m尾(静态)、价钱体系、价钱曹征原则、追加计划、项目全部销售计划、项目销售工作的顺利进行，根据市场变化及时调整02，04号结合项目产品本身的资源状态和事件现场客户的需求反馈情况，提出价钱段、两个茄子差额的追加销售手段，即02套所有单位6层以下(58套)。04建筑物3、4、5单位6层以上(30套)；每06套1，2个单位(42套)，共130套(33%)，其余住宅可根据具体销售情况和

7、市场情况陆续上市。同时，售价将根据发行差异、项目实况完成情况、销售比例(开盘量的50)和市场情况进行调整。根据追加销售计划、各住宅的位置、景观环境、住宅型、综合，根据制作相应价格表的最有利因素组合，创造出最不利的因素组合，对最低价中心景观环境进行良好的扩大(50100韩元左右)，以分式设定洞、西向价格保持一定差距(100韩元左右左右)，将根据后期销售情况，按照市场及项目进展进行，价格表制定原则，项目总经理享有1的折扣权。项目董事长1.5的折扣权超出上述范围，需要报价审批委员会批准。以上购买个人，总折扣应渡边杏超过销售税总数的20，对两个单位以上的共同购买，经价格批准委员会审议，根据具体情况，考

8、虑资金的有效会长及带来的快速销售效果，建议13的折扣幅度。价钱权限设定建议，上述价格应为企业利益目标最低价格。考虑销售市场的实际行动需求时，为了满足顾客的心理需求，必须采取一系列促销策略，在销售现场强迫顾客。(威廉莎士比亚，温斯顿，销售，销售，销售，销售，销售，销售，销售)因此，将制定适应各种促销策略的对外公开价格表。综合销售(促销)战略构想，在开盘前的低手记期间发放VIP卡(普通卡、白金卡、钻石卡)，徐璐积累其他意向客户，实现了对诚心客户进行“一卡万金”活动，锁定诚心客户的目的。普通卡：不收钱，享受普通会员的权利，具有传播作用白金卡：1000元，国信热经用化集1%打折等钻孔石卡：5000元，国信热经用化开盘优先先置权，5000元购买打折。储水战略：“一卡到达万金”，阶段性促销战略零首付，努力实现“零首付”计划，抵押贷款结算方法存款：20，000首期付款：0%抵押：70%交付前：30%-20，000，3.在对公司资金董事长的影响不大的情况下，可以大大提高销售速度。一次性付款可获得98%，抵押付款可获得90%的折扣。(实行“零首付”时取消抵押打折)团购(给团购客户一定折扣，与“一卡本金”同时不能享受优惠。开业后):4-6组(包括6组)客户可享受1%的优惠。6-12组(包括12组)客户订阅享有2%的折扣。13-22组享有3%的