12【物业师培训】物业经营管理_第十二章 物业经营管理.ppt

1、第十二章 物业经营管理的未来发展,全国物业管理师考前培训辅导,王 兆 春 建设部房地产业深圳培训中心 深圳房地产和物业管理进修学院 QQ: 373469446 Email: ,王 兆 春 博士,深圳房地产和物业管理进修学院 兼职教授 中物协设施设备管理 培训师资 广东省物业管理考评专家 QQ: 373469446 Email: 手机：章节编排,房地产组合投资管理 （链接） 大型企业物业资产管理 （链接） 设施管理 （链接） 不良物业资产管理 （链接） 可持续的物业管理 （链接） 新技术应用带来的变革 （链接）,内容要点及考试基本要求, 掌握 熟悉 了解 组合投资管理的

2、主要工作内容、步骤（ ) 生命周期成本与设施管理（ ) 可持续发展要求下的物业管理（ ） 物业管理信息系统的特征及其建立应用（ ）,课前问题,物业管理师培训教材的内容，可分为两类重点： 一类是考试内容的重点 另一类是实际管理中的重点 问题：我们应该透彻讲哪一类内容？,要点讲解与练习,第一节 房地产组合投资管理总目录,要点.组合投资管理（ ）,组合投资管理包含三个要素： 管理对象、管理者与管理方法。 组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合； 管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构； 管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。 在三要素中，

3、管理者是第一位的，其余两要素则处于从属地位。 二个优秀的管理者，不仅可以充分利用现有投资管理技术与方法，而且还有能力创新管理方法，对可供选择的投资对象进行筛选、搭配，构建出优化投资组合，以取得优异的投资绩效,P359,要点.组合投资管理三要素（ ）,管理对象 由多种资产构成的投资组合 管理者 构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构 管理方法 识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法 在三要素中，管理者是第一位的，其余两要素则处于从属地位。 二个优秀的管理者，不仅可以充分利用现有投资管理技术与方法，而且还有能力创新管理方法，对可供选择的投资对象进行筛选、搭配，构建出

4、优化投资组合，以取得优异的投资绩效,P359,要点.房地产组合投资管理（ ）,房地产组合投资管理， 即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程 包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。 房地产组合投资管理的主要工作包括： 与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则 制定并执行组合投资策略 设计和调整房地产资产的资本结构 负责策略资产的配置和衍生工具的应用 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策 评估组合投资绩效 客户报告与现金管理,P360,

5、要点.组合投资管理的内容（ ）,P360,要点.组合投资管理工作步骤（ ）,P361,制订投资方针和政策 投资分析 构建投资组合 投资组合的调整 投资组合绩效评估,相关练习题目,在组合投资管理的要素中，第一位的是( )。 A管理者 B管理对象 C管理方法 D管理对策 P359 参考答案:A,相关练习题目,通常组合投资管理的步骤是( )。 A制定投资方针和政策、投资分析、构建投资组合、投资组合绩效评估和投资组合的调整 B制定投资方针和政策、构建投资组合、投资组合的调整、投资分析和投资组合绩效评估 C制定投资方针和政策、投资分析、构建投资组合、投资组合的调整和投资组合绩效评估 D构建投资组合、制定

6、投资方针和政策、投资组合的调整、投资组合绩效评估和投资分析 P361 参考答案:C,相关练习题目,组合投资管理的第一步是( )。 A制定投资方针和政策 B投资分析 C构建投资组合 D投资组合绩效评估 P361 参考答案:A,相关练习题目,完整的组合投资管理内容包括( )。 A.投资分析 B.投资决策与运作 C.投资绩效评估 D.投资项目管理 E投资收益分配 P360 参考答案:ABC,相关练习题目,以下属于组合投资管理中的投资分析的内容的有( )。 A投资选择 B投资绩效评估 C. 宏观经济分析 D. 行业分析 E. 准投资的物业分析 P360 参考答案:CDE,相关练习题目,组合投资管理中的

