L15 房地产开发管理

1、房地产开发与管理,第15课,本节课内容提要,开发资金的筹集渠道 （七章 第二节） 与房地产开发有关的其他管理（八章）,第七章 第二节 开发资金的筹集渠道,开发资金的筹集渠道 原因：资金需求量大 例子：迪拜塔和迪拜经济危机 共投资资金造价为15亿美元，约合102亿元 人民币,第二节 开发资金的筹集渠道,（1）自有资金的筹集 包括现金，速动资产，以及近期可以收回的 各种应收账款。 速动资产包括现金、应收账款、应收票据,第二节 开发资金的筹集渠道,（2）银行贷款 银行和其他金融机构是房地产的后盾。 1）流动资金贷款 根据流动资金，盈利，资产总额，利润情况，折合 成贷款数目。 注意：为满足客户在生产经

2、营过程中临时性、季节 性的资金需求，保证生产经营活动的正常而发放的 贷款，适用于有中、短期资金需求的工、商企业客 户。,第二节 开发资金的筹集渠道,例如，工商银行流动资金贷款标准是： 1、全年现金流入量（注意不是净流入） 2、企业年利润的2.5倍。 3、抵押物评估价值的70%。 4、企业全部资产总值的50%（包括流动资产和固定资产） 在以上四项中取最低值，就是你的贷款额度。,第二节 开发资金的筹集渠道,3. 房地产抵押贷款 4. 预收购房定金和房款 5. 寻找有经济实力的合作伙伴，比如承包商,第八章 与房地产开发的其他管理,第四节 我国现行房地产税 一、房产税 向产权所有人征收的税，对象是房产

3、 （1）征税范围：城市，县城等，不包括农村 （2）对于非出租的房产，以房产值一次性减 除10%-30%后的余值为计税依据。依照房产 余值从价计征的，税率为1.2%；按房产租金 收入的，则税率为租金的12%,第八章 与房地产开发的其他管理,例子：某企业一幢房产原值600000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%，该房产年度应缴纳的房产税税额为( )元？ 解析：从价计征的房产税以房产余值作为计税依据，应纳房产税=600000(1-30%)1.2%=5040(元)。,第四节 我国现行房地产税,二、土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及 地上建筑物和其他附着物的单

4、位和个人征收 的税。 （1）纳税人：但凡转让土地使用权，地上建 筑物和附着物的企业和个人 （2）征税范围：不包括继承、赠与等方式。,第四节 我国现行房地产税,（3）课税对象和计税依据 对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 也是转让房地产取得的收入减去规定扣除项 目后的余额。 （4）税率和应缴纳的税的计算 见书本289页（重点） 关键：比较增值额与扣除项目金额,第四节 我国现行房地产税,例题： A卖旧办公楼,取得收入4000万元,其中支付土 地使用权的价款是200万,楼的造价是800万元, 已知营业税率为5%,哪A应缴纳的营业税和土 地增值税是多少?,第四节 我国现行房地产税,正确回答: 1

5、营业税=4000*5A%=200万 2扣除额:200+800+200=1200万元 增值额:4000-1200=2800万元 3.土地增值税 =600*30%+600*40+1200*50%+400*60 =1260万,第四节 我国现行房地产税,本题中扣除额为1200万，增值额为2800万。也就是说在2800万的增值额中要分几个税率来扣： （1） 第一部分是扣除额的50%，即600万，适用30%的税率； （2） 第二部分是扣除额的50%未超过100%的，即1200-600万，适用40%的税率； （3） 第三部分是扣除额的100%未超过200%的，即2400-1200万，适用50%的税率； （4）第四部分是扣除额的200%以上的，即2800-2400万，适用60%的税率,第四节 我国现行房地产税