青岛东方公园世家营销执行方案.ppt

1、公园世家市场营销执行方案，东置业，项目本体分析市场竞争分析价值点整理营销执行方案，逻辑构想，3，本体分析，项目位于李村公园北侧，是老城核心区，喧闹中安静的地方，200米，本案呈现本案南自李村公园50米，夏季李村区的建设很快，1898年德国人首次划分时就已经有了。 李沧区是青岛四区之一，是青岛传统老区，本项目属于李村老城的核心区。 4、李村是青岛老城区之一，城市配套极为完备，但等级普遍不高，5、 主体分析31路线李村公园站： 3路9路10路102路103路105路106路109带家端口支线109路南屋石支线111路112路113路129路130路207路216路306路318路371路371路区

2、间372路385路606路801路， 其中9路李村公园站发送： 3路102路106路109城南屋石支线123路207路216路230路368路385路其中5条是高山区： 102路(李村公园海游路) 113路(沧海路流清河) 216路(李村公园新闻中心) 230路(李村公园石老人) 其中6次是市南区： 102路(李村公园海游路) 216路(李村公园新闻中心) 306路(天泰体育场城阳十五中) 318路(虎山军体中心市政府) 363路(百通馨苑辛家庄小区) 801路(天泰城M3线全长24.9公里本项目距君峰路站1000米，项目距君峰路南至M3线君峰路站(君峰路与京口路交叉点)约1000米。 从项目

3、到地铁君峰路站步行约10分钟，项目距2014年开通的地铁M3线君峰路站1000米，步行约10分钟，1000米，7，本体分析，项目距2016年开通的地铁M2线李村公园站500米，步行约5分钟， 以mM27网站的建设年度为2012年到2016年的网站，本项目从李村公园站出发500米的项目，从李村公园到m 2线李村公园站约500米的项目步行到地铁李村公园站约5分钟，500米，8，进行本体分析1987年，李村公园首次扩建。 高山区政府征用东大村南山的120亩，将公园面积扩大了1倍以上。 1999年，李村公园进行了第二次内部整修。 2006年4月12日，改建为李沧文化公园开放。 现公园占地16.13公顷

4、，东门广场的“龙凤呈祥”雕塑是公园的新标志。 李村公园建于1982年，经过三次改建，现已成为市民休闲、娱乐佳境，9、李村公园重建感(1)昔日荒废人迹罕见，现已拒绝巨资新貌。 满园碧绿的蝴蝶的影子很美，半湖清泉雀的身影随处可见。 彩虹放飞游客，碧塔映照水底的天空。 最梦幻的月光照片，几个疑问仙境堕落凡间。 注： (1)李村公园。 青岛市李沧区中部，建于20世纪80年代初，2002年投资数亿美元进行维修建设，增加了大量的新景观，面貌发生了很大变化，重建后改名为李沧文化公园。10、总占地面积：2.1万总建筑面积：6.3万容积率：2.3绿化率： 39.1%总组数： 532组总组数： 6栋车位比：1:0

5、.8，项目建筑密度低，最高楼座位不超过20层体积小，合订532户，11户57m2一室一卫，户型方正，紧凑朝南卧室，客厅，升级居住质量客厅超大景观阳台，97m2二室一卫，全明户型设置修订，主卧大面积展望阳台，次卧270角飞厨一体化设置修订，餐厅大面积生活阳台，96m2 功能区合理客厅，餐厅一体化设置修订，明亮宽敞的卧室三阳台设置修订动静区，生活动线秩序顺畅，各种户型深度普遍较大，功能空间配置大大提高的本项目位于李村公园北门，是李村核心区中环环境最好的地方，李村公园已成为当地居民的休闲地铁的建设将为老区的发展注入新的活力，两条地铁线的施工将对项目产生巨大影响。 本项目为小体量住宅项目，首次以改造产

6、品为主，产品设置修订一般，本体分析总结，项目本体分析市场竞争分析价值点整理营销执行方案，逻辑构想，李沧在销售项目中以重庆路区、东部新区和老城核心区、老城核心区的供应量商业和公寓为主， 住宅产品稀少的东部新区：目前供应量最多的板块、大盘云集、产品同体化严重，产品以高层为主，主力户型普遍为8090m2套，平均价格集中在9K1万/m2，东部新区：优良的地区环境和性价比，客户构成除地缘型客户外， 超过30个客户是重庆路区域：这个区域成套和周边环境各个区域最差，现在价格最低，售价为75008500元/m2，以经济产品为主，各项通过自己产品的力量建设实现了良好的销售业绩，客户主要是城阳、沧口的工作总价格分

7、布：来自客户本项目90110平米产品的总价格网络竞争产品主要分布于东部区域重庆路区域，不是本项直接竞争产品，而是只关注性价比而忽略周边套件和环境等发展潜力，分流投资客户。 推进时间： 810月东部地区有大量供应来源，无论旧项目推进还是新项目推出，本项目均处于劣势。 东部领域新推出的3个项目：李沧万达、米罗湾和万科生态城。 万达是我们的第一号竞争对手，产品相似，直到最近，开盘时间比我们早。 相比之下，东部领域的竞争产品，我们在开盘时间处于劣势，客户被分流的风险很高。 关于开盘时间，9月末的10月初，这是底线，根据竞争的强弱，我们需要确定5大竞品楼盘，1号竞品：李沧万达广场2号竞品：绿城理想之城3

