房地产法教程.ppt

1、西南政法大学沈偶然主要于2008年9月20日，就房地产法学、绪论、第节房地产法学的研究角度、(1)土地权利、一、房地产_房地产、一、土地自然物权(1)国家土地所有权进行了讨论。 (2)房地产，(3)房地产与房地产的关系1，结合是主要的表现形式(1)意义(2)立法依据2，相分离是特殊表现形式(1)意义(2)实践表现，(2)以房地产为资源的县级以上的人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、配置等费用后，将该土地交给其使用， 无偿交付土地使用权给土地使用者的行为，概念，(1)拨号是行政法律关系、拨号的特征，只有本人自行行使，客体是国有土地，有无偿性，无期限的土地使用者有依法实际管理土地的权利。 包括事

2、实上的控制和法律上的控制。 前者在土地上进行建筑、从事生产经营活动时，用边界标、围墙或其他方式表明自己对某一地块具有合法使用权的后者是指经土地权利登记确定、表明排除他人占有的合法地位。 使用权。 指以土地利用为目的的土地的实际利用行为、收益权。 指通过使用获得土地利益的权利。 土地的利益包括使用土地的利益和使用土地的便利。 拨的土地使用权收益权是指使用土地很方便。 排除、妨碍请求权。 土地使用者依法取得土地使用权后，其权利的行使受国家法律保护，任何单位和个人不得非法干涉。土地使用权转让、先转让后转让、先转让后转让、价格入股、三、我国建设用地使用权转让具体问题分析(一)转让方式一、转让历史遗留库

3、存补充土地转让， 2 .协议转让采用协议方式转让土地的主要情况如下：二是目前适合拨号方式供应地的项目用地，地方政府根据需要采用转让方式。 这种方式的特点是政府容易控制地价，灵活性大。 3、招标投标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(简称出让者)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织投标国有土地使用权，并根据投标结果确定土地使用者的行为。 该方式主要用于一些大型或重要的发展规划和投资项目用地，4 .拍卖转让国有土地使用权，发布拍卖公告，拍卖人在指定时间、地点进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用者的行为。 适用于竞争激烈、土地利用灵活的项目用地。 5、扣押转让

4、国有土地使用权，是指让人发行扣押公告，按照公告规定的期限在指定区划交易条件的土地交易场所发行扣押，接受拍卖人的出价申请更新扣押价格，根据扣押期满时的出价结果确定土地使用者保价转让方式也按照“高价者得”的原则确定受让人，大部分类似拍卖方式，但其拍卖时间相对较长，有利于拍卖人的合理投资，避免盲目冲动行为，提高土地价格。招聘实践中出现的一些问题是特定竞赛者一次大面积公开房地产用地，公开目标有缺陷的土地。 地上附着物撤除补偿未完成的“毛地”和没有建设条件的“布地”也有直接公开转让的地方，(2)转让的期限1、最高年限2、继续规定的继续期待权能够多次继续的话，转让土地所有权的土地利用后期的低效率是3，年限

5、期满时对不动产的处分是接下来，我们将申请持续时间的情况分为两类：持续时间许可和持续时间未经批准。 允许续期的，新签订转让合同，缴纳土地转让价款，进行土地登记，但这种情况与对土地使用者的补偿问题无关的未申请续期或者申请续期未被批准的，回收建设用地的使用权，在这种情况下，土地使用者如何补偿(三)征收和分配转让价款第一，地方政府随意减免地价南宁市2004年至2007年，以政府议事录、文件形式减免土地收益达7亿元。 其次，由于转让金缺乏严格的监管，请休息，三、联营(共同体设立)四、联建(共同建设、参建)五、土地征收，(一)征收行为的性质1 .民事行为(一)征用是权利原始取得的一种方式，国家可以直接依照

6、法律的规定取得特定的权利，用地土地征用行为是国家根据最高所有权行使的引起物权变动的物权行为，(3)国家对土地征用不是免费的，而是土地征用后，国家对被征用者进行适当补偿。 此补偿意味着国家对取得土地所有权支付了等价报酬，同时被征用者也有补偿的请求权，此请求权很明显(4)土地征用是强制性的，但并不意味着是行政行为，国家不得任意，各国法律由国家实施土地征用行为2、国家行政行为土地征用行为是国家依照法律规定的程序实施的强制剥夺个人或者集体土地所有权的国家行政行为。 (1)公共征用是行政主体行使公共权力时的特权，是个人所没有的权力。 (2)从土地征用程序来看，从申请、批准到实施、补偿、安置，行政机关在整