7、投资决策与运作的内容包括( ) A微观经济分析 B行业分析 C制定投资方针政策 D投资选择 E投资绩效评估 P360 参考答案:CD,第二节大型企业物业资产管理总目录,要点.企业物业资产（ ）,P363,企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。 在企业资产负债表中，物业资产包括以下六类细目： 筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用。 在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额。 土地：用于生产的土地费用。 租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值。 自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等。 其他：无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附属部分,要

8、点.企业物业资产管理（ ）,P363,企业物业资产管理 是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。 物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。 企业物业资产管理能从以下几个方面为企业带来增值： 经营和管理过程知识。 规模经济(获取产品和服务)。 使用和管理房地产及服务上的结盟。 稀有的专业技术知识的收集。 信息的机密性和可得到性。 正式和非正式网络。 风险共享。 行动和转变。 以竞争价格提供高质量服务。 战略规划、预期与创新,要点.大型企业物业资产管理的内容（ ）,P363,大型企业物业资产管理包括如下内容： 编制企业物业资产清单 设定管理目标 控制成本 适时处置资产并获

9、得收入 进行多样化的物业投资 结合企业主营业选择物业占用形式 建立合理的物业资产管理机构 明确物业管理师的责任 审慎选择物业资产管理顾问。,相关练习题目,物业资产的价值体现在( )。 A投资价值 B对主营业务的贡献 C成本的价值 D销售利润 P363 参考答案:B,相关练习题目,企业物业资产的经营效率取决于( )。 A物业的购置成本费 B企业的发展战略 C基层管理者的操作水平 D维修的标准和方法 P364 参考答案:B,相关练习题目,一个编制完整的物业管理清单的过程，会使管理者的注意力集中到企业物业资产的( )中去。 A投资价值 B市场价值 C. 现金价值 D收益价值 P365 参考答案:C,

10、相关练习题目,在企业资产负债表中，物业资产包括的细目包括( ) A建筑物、在建工程 B土地 C租赁费用、自然资源 D其他物业、厂房和设备 E存货 P363 参考答案:ABCD,相关练习题目,大型企业物业资产管理通常包括的内容有( )。 A编制企业物业资产清单、设定管理目标和控制成本 B合理配置物业使用用途，按期提取物业折旧费用 C适时处置资产并获得收入，建立合理的物业资产管理机构 D进行多样化的物业投资和结合企业主营业务选择物业占用形式 E明确物业管理师的责任，审慎选择物业资产管理顾问 P364 参考答案:ACDE,第三节 设施管理总目录,要点.设施管理的基本概念（ ）,按照国际设施管理协会(

11、IFMA)和美国国会图书馆的定义，设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作” 它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。 综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理” 物业设施管理的服务对象是人，目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值,P368,要点.设施经理（ ）,设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类 非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。 职业性工作则属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式

12、来潜在的提高企业竞争优势等。 设施经理直接向公司董事或高级管理层汇报有关工作场所的问题和使用状况。 设施经理受过多方面技能(如对员工的管理技能、财务管理技能、技术技能等)的正规教育，能够为实现公司目标来管理相关工作场所。 设施经理很可能领导和管理着一个设施管理小组。这个小组辅助他管理工作场所的日常运营，而设施经理的精力则主要集中在工作场所的战略规划和组织问题上,P369,要点.生命周期成本与设施管理（ ）,生命周期成本（LCC，Life cycle cost) 设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。 它往往数倍于设备购置费用。 将设备或系统在寿命周期内的全部开支加在一起再折现换算为

