2011房产新政(新国八条)解读及杭州市场回顾展望.ppt

1、浙江中原事业二部直江. 02.2011，2011房地产新政解读和2010年杭州市场回顾，在这样的背景下，2011年和今后房地产市场将如何走向，供给环节、需求环节将如何变化，新政策环境下的总体开发、运营、销售将面临任何新问题这些都是我们现在在这个阶段必须开始思考的影响波及全年乃至将来的重点。 如果2010年4月、9月等发表的房地产限制政策曾经被称为“史上最严格的限制政策”，那么已经到来的2011年的房地产市场限制力和预计的市场困难度将超过2010年。 国八条新年初，强有力出击，事件1、1月26日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，进一步深入研究了房地产市场的规制。 当天晚上19点左右，会议内容

2、公开，对房地产市场的限制措施第8条正式公布。 “房地产税”揭开面纱，重庆、上海率先试行，事件二，上海市人民政府于2011年1月28日公布了上海市对部分个人住宅实施征收房地产税试验的暂行办法，从28日开始对上海居民家庭的新购第二套以上的住宅和非上海居民家庭的新购住宅征收房地产税， 税率根据房价的高低分别暂定为0.6%和0的重庆在2011年1月28日正式开始了对一部分个人住宅征收不动产税的改革试验，个人新购入的高级房价超过平均价格的2倍，以0.5%的税率征收不动产税。 所有单户商店都要收房地产税。 宏观政策、第一次控制： 2010年4月17日暂停发行上半年行情绝对拐点观、宏观政策、控制点、政策解析

3、、第三套房贷，推进住房税改革试验，限购风靡各大城市，但这次房税试验情况不明确住房税政策可能是试点城市公布自己的具体政策，而不是部委文件统一公布。 房地产税一经征收，其规模将达7000亿元。 不少房地产税额给地方税收提供了很大补充，征收房地产税则依靠地方转让土地的财政模式给予彻底改革。 这项政策不再要求如国十条那样只有房价过高的城市有选择地执行，而是有利于投资投机购房，特别是压迫外国投资投机者。 按照以往的政策，首次购买90平方米以下的普通住宅的贷款，首付可以是20%，但是现在必须在3成以上。 “各商业银行必须加强消费贷款管理，禁止购买住房”这样的用消费贷款购买的所谓“灰色通道”将会比较有力地堵

4、塞。 但同时也影响着居民的改善型需求。 为了抑制投资投机的需求，限制政策不愧是“精确打击”的武器，真的控制了投资机的“喉咙”，但是很多城市在限制令上加上时间定语“暂定”，表示限制令是暂时的，有效时间是半年或几个月等。 但是对于浙江省来说，只有杭州、宁波、温州三个地区提出了相关的限购政策，在这种情况下，大部分投资客户选择没有限购政策的城市投资载体的可能性很大。 第二次控制： 2010年9月29日的政策急剧/效果少，宏观政策，增资渠道，资金管理，时隔三年的两次增资，主要不是房地产市场，同样有很大的影响，尤其是进入增资周期，开发贷款和住房贷款也有很大的压力浙江省商社预售资金监督管理暂行办法正式实施，

5、新批准预售的项目预售资金已纳入专业账户监督管理，严格限制开发人员使用预售资金。 11月17日，继浙江省商社预售资金监督管理暂行办法的实施后，杭州市商社预售资金监督管理实施细则正式公布，是浙江省首个城市细则。细则公布对开发者的资金链有很大的考验，一边销售一边携带的高速滚动模型很难再现，但现有的开发者如果设立以自家名义的建设公司，开始讨论可以从建设公司方面提取一部分预售资金的对策。 追加政策：房地产行业真正需要面对再审查、市场动向、2010年土地供给/成交情况、土地市场供给情况成交情况的供求分析。 在2010年频繁增加代码的史上最严格的宏观调控下，杭城土地价格创新，住宅用地平均楼价历史上突破万元大

6、关，达到10777元/平方米。 地价新，市场热，杭城土地出让493.4亿，比2009年784.5亿下跌37.1%，不及2007年507亿，2010年杭州主要城市板块土地出让分布图，地区成交面积比、市场走势， 土地市场供应情况成交的2011年各板块供应能力详细表、2010年杭州住宅供应量中，套数和面积以西湖区为首的2011年或者迎来最大的供应潮，市场动向、土地市场供应情况的成交情况供求分析、成交套数和面积、2010年住宅库存变化图(套)、 3670-16114套杭州住宅库存浮沉，市场动向、土地市场供应情况成交情况的供求分析、各面积区间成交情况、各面积区间来看，80-90水平最大、60水平以下最小

