长沙楼市发展格局简报.ppt

1、新峰(中国) 2011年05月，部分1，长沙城市发展结构，部分2，长沙经济发展结构，部分3，长沙控制政策结构，部分4，长沙房地产发展结构，部分1，长沙城市发展结构，长沙城市长沙是内陆交通的中枢城市，是通往两广沿海和西南边境的前沿地带，上海，广州， 位于武汉四个全国商贸中心聚集的交错地带，东南西北四个城市的辐射作用可以在长沙地区产生重叠效应。 长沙在全国战略布局中发挥了东启西、南接北的中枢作用，有利于沿海市场的强辐射和内陆市场的全面联动。 长沙市按湘江分东西，占地面积1.1819万平方公里，辖主城5区和周边3县1市，总人口接近642万，其中主城5区人口接近237万，占36.87%。 长沙属于人口

2、集合型城市。 长沙市发展概况行政区划和人口，长沙市总占地面积1.1819万平方公里，其中主要城市556万平方公里长沙市辖5个区：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、4个县(市):长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市。 长沙市总人口： 6417367人，其中市区人口2365801人，占36.87%； 长、望、网、宁四县(市)人口4051566人，占63.13%。 总人口中，非农业人口为2332132人，占36.34%； 农业人口为4077068人，占63.53%； 未列入常住户籍的人为8167人，占0.13%。 总人口中，18岁以下的949776人占14.8%； 18-35岁的1969727人占3

3、0.69%； 35-60岁的2508269人占39.09%； 60岁以上的989595人占15.42%。 伴随着市府西迁、省府南迁、三馆一厅落户北区等利好，“西文东市、南帝北乞丐”的结构逐渐被改写，商圈不仅仅是东、南部，在各区扩展，逐渐形成许多“中心”。 长沙城市发展概况主城五区定位，岳麓区位于湘江以西。 从功能上重点建设科学教育文化区，着力建设长沙城市新区。 与卷城高速、京珠高速连接319国道，拥有市政府、湘江、岳麓山、大学城等资源。 天心区位于长沙南部，长株潭核心区域，商业区，重点建设行政、商业区。 京广铁路，连接107国道和城市一、二、三环线，拥有省政府、天心阁、黄兴路步行路等资源。 雨

4、花区位于长沙东南部，占长沙市东南部的两个方向，是出城的主要通道，是长、股、潭三市熔城的接合处。 重点发展工业、商贸业、农业和旅游业，拥有环保科技园、高桥大市场等资源。 芙蓉区位于长沙中心带，是湖南政治、经济、文化、商贸、信息中心，也是人流、物流、资金流、信息流密集度最高的地区。 开福区位于长沙北部，是长沙市面积最大、人口最多的城市。 从功能上重点建设商业、物流和工业园区。 连接芙蓉北路和湘江大道，拥有三馆一厅、霞凝深水港、月湖公园、金鹰文化城、四方新城、青竹湖外商城等资源，长沙市已形成向东南西北辐射的水、陆、空立体交通网络，使长沙具有与国内外进行广泛联系的能力，长沙市场集聚、 大大完善了长沙城

5、市发展概况交通概况，航空：长沙黄花机场是国际机场，开通了35条航线的铁路：长沙是全国交通的中枢，京广铁路、长沙至石门铁路、武广高速铁路等铁路使长沙通往全国各大、中城市。 水路：与长江沿岸及南京、上海、连云港等港口通航。 道路： 107、319、106国道和多条高速公路在国内有关联，长沙被列为全国45条道路的主要中枢城市之一。长沙城市的发展概况历史文化，“电影文化，山水洲城”长沙是中国电影媒体最发达的城市之一，是中国第一座历史文化名城，也是最有活力的城市。 岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源长沙几千年的历史证言，长沙市民对他们有着深厚感情的电影媒体是长沙最有竞争力的

6、产业，是长沙最值得骄傲的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台部分1、长沙城市发展格局、长沙城市发展概况长沙城市规划格局、“一区三周一带四轴”3 5个城市群空间结构规划，将形成3小时经济圈，提高长沙的国内核心竞争力和区域整体实力，更广泛地参与国内外竞争。 长沙城市规划结构3 5个城市群规划，“一区”是以长沙主要城市为中心的45-90分钟的通勤圈，包括株洲、湘潭、益阳在内的“三周一带”以常德、岳阳、衡阳、娄底两小时通勤圈为核心，将具有周边功能和空间一体化发展潜力的县(市)城区整合起来，成为常德、岳阳、衡阳“四轴”是长沙-常德、长沙-岳阳、长沙-衡阳、长沙-娄底四个对外轴线。 长沙城市发展概况