13、等价均匀的全年费用（EUAC）。设备和系统的EUAC越小，其经济效益越高。 设施管理的目的就是最大限度地方降低EUAC。 生命周期成本的特点： LCC的费用并不是只在初始投资时发生，而是在整个寿命周期内按时间序列发生的。 将各时间发生的费用统一折算成初始投资时的现值，要考虑折现率影响 对设备和系统采用节能技术措施或加强管理，可以大大降低每年的EUAC，为采取这些措施所增加的投资也可很快回收。 运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值,P371,相关练习题目,物业设施管理的服务对象是（ )。 A人 B物业 C企业 D政府 P369 参考答案:A,相关练习题目,设施经理的职业性工作属于(

14、)层次上的工作。 A操作层 B战术层 C战略层 D介于战术层和战略层之间 P370 参考答案:C,相关练习题目,设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和，为( )。 A全费用 B总费用 C生命周期费用 D系统费用 P371 参考答案:C,相关练习题目,设施管理的目的是( )。 A保持物业超正常运转 B节省维护成本，降低运营费用 C保持业务空间高品质的生活 D. 提高投资效益 E延长设备、设施的使用年限 P371 参考答案:BCDE,相关练习题目,下列属于设施管理的职业性工作的有( )。 A保安 B清洁卫生 C决策物业区位 D预测企业未来空间需求 E确定空间使用方式 P370 参考答案:

15、CDE,相关练习题目,下列属于非职业性的设施管理工作有( )。 A保安 B清洁卫生 C决策物业区位 D预测企业未来空间需求 E确定空间使用方式 P370 参考答案:AB,第四节 不良物业资产管理总目录,要点.不良资产包括的内容（ ）,P375,要点.不良资产包括的内容（ ）,P375,要点.不良物业资产包括的内容（ ）,P375,房地产不良贷款 金融机构直接投资房地产形成的不良资产 其他不良信贷资产中的房地产抵押物 其他单位委托处置的房地产不良资产,要点.不良物业资产形成的原因（ ）,P376,经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。 房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器 银行货币

16、资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因,要点.不良物业资产处置的目标（ ）,P377,不良物业资产处置有多重目标。 如美国为解决储贷机构的不良资产，成立了重组信托公司，其目标有三： 一是在清理破产储贷机构资产的过程中，争取最高的净现值回报； 二是尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响； 三是尽量增加对中低收入者的住房供应量。 我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失,要点.不良物业资产评估、处置（ ）,P378,由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。 房地产价格分为两个层面： 一是金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的

17、价格，称为接收价格； 二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，称为处置价格 我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的账面价值进行移交。 在接收以后，有必要评估接收价格。 评估接收价格可初步估计所接收的不良资产实际价值，并以此作为处置的基础，也可作为后期衡量公司工作业绩的基础。 在评估过程中对信贷资产进行审核，防止交接过程中的道德风险。,要点.不良物业资产评估、处置（ ）,P378,不良物业资产处置： 以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁、转让，包括向境外投资者出售和对资产进行重组(投资和置换)。通过这一过程，获取现金收入，从而最终实现债权，收回现金资产，达到金融资

18、产重新流动的运营目标。 实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权 采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务。 法律诉讼是一种常见的追偿方式。 重组 重组是处置不良资产的常用方法之一，包括企业重组(收购、兼并、分拆等)、债务重组(债务置换、期限利率调整等)。 公开出售 公开出售是在对资产进行分类打包的基础上，通过公开拍卖或招标，以公开竞价等方式出售不良资产。采用公开拍卖的方法从程序上保证了一定的公开、透明,相关练习题目,不良物业资产形成的原始原因是( )。 A经济周期变化 B房地产虚假泡沫 C银行货币资金运动的中断 D物业资产管理不善 P376 参考答案:A,相关练习题目,不良物业资产

