星河湾模式的学习与思考.ppt

1、8/2/2020,1,解读北京星河湾,谨呈 金龙地产,星河湾模式学习与思考,8/2/2020,2,金龙的历程,贵阳金龙地产公司成立于1993年，主要从事房地产开发。创办以来，金龙集团一直以“舍得的气度、用心的执着和创新的精神”，在贵阳房地产领域快速而稳健发展。 在房地产开发领域，金龙集团为其开发的项目提出了了“好房子，金龙造”的口号。在贵阳市场也以走精细化高端产品的道路。,8/2/2020,3,从锦绣家园，到金阳丽阳天下，再到金龙国际花园，金龙地产一步一步的迈出了坚实的步伐，其高品质的产品也得到了市场的认可，但是不积跬步，无以至千里。我们不断前进的同时，也要向外地的一些高品质开发商学习，无疑星

2、河湾就是其中的一个典范。,8/2/2020,4,星河湾简介,同样的17年，从广州星河湾、北京星河湾、浦东星河湾。星河湾地产以其建筑、环境、配套、服务等各方面的优异品质，全面刷新行业标准，在消费者心目中树立了“好房子的标准”。也成为“品质地产代表”、“全成品豪宅”领军者。,导语：“不积跬步，无以至千里”。,8/2/2020,5,星河湾人用忘我的投入，精益求精的态度，超乎常人的坚韧，优秀的工作水准，塑造了项目优秀的品质、完美的细节、令人惊叹的园林景观等。 学习星河湾，大致可归纳为五个方面。 星河湾的产品线 星河湾的营销体系 星河湾的物业管理 星河湾的工程管理 星河湾的品牌战略,8/2/2020,6

3、,一、星河湾的产品,向星河湾学习？,整体规划,园林景观,立面标签,户型设计,装修品质,产品细节,卖给住过别墅的人,精装每一寸土地,8/2/2020,7,北京星河湾,8/2/2020,8,北京星河湾地块周边原状,8/2/2020,9,8/2/2020,10,8/2/2020,11,北京星河湾,整体规划,顺应地形、变化有序，北高南低、打破常见南北兵营式排列，保持建筑错落之美，以代征用地作为项目的核心配套资源加以利用。,大围合，性均好，代征用地做公园,8/2/2020,12,园林景观,主动创造场地高差,立体园林景观，主动创造场地高差，形成自然起伏，有效增大绿化面积，并且使园林景观产生丰富的层次感，同

4、时增强了首层住户的私密性。,北京星河湾,8/2/2020,13,重绿植轻硬地、重木轻草,园林景观,对周边环境进行改造，将社区环境向外延伸,北京星河湾,8/2/2020,14,园林景观,同纬度树种移植 水体大循环,北京星河湾整体可养殖水域1.2万立方，利用地势营造自然落差，把生态公园-一期亲水池塘-二期亲水池塘-青年沟有机融汇在一起，形成水体大循环。 开展北温带园林改造工程，把园区的30万土壤做了改良。并在全世界同纬度国家寻找树种移植到北京，并在周边建立苗圃,北京星河湾,8/2/2020,15,在园林小品的选材上，多选用石、（黄蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴)、木(进口梢木)等天然材料。

5、座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。）,园林景观,精装每一寸土地,北京星河湾,8/2/2020,16,建筑设计,西班牙建筑风格，以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象，建筑成为区内外景观的主角之一。通过平面的多座向布局，加之单体立面丰富的变化，形成起伏多变的天际线。,质朴的材质，柔和的色彩,北京星河湾,8/2/2020,17,建筑设计,住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰。,住宅首层抬高,北京星河湾,8/2/2020,18,建筑设计,立面标签延续,

6、广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆,广州星河湾,北京星河湾,北京星河湾,8/2/2020,19,产品细节,用多阳台取代飘窗台，使住户有更多与外部景观接触的开放空间。 采用隐形管道设计，建筑物外立面找不到外露的管道。 专门做一些小飘台用于收藏空调室外机，二期把空调冷凝管也装入墙体，三期更考虑到空调室内机的美观性。,无外露管线,北京星河湾,8/2/2020,20,立面设计细节丰富，檐口富于变化。建筑符号的重复运用“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格。,产品细节,下部石材处理精雕细琢，入口部位的着重装饰。,北京星河湾,8/2/2020,2

7、1,市内标准的室外木栏杆铜包件,产品细节,车行道采用沥青铺面及隐藏式沙井盖设计，减低震动及噪音，也令社区景观富有对比度和层次感。,采用铁艺围墙实现“透绿”,北京星河湾,8/2/2020,22,产品细节,将可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感,北京星河湾,8/2/2020,23,户型设计,将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中,客厅层高高于其它房间,延伸功能空间，拓展阳台的观景功能,大面宽，短进深,佣人房也都带独立卫生间，方便使用,主卧带步入式衣帽间和功能完备的独立 卫生间,北京星河湾,8/2/2020,24,浴室的门框特地用花岗岩垫高 有效

