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1、经适房、安居房相关问题研究,一、经适房、安居房基本概念及特征 二、建设经济适用房的必要性 三、经济适用房申请条件 四、我国经济适用房存在问题 五、解决我国经济适用房问题的对策,一、经适房、安居房基本概念及特征,经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。 经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性

2、安排。,经济适用房是我国住房体制改革的产物。自1998年国务院印发“关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知”（国发199823号）以来，经济适用房制度便正式成为我国住房制度体系的重要组成部分。十几年来经济适用房的建设解决了众多中低收入群体的居住困难，拓展了居民对住房的有效需求，促进了国民经济的增长。,安居房是指：“为直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房”。“现阶段（2008年）安居房按成本价向中低收入家庭无房、危房户和住房困难户出售”。“安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（包括50小区级非经营性公建配套费）、管理、贷款

3、利息和税金构成”。 根据年规定“购房人可按安居房的成本价购买，也可按职工当年配置公房的价格购买。但差价应由所在单位承担，或由家庭成员各自单位协商承担”。中低收入家庭的标准、住房困难的标准，由市房改办规定。安居房设计标准，国家是有所要求的，即不得搞高标准。,二、建设经济适用房的必要性,首先，经济适用房是国家为满足中低收入者的住房需求所提供的一种比市场价格便宜的房屋。国家对经济适用房项目免收土地出让金，减免税费，将开发商利润限定在3%以内;对经济适用房的房价、户型面积、销售对象实行严格控制。 其次，由于长期以来我国实行的是低工资的政策制度，城市工薪阶层中的许多家庭的收入水平都很低，完全依靠市场化的

4、手段很难解决自身的居住问题，这就容易导致城市中贫民区现象的产生，进而影响到整个城市的发展和稳定。,应该说，这些年我国经济适用房的建设，在解决中低收入家庭的住房问题，优化房地产市场供应结构、平抑商品房价格的不合理上涨，缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾，促进城郊结合部等特殊区域的发展等方面，都发挥了积极的作用。,三、经济适用房申请条件,郑州市2011年申请经济适用房的条件新规 （一）具有本市市区建成区城市户口3年以上； （二）家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的4倍，全部收入低于650 x4=2600； （三）无住房或者家庭人均住房建筑面积不足20平方米； （四）市人民政府规定的其他条件。

5、单身人员，除应当符合前款规定条件外，申请购买经济适用住房时，年龄应满28周岁,四、我国经济适用房存在问题,（一）、经济适用房投资比重持续下降 经济适用房是靠政府的优惠政策扶持起来的，也就是说如果没有政府在经济上的强有力的支持他它是不可能发展长久维持的。但自1998年实行经济实用房政策以来，政府对经济适用房的投资比重持续下降。经济适用房的建设规模远远小于社会需求量，是房地产结构不合理的主要表现，也是造成房地产价格不合理的重要因素。,（二）、经济适用房销售对象界定困难 政策规定，经济适用住房的销售对象只能是中低收入家庭。但是，目前因统计和审核的方法和程序的不科学、不严谨，在经济适用住房的购买者当中

6、，实际上有相当一部分不是中低收入家庭，而是高收入家庭。根据2004年某网站对北京市经济适用房购买对象的调查，约有16%的经济适用房卖给了中高收入者，同时还出现了一人拥有多房的现象，显然违背了这项政策的初衷。据了解，许多人购房者开着奔驰、宝马等私家车。业内人士介绍，在经济适用住房“高价”的情况下，大多数普通工薪族只能“望房兴叹”，有能力购买经济适用住房的消费群体主要是一些律师、广告人和私营企业主、外企职工、高级管理人士等“白领阶层”。造成这种现象的主要原因是现阶段购买经济适用房，只要由购买者出具工资收入证明即可，而目前个人资金管理信用管理等宏观条件还不完备，隐形收入标准不确定，购房者收入的核实取

7、证难度较大，另一方面，由于缺乏详细规定，无法确定购房审查环节中的居委会或工作单位和房地产商谁来承担取证费用，在实行中往往是无人复核购房者资料。,（三）、地方政府对推广经济适用房 地方政府对经济适用房推广缺乏积极性是经济适用房发展不力的重要原因，究其原因主要是财政压力。一方面是由于地方土地资源是有限的，土地经营收入已成为各地方财政的重要来源，而经济适用房是不能收取土地出让金的，它势必会影响地方政府的经济收入。还有一方面，经济实用房的建设和经营按国家的有关规定是要减免各种税费的，它也会影响地方政府的经济收入。,（四）、我国经济实用房产权不清晰,目前住房产权主要有两类情况：一类是纯商品房产权，即完整

8、的产权；另一类则是准商品房产权，即不完整的产权。前者用地是有偿的，居民买入后，拥有完整的产权，可以随时上市交易或者转让；经济适用住房的用地是无偿购买，实行审批制度，拥有不完整产权，上市交易或转让受到有关政策法规限制上市交易实施准入制度，上市交易时须缴纳有关税费，补交土地出让金一系列的限制规定，使购房者增加了顾虑。随着住房市场的发展和完善，经济适用房出租、出售、抵押、转让时，应如何明确产权关系，就成为许多购买者所关心的问题。造成经济适用房产权不清晰的主要原因是我过关于经济适用房的相关法律当中，缺少对经济适用房产权的明确规定，以土地管理法为例，虽然经济适用住房土地所有权由国务院代表国家行使，但并没

9、有规定具体的操作方案和方法，各级土地行政管理部门的职责也不明确。,五、解决我国经济适用房问题的对策,（一）、制定并完善我国住房保障政策体系。 住房保障体系是国家通过法律、政策和行政手段为居民提供适当住房的一项社会保障制度，是市场经济体制下对住房分配机制的必要补充，也是我国社会政策的重要组成部分。因此它是一项系统工程，而经济适用房政策只是该系统的一部分；经济实用房政策必定要在这个系统思想的指导下制定，经济实用房政策也必定要与这个系统的其他政策相协调才能发展。,（二）、制定和完善相关法律法规 完善的法律和法规是经济适用房健康发展的依据和保证。 （三）、采用多种住房保障方式促进我国经济适用房健康发展

10、 现阶段对经济适用房供应改进的核心内容之一应是促进经济适用房、商品房、廉租房等在满足不同收入阶层消费者需求间的分工与协作，实现住房分层供给体系的对接,（四）、改变经济适用房补贴方式，改“砖头补贴”为“人头补贴” 我国对经济适用房补贴方式的划分一般有“砖头补贴”和“人头补贴”两种。所谓的“砖头补贴”就是指政府通过对房地产开发商在土地出让金、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金的征收方面提供优惠,以此来降低房价,在房子得以顺利出售的条件下实现对中低收入家庭的补贴,实质是一种通过对生产者进行生产补贴间接地对中低收入家庭进行补贴的方式；“人头补贴”则是在消费领域对中低收入者直接提供货币补贴来提高中低收入家庭解决住房问题能力的补贴方式。目前，我国经济适用房补贴方式属于住房政策中的“砖