19、形成的根本原因是( )。 A经济周期变化 B房地产虚假泡沫 C银行货币资金运动的中断 D物业资产管理不善 P376 参考答案:C,相关练习题目,我国处置不良物业资产的主要目标是( )。 A在较短的时间内收回债权 B培育资本市场 C最大限度地出售不良物业资产 D帮助企业进行战略性重组 P377 参考答案:C,相关练习题目,由专业化公司来处置不良物业资产，其前提和基本依据是( )。 A交易条件 B处置时间 C房地产价格 D处置单位 P378 参考答案:C,相关练习题目,不良资产包括的内容有( )。 A以应收账款形式表现的不良资产、以存货形式表现的不良资产 B以固定资产和在建工程形式表现的不良资产

20、C以短期投资、长期投资形式表现的不良资产 D以无形资产形式表现的不良资产 E以长期负债形式表现的不良资产 P375 参考答案:ABCD,相关练习题目,以应收账款形式表现的不良资产包括( ) A逾期的应收账款 B呆滞的应收账款 C坏账、死账 D应收票据 E应付账款 P375 参考答案:ABC,相关练习题目,下列属于不良物业资产的表现形式的有( )。 A房地产不良贷款， B金融机构直接投资房地产形成的不良资产 C其他不良信贷资产中的房地产抵押物 D其他单位委托处置的房地产不良资产 E收回的不良房地产贷款本息 P375 参考答案:ABCD,相关练习题目,不良物业资产处置评估时可以采用的方法有( )。

21、 A标准价法 B市场法 C收益法 D成本法 E基准法 P379 参考答案:BCD,相关练习题目,以下不良物业资产处置，需要经过债权转物权或股权的方法有( )。 A以资抵债 B实施债权股 C法律诉讼或减让清收 D重组 E公开出售 P379 参考答案:ABC,相关练习题目,以下属于企业重组的处置不良资产的方法有( )。 A债务置换 B期限利率调整 C收购 D兼并 E分拆 P379 参考答案:CDE,相关练习题目,以下属于债务重组的处置不良资产的方法有( )。 A债务置换 B期限利率调整 C收购 D兼并 E分拆 P379 参考答案:AB,第五节 可持续的物业管理总目录,要点.可持续发展的基本概念（

22、）,可持续发展的关键是将人、资源、环境、经济、社会五个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。 可持续发展的两个基本原则是： 一是满足当前需要又不损害子孙后代满足其需要的能力； 二是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益。 五大系统: 作为实施可持续发展临界基础的生存支持系统 作为实施可持续发展动力牵引的发展支持系统 作为实施可持续发展约束限制的环境支持系统 作为实施可持续发展组织水平的社会支持系统 作为实施可持续发展科技支撑的智力支持系统。,P381,要点.可持续发展的物业管理融入的要素（ ）,控制空气质量，提高大气洁净度 加强雨水、污水的排放、处理和再利用 垃圾分类处理 控制噪音 建立生

23、态绿化系统，美化住区环境 注重采用新型建材饰材和自然能源 提高物业管理的信息化水平,P381,要点.可持续发展的物业管理融入的要素（ ）,控制空气质量，提高大气洁净度 加强雨水、污水的排放、处理和再利用 垃圾分类处理 控制噪音 建立生态绿化系统，美化住区环境 注重采用新型建材饰材和自然能源 提高物业管理的信息化水平,P383,相关练习题目,提出“可持续发展”思想的是( )。 A联合国教科文组织 B. 世界环境与发展委员会 C世界银行 D世界卫生组织 P381 参考答案:B,相关练习题目,提出了对人类住区的新要求的21世纪宣言的形成的是( )。 A联合国住区发展会议 B联合国世界环保大会 C联合行动会议 D. 联合国环境与发展会议 P383 参考答案:D,相关练习题目,我国编制的中国21世纪议程中国21世纪人口、环境与发展白皮书提出的住房要求是( )。 A为所有人提供适当的住房 B. 为所有人提供舒适的住房 C完善人类住区功能 D完善人类住区的管理 E改善人类住区环境 P383 参考答案:BCE,第六节 新技术应用带来的变革总目录,要点.物业管理信息系统（ ）,物业管理信