8、防潮以保证门的经久耐用,装修品质,石材、木套线踢脚处的交接处理,浴室间的细节处理,北京星河湾,8/2/2020,25,厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）,卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理，不仅美观而且可增强安全性。 面盆与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精心雕饰出纹理。,装修品质,北京星河湾,8/2/2020,26,精美的地面拼花,装修品质,黑胡桃木子母门比普通门加厚40。,人性化的扶手,北京星河湾,8/2/2020,27,二、星河湾的营销体系,跨界营销,圈层文化,居住文化,高附加值,“跨界营销”战略成为星河湾模式的又一个亮点,8/2/2020,28,定期举办来自世界各

9、地顶级品牌的新品发布、品牌讲座、时尚酒会,品牌,品质,品位,欲望！,世界奢侈品协会中国俱乐部落户北京星河湾,跨界营销的典范,8/2/2020,29,亚洲博鳌论坛秘书长龙永图、新西兰前总理 辛普利女士北京青年报社长张延平夫妇在星 河湾样板房座谈,圈层文化,星河湾在项目营销中营造的圈层文化到了登峰造极的境界。据不完全统计，一年之中，星河湾对项目进行圈层营销的各种公关活动就多达100多场，平均每三天做一个高端圈层活动。,8/2/2020,30,频频接触国际商会和高级俱乐部 拓展商务生活平台 星河湾为打造业主俱乐部热身，频频接触国际商会和 高级俱乐部。举办了多种社区文化活动，如： 名车展 财富沙龙 名

10、流派对 大型烟花汇演 星河湾金秋文化慈善晚会 世界名模汇聚星河湾 欧中经贸合作论坛 欧中论坛春交会联谊酒会 英国恭亲王麦克尔参观星河湾、星河湾星座精英酒会等； 为业主俱乐部积累丰富的资源和经验。,圈层文化,8/2/2020,31,星座精英酒会,圈层文化,8/2/2020,32,星河湾皇室企业领袖峰会现场,圈层文化,8/2/2020,33,高附加值,星河湾全成品的理念贯穿与整个开发过程中，土建装修一体化使所有业主自入住的当天，即可不受任何影响的享受星河湾式的优质生活。全冠移植使得业主一入住就享受成熟的园林环境。会所、学校、体育馆和幼儿园等在业主入住时同时开始投入 使用，这样一种第一次开盘交楼就带

11、给业主完全成品的居住氛围在北京的房地产建设开发中是史无前例的创举，星河湾开创了北京全成品居住的新时代。,8/2/2020,34,8/2/2020,35,8/2/2020,36,8/2/2020,37,8/2/2020,38,8/2/2020,39,三、星河湾的物业管理,金钥匙服务,服务零干扰,服务无边界,五星级标准,引进了五星级酒店独有的“金钥匙” 服务体系,8/2/2020,40,星河湾与高力国际物业签约新闻发布会,8/2/2020,41,星河湾为保障尊贵业主享受到更具品质的生活，引进了五星级酒店独有的“金钥匙” 服务体系，兑现着“无微不至，超乎想象”、 “一切以客人为中心”的服务准则。将酒

12、店业金钥匙服务理念和五星级酒店的服务标准，融入到楼盘的物业管理之中，为业主带来了完善的个性化、高品质服务与生活。,“金钥匙”服务,8/2/2020,42,服务无边界,星河湾物业管理一直提倡微笑服务，并由过去的被动式的、接到业主要求后才出动的服务，变成如今主动、直接上门跟进服务，使业主举手之间有问题的话，能够随时随地能够找到家政秘书提供服务。,8/2/2020,43,五星级标准,8/2/2020,44,四、星河湾的工程管理,组织构架合理,施工管理规范,施工标准精细,管理流程严格,精益求精的施工管理,采购严格而灵活,8/2/2020,45,四、系统而精益求精的施工管理,1、独特的工程管理组织架构

13、星河湾在工程营造方面既使用普遍的工程管理框架结构，同时结合自身特色，创新的设立了一些特有的管理方式和团队。 设置主管景观设计、施工管理的高层管理者 景观工程与土建结构施工管理分开 形成独立的以效果、艺术感染为宗旨的管理团队,8/2/2020,46,四、系统而精益求精的施工管理,2、严格的管理流程 星河湾以工程建设品质为第一要务，在现场管理中采取简洁的操作程序，工作效率和效果显著。 简洁的变更审批程序。（变更审批基本在现场确定，基层员工根据公司品质的一贯要求，现场完成一般变更审批） 老板现场办公进一步加快决策和实施（北京星河湾建设全程都有高层现场监管） 畅通、便捷的部门沟通和跨专业沟通。（部门经

