房地产企业操作流程.ppt

1、为了进一步规范和加强房地产业运营程序、教书局、2、1强：转言、房地产税征收管理，切实提高了房地产税科学化、精细化管理水平。对中华人民共和国税收征收管理法及实施细则和相关细则、规定、河北省房地产销售、营业税建筑业征收管理采取了初步措施，制定了房地产业税收管理各部分的业务运营。第三、二讲：项目管理，1，项目登记管理纳税人房地产开发，房地产开发项目批准之日起30天内，必须带以下资料到房地产所在地主管税务机关(征收厅税务登记工作)登记房地产开发事业。(1)房地产开发项目情况登记西餐(2)房地产项目审批项目文件原件和复印件(3)土地许可转让协议或审批文件原件和复印件(4)项目土地计划许可证原件和复印件(

2、5)税务机关要求的其他相关资料，4，纳税人字典销售许可证，签名2，项目更改登记纳税人的房地产处理房地产开发项目登记时，如果税收没有得到字典销售许可，则取得字典销售许可证后，通过项目变更登记实现补充登记。5，3，项目取消登记纳税人房地产项目销售完成后，应在房地产销售完成之日起30天内向房地产所在地主管税务机关(征收大堂税务登记职)申请项目取消登记。4.项目进度管理(1)办理房地产开发项目登记的纳税人按照项目纳税地图记录要求，向主管税务机关(管理三分局)提交房地产开发项目建筑物等级情况。(2)进行房地产开发项目登记的纳税人在获取建筑编号信息时通过互联网传输或移动存储设备，将同一字典(销售)销售许可

3、证上的所有建筑编号全部提交给主管税务机关。6，(3)在纳税人开票前，建筑物编号信息发生变化，管理三国变更信息。纳税人开票后，您不能更改已开票的建筑编号信息。第七，第三讲：自有发票管理，房地产纳税人分为自有发票纳税人和代理发票纳税人。1.自营职业资格应从事房地产开发工作，并在项目所在地依法进行税务登记或检查登记的纳税人承认，并持有房地产自营职业纳税人认可表(图)房地产开发企业证书及其他相关文件资料的原件和复印件。向项目所在地主管税务机关申请自营职业资格。纳税人如果(1)依法取得房地产开发企业资格证，(2)按照规定进行房地产项目登记，(3)租赁符合税务机关规定的信息收集、传输、匹配要求的开票和申报

4、软件(包括微电脑、可网路存取、电子报税、购买税控制加密所)办公室，租赁期限至少为一年(5)在银行开户(6)帐簿齐全，可以根据发票管理方法规定妥善保管和使用发票及其他证明文件的资料，可以根据财务会计制度和税务机关的要求准确计算营业收入、营业费用、税金和营业利润，也可以按照规定向税务机关纳税申报，缴纳各种税。9、经批准，认定为自办发票纳税人，持有房地产自办发票纳税人认定证书，处理房地产购买统一发票(自行开立)和税控加密锁问题。具体审批程序：纳税人征收分局咨询服务职务管理三分局(房地产建安分局)清洗管理职务主管局长(国务院)2，取消自改签资格(1)，10，(3)规定，房地产项目登记(4)帐簿未能正确

5、设置，按照财务会计制度和税务机关的要求，营业收入，(五)不能按照规定申报纳税。(六)有逃税行为。(7)房地产销售统一发票(自开发票)保管不好，使用的话会造成严重后果。(八)拒绝接受年度审判。(九)税务机关规定的其他情况。第十一，第三讲：数字加密锁定问题，第一，采购税收控制加密锁定纳税人根据税务机关公告提供的产品价钱、银杏账户、转帐或汇款等，购买税收控制加密锁定(支付时请注明纳税人姓名和电脑代码)，邮费将自行负担。供应商负责邮寄税务控制加密锁和产品销售发票。(加密锁购买资料将与自己的发票确认资料一起上报。2、税务控制加密锁定初始化纳税人将建造业自身发票纳税人确认证书或房地产业自身发票纳税人确认证