7、个过程中处于主导地位。 (三)土地征用纠纷通过行政程序解决。 土地管理法实施细则征用补偿、配置方案报告市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。 补偿标准有争议的，县级以上人民政府不能协调的，由授权征用土地的人民政府裁决。 3 .土地征用行为是政府经济行为(1)从土地征用权的发生，土地征用行为是政府经济行为。 (2)土地征用制度克服了市场失灵和政府失灵；(3)从土地征用关系的调整方法来看，土地征用行为是经济调整的政府经济行为。 土地征用行为作为经济法规的政府经济行为，一方面具有行政强制性，被征用的单位必须为了公共利益而交付土地，另一方面被征用的机构和政府之间可以就征用补偿

8、进行协商，法律上无需规定理由和补偿费的最高限额。但是，为了保护被征聘者的利益，法律必须为保险范围和标准提供一条下划线。 (二)征地补偿范围和标准1、细分补偿项目、扩大补偿项目包括土地补偿费、地上附着物补偿费、剩馀地损失补偿(剩馀地分割补偿、公共事业给剩馀地带来的噪声、废水、水污染等损失的赔偿) 2、按市价进行补偿，充分考虑征地农民的基本生活需要。 (1)确定土地补偿费；(2)包括地面附着物赔偿、青苗、房屋等地面附着物，青苗补偿额按成本和利润(即直接损失和利润损失)计算。 房屋等地上固着物的损失可以参照城市房屋拆迁补偿标准，按房屋复位价格进行订正。 (3)留有土地补偿费；(3)土地补偿费收益主体

9、应在确定农村土地产权主体为集体的基础上，从权利运营机制和方式的革新开始。 1、完善集体土地所有权登记制度，划分各乡(镇)、村、村民集团的边界范围，坚持“一块土地只有一个所有权主体”的原则2 .建立乡政府、村民委员会、村民集团等具有行政管理职能的土地运营机构农村土地经营公司，明确集体土地所有权主体后，土地补偿费土地有学者认为土地补偿费是对土地本身的补偿，土地所有者是集体的，所以土地补偿费必须全部统一运营，而且中国的土地大多以承包经营的方式被农民占有使用，土地被征用直接使农民失去土地， 他认为，土地补偿费是国家为了集体土地变成国有土地而支付的等价费，这种等价的支付请求权属于土地所有者。 集体土地由

10、乡农民集体、村农民集体、村内两个以上农民集体所拥有，由这些集体经济组织专门设立的土地经营公司负责土地补偿费的运营和分配，召开股东大会(村民大会或村民代表大会)民主决定土地补偿费的运营和分配的县级以上人民政府由集体经济组织运营土地补偿费(3)土地补偿费收益主体在补偿土地其他权利过程中，土地承包经营权的补偿是其核心，土地承包经营权是农村最广泛存在的土地权利，休息，西南政法大学经济法学科的领导李昌麒麟教授，2007.10.11，城市房屋拆迁第一节城市房屋拆迁，是指建设部门根据城市建设规划要求和政府批准的用地文件取得拆迁许可证的，依法拆迁建设用地范围内的房屋和其他附件，并对该范围内的单位和个人实施安置

11、和补偿的一系列法律行为。 国务院于1991年公布了城市房屋拆迁管理条例。 2001年6月6日，国务院修改原城市房屋拆迁管理条例，同时规范房屋拆迁行政裁决行为，并维护拆迁当事人的合法权益，建设部于2003年12月30日通过城市房屋拆迁行政裁决工作规程。 THANKS，我国房屋拆迁按其地域范围和土地所有权性质分为两类，一类是城市房屋拆迁。二是集体土地实施拆迁；(二)城市房屋拆迁的特点；(一)城市房屋拆迁是国家代表社会要求公民履行所有权社会义务的行为；(二)城市房屋拆迁的当事人具有法定性和特定性；(三)房屋拆迁内容具有综合性，四房屋拆迁行为得到许可，并得到拆迁许可； 房屋拆迁管理部门监督管理下必须实