14、理基本解决跨部门、跨专业的沟通，争执和误解在公司中层管理者的工作中得以解决）,8/2/2020,47,四、系统而精益求精的施工管理,3、规范的工程施工管理。 星河湾人为了实现品质住宅全成品建设工程，用心的分析每一个工序、每一个工作细节，将品质地产在工程建设阶段推至极致。,规范的整体工序。（对整体施工顺序、单项施工顺序、细部做法施工顺序整体进行了规范） 安排有效控制建设周期。（如在外立面施工阶段插入景观大型乔木的移植、景观施工，控制总体工期） 严格的施工时间控制。（北京星河湾将树木移植时间全部安排在五一之前，确保全冠移植的实现，在景观建成初期就完整体现园区景观特色） 景观研究和营造创新。,8/2

15、/2020,48,8/2/2020,49,8/2/2020,50,8/2/2020,51,8/2/2020,52,8/2/2020,53,8/2/2020,54,8/2/2020,55,8/2/2020,56,四、系统而精益求精的施工管理,4、精益求精的工程施工标准 对每个细部节点精益求精，细节处理在星河湾比比皆是。整个小区整体观感近乎随意，近乎自然，但每个节点又极其精致，无数精细节点组成了整体精品小区。,直接拼接的路牙石 室内标准的室外木栏杆铜包件 精装修细节 暗藏式的道路雨水收集系统 土壤改造 5000吨黄蜡石的堆砌等,8/2/2020,57,工程施工细节室内标准的室外木栏杆铜包件,8/2

16、/2020,58,8/2/2020,59,工程施工细节双层井盖,8/2/2020,60,工程施工细节5000吨黄蜡石的堆砌,8/2/2020,61,8/2/2020,62,8/2/2020,63,5、严格而灵活的成本控制 星河湾的成本控制在房产开发管理流程的基础上有所创新，既确保了工程品质，又缩短了审批时间，同时也合理控制了工程成本。 工程招标，以邀请长期合作伙伴进行招标或议标 建安工程招标。（所有材料均由承包人采购）,四、系统而精益求精的施工管理,室内装饰装修工程议标。（所有石材等主要装饰材料均由业主采购，同时业主给出较高的人工、机械及辅材单价） 景观工程议标。（提前选苗、采购、假植于苗圃）

17、 工程款支付。（抢工阶段采取半月一支付方式） 迅速、灵活的价格确认。（现场办公解决品质、成本等问题） 设计、施工、成本相互沟通，全面考虑各系统工程成本。（如室外管线施工前，先确定各系统间的总体布置，再明确排水坡度及雨污水的布置）,8/2/2020,64,舍得投入，品质第一的材料采购 一般房地产公司运作中材料采购是为实现成本目标而服务的，北京星河湾的材料采购和成本控制没有严格的相对制约关系，虽然舍得投入，但对整体投入又有总控指标。 采购过程。（材料采购与设计人员同时参加） 价格审批。（设计人员确认后当时电话请示决定是否采购） 苗木采购。（景观设计人员承担第一责任）,四、系统而精益求精的施工管理,

18、8/2/2020,65,总控成本指标可沟通调整。（指导思想是品质，然后是时间，最后才是价格） 价格审批以设计效果为主，品质决定各阶段成本 迅速有效的价格确认制度 公司领导每周不少于一次现场办公 积极保障施工单位权益 材料选用紧跟时代步伐 尊重设计师的设计成果 密切关注国际市场产品的更新,四、系统而精益求精的施工管理,8/2/2020,66,五、星河湾的企业品牌,三个核心点,五把尺子,十六条标准,四个一工程,星河湾的品牌是建立在其产品品质基础之上的,三个核心点,十六条标准,四个一工程,8/2/2020,67, 三个核心点,舍得,用心,创新,星河湾之道,8/2/2020,68,舍得舍得决定用心的深

19、度和创新的高度，决定事业和人生的境界，舍得定格局。 舍得投入成本、时间，还有心血与智慧。 大舍大得，小舍小得，不舍不得。科学地舍，合理地得。 舍与得并不一定同步而行，要敢于舍在得前。 懂得放弃，拒绝诱惑。有所为有所不为。,舍得舍得的气度,8/2/2020,69,不急功近利，不唯利是图，为创造最佳品质及服务，星河湾愿意付出更多时间、精力、资金等。 不惧怕错误，不吝惜成本，为打造一流团队及卓越文化，星河湾愿意为员工付出必要的成本。 不患得患失，不瞻前顾后，为成就中国高端地产第一品牌，星河湾人愿意付诸更多心智。,舍得舍得的气度,8/2/2020,70,用心用心决定“舍”与“创”的结果，决定“得”与“