6、书和税务控制加密锁定锁锁定在发票发售处，初始化税务控制加密锁定，12、3 .银行账户信息：代号：北京华安通联信息技术有限责任公司账户银行：北京银行大事处分行账户：010903265001201051469-66地址：北京市海淀区中关村东路123号城市网景A座1708号4号，产品信息产品名称型号单位单价(元)税收控制申报其他税目营业税及附加税时，必须填写纳税申报单。(三)纳税人按照预定率或批准征收率申报土地增值税时(经济适用住房除外)，应当填写房地产企业纳税申报单。14，(4)纳税人清算土地增值税时，应根据普通标准住宅和非正规标准住宅分别填写土地增值税清算申报单。(五)批准征收企业所得税的纳税人

7、申报企业所得税的时候，中华人民共和国企业所得税月(季度)也要填写税务申报书(B)和建造业、房地产业项目收入明细表(6)批准征收的个人读者企业和合作企业申报所得税的时候，要填写个体工商户生产、经营收入申报书(净率征收)，但以下价钱以外的费用要计入营业费用。(一)国务院或者财政部设立的政府性基金、国务院或者省级人民政府及其财政、价钱主管部门批准的行政事业性收费。提货时，省级以上财政部发行印刷的财政票据。把收到的钱全部上缴财政。(二)委托住房特别维护基金、16，3、纳税地区及纳税期间(一)纳税人每月15日向房地产开发事业所在地主管税务机关申报营业税及附加税、土地增值税缴纳情况。(二)企业所得税以法人

8、为纳税人，每月或者每季15天内在登记地申报企业所得税缴纳情况。(三)市间(县)总分局(如总机关批准征收方式)，该分局在房地产项目所在地申报和缴纳企业所得税。具体规定参照石方地形，2010年121号文件发放。17，1，从事房地产开发的纳税人开发和销售普通标准住房，批准清算土地增值税的会计征收方式，必须得到普通标准住房的承认。2.这是纳税人在建造出售的住宅的同时满足以下条件的普通标准住宅：(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上。(2)单个建筑单位平均单个建筑面积不超过140平方米(包括140平方米)。(3)实际交易价格为同一等级土地上房屋平均价格的1.2倍以下。第五讲：土地增值税管理，18，3，从事

9、房地产开发的纳税人在承认一般标准住宅时，要向一般标准住宅监查表和平均单一建筑面积、容积率、现政府公布的同级住宅平均价钱、实际交易价格的相关文件、资料，提交给房地产项目所在地主管地方税务机关(征收大厅咨询服务职务)。4.纳税人符合以下条件之一的，应当清算土地增值税：(1)房地产开发项目全部完工，销售完成。(二)最终结算房地产开发项目的整体转移；(三)土地使用权的直接转让。19，5，符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税：(1)竣工的房地产开发项目、转让的房地产建筑面积占总项目可销售建筑面积的85%以上，或者其比例不超过85%，但其余可销售建筑面积已经出租或自用。(2)取得销

10、售(预售)许可证三年后还没有出售。(三)纳税人申请注销税务登记，但没有办理土地增值税清算手续的，(四)国家规定的其他情况。20，6，从事房地产开发的纳税人必须符合清算条件或收到清算通知之日起90天内办理清算手续。7.在清算土地增值税中，如果符合以下条件之一，(1)必须按照法律、行政法规的规定安装帐簿，而不安装帐簿。(2)擅自销毁帐簿或拒绝提供纳税人费的(3)设置了帐簿，但帐簿混乱，或者成本资料、收入证明、费用证明不完整，难以确定转让收入或扣除项目金额。(四)符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关命令，在期限内责令清算，逾期不清算。(五)申报的计税依据明显低，没有

11、正当理由。21，8、从事房地产开发的纳税人必须在符合清算条件或收到清算通知之日起30天内，向房地产项目所在地主管税务机关(征收大厅咨询服务所)提交土地增值税清算申请批准表及相关纸张清算资料。(1)房地产开发项目清算准则，主要内容应包括房地产开发项目入港、土地、开发、销售、销售等，22、(2)项目完成结算报告，取得土地使用权支付的低价证书，国有土地使用权转让合同，银行贷款利息结算通知书，项目工程合同结算书，以及(三)纳税人委托税务中介机构审查减证的清算项目，应当提交中介机构发行的土地增值税清算税减证报告。23，9，纳税人根据土地增值税清算申请审批表格的批准意见，进行以下处理：(一)未达到土地增值