7、的120-144水平初改户型受4月政策控制的影响每月成交单价变化不大，180平方以上大户型产品成交平均价格最高，在各面积成交平均价格、120-140平方成交情况、180平方以上成交情况、市场动向、土地市场供给情况成交情况的供求分析、供求比、杭州主要城市供给量最小、供给注：供求比体现供求关系，比越小，供求平衡越接近，那么新国八条公布，上海、渝两地住房税试点运行，新一年人民币进入“增收通道”等多重影响，杭州和浙江地区房地产未来走势如何？ 首先，就新政进行相应的研究吧。 进一步落实新政解读、地方政府的责任。 提高保护性安居工程建设力度。 地方政府必须切实负责促进房地产市场稳定健康发展。 2011年各

8、城市人民政府应当根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格管理目标，并在第一季度向社会公布。 各地应通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，通过多渠道聚集保护性住宅的住房来源，逐步扩大住房保障制度的展望面。 加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实实现公开、公平、公正。 在有条件的地区，建设镇可以列入住房保障工作范围。 努力增加公共租赁住宅的供应。 内容、一、二、新政条款、“新国八条”研究、新政解读、完善相关税收政策、加强税收征管。调整个人转让住宅销售税政策，个人购买住宅不满五年转售交易的，按销售额全额征税。 加强对土地增值税征管情况的监督检

9、查，着重于价格明显超过周边住房价格水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和检查。 应用房价评估技术加强存款交易税收征管工作的试行和推动力，坚决堵塞税收漏洞。 严格实行个人转让房地产所得税征收政策。 各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 的双曲馀弦值。 内容3、新政条款、“新国八条”研究、新政解读、加强差异化住房贷款政策。对于贷款购买第二套住房的家庭，首付的比例在60%以上，贷款利率是基准利率的1.1倍以上。 人民银行各分公司可以根据当地人民政府新建住房价格管理目标和政策要求，根据国家统一信用政策，提高第二套住房贷款的首付比例和利率。 加强对商业银行差异化住房贷款政策状况

10、的监督检查，严厉处理违规行为。 内容4、新政条款、“新国八条”研究、新政解读、严格的住宅用地供给管理。 各地增加土地有效供给，保障性住宅、小屋区改造住宅和中小套型普通商品住宅用地应当实行住宅建设用地供给总量的70%以上的要求。 在新增建设用地的年度修订计划中，单列保障性住宅用地，应该保证。 今年商品住宅用地供给修订计划的总量原则上应低于前两年的年平均实际供给量。 大力推进以“限价、竞价”的方式提供中低价的普通商品住宅用地。 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞争的机构或者个人，应当说明资金来源，提供相应的证明。 擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正和严肃调查。 供应不动产用

11、地，两年以上未取得施工许可证开始建设的，立即收回土地使用权，处闲置一年以上罚款。 依法调查非法转让土地使用权的行为。 内容五、合理引导新政条款、“新国八条”研究、新政解读、住房需求。 各直辖市、订划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，应当在一定期限内，严格制定和执行住房限购措施。 原则上，对已有一套住房的当地户籍居民家庭、可提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限制购买一套住房已有两套以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套以上住房的非当地户籍居民家庭， 对于无法提供一定年限的当地纳税证明书或者社会保险缴纳证明书的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内出售。 内容

12、六、执行新政条款、新国八条研究、新政解读、住房保障和房价稳定事业协商解释责任机制。 坚持和加强舆论引导。如期确定和公布本地区年度新建住房价格控制目标，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或者未完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，应当报国务院，有关部门按照规定对有关负责人负责说明。 差别化住房贷款、税收政策实施不充分、房地产相关税收征收管理困难、个人住房信息系统建设滞后等问题，也进入了协商说明责任的范围。 的双曲馀弦值。 对于稳定各地住房价格和住房保障工作的良好做法和经验，应加大宣传力度，使居民从国情上合理消费。 制造、散发虚假信息，应当追究有关当事人的责任。 内容、7、8、新政条