12、行的所有权社会义务理论有两个重要原则： (1)公共利益原则，(2)城市房屋拆迁的法理依据，社会公共利益作为社会公共整体利益，具有以下特点： (1)整体性。 2 .动态性。 (二)“利益平衡”原则利益平衡原则有两个意义：限制或剥夺所有者的所有权，在保护公共利益时应该考虑所有者的个人利益，不能为了过度保护公共利益而忽略所有者的个人利益，也不能过度强调所有者的个人利益，也不能忽略对公共利益的保护。 THANKS，1 .比例原则。 2 .公平补偿原则。 第二节房屋拆迁中的配置和补偿一、关于被拆迁人的确定(一)确定被拆迁人的法律依据被拆迁人。 房屋被拆除的所有人。 承包人仍应认定为所有者：1.房屋新建、

13、重建、扩建或改建进行产权登记前，由于某种原因未能立即进行产权登记的，可以将经修订部门批准的申请人(即建设机关或个人)作为房屋产权人； 应当命令有关当事人进行产权登记后依法确认，2、因生育造成房屋产权不明确的，未能达成以当事人达成的书面协议为准的协议； 房地产行政主管部门就生产问题作出的有效的生产调整书或生产调整决定书为基准，或者以有效的法院判决书、调整书为基准3 .发生房屋原产权人死亡引起的继承事件的，所有者资格的认定， 应当根据继承人建立的遗嘱或者继承人之间的书面转让协议，或者在人民法院已经发生法律效力的解约书、判决书上遇到困难4 .由于房屋买卖产权变动的，应当以产权的转移登记为准。 5对设

14、有抵押权的房屋，抵押权人依法办理有关抵押房屋的转移手续的，可以将抵押权当作财产权人，在抵押协议规定的抵押期间的，应当将抵押当作财产权人。 (2)被拆除的人的权利1依法获得安置和补偿的权利。 拆迁者不能一次向被拆迁者提供拆迁房间的，被拆迁者有权要求拆迁者提供旋转房间。 2 .对于与拆迁者协商达成的拆迁协议，有权向公证机关申请公证。 3 .无法协商拆迁者和拆迁设置用房间的面积和设置场所、拆迁补偿的方式和补偿金额、周转的转移方式和转移期限的，有权申请房屋拆迁裁决主管机关的裁决。 4 .对拆迁房屋的裁定不服，有权向人民法院起诉，也有权向有关部门申请起诉或复议。 5有权领取拆迁补助费。 六对撤销行政主管

15、部门行政处罚不服的，可以申请行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。 7拆迁者不依法拆迁的，可以要求拆迁行政主管机关对拆迁者给予行政处罚。 8拆迁人不履行拆迁协议或者无法完全履行的，有权就有关事项向有关部门申请解决，或者向人民法院起诉。 不服九县级以上人民政府撤销期限的，可以向人民法院起诉。 10撤出行政诉讼有权裁定被人民法院起诉的具体行政行为的停止执行，包括房屋撤出纠纷的裁定书、房屋撤出许可证、期限撤出决定书等。 11房屋拆迁主管部门不履行法定职责的，有权诉人民法院判断房屋拆迁主管部门履行法定职责。 二、城市房屋拆迁的范围和期限(一)拆迁范围1 .房屋的新建、扩建和改建。 2 .改变房屋和土

16、地的用途。3 .出租住宅，三、拆迁补偿标准和价格评估(一)拆迁补偿理论是1 .公共负担平等说2 .不当利益说3 .人权保障说4 .特别牺牲说5 .“人权保障说”和“公共负担平等说”的结合说6 .“特别牺牲说”2，李宏毅：土地法论，台湾“地政研究所”，1996年印刷。 符启林：城市不动产开发用地法律制度研究，法律出版社，2000年版。 4、王名扬：法国行政法、中国政法大学出版社、1988年版。 5、王才亮：房屋拆迁实务，法律出版社，2002年4月版。 6、唐海洲：房屋拆迁纠纷的批判依据和判例解析，中国物价出版社，2003年版。 7、王才亮：房屋拆迁纠纷焦点解释，法律出版社，2004年4月版。 8、何家弘主编：现代美国法律，社会科学文献出版社，2001年8月