8、号竞品：米罗湾4号竞品：春和景明5号竞品：万科生态城，住宅是8月10日开业，估计售价为900010000元/m2，数据源：市场调查，李沧万达首次开业是6789，4，4栋30层的高层，共约840套。 户型面积区间为85-135平，住宅主力户型为85平组2，90平组3，110平组3，150平组3。 其中两居室约420套，主要为85m2的a户型，三居室约420套，主要为89m2的b户型。计划7月31日样板间开放，8月10日开放销售。 首次推测产品户型配比，李沧万达，住宅首次推出4栋高层约840套，主力户型为85平米套和113平米套三个，总价格集中在80100万，1号竞品，李沧万达，自己创建城市新中心

9、，是其核心销售点，1号竞品两个房间： 85M2，户型设置订正非常规，下水可以改为三间，阳台改为暗厅，实用性差，采光差客厅不太实用。 一号竞品，李沧万达，本项目，VS全明设计餐厅过于紧凑，实用性不强的客厅正对着门，舒适度不高，一号竞品，绿城理想之城，二号竞品，绿城理想之城东部的第一个入世大盘，期间现在的二期销售，御园西房的平均价格是1.5万/m2二期是御园、绿园、西子公寓销售的御园西房产品的平均价格是1.5万/m2，西子公寓高层住宅的时订价格是10200元/m2，资料来源：市场调查，西子公寓二期1278，6，6月2日发售，1#，2#，3#，4#，5#，6#，7#，8#，西子公寓的二期产品配合，一

10、期，二期，与本案竞争最大的西西绿色城理想之城，本项目，VS，两间： 90M2，印象：户型设订一般方正，主卧，客厅巴、二房： 93M2，印象：一台三户，一台二户朝南的双阳台，厨房分离式设计，客厅餐厅一体化设计，二号竞品，米罗湾，米罗湾位于李村河南岸，山体环绕，周边环境优良，以电梯洋房和小高层为主，是柜台、三号竞品、美罗湾一期推出电梯洋房和小高层产品，共约600多套，以80100平米套二产品为主，总价格集中在80100万左右，一期产品，一期，一期户型配比，美罗湾项目，本项目， VS户型设计差：客厅采光性差，客厅实用性差，没有电视背景的墙壁餐厅过于拥挤，3号竞争品，米罗湾项目，本项目，VS，三间：

11、85-94M2，三间： 96M2，印象：两台三户客厅餐厅一体化春和景明是东部地区的旧光盘，一期已经卖完，7月23日推出二期13#层，时订价9700元/m2，优惠后的实际交易价9400元/m2，销售业绩差，1#(18 )开盘当天访问的客户不到35组7月23日推出3栋第一，合订312套，总价格集中在7085万套，当天销售26套，预订率为8.3%，经济产品销售量以75m2套和87m2套的3、4号竞争品最好， 开盘优惠政策： 7月17日可以选定2万预约的开盘前和开盘当天支付2万元的订金，每2万可享受4万5折，全额可享受5万折。 开盘价格： 1号楼平均价格9600元/，2号楼平均价格约9720元/，3号

12、楼平均价格9720元/。 整体平均价格为9700元/。 优惠后平均价格约为9400元/。 靠近景观区的价格很高，比非景观家高600元/平方米。 后期推盘情况：春和景明仅侑4#、5#、6#、7#大楼尚未销售。 4#、5#为18层、1单元4户的订正144户6#、7#为20层、1单元8户的订正320户。四号竞品，7月23日加最高优惠5万，尚馀4栋约320套，春和景明，本项目，VS，两房： 89M2，印象：户型设施修订仍南北透明，全明户型，双厅设施修订，朝南客厅外，两房：户型南北透明，主要睡觉，客厅双阳台，四号竞品，春和景明，本项目，VS，3个房间： 91M2，印象：户型设置修订是具有优势的全明户型，

13、朝南展望阳台缺点：双北睡，餐厅面向厕所门。 三房： 96M2，印象：两台三户客厅餐厅一体化设置修订，三卧室三阳台。 户型面积空间经济合理，小空间具有很大的功能。4号竞品、生态城、5号竞品、生态城是东部和千亩大盘，毗邻世博园和滨海大街，周边环境极好，预计10月开盘，精装交货、价格待定、竞品分析、万科生态城订划2000套房源，户型800户，柜台和示范区6家万科生态城一期图，五号竞品，生态城一期产品为高层，约2000套，户型单一，共90m2左右，万科生态城，本项目，VS，二房： 86M2，印象：万科成熟户型，二房： 97M2，印象： 2台3户超多五号竞品，万科生态城，本项目，VS，两房： 87M2，印象：万科成熟户型精致，布局合理，客厅向南，透明采光，广阔的展望阳台，餐厅与厨房相连。 两房： 89.9M2，印象：三台超大型阳台，客厅餐厅一体化修订，客厅入式阳台，五号竞品，万科生态城，本项目，VS，印象：万科成熟户型方正，全明户型，南北通透，北向阳台扩展，两房： 93 厨房分离式设计，客厅餐厅一体化设