13、款、“新国八条”的研究，对于已经实行的政策的升华和强化，主要是对地方政府施加更多的“实行压力”，供给订划、信息公开等相关项目也属于这一范畴。 将第一、二套房屋首付的比例进一步提高到60% :这一条被称为本次控制的重拳之一。 进一步提高第二套房屋的首付比率，抑制投机和多套房屋的购买需求。 2、加强限购：对于目前已经执行限购令的城市，除要求更加严格执行外，还要求扩大限购令的执行范围。 这也是这次控制的冷酷诡计之一。 3、我们发现，此次公布的新管制政策具有以下特点：抵制新政解读、投机炒作：对中古住宅的转让，再次站5年，全额征收销售税的做法。 4、新政的解释通过上述4点，这些政策看起来原本或最近出现，

14、但力量的强化肯定会影响到2011年房地产市场整体的交易。更重要的是，中央政府对房地产市场规制的决心更加坚定，从全年度政策动向来看，2011年是十二五修订计划开展的第一年，同时迎来了政府更迭，新政府对房地产市场持续压力的态度实际上为市场所知，总体上，新国八条公布历史控制的经验表明，控制将带来下一次跟进，重要的是消费、投资自信的压力，这对2011年的市场初期影响尤为严重。 新政解读、征收对象、税率、独栋商品住宅和高级住宅建筑面积交易单价为2年前主城九区新建商品住宅成交建筑面积的平均3倍以下的住宅，税率为0.5%； 3倍(含3倍)至4倍的税率为1%； 4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。 在重庆市，

15、户籍、企业、工作都没有的个人新购入了第二套(包括第二套)以上的普通住宅，税率为0.5%。 重庆，1，2，项目，“房地产税”试点解读2011年1月28日起，上海，渝两地房地产税征收试点落地。 上海、个人所有的一家商品住宅个人新购入的高级住宅(高级住宅是指建筑面积交易单价达到前两年主城九区新建商品住宅成交建筑面积平均价格的2倍(含2倍)以上的住宅；是重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购入的第二套(含第二套)以上的一般住宅。 所谓征收对象，是从本暂定方法实施之日起本市居民家庭在本市新购入，属于该居民家庭的第二套以上的住宅(包括新购入的二手库存住宅和新商品住宅，以下相同)和非本市居民家庭在本市新购入

16、的住宅(以下统称“征税住宅”)， 适用税率暂定为0.6%征税住宅每平方米的市场交易价格比本市上年度的新商品住宅平均销售价格低的新政解读、免税面积、重庆、3、项目、上海、免税面积扣除的是家庭单位，一个家庭只对一组征税住宅扣除免税面积。 纳税人在本法施行前拥有的一所商品住宅免税面积为180平方米新购买的单户商品住宅，高级住宅免税面积为100平方米。 纳税人家庭有多套新购买的应纳税住宅的，按时间顺序对先购买的应纳税住宅扣除免税面积。 在重庆市，没有户籍、企业、工作的个人课税对象住宅不扣除免税面积。 市居民家庭在市内新购入，属于该居民家庭第二套以上住宅的，合计订定的家庭全部住宅面积(指住宅建筑面积，下

17、同)为人均60平方米以下(即含免税住宅面积，60平方米)的； 其新购住宅暂免征收房地产税超过人均60平方米的，新购住宅超过部分的面积，按本暂行办法订正征收房地产税。 合并核算的家庭总住宅面积是居民家庭的新购住宅面积和其他住宅面积的核算。 新政解读，税改算的依据，征税对象住宅的税改算价值是不动产交易价格。 条件成熟的，以房地产估价作为税收订正的依据。 一家商品住宅和高级住宅进入征税范围后，如果没有新的规定，税收订正交易价格和适用税率就不会变动。 重庆、4、项目、上海、税项核算按照参照应纳税住宅房地产市场价确定的评价值，评价值按规定周期进行重新评价。 试验初期，假设将应纳税住宅的市场交易价格作为纳税修订计算的依据。 课税对象额，5，课税对象额=课税对象建筑面积交易单价税率课税对象建筑面积是指纳税人课税对象住宅的建筑面积减去免税面积的面积，住宅税暂时按课税对象住宅市场交易价格的70%订正缴纳，新政解释，从两地住宅税试行的主要调整对象来看，区域内