12、税清算条件的纳税人继续提交房地产企业纳税申报单，预付土地增值税。(二)批准征收土地增值税的纳税人按照土地增值税征收率核定表确定征收率，并在“系统”中填写房地产企业纳税申报单，进行土地增值税清算。在填写房地产企业纳税申报单之前，纳税人必须向管理负责人(管理三分局)提交纸质转让房地产收入明细表、土地增值税批准税务鉴定表。24，(3)实行土地增值税征收的纳税人按照一般标准住宅监查表，按照“一般标准住宅”和“非一般标准住宅”分别填写土地增值税清算申请，进行土地增值税清算。10.在提交土地增值税清算申报单之前，纳税人将获得纸张收入相关面积明细表、转让房地产收入明细表、扣除项目和成本结转明细表、取得土地使

13、用权后支付的金额明细表、电力工程费明细表、建筑安装工程费明细表、基础设施费明细表、公用设施明细表、开发间接费用明细表、利息支出明细表、和、25，11、土地增值税清算时转让(单位建筑面积成本=清算时扣除项目的总金额/结算总建筑面积。)，26，1，纳税人首次收到采购发票时，应将以下资料提供给征收大厅发票发售处，处理发票采购卡。(一)房地产业出具发票纳税人认定书(二)房地产业出具自己发行的纳税人认定证明。(三)税控加密锁；(4)税务机关要求的其他信息。第6课：发票管理，27，2，纳税人每天承兑发票时，必须提供(1)填写好的发票副本链接信息。(二)发票作废；(3)负发票；(四)发票采购卡；(五)税控加

14、密锁；(六)税务机关要求的其他信息。3.纳税人申请变更承兑发票数量时，必须填写纳税人收到的发票票的批准申请书，并提交征收分局发票售票柜台。28，4，销毁自己的发票(1)，纳税人必须以错误等理由销毁已开票的发票，并在发票联盟、会计联盟、副本联(以下统称“两次”)上注明“作废”字样，剪刀处理监督长部位。(2)纳税人必须销毁的发票信息，未在“系统”中进行验票处理的纳税人通过“自有发票纳税人客户端”软件销毁发票。5.负发票开(1)纳税人可以进行所有年度收回，标记“无效”字样，剪刀处理监理处部位，提交税务机关(征收大厅发票)检查，然后由自助发票纳税人持有。29，(2)纳税人不能收回发票联或凭证联，纳税人

15、提供原发票的发票联或证书副本、副本原件。副本中应注明原件的持有人“牙齿复印件和原件没有错误”字样，牙齿年假持有人应在税务机关或旁观部签名、盖章，并注明联系方式。(符合上述条件的已发行的非月发票或进行开票工作的当月发票，开票者将实物开票信息与系统电子信息正确匹配，然后将已发行的发票号码输入为发票无效，并发出负发票审批表，经征收部局长批准同意后生效。)、30、(3)纳税人因房地产的正确面积小于房地产销售面积而需要开具负发票，如果旧发票面积的正确金额不超过50，000元，或新发票面积的正确金额不超过原始发票金额的4%，可以根据自行正确面积差额开具负发票，在处理检查表时，房地产管理部门应出具正确的权属证明。如果旧发票面积确认金额超过50，000元，或者新发票面积确认金额超过原始发票金额的4%，房地产管理部门应申请负发票开具，代替实际权利面积证明和发票、经理身份证原件及复印件。，31，6，停止发票处理纳税人因以下情况之一停止开票：(一)从事生产、经营的纳税人有税收违法行为，拒绝税务机关处理。(二)纳税人被认定为非正常家庭后；(三)纳税人自身发票资格年审未通过，整顿。(4)纳税人自行开票资格被取消。7、代替发票管理(