7、城市结构、“一轴两带、一主二次六组”城市空间结构规划、长沙走出“摊大饼”式扩建，由城市“单中心”向“多中心”转变。 “一轴”是湘江服务功能轴，“两带”是北部发展带和南部发展带，“一主”是长沙中央商务区，由河西商务区和河东商务区共同组成，“二次”分别是星马副中心和雷锋湖梅溪湖副中心，“六组”是“最新订划”，是长沙周边经济不发达，地理位置偏远的地方地铁于2020年修订了6条轨道交通路线，约230公里。 包括1号线全线、2号线全线、3号线(张公塘到坪塘镇)、4号线(望城到长沙南站)、5号线、6号线，现在正在建2号线。 城际铁路长株潭轻轨将于2009年动工，2013年建成。 其终点在长沙的万家丽路、株

8、洲的炎帝广场、湘潭的书院东路，线路全长63.88公里，设有修订23座车站。 过江隧道据修订，在未来15年内，长沙将建设14条过湘江隧道，包括穿过湘江隧道的兵营、穿过湘江隧道的劳动、穿过湘江隧道的人民、穿过湘江隧道的南湖、穿过湘江隧道和地铁2号线的湘府。 长沙城市规划结构交通规划、城市道路交通、地铁、城际铁路、过江隧道、武广高铁、杭长高铁将增强长沙向全国的辐射能力，促进长沙经济的快速发展。 十二五规划了国家经济社会大变革，经济建设权重下降，民生成为政府关注的新核心。 政治背景、房地产状况、政策提出了背景总结，房地产作为过热行业的标题波动，人民抱怨的矛头指向，成为国家控制的主要目标。 经济快速增长

9、，GDP涨幅再次超过“10”，通货膨胀压力突出，CIP在“5”周边变动，控制通货膨胀成为国家经济的重点。经济背景、控制现状、2010年4月中央控制以来，全国大中城市房价涨幅速度开始初步下降。部分2、长沙经济发展结构、长沙GDP发展状况长沙社会零售总额发展状况长沙固定资产和房地产投资状况长沙收入和支出状况、长沙经济发展结构GDP发展、长沙经济发展迅速，从2003年开始GDP维持14.7%以上的增长率，2010年居中部六省城市GDP第二位，仅次于武汉。2003年以来，长沙GDP一直稳定在GDP增长幅度14.7%以上的水平，根据长沙十三届人大的初步预测，长沙2011年实现GDP4500亿元，增长率达

10、到13%以上。 在国家政策的支撑下，长沙经济实现了快速发展，随着长株潭二型社会实验区的建设，长沙经济有望实现新的跨越式发展。 长沙经济发展结构固定资产投资发展，长沙固定资产投资增长率大，2002年以来维持平均34%的增速发展，赶上中部六省会城市的龙头武汉后，城市化迅速发展。 2010年长沙人均支配收入和消费性支出居中部六省会首位，收支比率低于南昌和合肥，长沙居民消费意愿强烈，仍属于消费型城市。 长沙人均支配收入从2002年的9560元上升到2010年的22814元，年平均累计增加率达到15.4%的人均消费支出从2002年的7854元上升到2010年的16096元，年平均累计增加率为11.6%，

11、长沙居民的收入增加速度2010年长沙收支比率为中部六省会第四位，长沙仍然是消费热情很强的城市。 长沙经济发展结构的收入支出长沙零售市场发展迅速，从2004年开始长沙社会消费品零售总额以16%以上的增长率高速发展，到2010年达到1812.08亿元，居中部六省会第二位，仅次于武汉。 长沙经济发展结构社会消费品零售总额、长沙固定资产投资势头强劲，年均增速34%，2010年达到3192亿元，中部城市仅次于武汉。 固定资产投资、收入和支出、长沙经济发展结构总结，长沙人均支配收入和消费性支出居中部城市首位，是消费性强的城市。 长沙GDP 2002-2010年涨幅持续14.7%以上，经济高速增长。 201

12、0年GDP高达4547亿元，居中部省会城市第二位。GDP发展、社会消费品零售总额、长沙零售市场发展迅速，2010年社会消费品零售总额达到1812亿元，追赶中部城市经济的长兄武汉。部分2、长沙房地产发展结构、政策和长沙房地产市场供求结构长沙房地产板块结构，2010年4月国十条以来，中国房地产管制力度越来越严格。 从2套房的首付的50%到3套房的购买限制，政府逐渐加强购买需求的管理。 政策和长沙控制政策，单位：万，政策和长沙限制政策，本轮控制强化了新国五条，新国五条强化了国十条政策，但效果甚微，民众对控制失去信心，长沙房地产市场再次升温。 政策和长沙金融政策、房地产调控政策的再升级新国八条、政策和