20、新”的程度，用心立基业。 执着于社区建设的每一个环节、每一处细节。 “心”到才能“行”到，“行”到才能“功”成。 用心用在事前，极尽心力系统规划全过程；用心用在事中，以超越常规的标准完成每一件事；用心用在事后，不断总结，不断完善，不断提升。 自动自发，全力以赴，不浅尝辄止、得过且过。用心用到尽。,用心用心的执着,8/2/2020,71,星河湾对于社会和投资者，要秉持高度责任心，创造更多物质财富与精神财富。 星河湾对于产品和业主，要付诸诚心、专心、精心、耐心，建立更多标准，赢得更多满意。 星河湾对于员工和伙伴，要持有包容心、赞许心，营造宽松、和谐的文化氛围，让员工愉悦工作，心情盛开。 星河湾人对

21、于企业，要满怀事业心、超越心，全情投入，物我合一，获取更多信赖与尊重，创造职业荣誉；成就星河湾，筑就中国高端地产品牌。,用心用心的执着,8/2/2020,72,创新舍得去创新，用心去创新，创新打造优势，创新创造价值，创新赢得未来。 星河湾要不断更新好房子的标准。 创新是品质突破的利器，是事业进步的阶梯，是自我成长的源泉。 创新并非完全否定，要懂得扬弃，善于整合出新，积小成为大胜。,创新创新的标准,8/2/2020,73,局部突破固然可取，系统创新更为可贵。 创新先从思维开始，观念创新，思路创新，是所有创新的前提和基础。 创新基于对现状的不满，创新源于对未来的思考，需求是创新的出发点和归宿点。

22、工作创新，挑战自我心智极限；品质创新，创造全新居住体验；服务创新，引领绅士生活方式。 开放包容，不拘一格，批判自我，总结过去，忘记成绩，创新无止境。,创新创新的标准,8/2/2020,74, 四一个工程,一种承诺 一种态度 一个标准 一种文化,8/2/2020,75,一种承诺,房地产要对它所在的城市兑现一种承诺为所在城市增添一道靓丽的景观，要以一种立永恒之业的目标去建造，使楼盘成为所在城市的名片。,8/2/2020,76,一种态度,星河湾是要让成千上万个家庭在里面生活七十年，对于几万人、两三代人的生活会有非常深远的影响，做一个对业主负责、对城市负责、对社会负责，为业主用心营造生活空间的发展商是

23、我们坚持的态度。,8/2/2020,77,一个标准,要引导一种不断进步的行业标准。广州星河湾在选材用料、工艺、环境、室内装修和设备配套上都做了一些有益的探索，而北京星河湾投入的成本更大，甚至把开盘时间推迟一年来做产品环境。,8/2/2020,78,一种文化,倡导一种健康的文化。曾经有一个广州星河湾的业主说：“我们住在这样的社区环境里，就算我的孩子是个小调皮，将来也会变成绅士。”一个有健康文化的社区，对业主的生活，尤其是孩子的成长有着非常深远的影响。,8/2/2020,79, 五把尺子,第一，要为业主提供70年满意的生活和不断增值的物业； 第二，星河湾的景观要做到50年不落后； 第三，要有全国性

24、甚至国际性的品牌； 第四，每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩； 第五，在行业里要有长久的生命力和别人无法替代的核心竞争力。,8/2/2020,80, 好房子的十六条标准,整个社区没有一寸地方不修饰，在这里甚至找不到一条水泥路； 追求极致，建筑物的外立面不允许出现一根管线； 采用平均式绿化规划，首期46个园林水景遍布整个社区； 路面处理采用多种材质：黄蜡石、石英石、花岗岩、鹅卵石、梢木等无所不用其极； 自建水厂、独家引用活水循环系统、全天候循环过滤，水清见底；,8/2/2020,81,独家引入宝墨园活水循环系统，实现清水养鱼的奇迹； 每个组团至少拥有一个景观式泳池，免费向业主开放； 组团式规划，六个各具异域风情的特色花园旖旎多姿； 小区水景面积超过3万平方米； 一梯两户，南北对流， 跃式双套房设计，户户都有穿堂风； 多阳台设计取代了传统飘窗；,8/2/2020,82,楼宇层高比现行标准高了15厘米，空间感更强，间隔墙板比传统砖墙薄了3厘米，实用率更高； 国际大师定造交楼标准； 采用预应力结