13、长沙保护房政策、一线城市房地产市场表现、房地产对经济发展的作用难以掩盖投资过热和民怨的核心属性，已成为政府调控的主要目标。 一线城市房地产市场的表现、房地产对经济发展的作用难以掩盖投资过热和民怨的核心属性，已成为政府控制的主要目标。 中部五省会的市场表现是房地产对经济发展的作用难以掩盖投资过热和民怨的核心属性，已成为政府控制的主要目标。 第三部分，政策影响预测，中央政府目标政策持续周期住房价格下跌幅度预测长期政策预测，房地产行业状况，房地产对经济发展的作用难以掩盖投资过热和民怨的核心属性，已成为政府规制的主要目标。第三部分，长沙房地产市场结构和特征分析，板块划分板块热点项目点击，长沙市房地产板

14、块划分，长沙区划分长沙主要住宅市场供应区域为三大圈层， 分为十三个热点区域：第一圈层：传统中心区五一广场区东塘区左家塘区年嘉湖区第二圈层：新兴发展区市府麓谷区城北区金鹰星沙区城东区体育新城区城南省府区麓南含浦区第三圈层：城郊夕云金霞区长沙传统中心区，第一圈：传统中心区例如，城市中心、交通便利、配套齐全等，开发的楼盘以商务办公室为主，少量居住型楼盘的商业概念，对象客户也以办公室型为主。 该地区是长沙的经济中心，开发度高，占地量有限，将来该板块的商品供应越来越少，供应商品的性质也以商务、商业用房为主。 B1:东塘区以房价高、土地供给量有限为过去南长沙的城外口，由于城市南拓，长沙正逐渐形成重要的商业

15、区。 区域内的东塘百货商店、友谊商城推进周边房地产的开发，初期开发楼盘以住宅项目为主，现转向商业项目，由于该地区交通便利、设施完善，住房价格相对较高，但住房价格有限的土地会制约该地区的发展。 C1:左家塘区域的中心区域，未来的热点开发区域之一是长沙过去的工厂矿山比较集中的地方，开发的土地剩馀很多，可能成为市中心的最后的开发热点。 区域内单位住宅多，居住辅助设施比较完善，并且相当一部分希望更换人员升级，消费需求旺盛。 过去的环境恶劣和网络短缺一直是制约发展的原因，目前，随着城南路、车站路的扩张，原厂矿、钢材市场转移城镇，制约因素逐渐减少，该地区可能形成较大的城市生活领域。 D1:年嘉湖地区自然环

16、境优势明显，是高级住宅聚集区之一，后续供给量有限的风景秀丽年嘉湖使该地区成为长沙房地产开发的热点。 因为优良的自然环境是这个地区最大的卖点，所以这里也成为长沙有钱人居住的板块。 该地区楼盘普遍素质高，同时价格也高于市区。 但是由于湖岸附近的较好位置已经开发，这个地区难以继续形成热点。 长沙新兴发展区，第二轮：新兴发展区市府麓谷区人文，景观优势显然依靠高新技术区的发展和2001年市政府、岳麓区政府的迁移，公务员和科技人员为这个版本提供了重要的支持，已经成为河西的开发热点地区。 城北领域自然景观优秀的长沙市北入口浏阳河和湘江带来了良好的自然环境，新河三角洲、湘江世纪城等许多大型项目的开发进一步提高

17、了领域价值，成为热点领域。 金鹰星沙区地价低，发展前景靠近长沙市中心，有大量应开发的土地，地价相对低，前景大，不仅吸引了长沙市本土，也吸引了很多地方开发者。 东城区城市东拓为主方向，中高级为主，接近尾声初期缺乏网络和市政配套，开发等级低。 近两年来，该地区形成了大的开发热潮，开发的楼盘等级高，形成了中高水平的集聚地区一侧。 目前，该地区尚未开发的座椅地块基本上被包围，近年来开发可能已经完成。 体育新城领域基础设施建设落实，综合高级形象突出以体育为中心的新兴城市。 体育新城规划占地面积达000亩，总建筑面积256万平方米，相应网络和辅助设施建设已相继落实，形成综合高级社区。 南城省府领域的形象水平逐渐提高芙蓉南路的开通，省政府的南迁给本领域带来良好的发展机会。传统的低水平形象逐渐提升，未来长珠潭融城趋势加快，这个地区将成为长沙房地产未来发展的热点。 山脚下的南区是大盘云集，整体以高起点开发河西岳麓山以南，这个版本具有长沙独特的自然环境和文化氛围，依靠这些优势，这个版本已经成为长沙别墅最集中的区域，河西高中区的教师小组成为这个版本的重要消费